房产评估模拟题二

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1、房产评估模拟题二一、单选题（在每题的备选答案中，只有一种是对的答案。每题1分，共20分）1、既有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/m2，乙为800元/m2，丙为500元/m2，其容积率分别是6、4、2。如此三块地其她条件完全相似，则明智的买者应购买（）。 A、甲 B、乙 C、丙 D、无法拟定2、房地产的供应增长，需求不变，其价格会（）。 A、上升 B、下降 C、维持不变 D、升降难定3、某市李某为办理房产抵押贷款，请某估价机构对其房产进行评估，估价时点为10月1日，一种月后当李某欲参照评估成果办理手续时，对该成果产生了疑义，遂请此外一家评估机构对该评估成果进行核对，则第二次对该

2、房地产评估时，估价时点为：（）。 A、10月1日 B、11月1日 C、10月1日 D、11月1日4、不合合用市场法评估的房地产是（）。 A、商品住宅 B、写字楼 C、纪念馆 D、原则工业厂房5、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/m2，买卖中波及的税费均由卖方来承当。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。 A、2625 B、2500 C、2214 D、2173.176、运用成本法评估旧建筑物价格时，折旧的实质是房地产价值的（）。 A、减损 B、摊销 C、回收 D、分派7

3、、用成本法估价时，积算价格=（）。 A、重新购建价格-年折旧额尚可使用年限 B、重新购建价格-年折旧额耐用年限 C、重新购建价格成新度 D、重新购建价格-年折旧额8、从卖方角度看，成本法理论根据为（）。 A、成本费用价值论 B、替代原理 C、效用价值论 D、预期原理9、某房地产1993年5月建成，5月欲评估其现值，鉴定该房地产尚可使用40年，若残值率为零，按直线法拟定其成新率为（）。 A、20% B、30% C、50% D、80%10、用收益法评估某房地产价格时，应选用（）净收益作为评估根据。 A、该房地产的客观 B、该类房地产的客观 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低11、某房地产使

4、用年期为40年，资本化率为8%时，单价为700元/m2，当使用年期为50年，报酬率为7%时，该房地产的价格为（）元/m2。 A、810 B、709 C、766 D、79012、银行一年期存款利率为10%，物价指数平均变动率为12%，房地产投资收益率为14%社会平均收益率为11%，则房地产报酬资本化率可拟定为（）。 A、10% B、11% C、12% D、14%13、某类房地产，在其购买时一般抵押贷款占七成，贷款年利率为8%，自有资金规定的资本化率为15%，则该类房地产的综合资本化率为（）。 A、11.5% B、8% C、15% D、10.1%14、假设开发法更深的理论根据，类似于（）。 A、商

5、品销售理论 B、地租原理 C、建筑成本概算 D、预期原理15、在假设开发法中，拟定开发经营期的措施是（）。 A、工期预测法 B、开发商决定 C、比较法 D、最保守估计法16、甲类房地产1999年至的价格每平方米建筑面积分别为821元、849元、874元、905元、929元，假设仍保持这种直线趋势变化，则该类房地产的价格也许是（）元。 A、929 B、988 C、958 D、98317、市场比较法中进行的交易日期修正，措施之一是采用环比价格指数法，该法与（）的数学原理相似。 A、直线趋势法 B、平均增减量法 C、移动平均法 D、平均发展速度法18、划分路线价区段的最重要原则是（）。 A、十字或丁

6、字路口 B、功能分辨别界点 C、地价有明显差别的地点 D、商服繁华限度变化点19、路线价法求得的价格实际是一种（）。 A、市场价格 B、收益价格 C、积算价格 D、比准价格20、对于各层用途相似且价格差别不大的建筑，其地价可按（）分摊。 A、建筑面积 B、房地价值 C、土地价值 D、建筑物价值二、多选题（选出两个或两个以上对的答案。没有选全或有选错的，该题无分。每题2分，共30分）1、房地产估价是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行（）的活动。 A、度量、判断 B、估算、定价 C、鉴定、定价 D、估算、鉴定2、一名合格的房地产专业估价人员，在估价能力方面，必须具有（）。 A、夯实的理论知识

7、 B、丰富的实践经验 C、良好的职业道德 D、较高的学历水平3、估价上真实、客观、合理的价格是指（）。 A、交易双方均接受的价格 B、政府规定或但愿的价格 C、对交易双方来说经济上合理的价格 D、正常交易状况下形成的价格4、楼面地价是（）之比。 A、土地总价与土地总面积 B、土地总价与建筑总面积 C、土地单价与建筑容积率 D、土地单价与建筑覆盖率5、房地产之因此有价格，其前提条件是（）。 A、房地产的有用性 B、房地产的稀缺性 C、房地产的有效供应 D、房地产的有效需求6、补地价的情形重要有如下（）几种。 A、更改原出让土地使用权时规定的用途 B、增长原出让土地使用权时规定的容积率 C、转让、

8、出租、抵押划拨土地使用权 D、出让的土地使用权期满后续期7、合法权益涉及（）等方面。 A、合法产权 B、合法使用 C、合法处分 D、合法收益8、为评估出公平合理的价格，估价人员一方面应本着下列假设进行估价（）。 A、各方面当事人是理智的、精明的 B、市场上的交易价格是不公平合理的 C、估价人员应以专家的身份来精细地权衡价格 D、估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价值9、下列说法对的的是（）。 A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例 C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例不一定是可比实例10、实物状况修正的内容涉及（）。 A、面积大小 B、容积率 C、交通便捷限度 D、

9、新旧限度11、物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，涉及（）。 A、自然通过的老朽 B、正常使用的磨损 C、意外的破坏、损坏 D、延迟维修的损坏、残存12、有限年且其她因素不变的报酬资本化法公式还可用于（）。 A、不同年限的价格换算 B、报酬率的求取 C、比较不同年限的价格高下 D、比较法中土地使用权年限修正13、假设开发法有钞票流量法与老式措施两种措施，它们的重要区别有（）。 A、老式措施不考虑资金时间价值 B、老式措施要单独计算投资利息 C、钞票流量折现法要进行钞票流量预测 D、钞票流量折现法将利润隐含在折现率中14、可以运用平均增减量法进行估价的条件是（）。 A、只要有历史价格资料，

10、就可合用该法 B、历史价格持续上升，且上升的数额大体相等 C、历史价格持续下降，且下降的数额大体相等 D、历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等15、适于用路线价法评估的是（）。 A、多宗土地课税 B、土地整顿 C、征地拆迁补偿 D、单宗房地产三、名词解释（每题4分，共12分）1、房地产估价的定义2、房地产均衡价格定义3、市场法定义四、简答题（每题5分，共15分）1、房地产为什么要进行专业估价? 2、市场法的操作环节有哪些？3、长期趋势法的重要类型有哪些？五、计算题（共23分）1、为评估某房地产价格，选用A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C

11、 成交价格（元/m2） 3800 4100 3950 成交日期 10月1日 5月1日 6月1日 交易状况 -2% +1.5% 0 房地产状况 区位状况 +5% 0% -1% 权益状况 0% +2% -1% 实物状况 -1% 0% +2% 上表中各百分数均是以估价对象为原则，正数表达比估价对象好，负数表达比估价对象劣。6月1日至3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，后来每月递减1%，试运用上述资料评估该房地产10月1日的正常价格。（本小题10分）2、某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地获得的，当时费用800元/m2，现时获得该类土地，每平方

12、米需1200元，地上建筑总建筑面积6000m2，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建造同类建筑物每平方米为1300元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。（本小题8分）3、某临街深度30.48米（100英尺）、临街宽度20米的矩形土地，总价为221.92万元，试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24米（50英尺）、临街宽度20米的矩形土地的总价。（本小题5分）一、单选题（在每题的备选答案中，只有一种是对的答案。每题1分，共20分）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 C B C C C A C A D B

13、 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 A D D B C D D C D A 二、多选题（选出两个或两个以上对的答案。没有选全或有选错的，该题无分。每题2分，共30分）1 2 3 4 5 AD ABC CD BC ABD 6 7 8 9 10 ABCD ABC ACD AD AD 11 12 13 14 15 ABCD ABCD BCD BC ABC 三、名词解释（每题4分，共12分）1、【答案】房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价措施，并在综合分析房地产价格影响因素的基本上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算

14、和鉴定的活动。2、【答案】房地产均衡价格是房地产的市场需求量与市场供应量相等时的价格。或者是房地产的市场需求曲线与市场供应曲线相交的平衡点价格。3、【答案】市场法又称为市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做合适的修正和调节，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的措施。四、简答题（每题5分，共15分）1、【答案】（1）理论上的必要性。一种资产只有同步具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特性，房地产市场是“不完全市场”。且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易辨认的合适价格，

15、有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其判断中规定有专门的知识和经验，因此，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。（2）现实上的必要性。 房地产买卖、租赁的需要 房地产抵押、典当的需要 房地产保险和损害补偿的需要 房地产税收的需要 房地产征收、征用的需要 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 公司发生有关经济行为的需要 房地产管理的需要 其她方面的需要2、【答案】运用市场法估价一般分为下列7个环节进行：（1）收集交易实例（2）选用可比实例（3）建立价格可比基本（4）进行交易状况修正（5）进行交易日期调节（6）进行房地产状况调节（7）求取比准价格3、【答案】长期趋势法的重要类型有数学曲

16、线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。五、计算题（共23分）1、【答案】（本小题10分）（1）计算比准价格比准价格A=3800100/98（1+1.5%）5（1-1%）7100/103100/100100/99（2分） =3809.77 （元/m2）（1分）比准价格B=4100100/101.593/98100/100100/102100/100（2分） =3758.15（元/m2）（1分）比准价格C=3950100/10093/97100/99100/99100/102（2分） =3788.24（元/m2）（1分）（2）将上述三个比准价格的简朴算术平均数作为比较法的

17、估价成果，则：估价对象（单价）=（3809.779+3758.15+3788.24）3=3785.39（元/m2）（1分）2、【答案】（本小题8分）（1）求土地价格：VL=25001200=300（万元）（2分）（2）求建筑物价格VB： 求建筑物重置价格C：C=60001300=780（万元）（2分） 求建筑物价格VB：VB=Cq=78080%=624（万元）（2分） 计算房地产总价V：V= VB+VL =300+624=924（万元）（1分） 计算房地产单价P：P=V/S=9246000=1540（元/m2）（1分）3、【答案】（本小题5分）该相邻临街土地的总价计算如下：221.92（40%+30%）=155.34（万元）（6分）