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1、杭州市房地产市场发展报告国际经济仍然处在衰退之中，欧债危机、美国财政悬崖等问题不断冲击着国际社会，中国外贸也受到严重影响。在不利的国际环境下，国家宏观调控政策坚持“稳增长”导向,通过预调微调放松货币政策，通过税制改革减轻公司承当，通过金融服务支持小微公司发展,国民经济运营总体呈现出“探底走稳”的发展态势。在“打造东方品质之城、建设幸福和谐杭州”的总体战略引导下,杭州市社会经济发展走势平稳，投资和消费增速回稳，产业转型升级迅速，城乡统筹发展加快,保障体系建设力度加大，地铁开通为大都市注入新活力。国家房地产调控政策继续从紧，杭州市区延续了“限购、限贷”等遏制投资和投机购房的严肃政策措施，商品房价格
2、水平有所回落。随着房价回落和开发商促销力度加大，二季度开始,以中小户型为主的购房需求开始释放,商品房成交规模迅速增长,但供求关系基本稳定。展望,杭州市房地产市场发展的社会经济基本稳定，但政策环境存在不拟定性,市场预期也许浮现波动，全年商品房成交规模和价格总体有望保持平稳。一、新建商品房市场1.供应规模根据透明售房网记录，杭州市区新建商品房的批准预售套数为90745套,建筑面积31万平方米,新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高。其中新建商品住宅72948套,建筑面积8万平方米，占新建商品房的面积比例为.8,可见住宅仍是现阶段房地产开发商的主力产品。从城区供应状况看,萧山、余杭的新建商品房
3、供应量与主城区的供应量各占0%,近年来，萧山、余杭逐渐成为杭州市重要的商品房供应区域。2存量规模根据透明售房网记录，截至12月日，杭州市区新建商品房可售面积达1.7万平方米，共8385套,其中住宅7607万平方米，5783套。无论是新建商品房还是住宅,可售面积和套数均达到以来的新高,给房地产市场带来较大的销售压力。3.成交规模根据透明售房网记录，市区新建商品房成交8543套，共90万平方米,比、有所增长,但仍然没有超过的最高值。3月份后来市场逐渐回暖,成交面积逐渐上升,6月份成交量达到最高值,下半年各月成交面积起伏不大。4区域分布根据透明售房网记录,上城、下城、江干、拱墅和西湖这个老城区新建商
4、品房的成交套数有限,占总体的6%；滨江和下沙也已成为重要的居住区域，萧山和余杭更是分担了相称大的商品房需求，余杭新建商品房成交套数占到整个市区32%的比例，而若按新建住宅计算,则达到37的份额。5.户型构造根据透明售房网记录,新建商品住宅各面积类型中，80-90平方米成交套数占比54,刚性需求成为市场成交的主导力量;改善型需求重要集中在120144平方米面积范畴,占比18;18平方米以上的豪华户型仅占成交比例的%。记录至各面积类型住宅成交套数占比，其中90平方米如下中小户型所占比例在明显增长,在限购政策开始实行的又有较大增长,而14平方米以上的成交套数占比呈逐渐下降趋势。可见随着调控政策的逐渐
5、进一步和完善，中小户型刚性需求逐渐得到更大的支持和满足。二、二手房市场1成交规模根据透明售房网记录，全年杭州市主城五区二手房共成交18648套,成交量与 相比有所增长，但相较于的2514套，成交量又低26个百分点。至今的6年内,成交量只高于金融危机时期的以及开始限购的,整体成交量虽有反弹,但仍低于6年平均成交量水平364套。从主城区二手房各月成交量走势来看,除1月份以外,各月成交量均超过同期水平，在年终成交量浮现翘尾，12月份成交量达638套。年终的二手房成交量的反弹,一方面是由于全年二手房市场价格较为平稳,整体波动小；另一方面由于房价上涨预期，使得部分刚需于年终积极入市，从一定限度而言，底的
6、成交量透支了部分的需求。2区域分布根据透明售房网记录，西湖区仍旧是二手房交易最为活跃的城区,二手房签约面积为39387平方米,同比上涨1。之江区开发区的二手房交易量保持一贯的较小值，签约面积为20726平方米，仅占西湖区的5%。二手房市场的交易热点仍然在主城五区，但滨江区的份额已经赶上了上城区。户型构造从二手住宅交易面积分布来看,90平方米如下的中小户型占据着二手住宅市场的绝对主力，比重达6%。重要因素是刚需购房者的比重大,尤以年轻的刚性购房者占据主导地位,她们购房时由于资金限制，更偏重小户型。同步,小户型的热销也从侧面反映了目前的购房者更加理性,“从小起步”的阶梯型购房理念目前已经被大部分年
7、轻购房者所认同。4.购房人群根据透明售房网记录，杭州主城区二手住宅购房人群中,本地购房人群（指拥有杭州本地户籍)占比达76%，与相比大幅增长20%。随着限购限贷政策的进一步，外地购房人群比例进一步萎缩。三、市场展望.供应充足从可售房源来看,末杭州市区新建商品房可售套数83859套，其中住宅5780套,位于主城区的住宅存量为25675套，占市区住宅存量的44,位于萧山、余杭区的住宅存量为3155套，占比56%,主城区和萧山、余杭的新建商品住宅存量均为历史新高。从新增供应量来看，虽然房地产开发投资同比增幅明显回落，房屋新动工面积同比浮现较大幅度下降，但商品房潜在供应量仍然十分可观。根据杭州市区土地
8、出让资料测算,过去年年均出让土地可建筑面积达450万平方米，相对这4年的市区年均商品房销售88万平方米而言,这些已出让土地逐渐形成的潜在供应量仍然充足。2.需求波动虽然受到限购限贷政策压制,杭州市区商品房销售规模仍然先抑后扬，中小户型房源畅销,青年人群充当购房主力军,表白商品房市场消费需求旺盛。但是,的市场需求不也许持续放大,由于消费需求的积累和释放有一定周期性,通过一段时间集中释放后,往往进入回稳和重新积累的过程。此外,商品房需求还受到市场预期和情绪的影响，有明显波动性特点。如果房地产有关政策浮现新的变化，政策出台前后市场需求必然浮现波动。总体来看,的市场销售规模有望接近的水平。3.价格平稳
9、在加强调控和完善保障双管齐下的政策作用下，杭州市区商品房价格总体水平下降明显。房地产市场调控政策基调不变,在供应充足和需求波动的背景下,商品房价格总体水平不会浮现大幅上涨。另一方面,尽管从房价收入比指标观测，杭州市商品房价格仍然偏高，但受制于高企的地价房价比,以及建安成本、税费支出等刚性约束，商品房价格总体水平很难进一步减少。商品房价格水平也许保持基本平稳、局部略有回升的态势。将来进一步控制房价并使其与居民购买能力相适应,除了不断增长居民收入外，也许需要通过新型城乡化来创新商品房供应体系,丰富产品类型,拉开空间和层次构造,满足不同人群和不同类型的市场需求。注：以上为杭州市房地产市场发展报告部分内容。
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