乌丹星中国养老产业的发展思考

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1、乌丹星：中国养老产业的发展思考10月2日,由中国房地产业协会主办,九如城养老产业集团承办的中国老年住区项目交流会暨第二届亚太养老论坛在宜兴。凯宾斯基大酒店(3楼大宴会厅)举办,吉利大学健康产业学院院长、中房协老年住区委员会专家乌丹星，就“养老住区服务体系构建、人才构造及培训体系”做了精彩演讲。如下为演讲实录:养老产业刚开始的时候，就有无数人问：“做养老真的赚钱吗？”。我相信到今天为止，有80的人说:“NO，做养老是不会赚钱的。”尚有人觉得做养老产业在国外赚钱,在中国是不能赚钱的。为什么呢？由于国外市场成熟了，国内还不成熟。诸多人说做住宅地产可以赚钱,做养老为什么不能赚钱?由于地产是刚性需求，住

2、房是每个家庭必须的。那么养老是不是刚性需求?我觉得养老一定是刚性需求,因此研究来研究去,得出来的结论是：这个市场不是政府决定的,是需求决定的。但是,中国养老市场在哪里?什么是刚需?活力老人需要什么样的活动?什么是活力老人的刚需?有人说活力老人不会买单，你给她做什么活动都可以,但是你不能收费,你一收费她就不要了。这是我们面临的一种最大的困惑。对于养老产业的发展，不解决商业模式,“持续发展”是空话，不解决服务体系,商业模式是空话,不解决人才问题,服务体系是空话。作为一种养老产业的研究者,我觉得,从工作的角度来讲,将来有两条主线是中国养老产业必须解决的。其中，一条主线就是项目实践必须去做,像诸多项目

3、的筹划、征询，一线的运营管理、人才培养等等必须去做。、中国养老产业的商业模式有关中国养老产业的商业模式问题，一方面，我们从老式的商业模式说起,提到老式的商业模式,我们一般会想到产品、服务、赚钱模式和营销模式。但是广义上，特别是在养老产业上,我们必须继续增长它的内容,即项目的运作模式,运营的模式，客户模式,收费模式,复制模式,最后它的品牌模式。加起来这1个模式就是养老产业人才培养最核心的问题,把这些问题研究清晰，项目的发展思路就清晰。从产品模式来讲,目前有四大类最重要的产品模式：.郊区化大型的养老住区。2.都市中小型以活力老人或持续照顾为主的。3.酒店式的老年公寓。4.都市中的小型护理院。美国的

4、养老地产发展模式是从活力老人55岁-6岁独立居住然后到辅助社区始终到护理院或者到CC持续照顾，美国是按照老人生理功能衰退不同采用了不同的模式。那么,中国的老人人们需要什么样的产品?中国的老人和美国老人是不同样的,美国老人的文化特性和养老理念是不觉得孤单，不怕孤单和享有孤单。美国老人更多的选择自由，而中国的老人更多选择的依赖。对于美国老式的模式CCRC,我们觉得中国应当把中间那个etrement改成Famil。对于中国的郊区化的大盘,我们看到的模式有三种。.纯正的持续照顾。例如:泰康的社区,CCRC，.CCC,3.养老综合题。这三个模式在社区模式和产品设计、服务设计上是有区别的，在此，不再展开细

5、说。接下来,谈下运作模式。一种养老项目，我们目前状况就是地产公司自己出资拿钱盖房子，然后卖房子资金回笼。最后剩一部分出租，老人交费,然后把运营公司和物业公司统一为一体,进行后期的服务。这是中国养老项目的一种运作模式。对于这样一种模式,我们常常浮现的问题是在养老项目的前期定位、筹划都没有较好的思考。好比说,我有一块地，我想做养老，我直接找规划设计公司,规划设计公司给我图纸，然后我就按照图纸建造，至于这个项目定位对还是不对?至于这个产品形态对还是不对?运营模式成不成立?我不懂得。服务体系够不构?我也不懂得。那么就形成了诸多的上万亩、上万户、上千户的超级航母大盘，地有多大就做多大，能做多大就做多大,

6、越大越好，比谁更大，好地块盖房子，差地块做养老。这就是中国养老目前所处一种阶段,运营和硬件设计倒着做,先做硬件后做运营，成果空间不对,使用不对,后边运营团队没有措施做。最后的成果:空城一座，一座空城。美国养老地产的运作项目有两种模式:一般模式和REIF，都是非常成熟的。对比国内外的模式,我们发现，中国是一种商业行为，国内是一种个人行为；国外是基金投资,中国是个人投资；国外是团队作战,中国是一种老板作战；国外是风险分散,中国是风险集中;国外是市场成熟，中国是市场欠缺。这就是国内养老地产项目不可持续发展的最主线的问题。养老项目的操作流程应当由运营商、开发商、投资方共同来论证和决策，美国在这个流程里

7、面大概有30多种细节，而我们基本上是“拍脑袋”工程,因此这就决定了它非常大的风险。赚钱模式方面,中国的养老地产的赚钱模式是地产销售保证金。70销售,3%自己持有,自己持有的这部分从老人手里收一部分保证金，然后再收一种月费，这是中国养老地产的赚钱模式。但是真正的养老地产的赚钱模式，除了我们中国这一种开发和卖房子之外，它有5种。还涉及管理公司、物业增值和一般的社区。在这5种赚钱模式当中，中国目前4种均有，唯一没有的是“管理公司”。也就是说“管理公司”靠管理输出来实现自己的利润,这个模式还没有形成。在商业模式上,我们必须回答的一种问题：离开卖房子，养老公司能不能活？养老产业生存的基本究竟是什么？我不

8、想做更多的解释，我只但愿给人们一种答案美国通过7年的发展，3家上市公司一多半都不是做房地产的,一定是投资方、运营方、开发商结合起来做的,因此结论很明确：“这个产业的基本不是靠房地产。”这个结论已经非常明确。复制模式方面。目前诸多公司就是“复制、复制、复制”,复制什么呢？复制一种地，复制一种房子,复制一种社区。但是你可以复制一种团队,复制一种体系吗?对于“复制”来讲,有三个先决条件：1模式一定是成熟的，一定是经得起推敲的。2.团队一定是坚强、强大的。我们目前诸多养老项目、诸多养老公司，除了老板一种人，第二个人都派不出去,这还是可复制吗?3对本地资源的融合。在上海做,在北京做,靠关系都能拿到较好的

9、条件，但是,能保证到四川、到长沙、到海南还拿到同样的条件吗？中国是一种非常特殊的国情,地区文化是非常严重的，因此不要容易谈复制，复制是有先决条件的。对绝大多数公司来讲最重要的，是不可复制她的团队，不具有团队能力,因此不具有复制的能力，因此这个产业还是需要慢慢来的。二、中国养老产业服务体系构建对于服务体系来讲，就是三件事:硬件,系统和人。硬件是基本支撑,核心是技术支撑，人是技术核心的执行者。这三者互相制约,互相影响的,构造、设备、硬件会影响到系统，系统会影响到人。举个例子:.硬件对系统和人的影响。硬件,好比你盖了一座房子,划分了区域,对服务人员和入住老人，对成本、范畴、心理、内容、效率、管理、效

10、果等等都会产生很大的影响。对于系统如果做统一原则的东西，产品形态、社区业态、运营管理、投资回收资本运作等等都和硬件有直接的关系。复制的是不是统一模式？这是由硬件来决定的。再举个最简朴的例子,餐厅用餐的问题,在一种养老社区里有餐厅“1.23.5”,那么我们需要问设计,为什么这样布局？这样布局的道理究竟是什么？设计必须要讲的清晰。在系统设计上,我的问题是：老人的供餐和用餐方式。用包裹用餐,自助、零点等等,无论用什么都波及到供餐方式和供餐内容,而这些直接和设计有关。2.怎么样准备和完毕这个流程。怎么采购，怎么运送,怎么从中央厨房通过什么途径达到不同的楼宇？这里面从运营和服务来讲，就规定四个动线，要做

11、到用餐的便捷和用人成本的最低化。()老人行走距离。（2)送餐备餐的距离。(3)厨房的动线。(4)楼宇之间的动线。没有这个“动线”，我们的服务是没有措施做的。因此硬件设施对于养老项目的影响是很重的。我们过去讲“一碗汤的距离”，在这儿给人们讲一种“一碗面的故事”。这是一种真实的故事，一种失眠老人晚上想吃东西,成果楼层服务员没有，厨房也不开门,这个老人就黑夜里到商店买面吃,成果这个老人就滑倒了，最后老人肺部感染,终身就没有再起来了。我们既然是“家”，在家想吃是可以吃到的，那么怎么样让老人做到24小时想吃的时候均有？失能老人屋里没有厨房，这种问题怎么解决？美国解决的就很明确，失能老人的楼层里头一定要有

12、公用厨房，楼层里的公用厨房就是给老人4小时随便煮一点的,在工作人员或者家属离动工作之后,不解决这个问题，就做不到这样的服务。这是硬件对系统和人的影响。反过来,系统对硬件和人的影响。系统在建设住区之前，系统决定了硬件怎么投资、怎么定位、怎么配备，决定了怎么用人，需要花多大的成本。在建设之后,系统又决定了硬件的使用效率和品质,决定了服务的效率和效能。系统的作用是要把软硬件，把硬件和人有机的合二为一，这就是系统要做的事情。因此要非常认真的来构建这个系统,考虑怎么让它合二为一。那么,一般的系统是怎么发挥作用的?在建设之前，一种社区规划50张床活力老人高品位服务,然后1:5配，需要10人提供高品位的服务

13、，这是我们提出的一种目的。建设之后算了一下,床均成本,每个床达到100万以上，投资超过5个亿，开发商规定5年回本，那么运营成本和收费模式人们可想而知。也就是说在做系统、赚钱模式和收费模式的时候,在建设前和建设后提出这样的设想,对后期运营的人产生的效果是什么?1.逼着运营团队必须高收费，前期不收80万、100万不行。2人员配备尽量少用、不用。3.专业人员尽量少用、不用。为什么？由于达不到投资回收的目的。一种系统的硬件和软件没有措施合二为一,这就是一种失败的项目。人对硬件和系统影响，对于硬件的认知，对于系统的设计，对于人的使用，老板的想法是大投硬件,高品位豪华,硬件最抱负,然后规定大笔回收,迅速回

14、报,急功近利。而运营团队被迫强行收费，任意抬价,不顾老人的感受，压缩开支，服务缩水，人才缩水。这就是为什么中国养老产业做不下去。诸多人常常说“我们就缺人才培养。”但是我可以非常负责任的告诉人们,我们看到许多的项目，挖的人才也不少，培养的也不少，但是没有做成。为什么？是由于不是人才的问题,而是整个构思和老板,以及团队之间的问题。这个问题不解决,再高的人才也留不下,也会走。三、有关养老产业人才体系构建的问题中国养老产业究竟需要什么样的人？根据国内外的研究,我觉得中国养老产业人才分为三个层次：职业经理人、专业技术人员、非专业技术人员。职业经理人。职业经理人是什么?是由董事会聘任,具有某项专业知识技能

15、及管理才干，可以承当养老项目规划设计、商业运作、养老机构运营管理及养老战略发展规划等重要职责的专业人才，像养老规划师，养老机构院长，评估师。规划师要做的绝不是概念上的硬件规划,而是整体规划，评估师是要对所有的项目进行评估，院长是必须做负责人。职业经理人是全面的综合的对一种人的规定。专业技术人员。专业技术人员涉及：专业的老年医生,专业的养老护士,专业的护士,专业的护士助理等一线实操人员。还涉及:老龄社工师、老龄康复治疗师、老龄康复技师，老龄康复助理,老龄征询师等。养老人才教育学历教育在中国是非常欠缺的，本科只有老年学。大专只有一种专业,老年服务与管理。老年护理、营养、心理康复本科、研究生、博士都

16、没有。在职培训目前从课程体系设立、定位、内容、收费等等均有非常大的欠缺。基本条件差，缺少专业的师资力量，缺少大型情景化教学基地,缺少形象的教材，实习实训的场地完全缺少。而人才的培养任何一种层面都需要这些方面的支持和技能。我们刚开始做中国养老产业职业经理人的培训,必须从全方位的认知，从所有的模块一种一种去认知这个产业究竟怎么回事。此外,我们还缺少职业资格准入，也就是说做酒店的、做教育的、做人文的转行做养老，必须要有职业资格证,而我们的职业资格体系也是缺少的,这是从顶层设计上要解决的。从技术层面上讲，我们始终没有解决护士和养老护理员究竟怎么做,她们的岗位职责划分与区别,岗位交叉和合伙机制,如何制定

17、共同职业规划，如何体现合理薪酬水平等等。养老护理员是不是一定比医生的工资低？O。四、中国养老产业前景展望中国养老产业已经上升到了国家战略层面,但是路还很远很长很艰难,没有措施迅速实现大跃进。中国养老产业需要一种过程,最重要的有三个要素市场需求,产业政策和产业内涵,这三个缺一不可。从市场需求来讲，中国老人收入水平还很低,旧的习惯和观念还很旧，涉及很近年轻人还觉得把老人送到养老机构是一种不孝、没有面子。我们中国老式的家庭照护资源仍然起着非常重要的作用，我们的法律还写着“子女要有赡养义务”。国家对制度的安排和家庭的责任究竟应当怎么样划分呢?国外之因此养老产业发展这样好,是由于个人毕生当中从没有出生始

18、终到人老均有完整的制度建设，而中国在这方面是缺陷的,因此我们不能完全照搬国外的模式。市场需求也没有从潜在需求变成真正的刚需,养老观念还需要转变。对于养老,诸多人还是但愿依赖政府，而对于购买服务，市场还没有形成习惯。对市场的判断，有老人就一定有机构养老的需求吗？有需求就一定会有市场吗？有市场就一定会赚到钱吗?有钱赚就一定能复制吗？能复制就一定可以上市吗？市场规律不是这样的。我们面对的现实也是诸多政策是没有措施贯彻,甚至对产业政策有某些误判,觉得政府做不了了,就一定交给市场。在中国永远不也许实现“养老10%的市场化”,由于资本是逐利的,市场一定会败北，中国养老市场一定是以政府为主导，社会力量参与的

19、，只要市场化就等于开放了，开放了就等于只要做养老政府就支持，只要政府支持养老就一定可以成功，市场是真道理。目前，我们对产业内涵的理解还很低层次,觉得养老不就是建医院吗？不就是吃点,喝点，加配套吗？不就是对老人好点吗?不就是增长几种护工吗？因此，对中国养老产业，我个人觉得并没有真正的启动。表面上的热闹,也是刚刚开始。真正的市场刚需并没有形成,内在发展动力尚有非常多的局限性，也就是说还没有找到真正的引擎究竟是哪一块，由于靠地产是挣不了钱的,也持续不了,目前更多的是为了床位数，是为了政绩。任何一种产业的发展需要四个阶段起步，成熟,平稳,衰落。中国养老产业刚刚起步,对于起步的一种产业，它最重要的产业特

20、性是看到市场前景纷纷进入，政策不明、监管不明市场机会最大，浑水摸鱼最佳赚钱,赚一把是一把，机会主义。但是养老是你投进来，你出不去,你跑不掉,存在你会把你自己圈在里面的问题，因此应当非常清晰的跟着市场节奏走。真正到一种产业成熟,会浮现核心价值的服务体系,客户跟随的市场口碑,强大的团队形成复制能力和产业的领军人物。因此我们说:中国养老产业只有先行者,实践者,没有真正的成功者。由于它不可复制。中国养老产业的进程预测，是从十二五开始发热期跑马圈地大兴土木十；十三五开始注重人才培养和运营管理；十四五发展期,品牌运营黑马杀出到十五五产业有序稳步成熟。的发展期,是一定要的。中国养老产业和其他产业发展是同样的

21、，先粗犷后精细；先都市后农村;先高品位后普及；先数量后品质;先政府后民间;先鼓励后打压；最后我们会形成有品质的中国养老产业的代表人物和航母。人口老龄化是一种国家发展的必然趋势,作为公司来讲,参与养老是一种责任。同步养老对于公司是一种非常好的避险的措施。通过研究美国30家上市公司，特别在金融风暴的时候,我们发现养老产业是最稳定的,由于老人总是要花钱。因此从中国经济发展的趋势来讲，高速发展的0年总会走向低潮；快钱、热钱之后,稳定钞票流为王。做养老需要有四个视野全球视野,中国视野，公司视野,百姓视野。四个“视野”缺一不可，缺一种就不也许做成领军人物和品牌。对于任何一种老板，投资养老有三个宏观问题定位

22、,运作模式，赚钱模式。一种项目向上决定了你的发展战略定位，向下决定了你项目与否能成功。向上是大的商业模式和以它为母版的复制，向下是赚钱模式、服务体系以及人才团队。这个发展战略是非常清晰的。中国养老产业不应当走中国电影的老路，李安三次获得奥斯卡奖,但是我们中国这样多奖，却得不了奖。奥斯卡评委对中国导演的评价是“一场视觉盛宴。”没有故事。养老不是一场视觉盛宴,是平凡人的平凡事，是咱爸、咱妈,咱家那点事儿。中国的老人，我们的父辈活着,她们这一辈子没有过上高品质的生活，没有享有到应当享有到的服务，这是我们这个国家的悲哀。但是我们目前做，就要想到，我们研究今天的老人就是研究明天的自己,善待今天的老人就是善待明天的自己。我们的目的只有一种，但愿当我们老了不要像我们的父辈那样,我们可以有尊严的优雅老去。中国养老产业前景光明，市场够大，精拟定位，目的明确,小盘试错,控制风险,注重人才,大舍大得。有无外援,中国养老产业都将大踏步向前发展。信任自己、信任市场、信任国家。注重机遇，注重研发,注重人才，让我们这个社会,通过人们共同努力,为中国的养老产业，为千千万万的老人,也为我们自己做出应有的奉献。