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1、解析何种土地性质可以用于养老地产开发来源：www.zgllcy.org何种土地性质可用于养老地产开发中国房地产报：目前国内并没有专门用于养老地产供应的土地，在 国有出让用地、国有划拨用地和集体建设用地3类性质的土地中，您认 为哪一类型的土地较适合养老地产的开发？叶剑平：养老项目从性质上要加以划分。一是具有福利色彩和保障 性质的，更类似保障房，比如敬老院和养老院，针对的是三无”老人和 五保户，由政府公共部门提供，不进入市场流通。如果针对的是开发商的行为，也要进行细分。一是完全的市场行为， 开发的是中高档的养老住宅和老年公寓，可用于销售，也可租赁。完全 的市场行为，当然要以市场方式去供地。另一类是
2、准市场的行为，有些 类似公租房的性质，不一定完全可以采取市场方式供地，可能会采用定 向供应土地的方式。就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念， 如果要从土地制度上有所调整，是不是可以借鉴保障性住房的做法，对 养老地产进行研究，看看它是否与普通住宅一样，有无差别。中国房地产报：养老地产和普住宅应该还是有差别的。叶剑平：我个人也认为两者之间肯定有差别，这就涉及到养老地产的数量问题，应该建多少，和普通住宅之间的比例是怎样的。养老地产 也分居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的项目，我们应该研 究这些类型项目的占比，及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生何种 变化。我们可以探讨是否可以借鉴保障
3、性住房的供地模式，在地块出让时 实行打包，即在普通地块供应时规定按一定比例配建养老项目。但在我 国现行的体制下，养老地产的土地供应和供地计划中养老项目的比例是 缺失的。政府部门如何与市场主体联合开发养老项目中国房地产报：您提到打包出让土地的方式，由于目前养老项目的 开发并未像保障性住房那样有强制的政策去保障，这就涉及到，地方政 府是否愿意减少其土地收益，以促成养老地产的开发？叶剑平：地方政府应该有这样的意愿。老龄化社会的趋势是各个地 方政府都要面对的挑战。除去福利性质的项目和完全市场化的行为，如 果是准市场的部分，地方政府就必须提供一定的支持，让市场主体介入 为老年人提供服务，无论这样的支持是
4、土地出让金的降低还是税费方面 的优惠，地方政府总要有部分让利。在集体建设用地上开发养老项目应注意哪些问题中国房地产报：如果将养老地产定位于准市场的性质，是否可以利 用集体建设用地进行开发？叶剑平：在集体建设用地上建设养老项目，并配套养老的服务设施 是完全可以的。中国房地产报：但从开发商和投资人的角度出发，他可能会担心地 上物的权属是否明晰的问题。叶剑平：地上物的权属是明晰的，遵循“谁投资，谁拥有”的原则。中国房地产报：如果开发商要在集体建设用地上开发养老项目，应 当注意哪些问题？叶剑平：探索在集体建设用地上开发养老项目，土地的使用权属于 农村经济组织，这样作为地上物的实际投资主体，开发商并不能
5、完全获 得地上物的所有权，这个问题开发商可以通过合资合作的方式与农村经 济组织共同拥有地上物产权。同时如果开发这样的项目（类似小产权房 的开发）打算出售的话，存在政策风险，但是如果采用的是全部持有并 出租的方式，应该说没有法律和政策的风险。考虑到出租收益回收期的 问题，所以此类方式必须是在地价较高的一线城市，如果是在三四线城 市，由于出让用地的溢价不高，意义不太大。此外，利用集体建设用地开发养老项目，融资可能会有困难。我倒 觉得探索利用集体建设用地开发养老项目，可以借鉴公租房的模式，但 要对养老地产进行定义，必须满足哪些要素才是养老地产，项目面向的 人群有哪些。如果说市场化的养老项目面向的是高端人群，可能准市场 化的养老项目面向的就是普通的退休人员。这样，养老基金和社保基金 也可以介入。中国房地产报：在现行没有明确法规和政策支持的情况下，突破点 在哪里？叶剑平：个人认为还是应该先行进行试点，由地方政府相关部门牵 头，给企业介入的空间，但这取决于地方政府的决心。
解析何种土地性质可以用于养老地产开发
