以预防性保养为核心的设备管理模式

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1、四 . 以预防性保养为核心的 设备管理模式 http:/www.hkifm.org.hk/public_html/about.html MAINTENANCE PLANNING IS Carrying out maintenance tasks to a Planned Schedule NOT Waiting for a Problem and then Fixing the Problem 维修计划 维修计划是指预先安排的工作计划而不是等出了问题再去解决 维修计划 什么是维修 计划 ? 维修种类 设备 ,设施预防性维修 公共区域预防性维修 客房区域预防性维修 What is Planned

2、 Maintenance PLANNED 计划 Activity for which a pre-determined job procedure has been documented. All labor, materials, tools, and equipment required to carry out the task have been estimated. Their availability assured before commencement of the task. MAINTENANCE 维修 is to KEEP in its existing state to

3、 PRESERVE CONTINUE in good operating condition PROTECT current condition 什么是计划性的维修 Maintenance Types 1. Reactive maintenance (Break down maintenance) 2. Preventative maintenance (Elective maintenance) 预防性维修 Periodic maintenance 定期维修 Predictive maintenance (PdM) 预测性维修 3. Corrective maintenance 改进性维修

4、4. Maintenance Prevention 维修预防 5. Total Productive Maintenance (TPM) 大修 维修种类 反应性 (被动 )维修 1. Reactive maintenance It means waiting till equipment fails and repairing it. Such a thing could be used when the equipment failure does not significantly affect the operation or service standards. Could gener

5、ate significant loss in revenue and higher repair cost. Most importantly would negatively impact customer satisfaction. Not Recommended 不推荐 反应性 (被动 )维修 2. Preventive maintenance Is a maintenance program designed to retain the healthy condition of equipment and extend equipment life prevent deteriora

6、tion prevent failure and improve reliability Improve equipment availability Is achieved through either inspection of equipment condition or diagnosis of equipment condition, to measure deterioration. It is further divided into Periodic maintenance Predictive maintenance. Just like human life is exte

7、nded by preventive medicine, the equipment service life can be prolonged by doing preventive maintenance. 预防性维修 2a. Periodic maintenance Periodic maintenance consists of periodically inspecting, servicing and cleaning equipment and replacing parts to prevent sudden failure and process problems. This

8、 method is also called Time based maintenance - TBM 定期维修 预测性维修 Is techniques that help determine the condition of in-service equipment in order to predict when maintenance should be performed Compared to periodic maintenance, predictive maintenance is condition based maintenance Enables to determine

9、 the remaining service life based on diagnosis and analysis. Allows the use of parts to the limit of their service life resulting in cost savings. This approach offers cost savings over Periodic (time-based) maintenance because tasks are performed only when needed. 2b.Predictive maintenance (PdM) 3.

10、 Corrective maintenance It is applied in relation to existing equipment on which improvements are made. Seeks to improve the reliability of equipment maintained on a periodic basis. Equipment with design weakness must be redesigned to improve reliability or improving maintainability 改进性维修 4. Mainten

11、ance prevention It is applied in relation to the design and installation of a new equipment. Weakness of current machines are studied. On site information leading to failure prevention is considered. Changes that allow for easier maintenance and prevention of defects are incorporated. Generally inco

12、rporated before commissioning a new equipment. 维修预防 Making More Money by Properly Managing your Assets 正确合理管理资产 ,创造利润 Energy Reduction Pro-Active Maintenance预防性维修 Capital Expenditure ROI - Energy Saving Clean Equipment Reduced Operational Costs Inextricably linked Increased Profits 保养设备 降低运营成本 节能 项目

13、改造 降低消耗 Proactive Maintenance = Efficient Operation Efficient Operation = Less Costs Less Costs = Higher Profitability Higher Profitability = Competitive Market Position Proactive Maintenance = Competitive Market Position 积极预防维护 =竞争能力优势 Proactive Maintenance 预防 (主动）性维修 Optimum Preventative Maintenan

14、ce 最佳 预防性维修 Indirect Cost Volume of Preventive Maintenance Done Total Cost Direct Cost Cost in $ Op tim um P erf orma nce Benchmark When is too much too costly? (直接费用 ) (间接费用 ) (总费用 ) (基准 ) 费用 维修工作量 生命安全檢查清單 保障客人和員工的安全。 減少潛在的賠償可能。 減少由火災引起的財產損害 每月 進行消防系統檢查 進行安全委員會檢查 每季度 檢查生命安全系統 设备 ,设施预防性维修 消防保养管理一览表

15、 设备 标准 频度 程序 责任人 电动消防泵 每周 (5 10分钟 ) 启动并观察泵的运行情况。开始试验消防 泵时，打开试验阀来模拟水流。 工程部 每年 进行水流量试验。 工程部 柴油消防泵 每周 (30分钟 ) 启动并观察泵的运行情况。开始试验消防 泵时，打开试验阀来模拟水流。 工程部 每年 进行水流量试验。 工程部 应急发电机 每周 (30 分钟 ) 加载试验运转。 工程部 每年 满负荷试验。模拟停电，试验自动切换开 关。 工程部 应急发电机和消防泵蓄电池组 每周 进行蓄电池组液体比重试验。检查充电器 和电压。按需要充满蓄电池组。 工程部 应急照明 6个月一次 加载运行 90秒，并检查所有

16、应急照明是否 工作。 工程部 电梯 每年 由有执照的承包商和 /或咨询师进行独立的 专业安全检查。 电梯检查机构 电梯井 每月 只能由电梯承包商打扫电梯井。 电梯承包商，工程部 负责管理合同。 锅炉和压力容器 每年 至少每年要进行一次独立的专业安全检查。 锅炉检查机构 消防喷淋和消防水箱 每月 检查水位。 工程部 6个月一次 试验液位计。 工程部 2年一次 水箱内部检查。 工程部 消防立管（消防结合器） 每月 目视检查配件和接头。 保安部 消防栓（立管） 每周 目视检查密封阀门。 保安部 消防保养管理一览表（续） 设备 频度 程序 责任人 火灾探测报警系统 每月 验证各个区域都能正确报警，确保

17、各个区 域均能重置，并且整个系统都没有故障。 验证所有指示灯 /发光二极管工作正常。 发送报警信号道监测公司 /消防站试验运行 。 承包商。 工程部负责管理合同。 2个月一次 试验预报警（提醒）语音 /声音 /警铃装置。 对紧急广播进行语音试验。 承包商。 工程部负责管理合同。 6个月一次 在撤离演习时试验全部报警（行动）语音 / 声音 /警铃装置。 承包商。 工程部负责管理合同。 每年 试验备用电源。（使用应急电源运行整个 语音 /声音系统 3分钟。） 承包商。 工程部负责管理合同。 火灾探测报警系统设 备 每个月检查全部数 量的 1/12，这样在 12个月内将整个酒 店检查完毕。 启动火灾

18、报警站 /手动报警点 /打碎玻璃报警 进行试验。 承包商。 工程部负责管理合同。 启动试验按钮对单站烟感探头进行试验。 设备 ,设施预防性维修 檢 查 可 伸 延 的 導 線 和 電 器 導 線 的 狀 況 。 保 證 不 長 期 在 設 備 或 裝 置 上 連 接 延 伸 導 線 。 每 兩 年 清 潔 一 次 變 速 開 關 的 內 部 、 轉 換 開 關 控 制 板 以 及 MCC 的 內 裝 物 。 檢 查 GFI 的 斷 路 器 和 插 座 ， 保 證 正 常 操 作 。 檢 查 變 速 開 關 與 控 制 板 面 是 否 有 漏 水 或 蒸 汽 冷 凝 。 每 年 由 合 格 的

19、高 壓 承 包 商 ( 若 能 找 到 ) 對 屬 於 酒 店 的 變 速 開 關 和 變 壓 器 繼 續 檢 查 。 檢 查 內 裝 物 以 保 證 結 構 的 完 整 性 和 使 人 員 免 受 危 險 。 嚴 格 遵 守 保 養 過 程 中 個 人 安 全 措 施 。 每 年 對 所 有 的 導 線 接 點 做 紅 外 檢 查 ( 熱 能 掃 描 ) ， 包 括 ： - 隔 離 開 關 - 匯 流 條 - 馬 達 - 變 壓 器 緊 急 能 源 系 統 (电气 ) 紅 外 檢 查 ( 熱 能 掃 描 器 ) 廚房抽氣系統的檢查和保養 對廚房抽氣系統進行檢查和保養。建議采用外判承包商進行年

20、檢和每季 度或半年保養。 (有些地區，這屬法定要求 )。 減少油脂管道起火的危險。 提高抽氣系統的效率。 延長設備的使用壽命。 每季度： 清潔抑制系統：噴淋器噴頭，熔性連接，易碎的感溫泡，動力噴嘴或液體化學藥 品的噴嘴。清潔動力噴嘴時將護舌拿掉。檢查熔性連接的張拉線。 清潔全區域的過濾網。 將輕的固定裝置拿開，清潔累積的油污。 清潔所有的回濺部份。 擦亮所有的不 绣 鋼部份。 廚房抽氣系統的檢查和保養 每半年 ： 檢查油煙罩和管道的滅火系統和防火情況。 所有的器材都蓋有合適的噴嘴。 管道和壓力通風裝置蓋有合適的噴嘴。 檢查系統壓力表的正確範圍。 水壓測試日期 六年的保養日期 檢查並清潔液壓缸和

21、底座。 遙控測試 ansul 系統的工作情況。 檢查微型開關和煤氣閥的工作情況。 檢查管道是否固定好。 清潔或更換所有的過濾網。 在“開的位置關掉燃料。 測試廚房油煙罩的水流開關、煤氣圈的閥門和電並聯跳閘繼電器。 廚房抽氣系統的檢查和保養 每年 清潔風扇系統： - 清潔風扇殼的內部 - 清潔風扇的葉輪 - 清潔排氣屏風 - 檢 查 傳 動 帶 、 平 衡 器 和 馬 達 。 更換熔性連接。 除非自動噴淋器的噴頭經檢查後確定並無油污積累或殘留，否則需更 換噴頭。 厨房灶具灭火 ANSUL系统 厨房排烟风道水喷淋系统 P.M Schedule 预防维修保养进度表 客房区域预防性维修 为了提高产品质

22、量及增加客人满意度 , 需系统地对客房每年进行三次检查，或根据要求对前台区域及酒店 外部进行四次检查。 每月客房维护的定额分配制度 每个月必须完成酒店总客房数的 25%的房间，酒店所有的房间应在每年进行三次 检查及维护。 只有在特殊的情况下可要求放弃进行此项工作，但必须提前由有关方面 的审批。 标准计算举例 200房间 X 25 % = 50房间 /月 50房间 /月 4星期 = 12.5房间 /周 12.5房间 /周 5天 = 2.5房间 /天 此数字 4舍 5入，最少每天应完成 3个房间。 较好的标准是每个房间应花费 2个小时进行保养。 客房区域预防性维修 本程序需要： 1. 经过培训的熟

23、练的客房维修人员。 2. 每人配备一辆有合适工具、设备和物料的定期保养手推车。 3. 用于客房、公共区域和外部区域的定期保养检查清单。 wood mark a. 墙 检查油漆 检查工艺品 检查墙纸 检查飞檐 检查楣梁 检查风口 检查窗户操作 检查恒温装置和电源插头 检查消防水笼箱 b. 天花板 检查天花板油漆 检查空调风口 检查消防喷淋头 检查烟感探头 检查扬声器 c. 地面 检查地毯是否有抽丝、污点及其状态 检查地砖是否有空鼓或者裂缝和碎片 检查地面上的隐藏电源插头 d. 门 检查门挡板 检查铰链 检查门锁 检查门开关是否灵活 检查锁芯主钥匙或者钥匙卡锁 检查止门器是否工作正常 e. 窗帘

24、检查窗帘轨道和拉杆 检查窗帘是否有损坏 检查百叶窗的操作 检查功能室窗帘的遮光情况 f. 照明 检查配电盘处的照明线路 检查照明灯炮 检查紧急照明 检查逃生口的照明 检查挂画的照明 检查各处的电话 g. 家具 检查椅子和沙发的状况 检查橱柜，侧板和抽屉等 检查吧台顶部，橱柜和架子 检查桌子，桌腿装饰物等 检查木制品并进行修饰 定期保养管理 房间前端区域典型项目检查清单 定期保养管理 房间前端区域典型项目检查清单 电话 检查所有电话和电话线状况良好并且表面清洁 同接线员通话检查电话等待指示灯能够工作 确保有拨号音并且快速拨号功能被设置正确 电气 检查所有照明开关和调光器的操作和安全 检查所有电源

25、插座和通信插座操作和安全 检查床边的照明操作，设备和灯罩的固定 检查落地灯和台灯的操作，开关和灯罩 检查所有电源插座是否安全和固定 清洁烟感探头并检查其操作 检查配电箱是否工作正常和安全 小酒吧 检查照明和通风 镜子，镜框和架子 门，铰链和把手 冰箱操作 没有结冰堵塞、密封、清洁并且有内部照明 木制品和台子经过修复状况良好 所有抽屉和轨道工作正常 电视 检查遥控是否工作正常，是否所有频道都有信号 检查电线是否固定在墙上、检查电视和 PPV控制箱 确保电线没有被旋转台损坏 时钟走时准确 电视固定在基座上面，旋转台工作正常 广播电台调音准确 Step 1 Determine which rooms

26、 are due for CARE based on the CARE/Fidelio computer program indicating rooms that have been occupied at least 90 nights. Step 2 Director of Engineering should check the CARE Team into the rooms that are due for CARE that morning. The rooms should be checked in as “Day Use Only” Rooms and cannot be

27、left occupied over night or it will affect occupancy numbers. Step 3 Phone the Housekeeping department that the rooms have been CAREd and are ready for inspection. Rooms show “clean and inspected” in Fidelio. Step 4 The CARE Team should go to Front Desk and have Desk Agent check the CARE Team out of

28、 the room prior to leaving that day. This lets the Front Desk know that the rooms have been CAREd and are ready to be rented. C.A.R.E. Team Work Flow Clean And Repair Everything 清洁和修理所有设施 C.A.R.E. Team checks out of the rooms prior to leaving for the day and informs Front Desk that rooms are ready t

29、o be sold. Rooms not checked out of will impact occupancy! DOE checks C.A.R.E. Team into available rooms in the morning through Fidelio. Rooms are DAY USE ONLY. Check C.A.R.E./Fidelio Computer to determine which rooms have been occupied more than 90 nights. C.A.R.E. Team completes 36 tasks in each r

30、oom. Notifies Housekeeping upon completion so rooms can be inspected. No rooms occupied in excess of 90 nights available or hotel is 100% occupied. C.A.R.E. should PM Guestroom Corridors C.A.R.E. Team Completes Rooms Inspection Report and Amenity Inventory Sheet for each room. Writes Work Orders as

31、appropriate. C.A.R.E. Team Completes Corridor Inspection Report. Writes Work Orders as appropriate. Any rooms with damage or incomplete work should be placed in DNR Status by Front Desk C.A.R.E. Team Work Flow C.A.R.E.工作流程 PERPETUAL MAINTENANCE MANAGEMENT 客房定期保养管理 MONTHLY REPORT 月度报告 HOTEL 酒店 : DATE

32、 日期 : TOTAL ROOMS 总计客房数 : No. COMPLETED ROOMS YEAR TO DATE:本年累计完成客房数： QUANTITY REQUIRED PER MONTH: 本月计划完成客房数： DAILY QUOTA 每日计划完成客房数： ACTUAL No. COMPLETED THIS MONTH: 本月实际完成客房数： No. OF ROOMS INSPECTED BY ENGINEERING MANAGER (MUST BE AT LEAST 10%) 工程部经理检查过的客房数（至少 10%）： 公共区域预防性维修 移动，隔断 通风，空调 调光，照明 视频，音

33、响 会议，宴会厅 BAR AREA PROCEDURE STANDARD 1. Clean and disinfect under bar area with Ecolab Micro Quat. 2. Ensure that all fruit, stir sticks, and other debris is removed from floor sinks. 3. Check all piping is secure. Fix any leaks. 4. All electrical connections, boxes etc. are secure. 5. Check and pol

34、ish bar top and disinfect with Ecolab Micro Quat. If marble top, use Task #12. 6. Check and tighten foot rail and polish with an appropriate product. 7. Inspect carpet around bar for wetness, stains and clean as needed. 8. Report via maintenance request any additional repairs needed. 9. Inspect all

35、shelving and storage for missing hardware or other defects and repair or replace as needed. 1. All bar areas will be cleaned and disinfected. 2. All hardware shelves, mirrors and locks are in good condition. 3. ALL WORK AREAS ARE TO BE MAINTAINED IN A SAFE AND NEAT MANNER AT ALL TIMES. 酒吧区域 FOUNTAIN

36、S PROCEDURE STANDARD 1. Shut off electrical service to any lighting, pumps etc. LOCK OUT / TAG OUT! 2. Drain fountain or pump out and clean with an all purpose cleaner/disinfectant. 3. Inspect all electrical connections and re- lamp where applicable. 4. Inspect all joints, seals and caulking and rep

37、air where possible. 5. Rinse out fountain to ensure all residual soap is gone. 6. Refill fountain and turn back on electrical circuits. THESE SHOULD BE ON GROUND FAULT BREAKER! If they are not report this as a safety hazard to the Director of Engineering . 7. Adjust flow as needed. 8. Report any rep

38、airs via repairs maintenance request to the Director of Engineering. 1. Fountains are clear, clean and free of debris. 2. Grout, caulking and sealants are secure and clean in appearance. 3. Water flow is correct 4. All electrical fixtures are free of defects of any type. 5. ALL WORK AREAS WILL BE MA

39、INTAINED IN A SAFE AND NEAT MANNER AT ALL TIMES. 喷泉，水池 公共区域预防性维修 灯泡批量更换的程序 第一步 按区域列出灯泡的数量，列如 ： 咖啡厅 - 50个 日本餐厅 - 100个 宴会厅 - 200个 第二步 一次做一个区域。将所有的灯泡换新。在换下 来的灯泡中挑取 20的好的灯泡放入一个贴有” 更换”标志的盒子里。 第三步 现在，让我以咖啡厅的 50个灯泡的更换为例。 保存 20的旧灯泡，就相当于将 10个灯泡存入 贴有”咖啡厅”标志的盒子里。 第四步 如果咖啡厅的灯泡有息灭的，就用盒子里存的 灯泡来更换。当盒子里存的灯泡都用完，就相 当于咖啡厅内所有的灯泡的使用寿命已达 80， 同时也是时候将该区域的 50个灯泡全部换新了。 按此方法再留存 20（及 10个灯泡）于盒子里， 以备更换。 小结 1. 正确合理管理资产 ,创造利润 2. 积极预防维护 =竞争能力优势 以预防性保养为核心的设备 管理模式具有 : Thank You 谢谢