沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制(DOC 59页)

《沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制(DOC 59页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制(DOC 59页)（59页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、辽 东 学 院 本 科 毕 业 设 计沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制The Establishment of The Feasibility Study Report on the Construction Project of Shenyang Mingcheng Xinshiji 学 生 姓 名： 徐帅 学 院： 城市建设学院 专 业： 工程管理 班 级： B0701 学 号： 1412070104 指 导 教 师： 姜鸿 审 阅 教 师： 申 彤 完 成 日 期： 2011年5月20日 辽 东 学 院Eastern Liaoning University独创性说明作者郑重声明

2、：本毕业设计是我个人在指导教师指导下进行的研究工作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，毕业设计中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得辽东学院或其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。作者签名：_ 日期：_ 摘 要房地产开发项目的投资额巨大，建设周期长，影响因素多，因而存在着很高的投资风险。随着房地产市场的逐步规范、竞争日益激烈，房地产投资者靠侥幸获取投资成功的机会越来越少。因此在项目的决策阶段，为避免投资的盲目性，越来越多的房地产投资者把对项目进行的可行性研究作为投资决策的重要依据

3、。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，它是房地产开发项目投资决策的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。在房地产开发过程中加强可行性研究，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，使房地产市场健康发展和不断完善。在项目建设地点的分析中，根据项目周边环境，对该项目进行了SW0T分析，客观评价了项目的现状及发展潜力。在投资估算中，运用市场比较法对该项目成本价格进行了预测。在财务评价中，根据项目的投资计划，采用净现值、内部收益率等财务评价指标，并运用盈亏平衡分析

4、及敏感性分析数学模型，对该项目的盈利能力和不确定性进行了评价。同时对该项目进行了环境保护、风险及社会评价分析。通过对沈阳市明城新世纪建设项目进行的可行性研究，分析得出该项目在财务上可行，风险较小，可以投资。关键词：房地产；可行性研究；财务评价；风险分析The Establishment of The Feasibility Study Report on the Construction Project of Shenyang Mingcheng XinshijiAbstractReal estate exploitation item involve huge investment, lon

5、g of unstable affecting factors and thus big risks. Along with the disciplining of the mark and increasingly fiercer rival in this field, developers will have fewer chances to build their success on the basis of luck. Therefore decision stage in item, in order to avoid and reduce the blindness of in

6、vestment, more and more real estate investors pass the possibility research Make policy to provide important basis for the investment.The feasible research is an important step in decision analysis of real estate exploitation. It is the important basis of the investment decision of real estate explo

7、itation project. Through integrated analysis and argument, comparing and evaluating every exploitation plan, it is guaranteed the technical feasibility, allowed by environment, economical rationality, remarkable economical benefit. During the real estate exploitation, to improve the feasible researc

8、h can reduce the blindness of investment decision, improve the economical benefit of real estate enterprises and promote to use the ground in city reasonably, so as to make the real estate market developing healthily and becoming perfect constantly.In analysis of the project construction site, accor

9、ding to the ambient environment,through SWOT analysis,objectivly evaluate the projects status and development potential. In the investment estimation, the market comparison is used for the project to predict the cost of the project. In the financial evaluation, according to projects investment plan,

10、 use the break-even analysis and sensitivity analysis model, and analyse the environmental protection、risk and social assessment. After the study of feasibility on Construction Project of Shenyang Mingcheng Xinshiji, it is concluded that the project can be invested for it is practical financially le

11、ss risky.Key Words： Real Estate；Feasibility Study；Financial Evaluation；Risk Analysis目 录摘 要IAbstractII一、绪论1（一）选题背景1（二）可行性研究文献综述1（三）研究思路与方法4二、项目概况与建设背景6（一）项目概况6（二）开发单位概况6（三）项目建设内容及规模6（四）项目建设背景6（五）项目建设的必要性7三、市场分析与预测9（一）沈阳市城市概况9（二）全国房地产市场分析及预测9（三）沈阳市房地产市场分析及预测13（四）项目SWOT分析21（五）产品目标市场预测22四、项目设计方案24（一）项目组

12、成和主要内容24（二）项目目标客户群定位24（三）建设地点的选择25（四）土建工程25（五）配套设施26（六）结构设计26（七）给排水设计26（八）采暖设计27（九）供电设计27（十）节能设计27（十一）消防设计29（十二）环境保护30（十三）组织机构与人力资源配置32（十四）项目实施进度33五、投资估算34（一）投资估算相关说明34（二）项目总投资估算34六、财务评价38（一）基础数据与参数选取38（二）销售收入估算38（三）利润估算38（四）偿债能力分析39（五）财务效益分析39七、不确定性分析41（一）盈亏平衡分析41（二）敏感性分析41（三）项目风险分析41八、项目社会影响评价44（一

13、）社会影响分析44（二）社会适应性分析44（三）社会风险及对策分析44结 论46参考文献47附录A平面布置图48附录B 地理位置图49附录C 施工进度图50附录C 投资计划表51附录E 销售收入计划表52附录F 利润表53附录G 还本付息表54附录H 项目投资现金流量表55附录I 敏感分析表56附录J 敏感分析图57致 谢58一、绪论（一）选题背景房地产业是国民经济重要的产业，最近几十年，我国经济将持续稳步增长。稳步而快速的经济增长必将要求房地产业保持适度增长。东北振兴，沈阳先行。沈阳市出台一系列房地产市场的优惠政策，因此沈阳市的房地产业发展十分迅猛。而沈阳市北市场地区的开发，改善沈阳北市场地

14、区居民的生活居住条件，进一步提高生活质量，对和平区北市场地区的总体规划有着重要的意义。进行此房地产开发项目的可行性研究将为房地产投资者做好投资前期工作，避免和减少决策失误，加强投资决策的科学性和客观性，提高建设投资的总效益。本设计题目“沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告”编制，将为项目决策者提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。在对本课题研究、设计的过程上，能够掌握编制可行性研究报告的方法和技能，具备完成项目可行性研究报告编制的能力，增加自身实践经验，以满足未来工作对自身能力的要求。（二）可行性研究文献综述1可行性研究概述投资项目的可行性研究是在项目投资决策之

15、前，对拟建项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从自然、社会、经济、技术等方面进行调查研究和分析比较，并在此基础之上，对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法1。可行性研究在项目投资实践中具有重要作用。而且决策的重要依据是可行性研究对项目进行科学的分析与预测后所得的结论，所以，投资项目的可行性研究对项目开发起到关键的作用。可行性研究在项目投资实践中的作用主要体现在以下几方面：(1)可行性研究是投资决策的重要

16、依据。(2)可行性研究是项目审批的依据。(3)可行性研究是项目资金筹措的依据。(4)可行性研究是编制设计任务书的依据。(5)可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。2可行性研究的产生20世纪30年代，美国开始开发田纳西流域，田纳西流域开发能否成功，对当时美国经济的发展关系重大。为保证田纳西流域的合理开发和综合利用，开创了可行性研究的方法，并获得成功。第二次世界大战以后，西方工业发达国家普遍采用这一方法，广泛地应用到科学技术和经济建设领域，已逐步形成一整套行之有效的科学研究方法。可行性研究的内容很广泛、一般包括市场研究、工程建设条件研究、采用工艺技术研究、管理和施工研究、资金和成本研究、经济效益

17、研究等内容，可行性研究从那时起就开始了。我国进行可行性研究起步比较晚。改革开放以后，西方可行性研究的概念和方法逐渐引进，国家有关部门和高等院校多次举办讲习班，培训了一批骨干。同时国家经济建设主管部门对一些重大建设项目，如宝钢、石油化工引进装置、核电站、山西煤炭开发等，多次组织专家进行可行性分析的论证。目前，可行性研究在我国已经普遍受到重视，并取得一定成效。3国外可行性研究的发展国外的可行性研究发展追溯到20世纪初期美国开发田纳西流域开始。随着技术经济和管理科学的进步而产生。当时，可行性研究主要是从企业立场出发，侧重财务分析，通过收入与支出比较来判断项目的优劣；但一些专家提出了“消费者剩余”思想

18、，后来发展为社会净收益的概念，成为费用效益分析的基础。上世纪50年代初到60年代末，经济分析作为一种选择项目的方法被普遍接受下来，使可行性研究从侧面微观财务分析发展到同时从微观和宏观的角度评价项目的经济效果。这是可行性研究已经成为一门科学。上世纪60年代项目可行性研究得到飞跃式的发展，推出了社会分析方法，把可行性研究的水平提高到了一个新的高度。社会分析把增长目标和公平目标结合在一起作为选择项目的标准。一个项目的从未仅取决于其净收益的大小，而且取决于其净收益的分配。社会分析以国民福利最大为目标，被认为是最理想的项目评价方法。1978年联合国工业发展组织编制了工业可行性研究编制手册。由于该组织及世

19、界银行等国际机构对可行性研究的积极推广和应用，使之从发达国家逐步推广至发展中国家。如今，可行性研究已成为国际上确定建设项目时普遍采用的方法，被视为投资前期一项非常重要的工作和投资决策的依据，称为“决定工程项目命运的关键”。4国内可行性研究的发展接受可行性研究这一方法和技术是得益于改革开放，伴随着我国实施以经济建设为中心的工作重点的转移，在总结几十年投资领域的经验和教训后，国务院和国家有关部门先后发布了一系列法规，确立了可行性研究工作在我国投资领域的地位和作用，把可行性研究作为投资前期工作中的重要一环。上世纪50年代，由于受前苏联模式和计划经济的影响，我国当时的项目可行性研究方法简单、粗糙，在第

20、一个五年计划期间，在建设156项重点建设项目时，学习当时苏联的做法，在每个项目建设之前和投资前期，都编制了建设意见书和作了“方案研究”，对工程项目方案进行了比较全面、细致的“技术经济论证”，从而使项目建设能够顺利进行并取得了良好的经济效益和社会效益2。为了规范建设项目前期工作，我国政府相继制定了一系列规定、方法和参数，有力地推动了可行性研究工作的顺利开展。1981年国家计划委员会正式发布文件把可行性研究纳入基本建设程序。1985年国家科委、国务院技术经济研究中心编写的工业建设项目可行性研究经济评价方法企业经济评价一书出版，该书为我国工业项目经济评价工作的标准化提出了一个初步模式，对开展可行性研

21、究的推广应用起到了积极作用。1987年颁发了建设项目进行经济评价方法和参数又进一步提高了我国可行性研究工作的科学化与程序化的水平。1993年4月，国家计委和建设部联合颁发了关于建设项目经济评价工作的若干规定和建设项目经济评价方法和参数。随着1989年可行性研究词典出版，我国建设项目可行性研究工作逐渐走向了标准化、规范化。2002年国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写了投资项目可行性研究指南，以指导市场经济体制基本建立形势下的可行性研究工作，更好地适应市场经济体制，进一步发展和加入世界贸易组织（WTO）的新要求。5可行性研究的发展趋势(1)实现两大转变为适应社会主义现代化建设和市场

22、经济体制改革的需要，我国勘察设计及工程咨询单位必须实现两大转变：一是改企转制，由过去的附属于部门的事业单位转变为独立的市场竞争主体，并建立现代企业制度。二是转变经营机制，由过去局限于特定行业开展单一业务的职能型机构，转变为面向投资建设全过程服务、并按照市场机制进行的社会中介机构。在当前加强工程咨询勘察设计企业内部改革，努力提高队伍素质，具有十分重要的现实意义3。(2)转变观念、加强管理今年来，外国工程咨询设计机构将进入中国，国际竞争国内化的形势迫在眉睫。这就要求工程咨询设计单位要勇敢地走向市场，使可行性研究与设计工作上一个新台阶，转变观念、加强管理、增强技术人员的责任感。设计是将科学技术转化为

23、生产力的桥梁，图纸上每一条、每一个点和数字都代表着技术责任和一定数量的资金，设计质量的优劣对工程建设有直接的联系。因此在我国工程项目中推广和运用nDIC条款是实现与国际惯例接轨、保证工程建设质量的重要途径。(3)重点强调风险分析投资项目的建设要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源，且一旦建成，难于更改，因此投资项目的风险防范和控制更显重要。为了有效地防范和控制风险，在可研工作中，就应重视对项目潜在风险因素的挖掘、评估风险发生的频率、风险发生可能造成的损失、风险的防范措施等。(4)加深评价深度，提高估算精确度据专家测算，在设计阶段可以控制70-80%的工程投资，后面的施工、材料、劳务只能控制15-

24、35%。设计咨询和设计审查都是国际上通行的作法和惯例，如果没有这些制度就难以和国际接轨。因此，在树立工程咨询和设计项目管理的权威，推进设计技术进步，确保投资效益的成效，必须坚持内行咨询内外的原则，不能搞外行咨询内外。这对节省投资，提高勘察设计质量，维护社会公众利益和国家利益不受损失有着重要的意义。(5)数据更充分、方法更科学可行性研究要以质量控制为核心，对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析4。从事可行性研究的人员要真正树立为国家、为建设业主服务的精神，熟悉国家和地方对项目建设有关法律、政策、规定，准确掌握有关专业知识，不断学习新技术，真正做到科学地、独

25、立地、不受任何干扰地把握好产业的发展方向，提高可行性研究的深度和质量，为社会提供质量精良的产品。（三）研究思路与方法1本文研究思路首先明确本项目大体符合政策和宏观要求，阐明投资的必要性；进一步对项目所在地的市场需求调查分析，在此基础上进行项目定位、规划建设内容和技术方案，制定营销策略；对项目的财务和社会效益进行分析预测；得出科学性的结论，为正确进行投资决策提供科学依据。2本文研究方法本文运用多种研究方法，主要有市场分析、投资估算、财务分析、不确定性分析等方法5。二、项目概况与建设背景（一）项目概况本项目拟建于沈阳市和平区市府大路与和平大街交汇处，遥望北市场，两条主干道在此纵横交错，243、26

26、0、203、123、248、215、281、140、216、295等近20条公交线路及未来地铁三号线，交通四通八达，车次频繁，为您的出行带来便利。在建设项目周围有即将规划建设中的3号线地铁的明城新世纪站以及进入规划改造的有可能成为沈阳第三大商圈的北市旅游休闲商业区，还有规划建设中的将云集国内外知名银行的金融街和平大街，更有近在咫尺的沈阳未来奢侈品集中地市府广场的恒隆广场、卓展购物中心、新华购物中心，都将为明城新世纪带来庞大的休闲、娱乐、消费的场所。本项目由5栋30层楼组成，330层为商品住宅，12层为商用网点，高层下设有两层停车场。（二）开发单位概况本项目的开发单位是沈阳精诚置业，成立于200

27、6年，企业注册资本金为5600万。公司经营范围：房地产开发、商品房销售、小区物业管理等。（三）项目建设内容及规模项目总占地面积约32000平方米，建设5栋三十层建筑物及其配套公建，总建筑面积194750平方米，其中商品住宅面积147000平方米，商业用房面积10500平方米，地下车库面积10500平方米，公共建筑面积200平方米，道路及绿化面积26550平方米。（四）项目建设背景1房地产国家政策国务院、建设部、国家税务局等出台了一系列涉及商业地产以及房地产的相关政策法规，为地产业的发展提供了良好的政策保障和发展平台。我国城镇住房制度改革拉动了内需，帮助宏观经济走出1998年金融危机后的困境。城

28、镇住房改革承认住宅是商品，催生了今天的房地产行业6。在一系列政策措施中，不乏有对整个房地产行业影响深远的政策措施。国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；加强房产开发全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度”，正式拉开了房地产调控序幕。2加强市场监督及管理工作面对

29、国家给予房地产行业的宏观政策，政府要加大市场监督力度以及加强市场管理工作。建立和完善房地产市场信息系统，以纳入全国房地产市场信息系统建设重点城市为契机，对房屋交易、产权、测绘等各项数据进行了全面系统的信息化处理，并依托房地产市场系统在沈阳房地产交易网实时动态发布市场最新运行数据，为房地产市场提供高效、规范、安全的信息平台。整顿规范市场秩序，抽调专人成立市场秩序整治机构，定期对开发企业、经纪机构、估价机构、测绘机构开展日常监管，及时查处各类扰乱市场秩序的违规行为，维护正常的市场秩序。3沈阳市的总体规划“十二五”规划是本世纪头二十年重要战略机遇期的关键阶段，也是我市站在新起点、谋求新发展，全面振兴

30、辽宁老工业基地的关键阶段。东北振兴。到2010年，沈阳城市规划建设区面积达到793平方公里，人口达到700万人。积极发展房地产业成为沈阳地方经济发展的增长极，财政增收的动力源，在改善居民居住条件、繁荣城市产业、扩大城市就业、提升城市形象等方面的作用更加凸显。因此，在沈阳市积极发展房地产业符合宏观经济要求。（五）项目建设的必要性1项目的建设符合国家政策和地区发展规划房地产运作实际上是城市土地利用问题，它是由土地利用的专一性和排他性决定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是构成城市空间结构最基本的要素，是城市功能分区的实际体现7。通过土地的合理利用和市场规范运作，取得最佳效益的目标，其

31、实质是城市社会经济的协调推进，城市空间结构的优化，真正实现城市可持续发展，而不能仅仅看成是为城市政府带来多少土地的出让金和税源，或是给开发商带来多少利润，也不能单纯看成是为城市居民解决了多少住房。能否通过土地合理利用市场规范运作，优化城市空间结构的关键在于建立在土地价值和价格一致的土地收购、储备、出让的规范运作、土地使用方向和开发时空选择的整体调控到位。该项目统一规划，统一布局，合理利用土地，规范市场动作，将会使沈阳市的城市空间从整体结构上得到改善和优化。这是中国地产业快速发展进程中的必然阶段，本项目在良好的发展现状和发展趋势下，抓住契机，以需求为导向，以调控为手段，全面合理地开发和利用沈阳市

32、的土地和城市空间，全力建设沈阳市的地产经济，全面促进沈阳市经济、社会的可持续发展。2项目的建设是改善城市环境迫切需要市政府积极响应，投入大量资金、人力和物力，加大了城市建设步伐。但与此同时，城市急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后的矛盾也日益显现，城市的管理体制在很大程度上不能适应城市的空间布局和人员结构状况。因此，要实现政府提出的目标，必须加快城市改造步伐。3项目的建设是促进相关产业发展的需要本项目的建设可以促进城市建筑、建材等一系列行业的发展，带动项目区的经济发展，在建设过程中吸收大量的施工人员，有效缓解了城市闲置人员的安置问题。对于提高项目区人民的生活水平、增加就业率、拉动地方经济发展、增

33、加税收产生深远影响。综上所述，本项目符合国家现行相关政策，提升当地居民的生活品质，对城市的发展具有积极的带动作用，所以项目的建设是必要的。三、市场分析与预测（一）沈阳市城市概况沈阳，辽宁省省会，中国15个副省级城市之一，中国七大区域中心之一城市，中国特大城市，东北地区最大的国际大都市，东北地区整治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。同时也是我国最重要的重工业基地之一，被誉为共和国长子，素有“东方鲁尔”的美誉。沈阳市政治、军事、金融、外交机构林立，驻有沈阳军区、中国人民银行沈阳分行、民航东北地区管理局、东北电监会、东北铁路局、电网、国家审计署驻沈阳特派员办事处、境外媒体常驻沈阳新闻机构、国土资源

34、沈阳局、沈阳邮区中心局、沈阳陆地搜救中心等中央直属机构，以及美国、俄罗斯、日本、韩国、朝鲜、法国驻沈阳总领事馆及英国签证中心。沈阳市市区面积3495平方公里，城区面积 793平方公里（中国城市第3名）。沈阳总人口1000万左右（包括外地来沈人员以及各个县市），全市户籍人口。13个：共辖9个市辖区，一个县级市，三个县。沈阳是中国东北地区最大的中心城市。沈阳是正在建设中的沈阳经济区（沈阳都市圈）的核心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，工业门类齐全，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高

35、的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。（二）全国房地产市场分析及预测2010年末、2011年初的中国房地产行业发展到了一个关键阶段，以地价高增长、房价抑而不降、保障性住房大跨步建设、信贷管控为代表的宏观市场表现，标志着行业发展进入到了一个微妙阶段，即市场化与政府行政管制的碰撞已进入白热化。1高地价，土地市场空前繁荣2010年全国土地出让金

36、收入2.7万亿元，同比增长70.4%，创下近5年新高，并占到全国房地产销售收入的50.9%。2销售控制逐步放松根据统计，2010年全年房地产销售总量5.25万亿元，同比增长18.3%，相比前五年30.3%的同比年增幅均值有所下降。再从月度数据来看，起始于2010年4月的新一轮宏观调控，将5月和10月的住宅销售黄金月得到抑制，使得全年数据得以抑制。年末伴随相关政策基调的放松，并加之年底销售结算，12月销量出现井喷，销售管控在年底阶段基本失效。全国2010年112月商品房销售金额数据见图3.1。 单位：亿元图3.13房地产开发投资暴增尽管2010年地价高起，但是2010年全国商品房新开工面积同比增

37、幅为39.95%，创下近5年最高纪录，而同时期销售面积只同比增长9.76%。近年来我国商品房新开工面积年增幅比较见图3.2。图3.24金融调控2010年，房地产信贷投得到了持续的抑制，央行连续6次上调存款准备金率。同时，2010年，政府也对房地产上市首发和上市公司市场再融资严格控制，导致少融资上千亿。因此，在金融市场上，以银行、证券市场为代表的股权和债权融资都受到了政策管制。5偏紧的金融政策影响房地产市场从国内外经济形势来看，2011年，美国的量化宽松政策将进一步影响国际市场的货币供应，外部市场为国内人民币对冲形成压力。与此同时，以4万亿财政刺激政策为代表的近些年的人民币超量供应状态，这内外两

38、大因素决定了2011年宏观市场资金充裕。与之相对应的是央行的以抗通胀为主基调的偏紧的货币政策，将会影响2011年房地产市场的快速增长。央行的加息和上调存款准备金率，这两大重要政策工具都将成为影响2011年房地产市场资金供应的两大主要金融因素，偏紧的金融政策为2011年的市场局面奠定了基调。6城市发展模式不变，但高地价运行模式将得到抑制在2010年表现最为突出的城市地价高增长的状态，可以深刻说明当前中国经济乃至城市发展模式高度依赖房地产市场。20062010年间，累计7万亿的土地出让金占到了全国财政收入的23%，部分一、二线城市甚至占到了4050%。由此可见，无论以高铁建设为代表的国家级大项目投

39、资还是地方政府主导的各地区城市基础设施投资，土地出让金收入在城市发展中起到绝对中心的地位。值得注意的是，2009、2010年两年间，国家发改委相继出台了近20个区域经济及产业发展规划，这些城镇化模式新的规划导向，为进一步城镇化提供了政策土壤。但2010年市场表现出的高地价增长状态，已经受到中央政府的高度重视，高地价推动的成本刚性将快速推高商品房市场价格，同类模式增长的不可持续性决定了未来高地价运营模式将受到抑制。7商品房市场调控常态化，市场双轨制发展模式成为共识从20032004年的一线城市房地产价格飙升为开始的住宅市场调控，到如今已经历经8年时间。70/90、住房限购、控制信贷、差异化贷款利

40、率、商品房限价等一系列行政和市场化的手段都未能抑制持续上扬的房价8。针对当前商品房房价仍处于高位、城市化进程正在加速的发展时点上，总结过去政策经验，可以发现，历时8年的调控仍将继续。房价增长过快和市场对购房需求未能满足这一当前市场主要矛盾仍未能妥善解决。因此，展望2011年，以“建、管、限”为核心的房地产调控基调将成为常态。2011年，房地产市场调控将进一步围绕满足首次置业需求的普通商品房市场需求，打击投资性购房需求，控制改善性住房需求为主要目标，通过保障性住房的大力建设来规模化满足中低收入人群自住需求，调节房地产市场的发展。回归双轨制，这一行政色彩较浓的政策方案，让我们遥想起早期的双轨制，那

41、是外销房和内销房的双轨制时代。而如今的双轨制，将更多是体现在商品房与保障住房两大类住房的建设模式和市场价格的显著分别9。但对于双轨制的发展模式，有两个核心问题，未能解决。第一，保障性住房的持续建设资金从哪里来？第二，保障性住房与商品房市场的边界点在哪里？其实，这两个问题的核心就是如何界定市场与政府的边界。政府建设资金将主要来自于商业房地产市场，而保障性住房供应放量会影响商品房市场的需求量，土地出让金收益会受到影响，从而制约保障性住房的发展。这一市场边界的确定，将在未来不断的市场和政策实践的磨合中取得统一。8商用物业供需同步增加，将迎来一轮新的博弈最新的数据显示，全国土地出让总面积在经历了08、

42、09年的低潮后，也出现了爆发性的上涨，较06、07年的平均水平翻了近一倍，商业用地和住宅用地均大幅增长，可以预见在未来的一两年内商用物业的供应将出现新一轮的井喷。在全球金融危机后，中国数万亿的基础设施投资大大提升了中国城市发展的进程，尤其是城市轨道以及高铁的建设，促进了卫星城和产业新城等新区域的开发，使城市中心区的规划范围迅速扩大，新的区域必定需要新的商业配套，这对商业地产的发展起到深远的影响，也将成为商用物业供给增加的重要因素之一。从房地产企业角度，众多房企在政府住宅用地指标向保障性用房倾斜，难以直接获取住宅开发用地的情况下，也不得不通过向商业地产开发转型的方式，完善城市配套，获得地方政府的

43、认可，从而间接参与住宅开发。部分房企在商业地产方面开发经验欠缺，很多项目盲目上马，可能导致区域商用物业在某些类型方面出现泡沫10。再看需求层面。2011年将是“十二五”的开山之年，转变经济增长方式、鼓励创新是主基调之一，而承载经济活动的房地产，势必随之发生相应的变化。印度凭借其软件和语言优势，成为全球重要的软件外包基地，中国也希望通过发展服务外包甩掉全球制造工厂的帽子，通过现代服务业的集聚对经济发展和就业起到更大的拉动作用。发展现代服务业，发展创新性产业，对房地产而言，最直接的就是商用物业需求面积的增加。从房地产投资角度，人民币升值再次加速，外资再次加快投资房地产市场的步伐，根据以往的惯例，商

44、用物业是外资投资房地产的首选，这次不同的是，随着保险资金投资不动产暂行办法的颁布，保险资金也加入了对商用物业争夺的竞争，在优质商用物业项目本已稀缺的情况下，如果新增商用物业项目不能做到符合市场需求，那么僧多粥少的局面不可避免的会进一步加剧。（三）沈阳市房地产市场分析及预测1市政府要求加强管理房地产行业今年一季度，随着国家稳定住房价格等各项调控措施的落实，沈阳房地产市场运行总体上朝着遏制投机投资、稳定房价的调控目标发展，商品房供应较为充足，价格较为合理，商品住房的绝对价格在全国主要城市中仍处于较低水平。. X; f/ t w3 N e新浪乐居近一个时期以来，为认真贯彻落实国家有关房地产市场调控一

45、系列政策措施，沈阳市加大了房地产市场调控力度，先后出台了限购、控制房价等具体政策措施，确立和完善了保障性住房建设目标和工作体系，积极推进保障性住房建设，确保全市房地产市场平稳健康发展。$ 3 P. 9 u6 g1 J买房,购房,装修论坛,房产论坛沈阳市政府要求，各部门要高度重视、统一思想、明确责任，根据市里确定的房价控制目标，采取果断措施监控房价变化，通过加强商品住房用地管理、严格执行国家税收和信贷政策、加强市场监管等方面工作，部门联动、多管齐下控制好房价，确保国家房地产调控政策落实到位。要严格限购政策执行监管工作，规范开发企业、房产经纪机构行为，维护市场秩序。房管等部门要加快个人住房信息系统

46、建设，做好购房者资格审核，抑制投资投机性购房。2土地市场供应情况土地市场沈阳市2010年全年共推出306宗土地，同比上升58.5%；共计推出2079.6万平方米土地，同比增加89.9%，其中成交土地106宗，同比增加15.2%，共计664.4万平方米%。见图3.33.4。图3.3图3.43商品房供应量增幅明显(1)商品房供应情况因为受2008年金融危机影响，2008年沈阳市各开发公司拿地减少，受市场不景气影响部分开发企业又推迟开工和延迟产品上市等导致2009年产品上市量大幅减少。但是随着2009年房地产的热销，加速2010年新品的上市速度。2010年全市区商品房新上市面积约1260万平方米，预

47、计2011年上市量将会达到历史新高。(2)商品房不同用途供应情况从新上市商品房不同用途来看，2010年沈阳住宅上市量为万平米，占商品房上市总量的78%。其次为商业，上市量149万平米，占商品房上市总量的12%。再次为网点，上市量为37万平米，占商品房上市总量的3%。见图3.5。图3.5(3)商品房不同面积供应情况从新上市商品房不同面积来看，按照面积段来划分，2010年沈阳新上市商品房中，180平米以上的商品房上市量为，所占比例最大，达到商品房上市总量的16.5%。其次是60-80平米面积段，上市量为，占商品房上市总量的16.4%。见图3.6。图3.6 (3)商品房所在不同区域供应情况从新上市商

48、品房所在不同区域来看，2010年沈阳市铁西区新上市商品房面积最多为199万平米。其次为于洪区，新上市商品房面积176万平米。新上市商品房。而同为城市中心的和平区确以176万平米上市量位列三甲。见图3.7。图3.7(4)和平区商品房供应情况沈阳市和平区近年受到到长白地区的支持，供应量持续上涨，特别是2010年随着中海、远洋等品牌开发商的持续开发，为区域带来了新增供应量，2010年区域供应量为175.97万平方米，同比上涨55.3%，预计2011年在金廊沿线如华润、华丰、世茂、雅宾利及明城新世纪、太原街万景等项目上市以及加推的带动下，区域供应量会较2010年有所上涨，预计约在200万平方米左右。见

49、图3.8图3.84商品房销售量增幅明显(1)商品房销售情况2010年沈阳商品房销售面积1658.7万平米，同比增长25.6%，其中商品住宅面积1451万平米，同比增长35%，商品住宅共计156445套，套均面积92.7平米。见图3.9。图3.9 (2)商品房不同用途销售情况从销售的商品房不同用途来看，2010年商品住宅销售面积为1418万平米，非住宅类产品最大销售面积为网点的94万平米。见图3.10。图(3)商品房不同面积销售情况从销售的商品房不同面积来看，2010年商品房销售最好的面积区间为80-100平方米，销售面积433万平方米。其次的面积区间为60-80平方米和100-120平方米，销

50、售面积为255万平米。见图3.11。图(4)商品房不同价格销售情况从销售的商品房不同价格来看，2010年商品房销售最多的价格段是4000-5000元，达到443万平方米，占总销售量的26.7%。其次销售较多的价格区间是3000-4000元，销售面积391万平方米。见图3.12。图(5)商品房所在不同区域销售情况从销售的商品房所在不同区域来看，2010年商品房销售量排在第一位的区域为铁西区，销售面积分别约为为363万方平，和平区并列第三位。和平区和沈河区套均面积最大为113平方米 。见图3.13。图(4)和平区商品房销售情况沈阳市和平区近年除2009年受宏观环境影响外，2008、2010两年销供

51、比均在90%以上，特别是2009年随着三好桥的开通拉近了区域与中心区的距离，使区域更加便利，再加之区域规模型品牌项目优质产品的吸引，使2010年销售量达180.05万平，销供比达到102%，而受到目前宏观环境因素影响，保守预计2011年销售量仍会会在180万平左右。见图3.14。图2010年沈阳市和平区商品房价格达到6898元/平方米，较09年上升8.3%，但预计未来在金廊沿线品牌公寓项目及部分高端临河产品的陆续上市的带动下，区域均价将会快速上涨，保守估计约在8000元/平左右。见图3.15。图52011年沈阳市房地产预测2011年，在经济平稳较快发展的背景下，随着辽宁沿海经济带上升为国家战略

52、，东北振兴，沈阳先行，沈阳市迎来了大开发、大开放、大发展的新机遇。从城市建设方面看，随着基础建设投资规模的不断加大，城市建设的步伐不断加快，为未来的发展提供了更加广阔的空间。从沈阳市的房地产发展规划看，一系列区域规划的制定与实施，将有效地协调城市中心区域与周边区域房地产市场平衡发展，转移中心区域高度集中的住房需求，特别是在沈阳市浑南新区、沈北新区等，必将为城市发展带来新一轮的房地产投资热潮。从沈阳市房地产开发投资看，受市场销售量增长和价格出现稳中趋升态势的影响，房地产开发企业开发投资的积极性将进一步得到激发。（四）项目SWOT分析1优势（Strength）(1)开发商实力雄厚，设计、开发、经营

53、、物业管理方面具有丰富的经验。(2)多商圈环抱，卓越地段。(3)独特人文基础与历史积淀。(4)政府出台新规划后，商圈的发展潜力无限。(5)和平区稀缺的纯住宅项目。(6)紧邻地铁出口。(7)中小户型设计时尚，都市新贵的首选。(8)总价低、适合投资。(9)酒店式物业管理。2劣势（Weakness）(1)对比于中街商圈、太原街商圈区域，项目位置稍偏。(2)开放式园区，舒适度差。(3)点式设计，居住密度大，东西向接受人群少。3机会（Opportunity）(1)强化产品特有的“北市情结”，未来沈阳最具潜力的旅游商业区。(2)突出立体交通网、地铁给产品带来的发展与升值。(3)真和平、纯住宅，不可多得的极

54、品地段、稀缺产品(4) 打造大都市中的全新生活模式，吸引都市新贵倾心消费。4威胁（Threat）(1)现在随着国家调控政策实施，投机型房地产投资数量减少，会一定程度上制约住宅的销售。(2)建筑成本近年持续提升，对项目融资提出更高要求。(3)沈阳市的消费者对现房的认可度明显高于期房，使得项目销售存在压力。（五）产品目标市场预测房地产企业根据自身所处的地位、竞争环境以及房地产业的特点，来确定有效的定价目标范围，并从中加以选择11。根据本项目的特点，分析产品市场接受能力，结合销售可行性制定项目产品价格。现在主要依据沈阳市内同类地段，同类商品住宅房及商业用房，相关竞争性产品所供给情况，预测商业住宅和商

55、业用房的价格并进行综合分析，现具体列表如表3.1。表区域万达广场中环星座大悦城世茂五里河地址铁西家乐福对面市政府附近中街附近五里河附近建筑结构框剪结构框剪结构框剪结构框剪结构建设时间2009年2010年2009年2009年住宅均价（元/m2）8500870082007800商业均价（元/m2）15000152001450013000从表中项目就近区域内沈阳市房地产市场相关楼盘售价看：万达广场住宅均价为8500元/m2，商业楼房均价为15000元/m2；中环星座住宅均价为2580元/m2，商业楼房均价为1520元/ m2；大悦城住宅均价为8200元/m2，商业楼房均价为14500元/m2；世茂五

56、里河住宅均价为7800元/m2，商业楼房均价为13000元/m2 。根据市场比较法，从该项目发展趋势和地理区域综合分析，在保证楼盘风险托盘销售的前提下住宅均价定8100元/m2，商业楼房均价定为15000元/m2，具有定的市场竞争优势和良好的效益预期性。四、项目设计方案（一）项目组成和主要内容1项目组成明城新世纪是新型现代小区，整齐合理的规划布局。该项目占地面积为32000平方米，设计该项目容积率为，建筑面积为194750平方米，绿地覆盖率20%。小区是由5栋30层楼组成(详见附录A)，330层为住宅，12层为商用网点，高层下设有两层停车场，小区物业中心在1#楼内。主要建筑物如表4.1。表工程

57、名称二十八层住宅两层商业用房两层地下车库公共建筑道路及绿化合计工程量（m2）1470001050010500200265501947502住宅设计住宅户型主打小户型，丰富多样，能满足各种消费层次的需求，户型设计贯彻以人为本思想，各户均做到空间布局合理、采光通风良好，户型设计结合景观设计，营造出温馨宜人的居家氛围。具体设计情况如表4.2。表楼号户型代号户型建筑面积（m2）1#-5#01户型2室2厅1卫831#-5#02户型1室1厅1卫641#-5#03户型1室1厅1卫631#-5#04户型1室1厅1卫631#-5#05户型1室1厅1卫42（二）项目目标客户群定位该项目的目标客户群定位为：政府公职

58、人员；本地到结婚年龄的青年；二次置业者；置业投资者。见图4.1。图（三）建设地点的选择本项目位于沈阳市和平区市府大路与和平大街交汇处，东临市政府广场，南有八一公园，西通太原街商圈，北有北市场。即将规划建设中的3号线地铁的明城新世纪站以及进入规划改造的有可能成为沈阳第三大商圈的北市旅游休闲商业区，还有规划建设中的将云集国内外知名银行的金融街和平大街，更有近在咫尺的沈阳未来奢侈品集中地市府广场的恒隆广场、卓展购物中心、新华购物中心，城新世纪站会为此带来庞大的休闲、娱乐、消费的人流。(详细地理位置见附录B)（四）土建工程5栋住宅楼采用框架剪力墙结构，每栋30层。330层住宅层高3米，12层商用网点层

59、高6米，地下两层停车场层高5米。建筑物抗震设计按7度抗震设防。（五）配套设施1给排水规划本工程水源由沈阳市政管网引入建筑物。污水由建筑内引出后，经检查井及生化处理达到排放理论标准后，排入市政污水管网。雨水直接排入市政污水管网。2供电规划由城市电网引入本工程二路电缆线路，设变电箱给各楼供电。3生活用气及采暖该项目由本市煤气站供应，煤气由小区附近调压站供应，调压后以管道形式供小区内用户使用，小区供热由市热力公司供应，区内设换热站，可满足小区内居民冬季采暖需求。4电讯本建设小区电讯线完全可以满足小区建成后住宅家庭 的需求。（六）结构设计根据本工程个专业条件图及国家制定的有关的现行规范、规程，本工程设

60、计使用年限为50年。（七）给排水设计1设计依据(1)建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；(2)室外排水设计规范（GB50014-2006）；(3)建筑专业提供的设计图纸；(4)建筑单位提供的有关设计资料。2设计内容(1)给水系统；(2)排水系统。（八）采暖设计1设计依据(1)采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；(2)居住建筑节能设计标准（DB2101 JO1-2006）；(3)公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；(4)相关其他规范，标准和技术措施。2采暖系统(1)住宅采用低温地面辐射供暖系统，系统形式为水平式分户独立系统；(2)热媒为6050摄氏

61、度温水，由市政供暖系统提供。（九）供电设计1设计依据(1)民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；(2)住宅设计规范（GB50096-2005）；(3)低压配电设计规范（GB5054-95）；(4)建筑物防雷设计规范（GB5057-94）；(5)各专业提供的设计资料等。2配电系统个单体用电由供电柜引来，至三相集中电表箱，然后采用放射方式分配至各户分配电表箱。供电柜进线由供电局设计、施工、管理。（十）节能设计1用能标准和节能规范(1)节能减排综合性工作方案(2)中华人民共和国节约能源法(3)辽宁省“十一五”建筑节能发展规划 (4)国务院关于加强节能工作的通知（国发200628号）(5)公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）(6)民用建筑热工设计规范（GB50176-1993）(7)采暖通风和空气调节设计规范（GBJ19-2003）(8)建筑照明设计标准（GB50034-2004）(9)