广告策划雅居乐海南清水湾专题调研

《广告策划雅居乐海南清水湾专题调研》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广告策划雅居乐海南清水湾专题调研（50页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、雅居乐 海南清水湾专题调研 海南清水湾，占地超万亩、拥12公里纯美海岸，总投资逾200亿元，被列为海南省“十一五”重点建设项目；项目由雅居乐地产主导开发，统一规划、统一建设、统一管理。项目沿16公里的清水湾景观大道和12公里海岸兴建6家国际超五星级酒店、54洞滨海高尔夫球场、2个私家贵族游艇会及观海度假别墅和公寓；同时巨资引入天然温泉，商业长廊等高尚度假配套，将建成一个比肩全球的滨海奢享度假新国度。总体规划总体规划海南清水湾，原生态海岸线长达12公里，更让人叹为观止的是，这条曼妙的弧形海岸集结自然奇观，一边银滩，一边礁岩。湾内浪轻坡缓、海水湛蓝，200米海域内，水深不超过2米，能见度清达11米

2、。这里沙滩细白柔软，走在上面犹如行走雪地，会发出清脆的“唱歌声”。据称，目前世界上只有三个地方拥有这样的沙滩：美国的夏威夷，澳洲的黄金海岸，还有中国海南清水湾。1212公里纯美海岸，盛纳真正的海公里纯美海岸，盛纳真正的海项目卖点项目卖点众所周知，滨海高尔夫球场是高尔夫球场中的贵族，更何况拥有3个之多。在海南清水湾，与蔚蓝海景和谐相融的54洞滨海高尔夫球场，各具特色，是大三亚唯一可观赏一线海景的高尔夫球场。在这里，千亩果岭绿地绵延数公里海岸，以恢弘的气度和空前的高度，缔造海上金色果岭；三大滨海高尔夫豪华会所，设有温泉SPA、中西餐厅、咖啡厅等滨海尊尚生活配套，更是卓显了真正海居的奢华 5454洞

3、滨海高尔夫球场，卓显真正的海洞滨海高尔夫球场，卓显真正的海项目卖点项目卖点 海南清水湾，携手世界著名的酒店管理集团，共同打造中国热带滨海度假顶级酒店群，将世界顶级度假生活引进湾区。6家国际五星至七星级豪华酒店依湾而建，组成12公里滨海酒店长廊，奠定了海南清水湾世界级滨海度假地位，满足您对“真正的海”的一切向往。6 6家国际顶极酒店，鉴证真正的海家国际顶极酒店，鉴证真正的海项目卖点项目卖点海南清水湾，整个湾区森林覆盖率高达56以上，使得清水湾空气中的负离子指数仅次于古巴哈瓦那，居世界第二、中国第一；同时，周边山脉蕴藏着丰富的天然温泉。雅居乐地产投入巨资把天然温泉引入湾区，以中国最好的空气和天然温

4、泉，成就世界一流的滨海度假养生胜地。巨资引入天然温泉，演绎真正的海巨资引入天然温泉，演绎真正的海项目卖点项目卖点 海南清水湾，以先进的技术、豪华的配置及最美丽的海湾码头，为富足阶层量身定制的地中海式港湾。与大海相连的千个泊位游艇码头，是您最奢华私享，是通往真正人生的出发点，驾驭专属你的海世界。千个泊位游艇码头，收藏真正的海千个泊位游艇码头，收藏真正的海项目卖点项目卖点 首推金色果岭、蔚蓝海岸、韩海银滩三大组团首推金色果岭、蔚蓝海岸、韩海银滩三大组团 总体规划 基本进入现房阶段，别墅外立面均以完成，现在园林施工阶段，公寓已封顶。别墅均价：折后1.8万元/平方米（精装修）254套别墅已售80多套，

5、销售率：约35%。公寓均价：折后8500元/平方米（精装修）140余套，基本售罄，销售率达95%以上。为了 促使客户在短时间内成交和迎合客户在现阶段的折扣心理需求，别墅在开盘期间最低享受8折优惠，公寓8.5折。公寓主力户型两房114平方米，三房149平方米。客户除了东北三省和北京为主力军外，四川、重庆在该项目的客户中异军突出，占了较大的比例。价格及销售情况 总体规划 价格及销售情况 已全部封顶，现进入安装阶段。公寓均价：折后8800元/平方米（精装修）800余套，已售600多套，销售率达80%以上。主力户型是104160平方米的两房和122-208平方米的三房。据销售人员透露，180平都至20

6、8平的大三房销售火爆。户型研究 户型研究 高层海景洋房均价：折后2万元/平方米（毛坯）。现阶段收取50万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。现阶段推出3栋23层26层，主力户型为130平两房和173平三房构成，已定2栋，预定率达85%以上。酒店式公均价：折后1.8万元/平方米（精装），现阶段收取50万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。主力户型为71平一房和175平三房构成。还未开工建设。产品由泰式别墅、高层海景洋房和酒店式公寓组成。泰式别墅价格：折后3-5万元/平方米（毛坯），现阶段收取100万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。户型为140平-1400平方米不等。海景洋房

7、两房户型 海景洋房三房户型 海景洋房四房户型 海景洋房四房户型 酒店公寓一房户型 酒店公寓两房房户型 酒店公寓大两房户型 泰式别墅A户型地产江湖地产江湖 数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！泰式别墅A户型 泰式别墅C户型 泰式别墅C户型 泰式别墅G户型 泰式别墅G户型如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场

8、研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。评估项目目标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场

9、分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市

10、场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境

11、和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定

12、所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让

13、金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速

14、发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房

15、地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场

16、分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民

17、的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年我国各主要城市的恩格尔系数年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场分析场分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、住宅商品房供给总量、供给结构

18、分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房成交结构、住宅商品房成交结构、产品特点分析产品特点分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析项目自身资源条件分析(swot分析分析)竞争

19、对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地

20、块的价值要素的价值要素包括：包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程

21、中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。

22、别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习