日本、美国、欧洲养老产业经营模式及特点

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1、日本、美国、欧洲养老产业经营模式及特点人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年,法国成为第一种老年型国家,之后是瑞典。世纪后，欧美某些发达国家相继步入此行列。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素,这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能:在社会保障体制中,老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理状况,采用不同层次、不同类别的设计。亚洲国家中,日本、新加坡等也逐渐进入了老年型国家之列。由于有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点,充足赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于老式东方家庭观念

2、的延续,它们还致力于开发家庭养老的功能，如倡导和鼓励“多代同居”(例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。1.日本养老产业银发经济1. 日本老龄化率最高且发展速度快日本是亚洲率先进入老龄化社会的国家。目前,日本5岁以上老人约为300万人，占总人口比例达23.%,集每5个人中就有一名老人。日本于迈入“超老龄化社会”，日本总人口1.亿,其中65岁以上老年人占比达到26,已成为全球老龄化率最高的国家，估计到2030年，这一比例将超过30。因此，日本社会逐渐形成了与之相呼应的医疗看护、养老居住、老年旅游等产业。日本政府已经将其中部分产业定为日本经济将来的增长点，并但愿通过抢占先机，将养老产业发展

3、为具有国际竞争优势日本的特色项目。1.2 日本养老产业发展特点以“养老服务业”为核心的银发经济随着日本人口老龄化的迅速增长，老式的依托家庭养老或国家养老的模式已经不能满足老年人日益增长的多层次需求。因此，日本政府通过一系列的养老政策与制度建设，增进养老产业的社会化、市场化和产业化发展，并逐渐形成以养老服务为核心的银发产业。1.2.1 日本政策力推养老服务业发展日本养老服务业迅速发展的重要因素之一是国家的大力扶持。日本政府将老龄工作纳入社会经济发展规划中,先后制定了国民年金法、老人福利法和老人保健法、护理保险法等重要的法律体系，保证日本养老产业持续运转。122 日本养老服务产业:居家养老与机构养

4、老互补日本的介乎服务可以分为三种模式:居家养老介护服务、机构养老介护服务和地区密切型介护服务。目前日本90%需要护理的老人以居家及社区养老为主,且年龄平均在8岁如下，而养老院生活老人一般在8岁以上。因此，需护理老人的第一阶段以居家养老结合社区服务为主，第二阶段进入机构养老，在日本居家养老与机构养老是一种互补关系。日本的养老设施具体可以分为三种:介护福利机构、介护保健机构和介护疗养型医疗机构，自介护保险法案施行后,老人可以享有介护费0%的报销,个人只需要支付10%的费用，这种政府补贴机制导致了日本养老机构多为介护型设施。123 医养结合实现专业化养老服务日本养老服务业产业的一大特性在于“医养护融

5、合”的专业性老年服务,可以根据老人不同身体状况选择不同类型的介护医疗服务。上门护理服务：专业的人做专业的事。日本于开始实行的介护保险制度,是将养老与护理进行了有机的统一,老人只需要支付1%的保险费用，便可以享有上门护理服务。机构养老院:医养结合型养老院是以失能老人为服务群体，在养老院内设立医疗机构。一般在养老院内设立长期护理、康复训练和简朴急救等医疗服务，严重疾病的治疗则是通过通过与周边医院合伙来解决。日本的养老院通过与周边医院合伙，将医疗机构外包给医院运营管理,从而集中各自优势提高养老和医疗的专业化效率。.4 借孝道文化与科技保障养老服务孝道文化:日本受儒家文化影响，具有悠久的家庭养老老式。

6、因此，在日本养老服务的特殊性上在于把尊老敬老文化贯穿于管理服务的各个环节汇总，并做到身体力行。智能化、科技化的养老服务:日本养老院通过借助信息科技手段、远程完毕家庭安防、实时定位、家政服务呼喊、健康监测、紧急救济呼喊等服务内容,最后构建“没有围墙的养老院”。案例:SuCty银座太阳城Suniy银座太阳城是日我市中心养老项目的典型代表,项目位于东京最繁华的中央区，于投入运营。此项目的经营状况良好，自理型住宅单元的入住率为6%，介护型住宅单位的入住率为53%。此外，在8%的销售比例中,有50%为长期居住,此外50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所。项目的成功经验重要有二点，一是租赁物业进行运营

7、,减少了前期的开发投入；二是酒店式的运营管理在减少运营成本的同步保证了专业化的服务。2.美国养老产业金融机构为高净值人群提供养老服务美国进入养老产业时间较早，与中国相比美国的养老服务高度市场化和产业化,政府不直接运作养老机构,而是实行管理、保险和救济资格认定等功能。因此,美国的养老产业是与资我市场高度融合发展,在市场化的背景下,抵押贷款违约保险,RTS等金融工具的发展推动私人资本进入养老领域。.1产权销售型养老住宅美国销售型养老住宅一般为住宅开发商为主，持有型养老地产以专业养老地产开发和运营商为主。在美国,入住养老住宅和养老社区有年龄限制，一般规定满5或6岁以上。类似太阳城的超大型的活跃长者社

8、区一般80%以上居民必须满足年龄限制。.贷款融资力度大美国HUD/Fnni Mae/FredieaFA为持有型养老项目的贷款力度很大，也有成熟并有较大规模的私募基金投资养老项目。同步美国的上市房地产信托基金（RIT)市场非常发达，医疗大健康地产ET持有大量的养老资产、医院和医疗办公楼。商业银行也乐于为养老项目提供开发贷款。出名的养老开发商和运营公司融资难度不大。2.3土地开发成本低在成熟的持有型养老地产市场如美国,开发项目的土地成本一般占总开发成本的10-30%，土地及较合理的总开发成本和开发钞票收益率，加上优质的运营能为投资方带来合理和可观的投资回报。由于有跟风险匹配的投资回报,加上持有型养

9、老地产明显的抗经济危机特性，持有型养老地产得到了越来越多的大型机构投资者的青睐,为房地产投资配备重要的部分。.4资本运作模式灵活在美国,诸多业主仅仅为资产持有方（如：REIT），其委托专业运营管理公司营运。典型的运营商也是开发商和私募构造里的P,一般以不到20的股本金撬动开发项目的投资和资产包并购。在美国，绝大部分的运营商专注于养老,不断精益求精，通过持续创新提高服务品质和赚钱能力。案例：美国太阳城养老社区太阳城是美国出名的退休养老社区，建于20世纪60年代，其占地560亩,其中水景面积占700亩。那里阳光充足,每年超过0天可以接受日照，故称“太阳城”。这座养老社区重要有开发商打造，借用低廉的

10、土地价格,打导致新型的养老家园。这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同步修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。欧洲养老产业发展养老小城3.1欧洲是世界上最早进入银发时代的一批国家欧洲是世界上最早进入银发时代的一批国家。早在965年，法国成为第一种老年型国家，之后是瑞典。根据欧盟委员会发布的欧盟人口绿皮书显示,到2030年欧盟人口总数将达.87亿，劳动力人口的缺口将达到200万。2030年，欧盟6岁人口以上的老龄人口将增长2.%,而15-4岁的人口数量则下降.8%。因此,从个别国家的退休制度开始从强制性改为自愿性，例如德国、英国容许老年人在身体条件许可的状况下无限制

11、延长工作年限，以缓和老龄化严重和劳动力缺失的问题。3.2以英国为例,发展养老小城. 养老客户群体以社会上层人员为主英国的客户群体重要来自政府退休官员、体育明星、商界精英等,她们的需求是但愿在熟悉的环境中继续享有高品位生活,同步可以与自己社会地位相似的人保持交流。因此,英国养老机构以高品位配备为主。3.2.2养老小城发力英国的养老模式经历了从老式福利机构养老到社区养老的转换。上世纪0年代前，由政府出资建立大型养老机构,雇佣工作人员照顾老人，由于财政不堪重负以及老人脱离社区带来的心理健康问题。后续，政府开始在原有社区里提供养老服务协助,同步强化市场的主导作用,并形成多种出名的养老小城。英国目前有0

12、万人口达6岁,其中有73%的人是“有房一族”。但她们当中有诸多人退休后会选择搬到面积更小、成本更低的地方居住。而英国西南海岸则是最受欢迎的养老地点，有近20%的退休人口都居住在这里。人气最高的orset郡小城rithrch退休人口高达2.。3.2.3 养老看护的费用重要来自NHS（英国国民医疗服务体系)目前英国的养老看护重要付费方式来自HS、本地政府以及保险公司，高品位养老机构每年与NS以及地方政府签订的合同总额就高达十多亿英镑。针对老龄化经济,英国在老年教育和老年消费领域均属于世界前沿。. 国际养老产业的经验4.1“富人变老”将是国内养老产业的最大红利国内养老面临“未富先老”的现状，长期以来，老年人支付能力局限性是制约国内养老产业发展的核心。因此，将来应当关注面相中高品位人群的“精品化、连锁化”的商业化养老服务。4.2需康复治疗的老年人仍旧是机构养老的刚需随着国内老龄化加速，失能老人比重也持续增长,因此应当加大对医养结合养老院的需求。采用“集团化、原则化”经营,尽量地减少经营风险与控制成本，提高精细化管理与服务水平。4人性化、智能化居家养老服务机构的浮现随着智能技术的迅速发展，“互联网”的养老公司面对的居家养老服务“蓝海”市场将来弹性会更大。此外,由于居家养老的老人需要医疗、健康、家政、介护等服务，将来对养老护理人才的需求很大。文章来源:元立方金服查瑞祺