物业公司的会计处理

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1、物业公司的会计解决第一章 经营收入核算管理规定 1 经营收入的范畴经营收入是指公司从事物业管理和其她经营活动所获得各项收入，涉及主营业务收入和其她业务收入。 11主营业务收入是指公司在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所获得的收入,涉及物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1物业管理收入是指公司向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众*性服务收入和特约服务收入。公司收取使用权房（如老公房)的租金也计入物业管理收入,并设立明细科目核算。1.12物业经营收入是指公司除物业管理及服务以外的其她经营性收入。如公司经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施获得的

2、收入、前期费收入等。 1.1物业大修收入是指公司接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修获得的收入。 1.其她业务收入是指公司从事主营业务以外的其她经营活动所获得的收入,涉及公司代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施获得的收入,如代为房屋出租获得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施获得的收入;还涉及房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指公司运用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动获得的收入，如开办健身房、

3、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 经营收入的确认及其时间 21公司应当在劳务已经提供，同步收讫价款或获得收取价款的凭据时确觉得经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 如下内容需要答复才干看到.物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证承认后,确觉得营业收入的实现。公司与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或合同的,可根据合同或者合同所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目解决 31 因物业管理、物业经营、物业大修等业务获得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其她如材料物资销售等属于

4、其她业务收入范畴的收入计入“其她业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设立并进行明细核算。 .2公司运用业主委员会的场地收取停车使用费,所获得的收入计入“其她应付款*场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务合同支付业主委员会收益或多种应承当的管理费用（按合同规定列支)时，计入“其她应付款场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益,即“其她应付款*场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其她业务收入”。各公司可根据实际状况按项目管理处和费用类别设立明细账进行核算。 第二章成本费用核算管理规定 成本核算措施成本核算应遵循收入成本配比原则

5、，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用,成本核算措施一旦拟定,至少在一种会计年度内不得任意变化。 2 成本划分原则为了对的核算成本，须分清如下成本费用界线：2.1生产经营成本和非生产经营成本的界线只有正常的生产经营活动消耗才干计入生产经营成本。生产经营成本重要涉及：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费;房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，

6、如投资活动,筹资活动;非生常损失消耗,如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等补偿支出、资产减值损失等,均不能计入生产经营成本。 2.2 生产经营成本与期间费用的界线凡与公司直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如:为组织管理公司而发生的行政性管理支出等。23 不同会计期间的成本费用界线根据“权责发生制”原则拟定当期的成本费用，对的核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关承认的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。 2.4 不同核算单位的费用界线根据管理需要,按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用,直接计入该管理处成本。 3 成本核算及科目设立 .1按不同

7、管理处设立“主营业务成本”明细账,计算并归集主营业务成本。 32主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设立“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”,并在明细科目下按成本类别设立三级明细科目。 .3 物业管理成本的核算 3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的,可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本物业管理成本”。 3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采用出包方式进行的公共性服务,如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款,成本即为合同的结算款,并按成本类别计入“主营业务成本物业管理成本”。 3.4物业经营成本的核算物业管理公司经营由业

8、主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也计入“主营业务成本物业经营成本”。 35物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理公司承办的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。 3.6其她业务支出的核算其她业务支出是指公司从事其她经营活动所发生的有关成本和费用支出。公司支付的商业用房有偿使用费，计入其她业务支出。 3.期间费用的核算公司筹建期间所发生的开办费，在公司

9、尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”,不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期后来至公司实现收入前发生的期间费用,直接计入当期损益;公司实现收入后来，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设立按照*集团财务管理制度的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。 第三章 物业工程的核算 物业工程的内容物业工程,是指物业管理公司承办的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实行方式的不同一般分为两种：自营方

10、式，指物业管理公司自行组织施工；出包方式,指物业管理公司委托外单位承包工程。 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设立明细科目“物业工程”,用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数;科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设立明细账进行核算。.1自营工程的核算。公司自行组织施工时,本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用,涉及人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时拟定由某个工程项目承当,则直接计入该项目成本；若波及多种工程项目,应增设相应科目归集有关费用支出,再按一定原则分派计入各有关项目。

11、2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时,将支付给承包单位的工程价款,计入“在建工程物业工程*工程”科目，贷记“银行存款”等科目。 2.3工程竣工交付使用的核算。 2.1公司承办的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程竣工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证承认。若该工程价款由维修基金列支,则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支,则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。 .3.2工程竣工交付使用的会计科目解决：借记“银行存款”或“长期应付款代管基金”科目,贷记“主营业务收入物业大修收入”科目;同步结转已完物业工程成本,借记“主营业务成本物

12、业大修成本”，贷记“在建工程物业工程*工程”科目。 第四章 维修基金的核算 1 科目设立应在“专项应付款”下设立明细科目“代管基金”,用于核算公司接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 2维修基金的核算 21收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款代管基金本金”。 2维修基金利息核算公司收到银行计息告知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款代管基金利息收入”。 2.3维修基金收益核算物业公司有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用,如租赁费、承包费、有偿使用费等,作为维修基金的收益,计入“专

13、项应付款代管基金”的贷方。.4维修基金使用核算由本公司承办房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出,通过“物业工程”科目核算,核算措施同第四章.5由外单位承办大修任务的，工程竣工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证承认后与承办单位进行结算,并根据维修基金分摊表进行分派转账,借记“专项应付款代管基金”,贷记“银行存款”等科目。第五章 代收款项的核算 公司应在“其她应付款“科目下设立明细科目“代收款项”,用于核算公司代收代付款项,如代收的电表初装费、有线电视初装费等。公司受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设立明细并

14、按往来单位进行核算。物业公司的会计解决第一章 经营收入核算管理规定 1经营收入的范畴经营收入是指公司从事物业管理和其她经营活动所获得各项收入,涉及主营业务收入和其她业务收入。 1主营业务收入是指公司在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所获得的收入，涉及物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 1.11物业管理收入是指公司向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众*性服务收入和特约服务收入。公司收取使用权房(如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设立明细科目核算。 1.12物业经营收入是指公司除物业管理及服务以外的其她经营性收入。如公司经营自己拥有产权的房屋建筑物

15、和共用设施获得的收入、前期费收入等。 .13物业大修收入是指公司接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修获得的收入。 2其她业务收入是指公司从事主营业务以外的其她经营活动所获得的收入，涉及公司代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施获得的收入,如代为房屋出租获得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施获得的收入;还涉及房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指公司运用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动获得的收入,

16、如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2经营收入的确认及其时间 2.公司应当在劳务已经提供，同步收讫价款或获得收取价款的凭据时确觉得经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 如下内容需要答复才干看到 2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证承认后,确觉得营业收入的实现。公司与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或合同的,可根据合同或者合同所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目解决 .因物业管理、物业经营、物业大修等业务获得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其她如材料

17、物资销售等属于其她业务收入范畴的收入计入“其她业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设立并进行明细核算。 .2 公司运用业主委员会的场地收取停车使用费,所获得的收入计入“其她应付款*场地停车费代收”科目贷方,并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务合同支付业主委员会收益或多种应承当的管理费用(按合同规定列支)时，计入“其她应付款*场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其她应付款*场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其她业务收入”。各公司可根据实际状况按项目管理处和费用类别设立明细账进行核算。 第二章成本费用核算管理规定 成本核算措施成本核算应遵

18、循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用,成本核算措施一旦拟定，至少在一种会计年度内不得任意变化。 成本划分原则为了对的核算成本，须分清如下成本费用界线： 2.生产经营成本和非生产经营成本的界线只有正常的生产经营活动消耗才干计入生产经营成本。生产经营成本重要涉及:直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产

19、经营活动消耗,如投资活动,筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等补偿支出、资产减值损失等,均不能计入生产经营成本。 22 生产经营成本与期间费用的界线凡与公司直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如:为组织管理公司而发生的行政性管理支出等。 .3 不同会计期间的成本费用界线根据“权责发生制”原则拟定当期的成本费用,对的核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关承认的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。 4 不同核算单位的费用界线根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用,直接计入该管理处成本。 3 成本核算及科目设立3

20、1按不同管理处设立“主营业务成本”明细账,计算并归集主营业务成本。 32主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象,设立“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”,并在明细科目下按成本类别设立三级明细科目。3.3 物业管理成本的核算3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的,可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本物业管理成本”。 3.出包方式管理成本的核算。对部分采用出包方式进行的公共性服务,如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款,成本即为合同的结算款,并按成本类别计入“主营业务成本物业管理成本”。 3.4物业经营成本的核算物业管理公司经营由业

21、主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本物业经营成本”。35物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理公司承办的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。 6其她业务支出的核算其她业务支出是指公司从事其她经营活动所发生的有关成本和费用支出。公司支付的商业用房有偿使用费，计入其她业务支出。37期间费用的核算公司筹建期间所发生的开办费，在公司尚未实现

22、收入之前计入“长期待摊费用”,不计入当期损益。在实现收入后,开办费一次计入当期损益。属于筹建期后来至公司实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；公司实现收入后来,即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设立按照*集团财务管理制度的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章 物业工程的核算 1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理公司承办的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实行方式的不同一般分为两种：自营方式，指

23、物业管理公司自行组织施工；出包方式，指物业管理公司委托外单位承包工程。 2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设立明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设立明细账进行核算。 2.自营工程的核算。公司自行组织施工时,本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，涉及人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时拟定由某个工程项目承当,则直接计入该项目成本;若波及多种工程项目,应增设相应科目归集有关费用支出,再按一定原则分派计入各有关项目。

24、2出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款,计入“在建工程物业工程*工程”科目,贷记“银行存款”等科目。 2. 工程竣工交付使用的核算。 23.1公司承办的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程竣工交付使用时,其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证承认。若该工程价款由维修基金列支,则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支,则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。 2.3.2工程竣工交付使用的会计科目解决:借记“银行存款”或“长期应付款代管基金”科目，贷记“主营业务收入物业大修收入”科目；同步结转已完物业工程成本,借记“主营业务成本物业

25、大修成本”，贷记“在建工程物业工程*工程”科目。 第四章 维修基金的核算 1 科目设立应在“专项应付款”下设立明细科目“代管基金”，用于核算公司接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 维修基金的核算 2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款代管基金本金”。 2.维修基金利息核算公司收到银行计息告知单,属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款代管基金利息收入”。 2.维修基金收益核算物业公司有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备,应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等,作为维修基金的收益,计入“专项

26、应付款代管基金”的贷方。 24维修基金使用核算由本公司承办房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算措施同第四章 25由外单位承办大修任务的,工程竣工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证承认后与承办单位进行结算,并根据维修基金分摊表进行分派转账，借记“专项应付款代管基金”,贷记“银行存款”等科目。 第五章 代收款项的核算 公司应在“其她应付款“科目下设立明细科目“代收款项”,用于核算公司代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。公司受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设立明细并按往来单位进行核算。