保障性租赁住房建设面临的挑战探究

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1、保障性租赁住房建设面临的挑战探究摘要：我国已经进入到将保障性租赁住房为主的发展阶段，在此背景下，本 文在分析保障性租赁住房供需双方新特点和变化的基础上，研究出这些变化为发 展保障性租赁住房带来很大的挑战，并且就针对这些存在的挑战提出相应的对策关键词：保障性租赁住房；挑战；应对对策引言在“十三五”末期阶段，我国已经逐渐建成世界范围上最大的城镇住房保障 体系。国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见是国务院办公厅在 2021 年 7 月 2 日发布的，其中将政策性租赁住房概念取消了，也有将未来住房保 障体系划分成了三种主要类型，即公租房、保障性租赁住房、共有产权住房。公 租房所面向的就是城镇户

2、籍、双贫困家庭，对这一类群体实行实物保障和货币补 贴；共有产权住房所面向的是城镇户籍人口，现今还在进行试行；保障性租赁住 房所面向的是住房困难群体，如城镇新市民、新就业青年等，鼓励受到多主体投 资，在多个渠道上实现供给，政府也根据相关规定对具体的价格进行指导。实现 基本保障应保尽保后，我国新保障群体在住房方面的难题也是越来越突出，中央 也提出加快发展保障性租赁住房背景下，非常有必要系统性的探讨当前保障性租 赁住房供需端出现的新特点、面临挑战以及发展路径。一、保障性租赁住房具有的特点（一）保障对象明确在意见中有指出，保障性租赁住房所面向的保障对象就是新市民、年轻 群体，在新市民中尤其是在基本公共

3、服务业中的群体，他们在住房上存在着一定 的困难。和公租房保障对象相比，存在着一定的差异，其中公租房保障对象面向 的是城镇中等偏下收入住房困难的家庭。据相关研究显示，我国租赁人群中包括 了流动人口、高校毕业生，年龄集中于 26-35 岁（48.9%），而年龄在 25 岁以下 的占到了 28.7%。结合这一数据显示，保障性租赁住房在定位方面具有一定的针 对性，市场中面临的潜力也非常大1。（二）保障面积基本根据意见中显示，保障性租赁住房在建筑面积上不能超过 70 平方米， 这也代表着保障性租赁住房是以小户型为主。建筑面积达到 70 平方米也是结合 新市民、青年人租住的特点进行设计，各个地区在发展过程

4、中也需要结合保基本 原则进行合理的确定2。例如，厦门保障性租赁住房建筑面积在 70 平方米，而 广州是 30 平方米。（三）保障租金比较低结合意见中的相关内容可知，保障性租赁住房租金和同地段租赁住房租 金相比相对较低。通过采取这种方式，可以更好地吸引更多年轻人群租房，也有 利于建立长期稳定的租赁关系。在合理的租金定价关系到保障对象是否愿意租赁、 租得起、是否租的稳定等问题，都需要各个地区结合实际情况作出合理性的确定。 例如，广州政策性租赁住房租金标准是同地段市场租赁住房租金标准的 50%-70% 福州市保障性租赁住房租金优惠可以划分为三个档次，第一年到第三年租金分别 是同地段市场租赁住房租金标

5、准的 30%、50%、70%。（四）保障位置更为便捷据意见显示，保障性租赁住房也有划分区域，如产业园区和周边、轨道 交通站点周围、城市重点片区等，引导产城人的融合，建立一定比例的保障性租 赁住房。这也可以看出，未来保障性租赁住房在选址方面尤其是需要考虑产业园 区、就业岗位多以及交通便利的区域，这样才能更好地保证租赁群体在工作、出 行、生活需求方面的便利性，实现供需匹配。二、地方保障性租赁住房建设的实践（一）长沙长沙市在 2019 年已经列入了国家住房租赁市场发展试点城市中，为了保证 保障性租赁住房工作的开展，长沙市也做出了积极的探索。在多渠道上筹集租 赁房源。对多方主体供给进行鼓励，如国有企业

6、、民营企业、社会资本等，依托 于多种方式在多渠道上进行保障，加大相关规模，实行多主体的供应；将财政 奖励政策进行合理地运用。针对已经列入试点的城市，中央财政部门也需要给予 一定的奖励。长沙市也有发布奖补资金分配方案，明确出新建、改造、盘活租赁 房源，都可以获得一定的补助。改造租赁房源的角度上，有规定出将符合相关条 件的现有房屋进行集中的改造，将其作为是租赁用房，租赁持续进行运营的期限 不应该低于五年的时间，补贴的标准也按照每平方米650元的价格进行补助； 对资金加强监管的力度。长沙市有规定出奖补资金不能使用到其他地方，只有应 用于房屋的改造、装修和设备的购买等方面。住房保障管理部门也需要与企业

7、以 及银行签订三方协议，银行将企业账户中的奖补资金作出冻结处理。如果想要使 用，就需要企业内部将相关的发票、付款凭证进行上报，让专业的律师事务所审 核，住房保障管理部门通知银行解冻奖补资金。（二）合肥2019 年，合肥市列入了保障性租赁住房试点城市中，并且实行了多方政策来 推动租赁住房保证体系的完善，解决新市民、青年人居住方面的问题 3。 采用 多种渠道来筹集房源。合肥市可以采用多种方式来丰富房源的供给，扩大房源供 给渠道，如国有土地、集体建设用地、园区配套用地新建等。合肥市维信诺公寓 就是一个典型的新建宿舍楼，并且其建立在了园区工业用地上，宿舍中的建筑面 积达到了 30平方米，在很大程度上缓

8、解了年轻员工在住房方面存在的压力； 鼓励相关单位依托于闲置的土地，不改变土地性质，新建租赁住房。在市区范围 中，规划用途就是非居住类型，在两年以内没有征收计划的建成的闲置存量房屋 申请改建成保障性租赁住房；出台支持用地的相关政策。增加用地供给的角度 上，合肥市也有建立起保障性租赁住房用地占到了商品住房用地 15%等用地的支 持政策。（三）济南、青岛济南市、青岛市也将新市民、青年人存在的住房困难问题作为是当务之急， 推出了以实物保障为主、租赁补贴并重，利用集体经营性建设用地、产业园区配 套用地、企事业单位自有闲置土地、非居住存量闲置房屋和新供应国有建设用地 等资源，积极扶持专业化规模化住房租赁企

9、业，多点布局带动全域，大力发展保 障性租赁住房，努力实现职住平衡。保障性租赁住房坚持保基本的原则，以建筑 面积不超过 70 平方米的小户型为主。 在税费优惠方面，对保障性租赁住房项目 免收城市基础设施配套费，享受相应增值税、房产税优惠政策。三、保障性租赁住房建设中面临的挑战（一）在“量大面宽”特点下的挑战1. “非住改租”筹集渠道下的挑战 对存量房源单位或者是业主难以起到吸引的作用，导致其难以积极地参与 其中；对于城市中低效存量房屋空间需要进行重新的梳理、盘活，真正发挥出其 在低成本、好区位方面的优势，最终为新保障群体居住空间带来一定的补充。但 是和增量规划和开发相比，一些政策都没有进行明确，

10、难以吸引到存量房屋单位 或者是业主。 改造中缺少一定的依据，具体的表现是：第一，使用土地阶段中，所面临 的问题是是否可以将土地性质进行改变、是否可以获得一定的建筑规划许可证等 第二，审批流程过程中，所面临的问题就是在没有建筑规划许可的情况就不能拿 到施工许可证，使得工程审批难以进行等；第三，建筑设计过程中面临的问题是 对保障性租赁住房并没有做出统一的设计规范等；第四，消防设计审查、验收备 案环节中，面临的问题是在消防设计审查、验收备案环节中要是不能获得相关的 证件，那么消防验收就很难展开等；第五，绿色节能环节中，要求对改造的项目 要进行重新的计算，并根据居住类进行节能计划，结合计算出的结果完成

11、建筑保 温、更换门窗，企业承受到的改造成本压力更大。2. “非住新建”筹集渠道下的挑战 在集体土地上来建设租赁房，其中面临的问题是：第一，缺少土地规划的 指导意见；第二，租赁住房具有经营性，因此很难根据住宅中的规划要求进行审 批、设计和验收；第三，这一类住房只出租不售出，项目的实施主体也是只能根 据长期出售房屋的方式获得房租收益，这也是收入的主要来源。现今租售的价格 比较低，使得这一类住房在盈利模式上较为模糊，实施主体很难得到吸引。 城镇非居住用地建设租赁房，其中面临的主要问题是：根据国务院办公 厅关于加快发展保障性租赁住房的意见中的要求，允许企事业单位将自有土地 性质进行改变，以此用来保证保

12、障性租赁住房的建设；允许产业园区工业项目建 设用地面积比例从 7%提到 15%4。这一做法引出的问题有，受到土地性质发生改 变的影响，会产生连锁反应，此时就需要对各类用地结构进行统筹然后再进行设 计，这样导致在具体落实中存在着很大的难度；社会会产生很大的顾虑，具体的 表现是是否会回到单位集资建房的时代、是否会出现新的不公平现象等；在工业 用地上建设宿舍，会存在着很大的限制条件，如不允许对本企业外的员工开放、 不能作为是落户、入学的依据等等。（二）在“阶段性”特点下的挑战保障性租赁住房实际上所面向的群体是低收入、租住时间短的个人或家庭， 所以这时就可以将适应于个人或者是家庭短期居住所需的价格、户

13、型、公共配套 设计作为是考虑过程中的重点内容。（三）在“职住平衡”特点下的挑战经过相关研究发现，在城市产业发达地区中进行居住的流动人口，他们在居 住、就业稳定性方面比较高，而在外围地区居住的流动人口他们在居住、就业稳 定性方面相对来说比较低。然而越是处于城市产业比较发达的区域，他们在租赁 居住的房源方面就越是紧张，所以此时就需要考虑到怎样在新保障群体集中地中 来筹集房源，以便保证职住之间的平衡性。四）在“促发展”特点下的挑战怎样依托于保障性租赁住房利用社会中的闲置资源，保证让闲置资源可以创 造出更大的产能，推动社会的良好发展；怎样有效解决租住保障性租赁住房群体 后顾之忧，让大众对自身居住生活更

14、加满意，城市也能实现高质量的发展。四、应对保障性租赁住房建设面临挑战的对策（一）应对“量大面宽”特点下挑战的对策1.积极推进“非住改租”政府部门可以激发闲置房屋拥有者的积极性，依托于制定闲置、低效房地产 管理办法的方式，对相关单位中的责任进行明确，提高其持有的成本，并进入到 市场中。“非住改租”也是会受到一定的局限性，因为其不可能改变全国性所规 定的。所以，未来就需要结合具体的情况进行合理地设置，保证租赁住房建设更 加的合理。2.积极推进“非住新建”土地法在进行修改以后，也为集体土地入市扫清了法律障碍，但是由于该类 型的土地在定位上是只进行出租，不进行售卖，各个方面都没有做出相应的规定 所以，

15、此时就需要创新设计出这一类住房投建运一体化机制，实现各方共赢的运 营模式。城镇非居住用地上，如果要建设租赁房就需要符合职住平衡原则，保证 具有一定的盈利性，所以企业就必须具有较高的积极性，在相关政策允许的范围 中加大力度进行推广5。（二）应对“阶段性”特点下挑战的对策1.对户型进行优化设计根据现有的相关规定可知，成套的居住空间建筑面积最小应该是在 30 平方 米，考虑到城镇人均建筑面积、未来生育水平情况，所以在具体建设过程中设计 就需要以满足流动人口在居住的可变户型为主，结合设计情况设计出建筑面积达 到 70 平方米以上的户型。2.制定出单独的租赁社区配套要求由于在集中租赁居住区中的配套设施要

16、实现少而精，就需要满足新保障群体 的需求。在相关调查研究中可知，最需要的配套包括了车位和充电设施、社交活 动场所、商业设施以及快速收取设施等，这些设施都可以结合租房数量制定出最 低的配比。（三）应对“职住平衡”特点下挑战的对策职住平衡所要求就是在人们工作的附近来筹集房源。结合现今筹集房源的情 况发现其存在着比较大的隐患，因此，建立鼓励租赁企业根据重资产类公寓要求 依托于改造、长租的方式，带动保障性租赁住房的运作，对住房租赁企业提供扶 持政策。如，出台一些税收、金融方面的优惠政策，这样可以推动具有改造房源 的单位和租赁企业建立起长期的合作关系。（四）应对“促发展”特点下挑战的对策 逐步实现租购同

17、权。我国城镇实现了户均一套房，未来的时候，保障性、 改善型住房需求也占据了主导的地位，借助于推行租购同权可以引导居民改变重 视购房、轻视租房的理念，纠正我国住房保障体系的发展。 针对各种类型住房都需要归入到保障性租赁住房系列中，具体实行过程中 保证租金的优惠，让居住中的满意度得到提高。 将保障性租赁住房作为发展的桥梁，城市层面上逐渐实现城市中不同性质 土地间的合理性转换，将现今存在的结构不合理导致土地、房屋闲置的情况进行 改变，带动城市的高质量发展。结论结合以上分析可知，未来我国保障性租赁住房具有的特点是：政府主导，引 入多个主体参与其中，全面调动起各方的积极性；实行实物配租、租金补贴并行 的

18、保障方式，避免出现一些不足之处；采取多主体投资、多渠道供给的筹建渠道 避免出现低收入群体和社会发生分离的情况。怎样在以上具有的特色上展开深入 的实证分析，完善住房保障体系也成为未来研究过程中的重点内容。参考文献1 李宇嘉楼市“新物种”一一保障性租赁住房J.城市开发.2021(14)： 25-32.2 卞文志保障性租赁住房，让新市民住有所居J.城市开发.2021(14)： 11-15.3 保障性租赁住房政策研究J.中国房地产.2021(25):10-12.4 倪虹.以发展保障性租赁住房为突破口 破解大城市住房突出问题J.行 政管理改革.2021(09)：35-45.5 李宇嘉.楼市“新物种”，保障性租赁住房深度解读J.住宅与房地产.2021(23)：38-46.