肯德基麦当劳选址

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1、麦当劳选址的5项标准1. 开店选址针对目标消费群 麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布 点上，一是选择人潮涌动的地方，如在和平路、南京路、天津站等交通集散点周边设点； 二是在年轻人和儿童经常光顾的地方布点，比如在天津乐园附近设点，方便儿童就餐； 在新安广场开设店中店，吸引逛商场的年轻人就餐。2. 麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点的开与否，都通过三个月到 六个月的考察，再作决策评估。重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政 动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老 化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的

2、学院区、住宅区，是布点考 虑的地区。纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。3. 开店选址讲究醒目麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体现其经营宗旨方便、安全、物有所值。由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。4. 开店选址不急于求成黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理 价位时，麦当劳不急于求成，而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让“高 价”路段的房产业主感到麦当劳的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新 布点。5. 开店选址优势互动麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是牌誉较高的，如新安广 场、

3、津汇广场等。知名百货店为麦当劳带来客源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优 势互补的作麦当劳确保赢利的店铺选址经常吃麦当劳的人会有印象：几乎每一个麦当劳店生意都是很兴隆的。麦当劳生意兴隆的原因除了品牌的因素外，店址的选择也是其中至关重要的条件。选到了合 适的地点，等于生意成功了一半。麦当劳华东地区总裁曾这样表述：麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点， 第三还是地点。在选址问题上，麦当劳有一本厚达千页的规范手册作为指导，一切都程序化。广泛而详尽的 店址决策系统，包括人口统计数据库和以人口统计为基础的专业行销研究机构的决策支持。 麦当劳借助此系统能将目标店址方圆五至七里范围内的消费群和竞

4、争态势作出透彻分析。可 以充分保证了麦当劳商铺选址上的万无一失。麦当劳老板坐飞机选址在麦当劳开连锁店的初期，分店选择店址十分谨慎和挑剔，克罗克往往会亲自出马，从方便 顾客就餐的角度思考问题。克罗克通过乘坐租借的飞机来选址。他往往飞越一个社区寻找学校和教堂的尖顶，然后勘定 建店的地址。那时，他喜欢选择靠近购物中心的人均收入高于平均水平的住宅区。研究显示， 四分之三的顾客是在办别的事时顺便来麦当劳就餐。于是选址方式又按照顾客活动和车辆行 人往来的规律来进行。麦当劳选址的原则1、方便顾客麦当劳选址的基本原则是尽可能方便顾客的光临。麦当劳的选址，精确到“米”，方法有“数 灯泡”、“步量”等，尽量让人们

5、最需要时容易找到它们。麦当劳的研究表明，顾客来麦当劳就餐的决定，其中70%是一时冲动，所以麦当劳选择的 餐厅地点尽可能方便顾客的光临。在美国，麦当劳公司除了在传统的区域和郊区建立餐厅之外，还在食品商场、医院、大学、 大型的购物中心（沃尔玛、家庭仓储）建立分店；在美国之外，麦当劳首先在中心城市建立 麦当劳餐厅，然后再在中心城市之外辐射出网点。因此选择一个成熟的地区成熟的市场成熟的商圈进行成熟的商铺营销，是麦当劳成功的基本 法则。麦当劳选址五大法则1、针对目标消费群麦当劳经营定位于年轻人人、儿童和家庭成员，所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹 市人潮涌动之所。2、着眼于今天和明天。麦当劳选点，要

6、求20年不变。3、讲究醒目设点一定要在一楼或二楼的临街店堂，要有透明落地玻璃窗，让路上行人感到麦当劳的文化 氛围。4、不急于求成黄金地段的房价往往过高，当房主要价超过投资心理价位时，麦当劳一般不急于求成。5、优势互动麦当劳往往选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中 店，这样既可为百货企业带来客源，又吸引逛商场的顾客到麦当劳就餐。2、谨慎麦当劳选址从不片面追求网点数量的扩张，而是经过严格的调查与店址评估。麦当劳选址建新店都是慎之又慎，前期都要经过很长时间的市场调查。通常一个店是否开都 要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及店址是否与城市规划发展相符

7、合， 是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰，老化商圈 内坚决不设点。正因为麦当劳选址的眼光之敏锐，所以他的失败率很低，这不仅保证了生意兴隆，而且使得 别的商家对他们产生了信心。据说有的餐饮连锁店已经不需要花人力物力去找新的店址了。只要看麦当劳在那里开店，就 把自己的分店开在附近就可以了，这充分说明了麦当劳选址的科学性。例如，麦当劳分店一 般都在人口密集的路口处，而且两个分店之间距离适中，不会争抢客源。麦当劳的选址步骤1、市场调查和资料信息收集麦当劳往往在计划进入某城市之前，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资 料。包括人口、经济水平、消费能力、发展规

8、模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等 级和发展机会及成长空间等。2、对不同商圈中的物业进行评估包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。 在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估 和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。3、投资回报与风险评估商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决策，应更多地关注市场定位和价格水 平。既考虑投资回报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地控制风险，达到投 资收益的目的。麦当劳的商圈调查麦当劳市场目标的确定需要通过商圈调查。在考虑餐厅的设址前必须事先估

9、计当地的市场潜 台户 能匕。1、确定商圈范围麦当劳把在制订经营策略时确定商圈方法称作绘制商圈地图，商圈地图的画法首先是确定商 圈范围。一般说来，商圈范围是以这个餐厅中心，以12公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。如 果这个餐厅设有汽车走廊，则可以把半径延伸到四公里，然后把整个商圈分割为主商圈和副 商圈。商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟，因为顾客不会赵过这些阻 隔到不方便的地方购物。商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分析商圈的特征，以制订公司的地区分布战略， 即规划在哪些地方开设多少餐厅为最适宜，从而达到通过消费导向去创造和满足消费者需求 的目标。因此，商圈特征的调

10、查必须详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通 和人流状况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入 和支出，对可能净利进行分析。在商圈地图上，他们最少要注上下列数据：(1) 餐厅所在社区的总人口、家庭数；(2) 餐厅所在社区的学校数、事业单位数；(3) 构成交通流量的场所(包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他 交通工具的集中点等；(4) 餐厅前的人流量(应区分平日和假日)，人潮走向；(5) 有无大型公寓或新村；(6) 商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等；(7) 街道的名称。2、进行抽样统计在分析商圈的特征时，还必须

11、在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是 取得基准数据，以确定顾客的准确数字。抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段；周六为一段；周日和节假日为一段，从每 天的早晨7时开始至午夜12点，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车 数。人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后换算为每15 分钟的数据。3、实地调查除了进行抽样统计外，还要进行对顾客的实地调查，或称作商情调查。实地调查可以分为两种。一种以车站为中心，另一种以商业区为中心。同时还要提出一个问题：是否还有其他的人流中心。答案当然应当从获得的商情资料中去挖 掘。以车站为中心的调查方法可以是

12、到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解交通路 线，或从车站购票处取得购买月票者的地址。以商业区为中心的调查需要调查当地商会的活动计划和活动状况，调查抛弃在路边的购物纸 袋和商业印刷品，看看人们常去哪些商店或超级市场，从而准确地掌握当地的购物行动圈。 通过访问购物者，调查他们的地址，向他们发放问卷，了解他们的生日。然后把调查得来的所有资料一一载入最初画了圈的地图。这些调查得来的数据以不同颜色标 明，最后就可以在地图上确定选址的商圈。“应该说，正因为麦当劳的选址坚持通过对市场的全面资讯和对位置的评估标准的执行，才 能够使开设的餐厅，无论是现在还是在将来，都能健康稳定地成长和发展。”麦当劳香港总

13、部这样说。附：麦当劳商圈区域调查案例商圈区域调查一、商圈区域调查目的在一家餐厅进行一次为期四天的调研工作。商圈区域调查的主要目的：听取随机选取的顾客代表的需求和期望，了解影响作出消费决定的因素，以便指导市场营销活动。二、商圈区域调查内容在一天的不同时段，来到和离开我们餐厅的顾客的目的，当我们明确这一模式后，就可制订 出市场营销策略。构成交通流量因素的特定名称，这样我们就可以知道这些因素对营业额的影响力了。我们的顾客类型：家庭团体，成年人，儿童等等。三、商圈区域调查结果的评估餐厅管理成员、地区督导及地区市场部、经理组成小组。确定餐厅的商圈范围：找出顾客流量的因素及计算这些因素对营业额的潜在影响。

14、分析TAS报告，确定实际营业额中每项因素和来源的影响，实际值和预估值之间的差额就 是潜在的机会。根据这些机会点制订市场营销战略。顾客惠顾我们及其竞争者的频率。顾客接受快餐业的程度。竞争者的优势和劣势。对我们优缺点的看法等等。四、监督员的工作遵守商圈调查活动的有关规定，监督采访人的工作。每完成一份问卷调查，监督员必须认真检查一遍，有不妥之处，马上解决。调查工作繁忙时，协助信息员一同进行调查。每完成一份问卷调查，该顾客的住处请用点标出来。每日的颜色应不一样。五、商圈区域调查的注意事项：1、 *店调查时间为*日（周*）,*日（周*）,*日（周*）,*日（周*）;每日 8:00-23:00*店调查时间

15、为*日（周*）,*日（周*）*日（周 *）,* 日（周 *）;每日 8:00-23:00。2、调查期间，信息员班表如表所示。3、每日调查人数为200人。每小时调查的人数=本小时交易次数预估/当日TC预估X200人。4、访问时的注意事项：在进行问卷调查时，态度一定要诚恳大方，耐心友好。选择的顾客代表要求全面、均衡（老、中、青、男、女等）。熟悉问卷调查的内容，概念清楚明确，能够迅速准确地提问。问卷所反映的信息一定要真实准确。问卷上的问题要求全部问到，并填写清楚，否则该问卷只能作废。不要用自己的想法去诱导顾客。若被要求进行调查的顾客对此表现出不情愿或反感，那么放弃！若顾客询问有否礼物，请 礼貌回答：

16、“很对不起，我们没有礼物赠送。”肯德基/麦当劳选址秘笈业内曾经流传这样一种“傍大款”的说法：“选铺跟着麦当劳、肯德基走，肯定没错!”似 乎无论麦当劳和肯德基把店开在哪里，哪里就是黄金市口的象征，我们甚至可以经常看到 麦当劳和肯德基把店开在一些看起来并不特别惹眼的地方，而其门庭若市的状况又让人不 得不佩服其选址的精明。麦当劳的选址“心经”麦当劳在我国的发展步伐无疑是飞速的，而如今也几乎没有孩子不知道麦当劳叔叔。有人 说，这是麦当劳的本土化策略带来的结果。确实有这方面的原因，麦当劳会根据当地人的 口味适当调整自己的配方，但只是一小部分，不管到哪里，它都把汉堡包作为自己的特色。 但本土化只是他成功的

17、一个方面，麦当劳最成功的地方在于选址，它只选择在适合汉堡包 生存的地方开店，所以它的每个店都非常成功。“应该说，正因为麦当劳的选址坚持通过对市场的全面资讯和对位置的评估标准的执行， 才能够使开设的餐厅，无论是现在还是在将来，都能健康稳定地成长和发展。”麦当劳的工 作人员表示。以先标准后本土的思想建立的麦当劳，首先寻找适合自己定位的目标市场作为店址，再根 据当地情况适当调整。他们不惜重金、不怕浪费更多的时间在选址上。但他们一般不会花巨 资去开发新的市场，而是去寻找适合自己的市场；不会认为哪里都有其发展的空间，而是选 择尽可能实现完全拷贝母店的店址。用一个形象的比喻来说，他们不会给每个人量体裁衣，

18、 他们需要做的只是寻找能够穿上他们衣服的人。连锁企业发展的标志就是规模扩张，它的前提是总部统一控制发挥整体优势，而实现这一 目标的第一步就是通过选择合适的店址，进行最大限度的拷贝，使分店更加标准化，使总部 经营管理更加简单化。麦当劳连锁经营发展成功的三个首选条件是“选址、选址、选址”， 他们就是要选择目标市场以加快连锁经营度的步伐。据了解，麦当劳的选址主要分为如下步骤：首先，市场调查和资料信息的收集。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、 收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。其次，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考 量等，以得到

19、最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权 属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家 麦当劳餐厅。最后，商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决策，所以还要更多地关注市场 定位和价格水平，既考虑投资回报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地控制 风险，达到投资收益的目的。肯德基的选址秘诀地点是饭店经营的首要因素，餐饮连锁经营也是如此。连锁店的正确选址，不仅是其成功 的先决条件，也是实现连锁经营标准化、简单化、专业化的前提条件和基础。因此，肯 德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同

20、意，一 个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的的核心竞争力 之一。肯德基选址按以下几步骤进行。一、商圈的划分与选择1 .划分商圈肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料 是*的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元 算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分 值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业 型、定点（目

21、标）消费型、还有社区型、旅游型等等。2.选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑 餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引 的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。可 以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将 来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店 3年以后效益会多好，对现今没有帮助，这3年难道要亏损？

22、肯德基投入一家店要花费好 几百万元，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。二、聚客点的测算与选择1 .要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客点，肯定有最主 要的聚集客人的位置。肯德基 开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线（人流 活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了 几步路，但生意差很多，这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等

23、，这些都派人去 掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。2.选址时一定要考虑人流的主要流动线会不会被竞争对手截住。例如某个社区的马路边有一家肯德基店，客流主要自动向西走。如果往西一百米，竞争者 再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在西边开，大量客流就 被 肯德基截住，效益就不会好。麦当劳和肯德基的选址要决，其实对我们的个人投资者来说也有不少的借鉴意义。虽然我 们不可能像他们一样做那么多繁杂的测算，但其许多有益的思路还是值得我们学习的，能够 让我们自己经营商铺选址时把握得更加准确。麦当劳选址的学问1974年，麦当劳的创始人雷克罗克应邀为得克萨斯州立大学的MBA

24、做演讲，在一场激动 人心的演讲之后，雷问大家，“谁能告诉我，我是做什么的？”大多数人都笑了，一个学生大 胆地说：“谁都知道，你是做汉堡包的”。雷哈哈大笑：“我料到你会这么说。女士们，先生 们，其实我不是做汉堡包的，我是做房地产的。”雷克罗克说的一点没错，正如我们看到的，在几乎所有人流密集的商场都有麦当劳，每个 分店的位置是他们成功的关键。但如果各个商家都抢那些最繁华热闹的地段的话，那么好地 方就只有出价最高的人能拿到，这是因为资源的稀缺性。因此，我们谈到店面的租金，我们会听到这样的描述：汉堡包卖得贵，是因为麦当劳要支付 高额的房租。实际上，对于麦当劳来讲，他最愿意把每个汉堡卖出最高的价格，只要

25、顾客愿 意出钱。阻止麦当劳涨价更主要的原因是肯德基、披萨饼的竞争，因为如果麦当劳的汉堡价 格太贵了，人们会把目光转向肯德基或者其他的对手。当然租金是影响汉堡成本的重要因素， 租金越高，那么平均在每个汉堡中的成本也越高，但这并不是影响汉堡价格最主要的因素。 最早提出并研究这个问题的是英国经济学家大卫李嘉图，他提出了著名的级差地租理论。 虽然那时还没有麦当劳和肯德基，李嘉图以小麦和地租为例为我们讲述了同样的道理，在他 看来，小麦的价格之所以高，原因并不在于支付了地租，但是，地租之所以被支付，原因却 在于小麦的价格高昂。土地作为一种资源，它的供给总是不足的，无论通过竞争而导致土地 价格有多高，能用来

26、种植小麦的土地是保持不变的，因此，土地的价值就完全由它的产品的 价值所引致的，而不是相反的顺序。同样，在麦当劳的例子中，街角最好的位置为麦当劳的客户们提供了最便利的选择，人们少 走了几步路就能够得到美味的汉堡和可乐，为这种便利条件而支付的意愿决定了麦当劳租金 的高低。经济学家告诉我们，很多我们看来正确的因果关系往往是不正确的，人们经常会被自己的感 觉所蒙蔽。据说有一位俄国沙皇听说那些疾病肆虐最为严重的省份往往是那些医生最多的地 方，于是他立即下令处死该地区所有的医生。麦当劳选址标准麦当劳是全球规模最大、最著名的快餐集团之一，总部座落在美国伊利诺斯州。从1955 年创史人雷克洛克在美国开设第一餐

27、厅至今，它在全世界的121个国家和地区开设30000 多家餐厅。麦当劳是长期的全球奥运合作伙伴，在财富杂志500强排名中，麦当劳多 年位于餐饮业第一。1990年，麦当劳在深圳开设了中国的第一家麦当劳餐厅，目前，在各 级政府的有关部门和中方合作伙伴的协助下，麦当劳已在四个直辖市以及27个省的100多 个大、中城市开设了 650多家餐厅。在中国的餐饮业市场占据了非常重要的地位。商家名称：广东三兀麦当劳公司/中国麦当劳南方管理区拓展计划：已开拓地区/数量（区域/数量）：广东、福建、江西、广 西、云南、海南/300家店目标地区（区域）：同上计划拓展数量：随经济发展程度不断拓展rn开 rn rn店要求r

28、n城市及商圈 选择标准目标区域及要求：经济发达区域和发展迅速区域城市商圈选择及要求：商业区、商住区、写字楼区、交 通枢纽、经济开发区商圈内位置的要求：临街（大路口 最佳）/得来速店（含车道）要求场地开阔、进出方便rn合作方式r租赁期：15年或以上（特殊地点可另商） 免租期：商议经营方式：自营为主 租金要求：按商圈回报商议经营面积与 楼层要求传统室内店400平米左右/得来速店要求占地1200平米 左右主 rn rn建筑求rn楼板承重：部分区域500公斤/平米，大部区域350公斤呼米给排水/排油/排污/烟道：要求提供或有位置建设供配电负荷：250千伏安硬件设施要求：提供室外安装空调和排烟机位置物业

29、形状要求：尽量方正或整齐，临街有大窗rnrnrn内装修要求rn口毛坯口粗装口精装其它要求：自装修层高和柱距层高：单层层高不小于3.5米（极特殊可商议）柱距:rn6米以上为 好（极特殊 可商议）交通及停车 要交通方便，有停车位（专用最佳，公用也可）其它需特别 说明的要室外和建筑物外墙可设置店标和指示标（大型建筑物内 可设多个指示标）麦当劳选址的五项标准1. 针对目标消费群麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布点上，一是选择人潮涌动的地方， 如在和平路、南京路、天津站等交通集散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常光顾的地方 布点，比如在天津乐园附近设点，方便儿童就餐；在新安广场开设店中

30、店，吸引逛商场的年 轻人就餐。2. 着眼于今天和明天麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点的开与否，都通过三个月到六个 月的考察，再作决策评估。重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周 围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚 决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是布点考虑的地区。纯住宅 区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。3. 讲究醒目麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围， 体现其经营宗旨 方便、安全、物有所值。由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。4. 不急于求成黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成， 而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳 的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新布点。5. 优势互动麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是牌誉较高的，如新安广场、津汇广场等。知名 百货店为麦当劳带来客源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补的作用。