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1、房屋层数的确定问题，不仅仅是简单的技术问题、认识问题，同时它关系到房屋权利人的切 身利益，关系到维护房屋权属登记的严肃性、公正性。尽管从实际的工作中看规范对层层数的确定不能一一对照适用。这当然是造成实际工作中房屋层数确认，不能统一认识和做 法的原因之一；但也有我们对规范有关规定的理解和依法综合运用的原因。因此我认为假层是指位于两自然层之间，在房屋外部难于判断的局部楼层；夹层：亦称附层。位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于整体结构的一部分的层次；插层：是指 位于房屋两自然层之间与房屋结构不相关联而加插进去的局部楼层；阁楼：坡层顶下方空间 加以利用的楼层。按规定，以上所述的特殊层及
2、部位其层高在2.20m以上的，应计算建筑 面积但不计层数。因此在实际工作中，应按规定不将其计入房屋总层数。但对超过2.20m以 上可计算建筑面积的特殊层或部位，可在权属登记时将其在所在层数栏或权证附记栏加以备 注或说明。这样做既可以符合规范的相关规定，又能使凡计算建筑面积的特殊层或部位， 在权属登记发证中得以体现出其所在房屋中的空间位置，便于与平面附图对照确定房屋权属 范围；测绘队在利用现有测绘软件计算面积时，对可计算建筑面积的特殊层及部位先指定为“自然层数”予以计算面积后，再依据规范的层数确定的规定，将先前设立为“自然层 数”的特殊层或部位在报告中对照备注说明，并将分层分户图对照修改后，出具
3、测绘报告以跃式住宅是指套内空间跨越两层及以上的住宅；复式住宅是指套内空间跨越两楼层，居室 内厅高为两楼层高的住宅。规范未对上述二种顶层特殊住宅的层数确定加以规定。而住 宅设计规范中规定顶层跃式二层住宅，跃层不计层数；城市规划部门一般也将上述跃层作 为特殊层不计算自然层或者注记为“自然层数+1”层；在我市的目前的商品房建筑设计中， 此类顶层为二层跃式或复式的住宅户型设计较为流行，而且多将屋顶设计为坡屋顶，利用该 坡顶下的空间作为复式上层或者跃层，其层高在2.20m以上按规定可计算建筑面积。对其 房屋层数确定方式，本人认为除按标准层设计的顶层跃层外，一般顶层的跃层或复式上层都 不计入房屋层数。但可
4、在所在层数栏或者附记栏标明成套二层跃式或复式住宅。这样处理的 理由是一方面符合规范的规定；另一方面上述顶层跃式或复式层可计算建筑面积的部位 在实际楼层设计中大多数只占顶层楼面50%以下，可以将其视为假层、夹层或者阁楼而不计 算层数，同时又做到与建筑设计、规划部门的层数确定基本相符。三、对底层层高不足2.20m的结构层的层数确定方式。房屋层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。规范中关于房屋层数的规 定，只对采光窗在室外地坪以上的半地下室，明确规定要求其室内层高在2.20m以上才能 计算自然层数，其他地上自然层数的层高，规范中未作出明确的规定。在实际的工作中 常遇到某些住宅楼其地上部分的底层整层设计为单一的贮藏室（库房），该功能层的层高未 达到2.20m以上。按照规范的相关规定不能计算建筑面积，但是否应该计算层数呢？ 本人认为规范虽未对此作出明文的规定，但其对采光窗在室外地坪以上的半地下室计 自然层数的层高规定，可以反映出层高要求在2.20m以上是计算自然层数一个重要的指标, 体现了规范对结构自然层建筑设计层高的规范引导的立法本意；加上该功能层未达到层 高要求而不计算产权登记面积，对其不计算房屋层数，不影响现行权属登记规则下对权利人 权利范围的确认。因此对此类住宅楼底层未达到2.20m以上层高、不计算建筑面积的贮藏 功能的结构层，不计算房屋层数是合理的。
房屋层数的确定问题
