上海与广州深圳房价的差异分析

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1、（题目10：请选择两个典型的都市,阐明一般住宅价格完全不同的走势,并请给出自己的解释。)长三角与珠三角地区的都市因素导致上海与广州深圳房价的差别分析区域中心都市效应对于房价的影响一、 珠三角地区和长三角地区背景简介1. 珠江三角洲地区珠江三角洲，简称珠三角,是构成珠江的西江,北江和东江入海时冲击沉淀形成的一种三角洲,面积大概一万平方公里。经济意义上的珠三角概念初次正式提出是94年1月8日，广东省委在七届三次全会上提出建设珠江三角洲经济区。“珠三角”最初由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山6个都市及惠州、清远、肇庆三市的一部分构成（不含香港澳门个特区),也就是一般所说的广东珠三角。后来,“珠三角

2、”范畴调节扩大为由珠江沿岸广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个都市构成的区域，这也就是一般所指的“珠三角”或“小珠三角”。“小珠三角”面积为2447平方公里，不到广东省国土面积的1，人口4283万人,占广东省人口的61%。“小珠三角”GP总值达258亿元(342.8亿美元)，占全国0。1月日,国务院发布珠江三角洲地区改革发展规划纲要(-)。纲要提出，到，由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个都市构成的珠江三角洲地区率先建成全面小康社会，人均地区生产总值达到000元;到，率先基本实现现代化，人均地区生产总值达到13元。2. 长江三角洲地区长江三角洲,简称长

3、三角,是长江和钱塘江在入海处冲积成的三角洲,涉及江苏省东南部和上海市,浙江省东北部。是长江中下游平原的一部分。面积约万平方千米。经济意义上的长三角都市涉及:上海市;江苏省的8个市:南京、苏州、扬州、镇江、泰州、无锡、常州、南通；浙江省的7个市:杭州、宁波、湖州、嘉兴、舟山、绍兴、台州。一共16个都市构成了整个长三角都市群，以上海为龙头的苏中南、浙东北工业经济带。这里是国内目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块,长三角地区占全国土地的%,人口占全国8%,发明了18.%的国内生产总值、全国22的财政收入和84%的外贸出口。长三角地区GD总值达3992.87亿元，占全国的G

4、DP的19%。从中国最发达两个地区的数据中来看,依托以广州深圳为中心的珠三角地区和依托上海为中心的整个长三角地区的发展水平相称，人均可支配收入都在24000元/年附近，可是房屋价格在这两个地区的中心都市的走势却稍显不同。上海市房屋均价在近年呈现出了稳步上升的趋势,而前一段时期内广州、深圳地区的房价却一度经历了一场较大限度的跌势,至8月,整个上海市商品房销售价格仍然高达1800余元/平方米,而同步期广州/深圳的房价却在900元/1000元左右。下文便从整个地区分布状况上来分析其中的差别性。二、 珠三角地区和长三角地区的经济发展概括及其对房价的影响1. 珠三角地区和长三角地区G构成珠三角各市地区生

5、产总值单位:亿元市别广州2492.7424.6533.963758.2445555154.2370185.深圳218.4548.92969.5235852422.14495091581.801.5786.5珠海1.4368.349.44.551.68634.9798.992.06佛山1050.381919132.55157191804238.1893336051143.0惠州439.1478.9552.75646686.458.43925.8104.1290.3东莞82.2599.8918.41452.5180.0328227.5311937023中山354404.38469.73572.05

6、730880.200.121238.05052江门504.665.6056.9978169.640537950.110.07120.59肇庆24978279623662.3390.56450.5793.3593.107155总计841.2955450953.9656.81585.324.421863560.8729455长三角各市地区生产总值单位：亿元上海市苏州市杭州市无锡市宁波市南京市南通市绍兴市13 95 6701.00 478144000 964.5 70 2 51.13 2 223.00常州市台州市嘉兴市扬州市镇江市泰州市湖州市舟山市 200.01 65. 1 815.1 1 580.

7、00 1 1.0 394.0 1 03.0 0.25在珠三角各市地区生产总值中可以看出，广州和深圳的地区生产总值分别达到了85.82亿元和654亿元,远高于位于第三第四位的佛山市（43.0亿元)和东莞市(3753亿元),其她都市间的差别不大,产值均在20亿附近。在长三角各个地区生产总值中可以看出,上海市的地区生产总值达到了1368.亿元,超过第二位的苏州市6701.00亿元的104%,在整个地区生产总值的分布状况随着地理位置上距离上海的远近，呈现出从高到低的放射状态。2. 人口数量与人口构造珠三角地区人口数量及人口构造单位:万人市别总人口农村户口非农村户口城乡化率广州10.818.1826.0

8、7 2%深圳861.00 86. 00%珠海1.41.61 123.83 85%佛山592.345 543. 92%惠州87.510.08 37.42 61.%东莞694.74556007 8639%中山2513471621 86.1%江门126408.59204.05 4.5%肇庆375.2206.7768434.89%长三角地区人口数量及人口构造单位：万人市别总人口农业户口非农业户口城乡化率上海市18 112 1196.94 6.1南京市74.0 178 697 768%无锡市599.21 6 00567.3%常州市45.23 170 26.80.85%苏州市81 035 57.7 65.

9、60%南通市775 9.02 4.248.60%扬州市44.922. 223.8 20镇江市33121.95 79.9 5961%泰州市.02 24.00 218.024.0%杭州市6631 309.78 35653 5.51%宁波市560. 188.9837.76.28嘉兴市3555 15.99 2.5 5.43%绍兴市45.5 12.430326 69.63%舟山市6835.861.407%台州市64.6 9.80 4.6 833%湖州市. 78.4 14 9.6%从人口分布图来看,珠三角也显现出了以广州深圳为重要都市人口汇集地的这样一种特性,反观长三角地区,其人口数量与城乡化率的分布仍然

10、环绕着上海为中心的这样一种放射性分布状况。从以上数据分析,长三角地区上海市占到了整个区域的一种绝对主导地位,无论是在经济总量上还是人口分布上来看,上海市均起到了一种领先和领导地位,而对于珠三角地区来说,广州和深圳处在了一种比较均衡的发展上，平分秋色,互不上下;从上图可以看出，长三角地区和珠三角地区在每平方公里土地产生的DP上相差无几,但是很明显得可以看出，在长三角地区，整个区域中是环绕上海为中心国内生产总值向周边都市进行辐射的这样一种特性形态,而对于珠三角地区,广州深圳地区的GP相差不大,但其两者占到了整个珠三角地区产值的50%以上,形成了一种具有明显特色的区域双中心都市群的现象,比起长三角地

11、区以上海为单一中心都市的这样一种状况，珠三角这样的都市规划使得整个经济人口状况相对呈现出两极化的态势。三、 珠三角地区和长三角地区的生活水平对于房价的影响上海及广州深圳居民收入状况单位：元市别上海广州深圳人均可支配收入6236924870人均消费支出1725589118752平均工资37074018738注：上海平均工资涉及120人以上私营公司长三角地区的经济与行政中心都是上海,上海比其周边的卫星都市来说,其突显的优势是巨大的,上海吸引的巨大的人群的流入,势必导致上海市区的房屋价格无论是租房还是买房都水涨船高。而相对来说,珠三角地区的都市生活水平差别没有那么大,人们对于居住地的倾向性并不是那么

12、明显,便导致了人口的相对分散，对于房屋的供求关系产生了重大的影响。在长三角地区的某一种都市的房屋的供求关系发生变化，价格发生变化，对于此外一种都市的影响并不十分明显,而广东省的这片都市群正是由于受到了广州和深圳的两个中心的因素,从而使房价的关联度在整一种珠江三角洲地区产生了一种很高的正有关关系。长三角地区环绕着上海进行发展,从而形成了以上海为圆心,以到上海的距离为半径的这样一种圆，人群纷纷向圆心方向紧靠,因此这样的成果是进一步地推动了上海房价的上升,而对于珠三角地区,其呈现了一种以广州为圆心以及一种以深圳为圆心的两个有很大互相重叠的圆,促使了其同质商品房供应土地以及供应数量远远不小于长三角地区

13、,因此在收入与生活水平差别不大的两个地区却显现出了很大不同的房价的走势。四、 珠三角地区和长三角地区的都市分布状况及其对房价影响广州与深圳间开行动车里程与耗费时间表单位:KM广州9石龙901东莞133413樟木头1774431深圳单位:分钟广州石龙73东莞5528樟木头84431深圳上海与南京间开行动车里程与耗费时间表单位:KM上海4昆山845苏州6742无锡165189常州2375311172镇江121175366南京单位：分钟上海1昆山苏州644323无锡8664522常州196531镇江113313906837南京我们可以清晰地看见，珠三角地区汇集了众多的走在中国前沿的领先都市:广州市、

14、佛山市(距广州约3km，下括号相似)、东莞市(约0k)、深圳市(约47km）、中山市(约8km)、珠海市(约116km)等一系列经济发达的都市,这些和长三角的都市群有着相似的地方,然而其间又有很大的不同，在上海周边的地区，昆山市(距上海49km)、苏州市(约84km）、无锡市（约1km)、常州市（约165km)、镇江市(约23m)南京市（约01m)、嘉兴市(约0km)、杭州市(约180m）、湖州市(约16k）这些都市中被上海市的小时都市包围圈所圈住的都市数量和规模远远不不小于珠三角地区,珠三角地区就由于以上因素所形成的同城效应是长三角所远远不能达到的。不仅仅体目前时间和距离上的优势，在列车开行

15、密度上长三角地区同珠三角地区也是无法相比的,由于沪宁间的铁路连接仅仅是双线客货混跑的，因此上海每日开行至南京动车班次仅仅在班次,且分布时间相对集中（不涉及过路车），而广州同深圳之间的铁路是中国改造完毕的第一条高速铁路,如今，广深间铁路成为了国内第一条建成的四线铁路,其间动车组已实现公交化发车，每天班次超过班次,高峰时间平均每5分钟就有一班,因此同长三角地区相比，她们都市间的交通成本更低、更以便、更快捷。这样的迅捷的交通促使了很大一部分上班族,倾向于白天去广州、深圳上班,晚上则居住在广深铁路沿线，广州深圳两极化的倾向所覆盖的大规模的影响范畴在很大限度上面增长了非广州、深圳市区的房屋供应范畴，进一

16、步增长了房屋的供应量，使东莞及其附近也形成了一片大型居住社区,从而分散了大量准备在广州深圳市区买方的消费者,使得广州深圳的房价得到了有效的克制作用,因此在区域双中心的都市群分布上的都市间的交通也对房价产生了一部分作用。五、 珠三角地区和长三角地区的发展前景对房价的影响在近期,上海市政建设的日益完善，京沪高铁、沪宁客运专线、沪宁城际铁路、沪杭客运专线、沪杭城际铁路相继陆续通车，将大大缩短上海与周边卫星都市的交通成本，如果上海房价继续上涨,必然会使很大一批人群向上海周边地区谋求发展居住空间，这将促使上海房价有所下降。但是从远期角度来看,如果长三角地区仍然紧紧依托上海这样的单中心模式进行发展的话，对

17、于上海的房价也许更是推波助澜的作用,因此这样的作用反过来更会影响到上海乃至长三角地区整体的经济发展,因此整个长三角地区的发展应当倾向于一种平衡发展的机制,加速拓展南京、杭州的发展速度与规模,而不仅仅是上海地区的一枝独秀,三足鼎立的发展模式有助于减少上海地区的房价，从而更进一步加快长三角地区的发展，因而在经济的宏观调控方向必须是克制上海的房地产市场进一步的畸形的过度上涨的这样一种构造。无论从发展历史还是发展模式上来看，珠三角地区可以说始终是领先于长三角地区的,珠三角地区在80年代率先开始了改革开放的进程,在9年代的时候,广州的崛起成为了整个珠三角的中心都市,那时的珠三角地区经历了区域单中心都市模

18、式的发展，随着进一步的发展与壮大,深圳开始了她的追逐之旅，到了1世纪，一步一步徐徐地缩小了她与广州之间的差距，从而形成了当今的以广州深圳为主体的区域双中心模式，又通过了大概的发展,珠三角地区的发展尚未呈现出饱和状态,但是由于其区域面积与储藏土地太小,与长三角地区相差太大。从长期来看,珠三角地区对于其南部沿海的某些国家，例如越南、菲律宾、马来西亚将起到其至关重要的，不仅如此,珠三角地区还起到了对于广西、贵州甚至云南地区的一系列的经济拉动的任务；然而在如今，这些功能尚未完全显现出来，其周边地区的经济基本仍然相对单薄，发展潜力仍旧不可小觑,珠三角地区一旦可以逐渐建立完善其周边配套功能的建设与发展,面

19、临新的一轮发展机制，必然会使得其将近2万平方千米的土地成为一片热土。上海的北边仍然有苏北地区作为一大片发展延伸与土地储藏空间，而珠三角地区一旦完毕了其对于整个东南亚控制的核心核心地位的时候，等待整个东南亚重新再一次崛起之后，土地供需矛盾将会再一次显现出来，从而导致其土地价格的急剧上涨。六、 总结(单中心都市综合圈与双中心都市综合圈对于房价及区域发展状况的影响的分析与比较)以上有关上海与广州深圳的房价的走势的不同，可以比较明显地看出单中心都市综合圈与双中心都市综合圈对于房价的影响。单中心都市综合圈面临的一种问题是随着自身的发展，周边的都市仅仅作为陪衬于依托，将导致其自身与周边都市的距离越拉越大,

20、其个人吸引力将周边区域的优秀资源所有囊入怀中，这样的畸形发展最后将使其自身无法支撑，从而导致整个系统的崩溃。一种地区的发展需要的不仅仅是一枝独秀的成果,更重要的是地区内保持一种相对的平衡这样才干有效的控制住房价,更好地推动经济的发展。一种区域的发展规律必然是一种中心带动一种区域进行有序的发展,扩展到了一定限度也必须有另一种中心对其进行牵制与制衡,从而形成了共同发展圈最后建成泛区域的多中心规模都市群,只有这样才可以克制其中的某些稀缺资源例如房地产的价格的异常波动，才干更好的发展。因此,如果上海继续以其长三角核心地位的姿态来呈现的话,其房价近期下跌空间有限,但对于其长期发展来说并不是有利的因素，随

21、着上海地区经济发展的饱和,在长期看来,不谋求另一经济中心作为依托的话,会导致经济上的很大压力,从而使得房价下跌,假使另一经济中心的崛起,也必然会使得在那轮长三角经济角色转型期间上海的房价下跌，虽然不下跌,相对于两中心之间区域的投资价值与投资回报将会远远高于上海地区。而广州深圳地区的房价由于房屋供应量上仍然存在着较大的不饱和限度，因此在近期不会有太大的上涨;虽然是上涨,也仅仅是投机资金的介入，并不会对于其近期趋势进行彻底的变化。但是,该地区远期经济发展潜力仍然良好,受到区域面积所限,一旦中国进一步扩大对国际开放限度,珠三角地区的房地产将有很高的投资机会与投资价值的。07资产评估 执笔人夏朱晔组 员 汪严磊1月3日