房地产的成本构成及管理

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1、房地产成本构成与管理房地产成本构成与管理1一、房地产开发成本的构成一、房地产开发成本的构成目录目录二、成本管理模式二、成本管理模式房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成p 日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜 -告诉我们：对商家而言，拥有成本低的产品，就有利于用较竞争对手低的价格获取市场；p 某某大公司为了削减开支，裁员某某大公司为了削减开支，裁员5%.-体现了：人员开支，是企业成本的重要部分；p 中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资 -深刻含义是：追求低成本是市场经济的必然选择；p 进口关税又降了，买原

2、装进口车便宜多了进口关税又降了，买原装进口车便宜多了 -说明：税金同样构成产品的成本；p 大城市东西贵啊，生活成本太高了大城市东西贵啊，生活成本太高了 -反映出：不仅是企业，我们个人也都在比较选择着生活的成本“成本成本”对社会经济的影响无处不在，是经济过程中使用频率最高的词之对社会经济的影响无处不在，是经济过程中使用频率最高的词之一。一。房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成什么是成本？什么是成本？用科学的语言解释是：用科学的语言解释是：成本是企业在产品生产经营过程中，成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费的总和。为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的

3、各种耗费的总和。用我们的语言解释是：用我们的语言解释是：成本是成本是“成功之本成功之本”。房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成 房地产项目成本组成：房地产项目成本组成：九个大类九个大类土地获得价款土地获得价款开发前期准备费开发前期准备费主体建筑工程费主体建筑工程费主体安装工程费主体安装工程费社区管网工程费社区管网工程费园林环境工程费园林环境工程费配套设施费配套设施费开发间接费开发间接费期间费用期间费用开发成本开发成本完全成本完全成本房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成 房地产的成本包括九个大类：房地产的成本包括九个大类：第一部分第一部分 土地获得价款：土地获得价款：指为取得土地开发使用

4、权而发生的各项费用。包括：n政府地价及市政配套费政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费、向政府部门交纳的大市政配套费、土地交易环节交纳的契税、土地闲置费、项目竣工验收前的土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价和相关税费。n红线外市政设施费红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯、管线铺设、高压线埋地、市政接口等建设费用或缴费。n拆迁补偿费拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成第三部分第三部分 主体建筑工程费主体建筑工程费 -指项目开发过程中的主体土建费用，包

5、括：n 基础费用基础费用 -建筑的地基与基础费用；n 结构与粗装修费用结构与粗装修费用 -完成地面以上的结构与基本装修的费用；n 门窗工程费用门窗工程费用 -室内外门与窗的费用；n 公共部位装修费用公共部位装修费用 -外立面、公共部位的装饰与装修费用；n 室内精装修费用室内精装修费用 -对精装修交付的房屋的装修费用；第二部分第二部分 开发前期准备费开发前期准备费 -指取得土地开发使用权后，在项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、设计可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。一般包括：n 勘察设计费勘察设计费 -勘察丈量费、规划设计费、建筑研究用房；n 报批报建费用报批报建费用 -向政府

6、缴纳的规定费用；n 三通一平费用三通一平费用 -通水、通电、通路和场地平整产生的费用；n 临时设施费用临时设施费用 -项目部办公室、项目临时围板围墙、临时水电费用；房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成第四部分第四部分 主体安装工程费主体安装工程费-指项目开发过程中的室内安装费用，包括：n 室内水电安装费用室内水电安装费用 -室内各类水电相关工程费用；n 室内设备及安装费用室内设备及安装费用-空调、电梯、消防系统的设备及安装费用；n 弱电系统费用弱电系统费用 -居家防盗系统、宽带网络、有线电视、三表远传系统、对讲系统、电话系统等费用；第五部分第五部分 社区管网费社区管网费-指项目管网配套费用

7、，包括：n 室外给排水费用室外给排水费用-小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用；n 室外采暖费用室外采暖费用 -小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用；n 室外燃气费用室外燃气费用 -小区接入市政燃气的费用；n 室外电气与高低压费用室外电气与高低压费用-小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用；n 室外智能化系统费用室外智能化系统费用-小区停车管理、周界防越、闭路监控、门禁、电子巡更、电子公告屏、室外背景音乐等智能化系统费用房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成第六部分第六部分 园林环境费园林环境费 -指项目内的景观费用，包括：n 道路广场费用道路广场费用 -小区建设道路、广场的费用；

8、n 绿化建设费用绿化建设费用 -小区内用于绿化工程的费用；n 建筑小品费用建筑小品费用 -小区内雕塑、水景、环廊、假山等费用；n 小区围墙费用小区围墙费用 -小区围墙、组团围墙的费用总和；n 室外景观照明费用室外景观照明费用 -各种照明所花费的费用n 零星设施费用零星设施费用 -各类未细述的设施费用总和，如儿童游乐设施、指示牌、垃圾桶、座椅、洋伞等第七部分第七部分 配套设施费配套设施费 -通常情况指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施及其它应归为公共配套的支出。包括：会所费用会所费用 学校及幼儿园费用学校及幼儿园费用 物

9、业用房物业用房 人防地下室人防地下室 垃圾转运站垃圾转运站 市政设施公共用房市政设施公共用房房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成第八部分第八部分 开发间接费开发间接费 -指项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括：n 工程管理费工程管理费 -项目发生的行政、监理、造价咨询等费用n 资本化利息资本化利息 -项目使用资金的利息n 营销设施建造费营销设施建造费 -销售大厅、样板房等建造费用n 物业完善费物业完善费 -物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等第九部分第九部分 期间费用期间费用 n 公司管理费公司管理费 -公司发生的但无法明确到项目上管

10、理费用n 营销费用营销费用 -营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成先看这句话：先看这句话：利润是企业存在的意义。再看这个公式：再看这个公式：利润=收入-成本；收入不变，若成本增加，则利润降低；收入不变，若成本降低，则利润增加；毫无疑问，成本是企业实现利润的最关键要素之一。成本不是重要，而是成本不是重要，而是“相当相当”重要！重要！房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成综述：综述：环看现今全球所有环看现今全球所有“基业长青基业长青”的企业，优秀的成本管理甚至的企业，优秀的成本管理甚至是成本竞争优势无一不是其特

11、质。万科意欲成为百年老店，成本是成本竞争优势无一不是其特质。万科意欲成为百年老店，成本管理的重要性不言而喻。管理的重要性不言而喻。成本重要吗？那是相当重要啊！成本重要吗？那是相当重要啊！成本管理体系成本管理体系成本管理模式成本管理模式可研成本可研成本目标成本目标成本责任成本责任成本动态成本动态成本结算成本结算成本成本管理体系成本管理体系成本管理体系成本管理体系1 1、目标成本管理、目标成本管理 基本概念基本概念：目标成本：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。要实现的成本目标；是项目成

12、本的控制线。动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。管理原则管理原则：体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性目标成本的严肃性管理工具管理工具：万科成本管理软件万科成本管理软件 成本数据库成本数据库成本管理体系成本管理体系2 2、责任成本管理、责任成本管理责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。证整体成本的合理性和先进性。成本管理体系成本管理体系主要内容（

13、主要内容（1 1）要素概括要素概括成本管理体系成本管理体系主要内容（主要内容（2 2）反馈指标反馈指标总结总结成本是公司管理结果的反映：成本是公司管理结果的反映：成本是公司内部、外部管理的最终结果，无论优势与劣势均体现在最终的成本数据上-n公司内部效率高、流程顺畅反馈的结果就是内部沟通成本低、内耗少；n公司人员素质低、责任心差、能力不足反馈的结果就是执行成本高、错误多；n公司决策错误反馈的结果就是付出金钱代价与时间代价我们需要一种我们需要一种“成本文化成本文化”从这个意义上说，企业必须形成一种“成本文化”，形成一种人人关心成本、人人了解成本、人人节约成本的文化，企业才有希望、才有不断发展的可能！成本管理是企业的生命线；成本管理是企业的生命线；成本管理需要大家！成本管理需要大家！每天问自己一句：每天问自己一句：今天我成本了吗？今天我成本了吗？THE END23 以上有不当之处，请大家给与批评指正，以上有不当之处，请大家给与批评指正，谢谢大家！谢谢大家！