珠海某大厦可行性分析报告及投资建议方案

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1、珠海创新科技大厦珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案可行性分析报告及投资建议方案编制单位：广东清华科技创业基金编制时间：2001年8月目目 录录第一章第一章 总总 论论第二章第二章 项目背景项目背景第三章第三章 投资环境与发展规划投资环境与发展规划 第四章第四章 市场需求和分析市场需求和分析 第五章第五章 项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义 第六章第六章 总体规划方案总体规划方案 第七章第七章 投资估算与效益分析投资估算与效益分析 第八章第八章 项目实施时间安排项目实施时间安排 第九章第九章 风险和对策风险和对策 第十章第十章 结论和建议结论和建议 附件附件1 1 附件附件2

2、 2第一节第一节 项目简述项目简述 1.1.项目名称：珠海创新科技大厦项目名称：珠海创新科技大厦 2.2.承办单位：承办单位：名名 称：广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司称：广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司法人代表：何国杰法人代表：何国杰注册资金：注册资金：66596659万元万元经营范围：科学研究开发和综合服务经营范围：科学研究开发和综合服务珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦由由广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果产产业业化化示示范范基基地地有有限限公公司司负负责责承承办办，采采取取招招商商共共建建的的有有限限责责任任公公司司形形式式创创立立，其其中中珠珠海海高高科科技技成成果果

3、产产业业化化示示范范基基地有限公司占地有限公司占51%51%的出资额。的出资额。3.3.建设地址：广东珠海高科技成果创业化示范基地东南端。建设地址：广东珠海高科技成果创业化示范基地东南端。4.4.总用地面积：总用地面积：98009800平方米。平方米。5.5.大厦基底面积：大厦基底面积：32803280平方米。平方米。6.6.大厦总建筑面积：大厦总建筑面积：1680016800平方米。平方米。7.7.主主要要功功能能：珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦作作为为省省级级科科技技创创业业孵孵化化器器，是是为为小小型型初初创创科科技企业提供良好的技术创新和科技创业环境以及配套的生活服务设施。技企业提供

4、良好的技术创新和科技创业环境以及配套的生活服务设施。第一章第一章 总总 论论第二节第二节编制依据编制依据 本项目可行性分析报告及投资建议书按照广东珠海高科技成果创业化示范基地有限公司与广东清华科技创业开发中心共同签订的协议书要求，在深入、详实的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目实施设计和招商引资提供科学和全面的决策依据。第一章第一章 总总 论论第三节第三节 结论与建议结论与建议唐唐家家湾湾作作为为珠珠海海市市的的科科技技创创新新海海岸岸，地地理理位位置置和和交交通通条条件件以以及及气气候候条条件件都都比比较较好好，政政策策环环境境宽宽松松。唐唐家家湾湾地地域域近近年年来来发发展展迅

5、迅速速，正正处处于于经经济济、文文化化快快速速发发展展上上升升期期，正正在在形形成成高高科科技技产产业业和和教教育育产产业业的的聚聚集集区区，对对企企业业孵孵化化器器的的需需求求迫迫切切，需需要要有有一一个个供供创创业业投投资资者者和和科科技技人人员员进进行行经经验验交交流、成果展示和生活娱乐的环境。流、成果展示和生活娱乐的环境。在在广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果创创业业化化示示范范基基地地建建立立创创新新科科技技大大厦厦，为为科科技技创创业业企企业业提提供供一一个个良良好好的的培培育育成成长长环环境境，对对于于促促进进中中小小型型科科技技企企业业的的发发展展进进而推动珠海市唐家湾乃至广

6、东省的高科技产业发展具有重要的意义。而推动珠海市唐家湾乃至广东省的高科技产业发展具有重要的意义。拟拟建建的的创创新新科科技技大大厦厦地地理理位位置置优优越越，与与清清华华科科技技园园（珠珠海海）、中中大大珠珠海海校校区区三三足足鼎鼎立立，形形成成了了一一块块独独特特的的集集产产、学学、研研、资资于于一一体体的的高高新新技技术术产产业业化化聚聚集集地地，对对于于创创新新科科技技大大厦厦吸吸引引项项目目、凝凝聚聚科科技技人人才才、培培植植高高新新技技术术中小企业高速成长十分有利。中小企业高速成长十分有利。投投资资收收益益估估算算未未考考虑虑进进行行风风险险投投资资和和中中介介服服务务以以及及将将来

7、来地地价价升升值值所所得得收收益益。作作为为科科技技企企业业孵孵化化器器，仅仅物物业业收收入入就就可可以以达达到到这这样样的的水水平平，说说明项目具有较好的投资价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行。明项目具有较好的投资价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行。第一章第一章 总总 论论近近年年来来，在在国国家家火火炬炬计计划划的的指指导导下下，我我国国的的高高新新技技术术企企业业孵孵化化器器在在技技术术成成果果转转化化和和高高新新技技术术企企业业、企企业业家家的的培培育育工工作作中中发发挥挥着着重重要要的的作作用用。据据有有关关资资料料统统计计，我我国国已已有有各各种种类类型型的的科科技技企企业

8、业孵孵化化器器100100多多家家，转转化化和和消消化化吸吸收收科科技技成成果果近近数数万万项项，孵孵化化企企业业的的成成活活率率是是创创业业企企业业自自行行发发展展的的数数倍倍。实实践践证证明明，建建立立创创新新孵孵育育体体系系是是推推动动高高新新技技术术产产业业开开发发区区科科技技产产业业化化发发展展的的重重要要举举措措，创创新新孵孵育育体体系系的的建建设设为为科科技技成成果果的的转转化化和和促促进进中中小小科科技技企企业业的的成成长长创创立立和和发发展展提提供供了了良良好好的的孵孵化化和和培培育育条条件件，为为科科技技成成果果转转变变为为现现实实生生产产力力提提供供了了创创业业资资本本的

9、的支支持持，为为产产业业化化过过程程提提供供了了必必要要的的信信息息服务。服务。珠珠海海市市唐唐家家湾湾作作为为珠珠海海市市的的科科技技创创新新海海岸岸，近近年年来来发发展展迅迅速速，各各类类高高科科技技企企业业纷纷纷纷入入驻驻，逐逐渐渐形形成成了了一一个个科科技技创创业业的的聚聚集集区区，与与此此相相对对应应，唐唐家家湾湾地地域域迫迫切切需需要要有有一一个个科科技技初初创创企企业业培培育育和和成成长长的的环环境境。在在珠珠海海基基地地内内建建立立创创新新科科技技大大厦厦，将将有有效效地地促促进进小小型型科科技技型型企企业业的的创创立立和和培培育育，进进一一步步推推动动高高科科技技产产业业的的

10、发发展展。同同时时，一一批批科科技技初初创创企企业业聚聚集集在在一一起起，为为风风险险资资本本从从高高科科技技成成果果产产业业化化种种子子期期介介入入创创造造了了很很好好的的条条件件，这这将将促促进进珠珠海海市市乃乃至至广广东东省省的的科科技技创创业业和和高高科科技技成成果果产产业业化化进进程程，进进一一步步促促进进广广东东省省风险投资事业的发展。风险投资事业的发展。第二章第二章 项目背景项目背景第一节第一节 珠海市社会经济环境珠海市社会经济环境1.1.自然环境优越，是国家级的自然环境优越，是国家级的“卫生城市卫生城市”、“园林城市园林城市”、“环保模范环保模范城城”和和“旅游城旅游城”。2.

11、2.社会经济环境良好，拥有较完善的市政公用设施，海、陆、空交通发达，社会经济环境良好，拥有较完善的市政公用设施，海、陆、空交通发达，交通运输十分方便交通运输十分方便 。3.3.珠海市的基本发展思路是：将珠海建设成为以信息技术为龙头的高新技珠海市的基本发展思路是：将珠海建设成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，有较强吸引力的产学研基地，高附加值的产品出口创汇基术产业基地，有较强吸引力的产学研基地，高附加值的产品出口创汇基地，成为有较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文地，成为有较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文明富庶的现代化区域性中心城市。明富庶的现代化区域性中

12、心城市。4.4.珠海市委、市政府十分重视培育发展高新技术产业，充分利用特区地方珠海市委、市政府十分重视培育发展高新技术产业，充分利用特区地方立法权，推出一系列优惠政策和措施。立法权，推出一系列优惠政策和措施。5.5.珠海国家高新技术产业开发区行使市一级经济管理权限，吸引了众多项珠海国家高新技术产业开发区行使市一级经济管理权限，吸引了众多项目正式落户各园区和基地，高新区已成为珠海高新技术产业发展的龙头。目正式落户各园区和基地，高新区已成为珠海高新技术产业发展的龙头。如上所述，珠海市拥有良好的投资环境和优越的生活环境，加上宽如上所述，珠海市拥有良好的投资环境和优越的生活环境，加上宽松的政策支持，已

13、经形成基础设施完善，利于经济快速发展的格局，成松的政策支持，已经形成基础设施完善，利于经济快速发展的格局，成为中国为中国投资环境四十优投资环境四十优城市之一，是投资创业的好地方。城市之一，是投资创业的好地方。第三章第三章 投资环境和发展规划投资环境和发展规划第二节第二节 唐家湾地域资源状况和发展规划唐家湾地域资源状况和发展规划1.1.自然资源和基础设施。自然资源和基础设施。唐家的地理位置和交通环境十分优越，是珠海市唐家的地理位置和交通环境十分优越，是珠海市最具发展潜力的地区之一。最具发展潜力的地区之一。2.社会经济现状和发展。唐家湾目前在珠海市属于次发达地区，是珠海市社会经济现状和发展。唐家湾

14、目前在珠海市属于次发达地区，是珠海市政府确定的近期重点发展地区之一，近年来，通过调整产业结构，大力政府确定的近期重点发展地区之一，近年来，通过调整产业结构，大力发展工业，唐家的经济得到持续的发展，各项指标保持年均递增发展工业，唐家的经济得到持续的发展，各项指标保持年均递增20%的的良好势头。良好势头。3.房产物业资源。目前唐家湾尚无星级宾馆，全镇对外接待客房总数在房产物业资源。目前唐家湾尚无星级宾馆，全镇对外接待客房总数在170间左右，基本属于廉价低档水平。随着中山大学珠海校区、清华科技园间左右，基本属于廉价低档水平。随着中山大学珠海校区、清华科技园（珠海）、广东珠海高科技成果产业化示范基地以

15、及南方软件园等一批（珠海）、广东珠海高科技成果产业化示范基地以及南方软件园等一批高科技产业和大学的进驻，唐家湾已逐渐成为房地产开发商关注的热点高科技产业和大学的进驻，唐家湾已逐渐成为房地产开发商关注的热点地区。地区。4.发展规划。唐家作为珠海市的一个镇，其发展纳入到珠海整个北部地区发展规划。唐家作为珠海市的一个镇，其发展纳入到珠海整个北部地区及珠海市区范围内。珠海市近期的发展重点是北部地区，其重点又是唐及珠海市区范围内。珠海市近期的发展重点是北部地区，其重点又是唐家湾，并将唐家地区沿海一带定位为家湾，并将唐家地区沿海一带定位为珠海市科技创新海岸珠海市科技创新海岸。第三章第三章 投资环境和发展规

16、划投资环境和发展规划第三节第三节 珠海基地及周边区域资源状况和发展规划珠海基地及周边区域资源状况和发展规划1.1.中山大学珠海校区。占地中山大学珠海校区。占地3.4283.428平方公里。在平方公里。在20022002年后学生人数将稳定在年后学生人数将稳定在1200012000人左右，包括教职工将达到人左右，包括教职工将达到1500015000人左右的规模。人左右的规模。2.清华科技园（珠海）。清华科技园（珠海）。清华科技园（珠海）园区属于清华科技园的一部清华科技园（珠海）园区属于清华科技园的一部分，在功能上初步定位分为四大块，功能主要是高新科技企业孵化、创分，在功能上初步定位分为四大块，功能

17、主要是高新科技企业孵化、创新人才培养、科技成果研发和转化、中介以及新人才培养、科技成果研发和转化、中介以及综合配套服务等。综合配套服务等。规划用规划用地地14.45814.458万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积1515万平方米。万平方米。3.3.广东珠海高科技成果产业化示范基地。珠海基地位于中山大学与清华科广东珠海高科技成果产业化示范基地。珠海基地位于中山大学与清华科技园之间，地理位置优越。占地技园之间，地理位置优越。占地66700平方米。基地内现有物业除广东珠平方米。基地内现有物业除广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司自用综合办公楼海高科技成果产业化示范基地有限公司自用综合办公楼

18、13001300平方米（包平方米（包括一楼大堂）外，其余已全部租出，使用率达到括一楼大堂）外，其余已全部租出，使用率达到100%100%，呈现出供不应求，呈现出供不应求的势头。整个珠海基地已经吸引的势头。整个珠海基地已经吸引15家企业入驻，各企业员工总数合计约家企业入驻，各企业员工总数合计约2000人。人。1999年国家科技部明确发文珠海基地作为珠海国家高新技术产年国家科技部明确发文珠海基地作为珠海国家高新技术产业开发区的重要组成部分，纳入高新区统一管理，享受相关高新区业开发区的重要组成部分，纳入高新区统一管理，享受相关高新区政策，政策，落户珠海基地的企业的水电费还可以享受落户珠海基地的企业的

19、水电费还可以享受20%的优惠。的优惠。第三章第三章 投资环境和发展规划投资环境和发展规划1.1.科技企业孵化器科技企业孵化器 。目前，唐家湾地域缺乏具有这一功能的创业机构和空。目前，唐家湾地域缺乏具有这一功能的创业机构和空间，尚无省级的科技企业孵化器，已经建成的南方软件园属于专业性孵间，尚无省级的科技企业孵化器，已经建成的南方软件园属于专业性孵化器，不能完全满足唐家湾科技创新的要求，工行软件中心局限于工行化器，不能完全满足唐家湾科技创新的要求，工行软件中心局限于工行系统。珠海创新科技大厦建成后将和目前在建中的清华科技园（珠海）系统。珠海创新科技大厦建成后将和目前在建中的清华科技园（珠海）园区一

20、起，各成一体，各有特色，相互呼应，为科技创业者提供一个施园区一起，各成一体，各有特色，相互呼应，为科技创业者提供一个施展才华的天地。展才华的天地。2.2.商业需求。从消费需求上看，中山大学珠海校区现有教师学生已经超过商业需求。从消费需求上看，中山大学珠海校区现有教师学生已经超过40004000人，人，3 3年内将达到年内将达到1500015000人左右的规模（包括教职工），已奠基的清人左右的规模（包括教职工），已奠基的清华科技园（珠海）近年内也将发展到数千人的规模，加上珠海基地各企华科技园（珠海）近年内也将发展到数千人的规模，加上珠海基地各企业员工，整个珠海创新科技大厦所在区域内学习、工作和生

21、活的人员数业员工，整个珠海创新科技大厦所在区域内学习、工作和生活的人员数年内将达到年内将达到2 2万多人的规模，由此带来庞大的消费群体，在商业、旅游、万多人的规模，由此带来庞大的消费群体，在商业、旅游、休闲娱乐、社区和文化科技服务等方面需求巨大，而周边有关的配套社休闲娱乐、社区和文化科技服务等方面需求巨大，而周边有关的配套社区建设设施则明显滞后。区建设设施则明显滞后。第四章第四章 市场需求和分析市场需求和分析 广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果创创业业化化示示范范基基地地肩肩负负为为高高新新区区孵孵化化项项目目、吸吸纳纳人人才才、培培育育高高新新技技术术企企业业的的重重任任，享享有有相相关关

22、优优惠惠政政策策，已已吸吸引引一一批批来来自自国国内内外外的的技技术术含含量量高高、市市场场前前景景好好、各各自自独独立立运运作作的的高高科科技技或或高高成成长长性性中中小小企企业业进进驻驻。珠珠海海基基地地通通过过三三年年的的运运作作，建建立立了了一一支支较较高高素素质质的的管管理理队队伍伍，总总结结和和摸摸索索了了一一套套创创业业企企业业培培育育经经验验，拥拥有有较较好好的的软软硬硬件件条条件件，初初步步营营造造出出一一个个吸吸引引项项目目、凝凝聚聚科科技技人人才才、培培植植高高新新技技术术中中小小企企业业高高速速成成长长的的基基础础环环境境。目目前前，众众多多的的企企业业纷纷纷纷希希望望

23、能能够够进进入入珠珠海海基基地地，而而珠珠海海基基地地已已经经开开发发建建好好的的4 4万万平平方方米米的的厂厂房房、办办公公楼楼以以及及员员工工宿宿舍舍等等都都已已经经全全部部租租赁赁出出去去，无无法法满满足足他他们们的的要要求求。在在这这种种情情况况下下，有有必必要要在在珠珠海海基基地地内内创创立立创创新新科科技技大大厦厦。一一方方面面作作为为珠珠海海基基地地本本身身配配套套建建设设，完完善善创创新新培培育育体体系系，这这是是珠珠海海基基地地作作为为珠珠海海国国家家高高新新技技术术产产业业开开发发区区的的一一个个重重要要组组成成部部分分所所应应起起的的作作用用，也也符符合合珠珠海海市市科科

24、技技创创新新海海岸岸发发展展的的需需要要；另另一一方方面面，多多功功能能创创新新科科技技大大厦厦的的建建设设，也也可可以以满满足足创创业业企企业业和和相相关关人人员员进进行行科科技技交流和展示、生活娱乐等方面的需求。交流和展示、生活娱乐等方面的需求。珠海基地、清华科技园（珠海）与中大珠海形成了一块独特的集产、珠海基地、清华科技园（珠海）与中大珠海形成了一块独特的集产、学、研、资于一体的高新技术产业化聚集地，三者相互呼应，互为补充，学、研、资于一体的高新技术产业化聚集地，三者相互呼应，互为补充，相得益彰，具有很强的吸引力、号召力和很好的发展前景。相得益彰，具有很强的吸引力、号召力和很好的发展前景

25、。第五章第五章 项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义第一节第一节组织结构组织结构 珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦将将以以有有限限责责任任公公司司的的形形式式创创立立，广广东东省省珠珠海海高高科科技技产产业业化化示示范范基基地地有有限限公公司司以以土土地地和和现现金金出出资资，占占51%51%出出资资额额，其其余余49%49%资金采取招商融资方式筹集。资金采取招商融资方式筹集。珠珠海海创创新新科科技技有有限限公公司司（暂暂定定名名）实实行行董董事事会会领领导导下下的的总总经经理理负负责责制制。公司部门设置根据需要而定，以下仅供参考。公司部门设置根据需要而定，以下仅供参考。办公室：负责人

26、力资源和财务管理等。办公室：负责人力资源和财务管理等。企企业业发发展展部部：负负责责入入驻驻企企业业的的审审批批、毕毕业业认认证证和和项项目目申申报报等等；提提供供 政策和技术咨询；指导企业进行现代化管理；负责人员培训等。政策和技术咨询；指导企业进行现代化管理；负责人员培训等。投投资资管管理理部部：负负责责孵孵化化专专项项资资金金、风风险险投投资资、产产权权交交易易以以及及其其他他金金融融中介活动。中介活动。综合服务部：负责大厦物业管理以及公共服务配套工作。综合服务部：负责大厦物业管理以及公共服务配套工作。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案第二节第二节 功能定位功能定位1.国国内内同同类类

27、机机构构。目目前前多多数数国国内内类类似似孵孵化化功功能能的的创创业业中中心心、创创新新科科技技大大厦厦等等一一般般是是作作为为一一个个自自收收自自支支的的事事业业单单位位，实实行行企企业业化化管管理理，强强调调公公益益性性，讲讲求求社社会会效效益益，主主要要以以物物业业管管理理为为主主，辅辅以以初初级级金金融融服服务务，提提供供最最初初级级的的创创业业孵孵化化条条件件。这这些些机机构构除除了了在在租租金金上上对对入入孵孵企企业业提提供供优优惠惠外外，还还为为企企业业提提供供各各种种周周到到而而廉廉价价的的服服务务，如如打打通通融融资资渠渠道道，编编制制商商业业计计划划书书，组组织织项项目目评

28、评估估，协协助助市市场场推推广广，跟跟踪踪行行业业动动态态，实施人才培训等等。实施人才培训等等。2.珠海创新科技大厦功能定位。结合珠海市政府的产业政策和投资导向，珠海创新珠海创新科技大厦功能定位。结合珠海市政府的产业政策和投资导向，珠海创新科技大厦将主要面向电力电子、信息软件、光机电一体化等轻型无污染的高科技科技大厦将主要面向电力电子、信息软件、光机电一体化等轻型无污染的高科技创业企业，为他们提供良好的孵化培育条件。创业企业，为他们提供良好的孵化培育条件。创创新新科科技技大大厦厦只只提提供供通通用用的的办办公公、行行政政管管理理场场所所以以及及技技术术开开发发、无无污污染染和和噪噪音音实实验验

29、场场所所，形形成成小小型型科科技技创创业业企企业业的的摇摇篮篮基基地地，也也是是潜潜在在的的企企业业家家尤尤其其是是科科技技型型企企业业家家搏击风浪、锻炼提高的练兵场。搏击风浪、锻炼提高的练兵场。珠海创新科技大厦的另外一个功能是为企业流动性管理和技术人员、旅游观光人珠海创新科技大厦的另外一个功能是为企业流动性管理和技术人员、旅游观光人士、附近企业员工以及学生提供方便的活动、商业接待和休闲娱乐等生活服务。士、附近企业员工以及学生提供方便的活动、商业接待和休闲娱乐等生活服务。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案第三节第三节 经营模式经营模式 珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦应应充充分分利利用用珠

30、珠海海经经济济特特区区的的优优势势，凭凭借借经经营营管管理理者者丰丰富富的的企企业业管管理理、创创业业投投资资及及资资本本运运作作经经验验，充充分分发发挥挥股股东东的的资资源源优优势势，整整合合各各种种社社会会资资源源，不不仅仅为为创创业业企企业业通通过过提提供供灵灵活活廉廉价价的的研研究究开开发发场场地地和和商商务务办办公公场场所所、方方便便快快捷捷的的网网络络信信息息系系统统、方方便便的的生生活活服服务务等等等等，更更提提供供把把企企业业从从种种子子培培养养成成参参天天大大树树的的全全程程支支持持和和服服务务，如如企企业业创创建建服服务务、企企业业管管理理咨咨询询、股股权权投投资资（采采取

31、取现现金金投投入入、租租金金折折股股、租租金金加加服服务务折折股股、或或联联合合其其它它机机构构投投资资等等）、项项目目推推介介（向向风风险险投投资资机机构构推推介介）、协协助助融融资资、借借贷贷担担保保、财财务务顾顾问问、技技术术服服务务、法法律律咨咨询询、教教育育培培训训等等。创创新新科科技技大大厦厦综综合合服服务务如如餐餐厅厅和和休休闲闲娱娱乐乐甚甚至至部部分分物物业业可可以以考考虑虑利利用用社社会资源，由物业开发和管理公司或其他机构参与。会资源，由物业开发和管理公司或其他机构参与。创创新新科科技技大大厦厦的的经经营营收收入入主主要要表表现现为为两两种种形形式式：1.1.物物业业租租赁赁

32、收收入入，这这是是创创新新科科技技大大厦厦最最有有保保证证的的基基本本收收益益。2.2.咨咨询询中中介介性性质质的的服服务务性性收收入入以以及及对对进进驻驻大大厦厦的的、发发展展潜潜力力巨巨大大的的企企业业进进行行风风险险投投资资以以及及金金融融中中介介活活动动。由由于于可可以以方方便便地地对对企企业业创创立立发发展展全全过过程程以以及及企企业业领领导导层层进进行行深深入入的的了了解解，这这种种风风险险投投资资活活动动的的投投资资风风险险实实际际上上并并不不大大。如如何何做做好好这这方方面面的的工工作作，将是创新科技大厦经济活动能否取得突破的关键。将是创新科技大厦经济活动能否取得突破的关键。第

33、六章第六章 总体规划方案总体规划方案第四节第四节建设地址与条件建设地址与条件珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦拟拟建建于于广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果产产业业化化示示范范基基地地东东南南端端（见见第第2121页页珠珠海海基基地地规规划划示示意意图图），座座东东南南向向西西北北，依依山山靠靠海海，正正对对珠珠海海基基地地入入口口，与与珠珠海海基基地地公公司司现现有有综综合合楼楼相相邻邻，位位置置十十分分醒醒目目。珠珠海海创创新新科科技技有有限限公公司司（暂暂定定名名）与与珠珠海海基基地地公公司司按按道道路路中中间间为为界界，见见珠珠海海基基地规划示意图红虚线所示。地规划示意图红虚线所示。该

34、址三边临路，东、南紧靠排洪渠，西为规划路，北为基地已开发部分。该址三边临路，东、南紧靠排洪渠，西为规划路，北为基地已开发部分。l l拆迁安置拆迁安置：无。：无。l l供电条件供电条件：630KVA630KVA，双电源双回路供电，已通至建址地下。，双电源双回路供电，已通至建址地下。l l供供水水条条件件：200200毫毫米米管管径径，已已通通至至建建址址地地下下。另另外外，建建址址距距离离自自来来水水厂厂仅仅一千米左右距离，水压充足，将来若需要扩大用水量也容易。一千米左右距离，水压充足，将来若需要扩大用水量也容易。l l通讯条件通讯条件：光纤电话基站，光纤电话基站，100M100M高速宽带网，已

35、通。高速宽带网，已通。l l雨、污水排放条件雨、污水排放条件：地埋式污水处理器，已接通可用。：地埋式污水处理器，已接通可用。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案第五节第五节建设规划和要点建设规划和要点1.1.建建筑筑风风格格和和主主要要功功能能。在在建建筑筑设设计计方方面面，要要求求与与珠珠海海基基地地整整体体布布局局协协调调一一致致，通通过过建建筑筑物物的的造造型型语语言言，以以超超前前和和创创新新的的手手法法塑塑造造出出一一种种全全新新的的、强强有有力力的的、令令人人印印象象深深刻刻的的高高科科技技建建筑筑物物形形象象，具具有有鲜鲜明明的的科科技技意意识识，体体现现科科技技创创业业天天地

36、地的的内内涵涵，使使其其成成为为珠珠海海基基地地的的标标志志性性建建筑筑。主主要要功功能能是是为为高高科科技技企企业业培培育育及及成成长长提提供供良良好好的的办办公公、行行政政管管理理、技技术术开开发发和和无无污污染染和和噪噪音音实实验验场场所所以以及及其其他他必必备备的的设设施施条件，同时兼顾提供包括住宿接待在内的生活娱乐环境，不专设工业厂房。条件，同时兼顾提供包括住宿接待在内的生活娱乐环境，不专设工业厂房。2.2.建设规划要点建设规划要点总用地面积总用地面积 9800 9800平方米平方米主楼基底面积主楼基底面积32803280平方米平方米总建筑面积总建筑面积 16800 16800平方米

37、平方米建筑层数建筑层数 1111层。层。中央空调系统中央空调系统供应整座大厦供应整座大厦中央热水系统中央热水系统 集中供应公寓部分集中供应公寓部分电梯电梯两部客梯，不锈钢装饰配置，每层均设站点，载重两部客梯，不锈钢装饰配置，每层均设站点，载重10001000公斤。公斤。绿化率绿化率40%40%室外停车场室外停车场5050个停车位个停车位地下室地下室 兼设备用房、消防水池、小型停车场和人防工程，尽量从简。兼设备用房、消防水池、小型停车场和人防工程，尽量从简。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案第六节第六节环境保护和防风抗震环境保护和防风抗震本本大大厦厦不不考考虑虑接接纳纳化化工工、机机械械类类

38、等等容容易易产产生生污污染染和和噪噪音音的的企企业业，不不存在工业废物处理和噪音治理问题。存在工业废物处理和噪音治理问题。废废水水：主主要要是是餐餐饮饮废废水水、洗洗涤涤淋淋浴浴废废水水和和公公共共洗洗手手间间废废水水，为为可可生生化化有有机机无无毒毒水水，通通过过现现已已建建成成的的地地埋埋式式污污水水处处理理装装置置处处理理后后，合合乎排放标准排入城市废水排放系统。乎排放标准排入城市废水排放系统。污污染染噪噪音音：主主要要来来自自机机电电设设备备运运转转时时发发出出的的机机械械噪噪音音，在在设设备备选选型型时应采用低噪音设备，并配减震装置。必要时采用隔音建筑材料。时应采用低噪音设备，并配减

39、震装置。必要时采用隔音建筑材料。防防风风抗抗震震：项项目目地地处处珠珠海海市市海海边边，容容易易遭遭受受台台风风袭袭击击，因因此此建建筑筑设设计必须符合当地防风抗震要求。计必须符合当地防风抗震要求。其他：按国家和珠海市当地有关标准设计。其他：按国家和珠海市当地有关标准设计。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案第七节第七节节节能能本本项项目目遵遵照照国国家家以以及及珠珠海海当当地地相相关关建建筑节能要求进行设计。筑节能要求进行设计。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案1.1.项目建设期：项目建设期：1 1年年2.2.招商期：招商期：1 1年，指年，指1 1年后企业入驻率为年后企业入驻率为10

40、0%100%。3.3.项目总投资（详见附件项目总投资（详见附件1 1：投资估算表投资估算表）本项目预测总投资为人民币本项目预测总投资为人民币5639.785639.78万万元。元。4.4.营业收入（详见附件营业收入（详见附件1 1：预测营业收入表预测营业收入表）本本项项目目营营业业收收入入主主要要为为各各类类办办公公场场地地、综综合合服服务务设设施施和和住住房房的的租租金金与与管管理理费费收入，收入，预计正常年度的全年收入为预计正常年度的全年收入为843843万万元。元。5.5.营业成本（详见附件营业成本（详见附件1 1：预测年营业成本估算表预测年营业成本估算表）预测项目年营业成本为预测项目年

41、营业成本为465.52465.52万万元，元，6.6.净利润（详见附件净利润（详见附件1 1：利润估算表利润估算表）招商期：年净利润为招商期：年净利润为96.5396.53万万元。元。正常经营期的前四年：年净利润为正常经营期的前四年：年净利润为320.86320.86万万元。元。正常经营期的后期：本阶段的年净利润为正常经营期的后期：本阶段的年净利润为341.26341.26万万元。元。7.7.现金流量（详见附件现金流量（详见附件1 1：现金流量估算表现金流量估算表）第七章第七章 投资估算和效益分析投资估算和效益分析第一节第一节 基本数据预测基本数据预测第二节第二节财务效益评价财务效益评价1.1

42、.本项目投资利润率为本项目投资利润率为5.9%(5.9%(见利润估算表见利润估算表)2.2.本项目投资回收期为本项目投资回收期为13.513.5年年投资回收期投资回收期=13+23485204676045=13.5=13+23485204676045=13.5年年（数字详见现金流量估算表）（数字详见现金流量估算表）3.3.财财务务净净现现值值。按按7%7%的的折折现现率率计计算算，本本项项目目财财务务净净现现值值为为402.26402.26万万元元（见见现现金金流流量量估估算算表表），该该值值反反应应项项目目的的盈盈利利水水平平高高于于7%7%的的折折现现率率，是是有有一一定投资价值的。定投资

43、价值的。4.4.本项目的财务内部收益率为本项目的财务内部收益率为7.7%7.7%，说明本项目的盈利能力是不错的。，说明本项目的盈利能力是不错的。5.5.以以上上效效益益分分析析仅仅仅仅考考虑虑较较为为为为稳稳定定的的物物业业租租赁赁和和管管理理费费用用，实实际际运运作作中中还还存存在在为为入入孵孵企企业业进进行行管管理理、技技术术和和金金融融中中介介服服务务（包包括括进进行行风风险险投投资资活活动动）所所得得收收益益。另另外外，项项目目处处于于唐唐家家湾湾最最具具发发展展潜潜力力的的地地域域，地地价价的的升升值值收收益益不不容容忽忽视视。综综合合考考虑虑这这些些因因素素，实实际际上上本本项项目

44、目的的收收益益应应高高于于上上述估算值，投资回收期将更短。述估算值，投资回收期将更短。第七章第七章 投资估算和效益分析投资估算和效益分析第三节第三节不确定性分析不确定性分析1.1.盈亏平衡分析盈亏平衡分析本本项项目目正正常常年年度度盈盈亏亏平平衡衡时时营营业业收收入入率率达达到到35.6%35.6%，即即当当营营业业收收入入达达到到设设计计能能力力的的35.6%35.6%（300300万万元元）时时，本本项项目目即即可可保保本本，这这说说明明本本项目的抗风险能力较高，效益较好。项目的抗风险能力较高，效益较好。2.2.敏感性分析敏感性分析 影响本项目经济效益的主要敏感性因素为：固定资产投资额，经

45、影响本项目经济效益的主要敏感性因素为：固定资产投资额，经营成本，营业收入三个方面。从营成本，营业收入三个方面。从敏感性分析图表敏感性分析图表的有关数据来看，的有关数据来看，在所测定的不确定性因素变化范围内，内部收益率均大于在所测定的不确定性因素变化范围内，内部收益率均大于6.5%6.5%，这说明本项目具有一定的抗风险能力和盈利能力。三种不确定因这说明本项目具有一定的抗风险能力和盈利能力。三种不确定因素中，最为敏感的是营业收入。因此，本项目应时刻注意，提高素中，最为敏感的是营业收入。因此，本项目应时刻注意，提高服务质量，加强宣传，增加营业收入。同时，也要控制固定资产服务质量，加强宣传，增加营业收

46、入。同时，也要控制固定资产投资额与经营成本。投资额与经营成本。第七章第七章 投资估算和效益分析投资估算和效益分析见时间安排表见时间安排表第八章第八章 项目实施时间安排项目实施时间安排第一节第一节问题和风险问题和风险 本本项项目目的的投投资资收收益益主主要要表表现现为为物物业业租租赁赁收收入入、中中介介服服务务和和投投资资项项目目的的收收益益，因因此此，能能否否吸吸引引企企业业入入驻驻、能能否否充充分分发发挥挥大大厦厦各各项项服服务务功功能能以以及及投投资资项项目目的的收收益益将将成成为为项项目目成成败败的的关关键键。以以现现金金或或租租赁赁费费用用折折抵抵的的入入驻驻企企业业股股权权增增值值水

47、水平平，以以及及入入驻驻企企业业的的成成活活率率、成长速度将在一定程度上影响项目的收益。成长速度将在一定程度上影响项目的收益。宏宏观观方方面面，珠珠海海市市科科技技创创新新海海岸岸唐唐家家湾湾的的科科技技创创业业发发展展形形势势尤尤其其是是广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果示示范范基基地地附附近近区区域域的的发发展展好好坏坏将将对对本项目产生重大的影响。本项目产生重大的影响。珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦紧紧邻邻清清华华科科技技园园（珠珠海海），形形成成集集聚聚效效应应，对于本项目是有利的，但是同时也会在一定程度上产生业务竞争。对于本项目是有利的，但是同时也会在一定程度上产生业务竞争。中山

48、大学珠海校区拟兴建的星级会议中心尚在规划中，何时中山大学珠海校区拟兴建的星级会议中心尚在规划中，何时实施尚无具体时间表，一旦实施，将对本项目物业接待功能方面实施尚无具体时间表，一旦实施，将对本项目物业接待功能方面产生一定的影响产生一定的影响。第九章第九章 风险和对策风险和对策第二节第二节对对策策1.1.充分发挥政策优势充分发挥政策优势必必须须充充分分发发挥挥广广东东珠珠海海高高科科技技产产业业化化示示范范基基地地作作为为国国家家级级高高新新区区的的条条件件，最最大大限限度度地地利利用用相相关关优优惠惠政政策策，从从而而最最大大程程度度地地降降低低创创业业企企业业的的运运作作成成本本，吸吸引引企

49、企业业入入驻驻，保保证证较较高高的的企企业业入入孵孵率率是是珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦成成功功与与否的关键。否的关键。入入驻驻珠珠海海基基地地的的企企业业在在水水电电费费方方面面可可以以享享受受20%20%的的优优惠惠，这这是是其其他他园园区区所无法比拟的，也是对入驻企业最为直接的支持。所无法比拟的，也是对入驻企业最为直接的支持。2.2.建立高水平的管理队伍建立高水平的管理队伍高高水水平平的的管管理理队队伍伍可可以以为为入入孵孵创创业业企企业业提提供供全全方方位位、全全过过程程的的高高效效率率的的服服务务，并并帮帮助助他他们们迅迅速速成成长长起起来来。一一方方面面可可以以吸吸引引创创业业

50、企企业业入入驻驻，提提高高入入孵孵企企业业的的成成活活率率和和成成长长速速度度；另另一一方方面面进进行行风风险险投投资资活活动动的的空空间间也也大大，可以从中产生资本增值利润或者获取融资推介费用。可以从中产生资本增值利润或者获取融资推介费用。3.3.充充分分利利用用资资源源，做做好好融融资资中中介介和和风风险险投投资资活活动动，是是企企业业孵孵化化器器经经济济效效益益取得突破的关键点。取得突破的关键点。4.尽快实施项目计划。尽快实施项目计划。第九章第九章 风险和对策风险和对策1.1.珠珠海海市市作作为为中中国国最最早早设设立立的的经经济济特特区区之之一一，基基础础设设施施较较为为完完善善，地地

51、理理位位置置和和交交通通条件以及气候条件都比较好，政策环境宽松，是投资创业的好地方。条件以及气候条件都比较好，政策环境宽松，是投资创业的好地方。2.2.唐唐家家湾湾作作为为珠珠海海市市的的科科技技创创新新走走廊廊和和教教育育产产业业的的聚聚集集区区，正正处处于于经经济济、文文化化快快速速发发展展上上升升期期，在在此此区区域域设设立立企企业业孵孵化化器器对对于于促促进进中中小小型型科科技技企企业业的的发发展展进进而而推推动动唐家湾乃至珠海市的高科技产业发展具有重要的意义。唐家湾乃至珠海市的高科技产业发展具有重要的意义。3.3.广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果创创业业化化示示范范基基地地基基础

52、础设设施施齐齐全全，地地理理位位置置优优越越，与与清清华华科科技技园园（珠珠海海）与与中中大大珠珠海海校校区区三三足足鼎鼎立立，形形成成了了一一块块独独特特的的集集产产、学学、研研、资资于于一一体体的的高高新新技技术术产产业业化化聚聚集集地地，有有利利于于创创新新科科技技大大厦厦吸吸引引项项目目、凝凝聚聚科科技技人人才才、培培植高新技术中小企业高速成长。植高新技术中小企业高速成长。4.4.高高科科技技高高附附加加值值企企业业的的进进驻驻和和发发展展、教教育育产产业业的的崛崛起起，人人口口的的急急剧剧膨膨胀胀，在在文文化化科科技技服服务务、商商业业、旅旅游游、休休闲闲娱娱乐乐以以及及社社区区服服

53、务务等等方方面面将将产产生生新新的的巨巨大大的的需需求求，从而为创新科技大厦综合接待功能的实现提供了条件。从而为创新科技大厦综合接待功能的实现提供了条件。5.5.预预计计项项目目总总投投资资5639.785639.78万万元元，投投资资利利润润率率为为5.9%5.9%，投投资资回回收收期期13.513.5年年，盈盈亏亏平平衡衡点点是是35.6%35.6%。此此投投资资收收益益估估算算未未考考虑虑进进行行风风险险投投资资和和中中介介服服务务以以及及将将来来地地价价升升值值所所得得收收益益。作作为为科科技技企企业业孵孵化化器器，仅仅物物业业收收入入就就可可以以达达到到这这样样的的水水平平，说说明明项项目目具具有较好的投资价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行。有较好的投资价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行。6.6.根据投资估算结果，占根据投资估算结果，占51%51%出资额的珠海基地有限公司出土地折价外，尚需投入资出资额的珠海基地有限公司出土地折价外，尚需投入资金金20922092万元。万元。第十章第十章 结论和建议结论和建议