创优达标的标准与条件

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1、创优达标的原则与条件创优达标的原则与条件一、原则的产生与发展二十世纪九十年代，中国房地产业迅速崛起和发展，为物业管理行业提供了广阔的市。谌段诖呱酥诙嗟奈镆倒尽N送贫镆倒芾硖逯疲娣妒谐。甲镆倒芾淼目梗岣叱鞘凶恼骞芾硭剑医璨肯群笥？90年、99年颁发了全国都市文明住宅社区原则和全国都市文明住宅社区达标考核措施(试行)，作为各地创优达标的指引性文献和参照根据。原则的产生为创优达标工作奠定了基穿通过对原则的执行,促使参与的公司规范运作,增进了行业的蓬勃发展。199年,建设部对原则进行了修订改善,重新颁发了全国优秀管理住宅社区原则（1990年原则停止执行)。以此为据在全国开展“全国优秀管理住宅社区”考核

2、验收。97年，建设部房地产业司又颁发了全国都市物业管理优秀大厦原则及评分细则,将社区和大厦的考核原则分离,更加适合各类物业项目开展创优准备工作。随着物业管理行业的迅速发展和物业管理水平的不断提高，全国各地普遍反映195年颁发的原则已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行，将不可避免地浮现优秀、示范项目过多的局面，起不到先进示范作用。为此，建设部在广泛征求各地主管部门及公司意见的基本上，本着高原则、严规定、操作简便的原则对原原则进行了修订。 5月25日,建设部发出告知,宣布从起不再进行全国物业管理优秀项目考核验收和授予称号，只对申报全国物业管理示范项目进行考核验收、授予称号；同步颁发了新的

3、全国物业管理示范住宅社区、大厦、工业区原则及评分细则(如下简称原则)，旧原则及评分细则停止执行。原则相对于99年原则、申报条件有较大提高,考核原则也有较大调节,也更加切合实际。二、原则的内容 全国物业管理示范项目原则按不同物业类型分为三种:住宅社区、大厦、工业区。住宅社区的原则内容分为个大项：基本管理；房屋管理与维修养护；共用设施设备管理;保安消防/车辆管理；环境卫生管理；绿化管理;精神文明建设;管理效益。大厦和工业区的原则各有9项,将共用设施设备管理分为共用设备管理和共用设施管理两部分。（具体原则见附录物业管理法规汇编)，该套原则基本上覆盖了物业管理的各个方面,合用于全国各地。三、原则的实行

4、 “国优”物业管理项目的考核工作，由建设部或国家行业协会组织每年进行一次。12月，全国物业管理协会组织了新原则颁布后的第一次考核。四、基本条件建设部四次颁布的原则都规定了相应的基本申报条件；各地根据国标,制定了适合地区特点和实际状况的各级申报条件。由于各省(自治区、直辖市)、市级的申报条件、考核原则有所差别，因此公司在选定创优项目时,除了要参照建设部的原则外，还必须考虑本地的创立申报基本条件，符合条件的方可申报。如下是申报不同级别创优达标项目时应具有的基本条件：(一)区级优秀项目。一般由区级行业主管部门按照上级制定的考核原则组织区级优秀项目的考核验收，只是达标分数低于市优分数。因此,其申报的基

5、本条件与市优基本相似。（二)市级优秀项目。 1、申报的参评项目必须已经竣工并交付使用; 、入住率达到原则规定的比例；3、配备有专业的管理服务人员; 4、参评项目的面积等硬件条件符合原则规定;5、建立有完善的管理规章制度； 6、参评项目当年无重大责任事故; 7、未发生行业主管部门认定的重大有效投诉； 8、参评项目实行了综合一体化、专业化管理服务等。(三）省级及国家级优秀、示范项目。除了要具有申报市优的基本条件外，还必须具有如下条件: 、已获得市优、省优分别满一年以上;2、已按法定程序成立了业主委员会。（申报国家级示范项目必须是省级考核达8分以上。)物业管理创优工作开展物业管理创优工作开展物业管理

6、的创优达标 提 示:创优达标工作是指物业管理公司推选合适的管理项目，参与由政府行业主管部门组织的对管理项目整体形象、综合管理及全面服务工作的综合考核验收。 理解创优达标含义的核心点是政府行业主管部门组织;参评项目符合条件;综合考核验收。 创优达标工作按组织考核的层次可分为国家级、省(直辖市、自治区）级、市/ 区级，即一般所说的“国优、省优、市/ 区优”。 第一节 创优达标的原则与条件 一、原则的产生与发展 二十世纪九十年代,中国房地产业迅速崛起和发展,为物业管理行业提供了广阔的市场,在全国范畴内催生了众多的物业公司。为了推动建立物业管理体制,规范市场,引导住宅社区物业管理的开展,提高都市住宅社

7、区的整体管理水平，国家建设部先后于0年、992年颁发了全国都市文明住宅社区原则和全国都市文明住宅社区达标考核措施(试行),作为各地创优达标的指引性文献和参照根据。原则的产生为创优达标工作奠定了基穿通过对原则的执行,促使参与的公司规范运作，增进了行业的蓬勃发展。 1995年,建设部对原则进行了修订改善，重新颁发了全国优秀管理住宅社区原则(990年原则停止执行）。以此为据在全国开展“全国优秀管理住宅社区”考核验收。 97年，建设部房地产业司又颁发了全国都市物业管理优秀大厦原则及评分细则，将社区和大厦的考核原则分离，更加适合各类物业项目开展创优准备工作。 随着物业管理行业的迅速发展和物业管理水平的不

8、断提高,全国各地普遍反映995年颁发的原则已不能完全适应物业管理发展的新形势,如继续执行，将不可避免地浮现优秀、示范项目过多的局面，起不到先进示范作用。为此，建设部在广泛征求各地主管部门及公司意见的基本上,本着高原则、严规定、操作简便的原则对原原则进行了修订。 5月5日，建设部发出告知，宣布从起不再进行全国物业管理优秀项目考核验收和授予称号,只对申报全国物业管理示范项目进行考核验收、授予称号;同步颁发了新的全国物业管理示范住宅社区、大厦、工业区原则及评分细则(如下简称原则）,旧原则及评分细则停止执行。原则相对于95年原则、申报条件有较大提高,考核原则也有较大调节,也更加切合实际。 二、原则的内

9、容 全国物业管理示范项目原则按不同物业类型分为三种:住宅社区、大厦、工业区。住宅社区的原则内容分为8个大项：基本管理；房屋管理与维修养护；共用设施设备管理；保安消防/车辆管理;环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设;管理效益。大厦和工业区的原则各有项，将共用设施设备管理分为共用设备管理和共用设施管理两部分。（具体原则见附录物业管理法规汇编。）该套原则基本上覆盖了物业管理的各个方面，合用于全国各地。 三、原则的实行 “国优”物业管理项目的考核工作,由建设部或国家行业协会组织每年进行一次。1月,全国物业管理协会组织了新原则颁布后的第一次考核。 截止年终，全国共有4个住宅社区、大厦、工业区被评为国家级

10、（优秀)示范项目,其中深圳市有153个。 四、基本条件 建设部四次颁布的原则都规定了相应的基本申报条件;各地根据国标，制定了适合地区特点和实际状况的各级申报条件。由于各省（自治区、直辖市）、市级的申报条件、考核原则有所差别，因此公司在选定创优项目时,除了要参照建设部的原则外,还必须考虑本地的创立申报基本条件,符合条件的方可申报。 如下是申报不同级别创优达标项目时应具有的基本条件： （一）区级优秀项目。一般由区级行业主管部门按照上级制定的考核原则组织区级优秀项目的考核验收,只是达标分数低于市优分数。因此,其申报的基本条件与市优基本相似。 （二）市级优秀项目。、申报的参评项目必须已经竣工并交付使用

11、；2、入住率达到原则规定的比例; 、配备有专业的管理服务人员;、 参评项目的面积等硬件条件符合原则规定; 、 建立有完善的管理规章制度； 、 参评项目当年无重大责任事故；7、 未发生行业主管部门认定的重大有效投诉； 、 参评项目实行了综合一体化、专业化管理服务等。 (三)省级及国家级优秀、示范项目。 除了要具有申报市优的基本条件外,还必须具有如下条件： 1、 已获得市优、省优分别满一年以上; 、已按法定程序成立了业主委员会。 (申报国家级示范项目必须是省级考核达98分以上。) 第二节创优达标的操作程序 一、前期介入 公司在制定年度工作筹划和工作目的时，应通过权衡公司所能提供的资源和在管项目的自

12、然条件，拟定与否参与当年的创优考核和选择几种项目进行创优达标。从而未雨绸缪，预做准备。 （一）参评项目的选择 一般来说，选择参评项目重要应考虑如下因素： 1、委托方的规定。如果委托物业管理合同中商定要创立达标且项目自然条件符合申报规定，就必须进行创立达标。 2、公司规范管理、提高品牌的自身规定。如果公司但愿通过参与创立达标提高管理水平，提高公司出名度,就应选择项目参与创立考核。 、公司在管项目中如有基本条件好、符合申报条件的，应积极参与创立考核活动。(二)公司调配资源 公司要达到预定的创优目的,必须配备相应的资源，涉及组织资源、人力资源、财力资源、物资资源等。公司只有充足、合理地调度和运用资源

13、,才干使其发挥最大功能。其中，拟定创立重要负责部门是有效调配资源的核心。要作好调配资源工作必须注意如下几点: 、领导注重公司领导对创立达标工作关注、支持、指引的限度关系到创立达标的成效。因此,公司重要领导应在创立的各个阶段予以高度注重，并规定机关有关部门常常到参评项目现场检查、指引，保证创立工作按筹划进行。 2、组织保证 为了加强对创优工作的领导，公司应成立由公司领导挂帅、机关有关部门负责人和创优项目负责人共同参与的创优领导小组;并指定一种部门作为创立重要责任部门。各参评项目亦应相应建立以负责人为首的创立工作小组,明确分工，责任到人。至此，公司便形成一种完整的系统工作网络,从组织上保证了创优工

14、作的顺利进行。 3、 人员培训 创优达标几乎波及到参评项目管理服务工作的所有内容,必须对员工进行贯彻原则培训,让每位员工都清晰创立的目的意义,明确创立达标的任务和规定，理解考核原则的内容及本人在创立工作中担任的角色。只有把全体员工的积极性、发明性充足调动起来,创立达标工作才有坚实的群众基穿 4、鼓励机制创优达标工作具有时间紧、任务重、原则高、规定严的特点。为了保证创优达标目的的顺利实现，公司可采用相应的鼓励机制,如把创立工作成果与员工职位升降和奖金双挂钩等。特别是进入项目初评阶段后，对整治的项目,要贯彻责任部门、负责人;对整治时间、整治效果作出明确规定并进行控制。这样，才干有效地激发各级组织和

15、全体员工的创立热情和积极性。 （三）申报注意事项 、 注意收集申报信息。 一般状况下，政府行业主管部门会在每年年初就当年的创优考核工作发出告知。公司可根据告知规定进行申报,并积极与行业主管部门获得联系，理解当年考核工作安排，以免因信息不灵而漏报。 2、 填写、呈送申报表。 公司拟定参评项目后,应到政府主管部门领取申报表,并按照规定的时限填写报送到指定的接受部门。 3、 跟踪申报成果。政府部门收到创优申请之后和组织检查考核之前,会对公司及申报项目的资格进行审 查，确认参评资格。公司应注意跟踪资格确认成果。 4、 逐级申报。公司的申报程序是由低档向高档进行的,一般来说,应从区优起步，每通过一级考核

16、验收后，再申请参与高一种级别的达标考核。二、内部评估 在拟定创优项目之后，公司应当立即组织有关部门和人员对其进行全方位的综合检查,对创优项目进行初次评估。（一）项目内部初评 初评应当是有筹划进行的。内部初评时应明确如下几点: 1、选用初评原则。内部检查考核应参照新颁布的国家示范社区原则，同步结合本公司的检查原则进行。 2、明确牵头部门。由牵头部门负责组织初评的实行，涉及检查评估的时间、参与考核的人员、检查的内容、顺序、考核成果的汇总等。 3、选定检查人员。为了保证内部初评的质量，应从各专业选抽具有足够专业知识和丰富实践经验的人员参与检查。 4、细致分组检查。一般分为：软件组（文献、资料、档案、

17、培训等）、环境组、设备组(强电、弱电、电梯、锅炉等）、财务组。分组原则是：细致分工,宁重不漏。5、参评项目配合。受检单位应组织人员引导和陪伴检查组进行检查，并认真做好记录。、提出整治方案。现场检查结束后,应以会议的形式，由各检查小组报告检查发现，针对问题分析因素,提出整治意见；由初评牵头部门汇总意见并形成书面报告,提交给公司领导和受检单位。 （二）项目持续改善 从项目初评到缺陷整治，其过程的长短和效果的优劣是由公司实力决定的。检查人员的水平、能力和态度决定着发现问题的数量和频次，而公司资源则决定着缺陷的整治限度及成果。在整治正程中应考虑如下问题: 1、整治效果。整治效果并非单指实际效果,还应与

18、检查原则联系综合考虑;可分三种：完全整治、部分整治、无效整治。这是缺陷整治前和提出整治方案时必须考虑的首要问题。 2、整治时间。公司应考虑整治所需的时间,并尽量精确估计检查考核时间,使整治选择合适的时间开始和结束，可以达到事半功倍的效果。、整治技术。对公司有能力解决的问题和无法解决的问题应及早分析、确认；在筹划安排上，应先将自身无法解决的问题外委解决。整治中应注意控制成本、质量和工期。 4、二次自查。整治工作要分清轻重缓急，全面展开。由于工期的不同,各责任部门和负责人都必须准时完毕并保证质量。单项整治完毕后，验收小组应进行验收。所有整治项目基本完毕时,公司应再次组织内部检查考核。通过不断的检查

19、和整治，增进项目的持续改善，直到符合原则的规定。 三、软件准备 完善软件和整治硬件构成了创优达标工作的主题，这两项工作贯穿于创优达标的整个过程，但在不同的阶段侧重点不同。前期准备阶段以软件为主，后期整治和巩固阶段以硬件为主。 软件是公司为保证管理、服务有效运营，维持物业正常运营而采用的行为。这种行为涉及:收集资料、引用法规、编制制度、实行活动等。创优过程中软件准备重要是迎检资料的准备，即：将考核原则的所有内容转化成有关主题的资料。在这一过程中波及到档案整顿、制度编制、文献修订、表格制作、数据解决、图文记录等。在准备迎检资料过程中应把握如下几点: (一)资料整顿人员的选择和培训迎检资料的编制工作

20、量大、时间紧、质量规定高，因此,要在参评项目管理人员中选择文化限度高、文字工作能力强的同志专门负责迎检资料的编制工作。为了获得经验、提高效率、少走弯路，可将选定的人员派到已完毕创立达标的单位现场取经，或聘任专家进行培训和指引。 (二)编制迎检资料总目录迎检资料总目录象当于整个资料的纲,通过编制总目录，理出资料编制的线条，再根据目录逐项进行资料的收集、整顿。编制目录时应考虑与参评项目的类型及相应原则的规定相一致。根据物业类型不同,为了能与考核原则相相应，建议将社区迎检资料的总目录分为8册;大厦的总目录分为9册。工业区的总目录可参照大厦总目录进行编制。总目录力求简洁,分目录则应具体。制作目录的目的

21、是便于检索。合理的目录可以保证资料整顿工作的顺利进行,因此公司一方面应注意目录的制作。（三)广泛收集资料 创优资料不仅波及到物业管理的方方面面,并且波及到物业规划设计、建设施工、交竣工验收阶段形成的资料等,范畴广、数量大，完整收集难度大。因此,要充足发动有关部门和有关人员,积极配合，大力协作，力求把资料收集完整、齐全。(四）细心整顿资料 对已收集上来的资料,要对照考核原则和总目录进行分类、编辑、整顿、成册、归档。具体整顿过程中应注意：1、电脑和软盘存储的创优资料应指定专人妥善保管,非指定人员不得随意拷贝和删除。2、应考虑人员变动因素，将创优工作向“格式”化转变,形成一套完善的资料保管系统,在人

22、员发生变动的状况下仍能继续进行迎检资料的准备、更新工作。3、尽量运用已有的档案资料和制度化文献(如IO9000质量体系文献等)，以减少文献资料的起草、复印量,节省时间和资源并保证清晰。、对的辨认考核原则中的硬件与软件检查范畴,目录应与检查原则相应,突出检查的重点,覆盖所有检查点。 、分项目录应细分列项,可运用明显标记加以隔离，如彩色隔页纸或标签等。6、资料的打萤复印,要注意格式规范、清晰美观，不应有破损。 、在平常填写记录时，按表格设计规定及时、精确、全面、清晰填写。 8、整顿、装订时,要使用统一的资料夹,每一册封面要有标记，册内的资料装订要整洁、统一、美观。 9、 与时间紧密有关的分项资料，

23、如社区文化记录、业主委员会成立过程记录、员工花名册等，应按由近到远的时间顺序装订，以以便考核人员查找。四、硬件准备 硬件是指软件运营的环境，涉及楼宇建筑及配套设施、设备等。创优达标不是朝夕能完毕的，特别是某些硬件方面的规定,很难在较短的时间内完毕，故创优项目必须提前准备,从平常做起，按高原则进行必要的管理。创优达标硬件准备是在项目接管后,根据国优原则及公司规定对项目的硬件进行整治、完善、维护及管理的工作。下面论述的硬件准备是指拟定创优项目后,公司在平常管理基本上,对硬件加以提高和改善的工作。(一）全员参与，周密筹划 硬件准备是庞大而复杂的工作,规定参评项目负责人在整个整治、完善过程中,充足发挥

24、领导艺术及沟通协调才干,动员所有员工自觉的参与硬件准备工作。为了达到预期的目的，项目负责人应做到: 1、具有全局观念。在创优达标的硬件准备工作中,应在对物业管理工作全面理解的基本上，通盘考虑,统筹安排,避免疏漏和顾此失彼。 2、加强筹划性。在公司内部初评后，根据缺陷的数量、整治难度等，分清轻重缓急,制定出具体的整治完善筹划,按筹划、有环节地抓好贯彻。 3、注意跟踪检查、督导。在筹划实行的过程中，应定期跟踪检查，发现问题要及时理解状况，分析因素，制定改善措施，并督促有关单位和部门整治。 (二)实行的细节与注意事项 国优原则对硬件达标的规定作了总体的描述，在此，仅对共用设施设备管理的实行细节与注意

25、事项加以阐明：1、共用设备。共用设备涉及供电、给排水、电梯、消防、治安监控等设施设备。在硬件准备中,一方面应检查共用设备能否正常运营，这是创优考核中的重点,也是创优硬件准备工作的重点。另一方面是检查设备设施安全防护措施与否齐备。例如:设备运营环境（温度、湿度等)与否符合规定;配电系统接地与否可靠;设备房内配备的消防设施在数、质量上与否足够；水池、水箱入孔和通气孔有否安沙网等。再次是检查设备房的环境。涉及设备房内无杂物;地面墙面平整；通风满足规定,设备油漆完整、无锈迹;标记、标牌清晰;管理制度、操作规程上墙；配电房、水泵房和消防中心等绘有系统图等。 、供电设施设备。供电设备涉及大厦进线高压电缆、

26、高压环网柜、变压器、低压配电柜、电缆、发电机等；供电设施涉及配电房、电缆井、发电机房等。 ()配电房 A、防鼠措施。挡鼠板5cm高,表面光滑，材质坚硬。电缆穿墙孔应规则,并用防火材料封闭。 、防水措施。电缆沟内没有积水。配电房若地势较低，应在门口建门槛,可替代防水挡板。 C、防虫措施。对于有窗通往室外的，应有细纱窗。 D、防火规定。配电房房门为甲级防火门并配有闭门器，防火门可自动关闭。在易于发现和提取的位置配有灭火器(合用于扑灭电器火灾)和O2灭火系统。 E、机房。整洁,无杂物;地面、墙面平整、干净；高压、低压操作工具摆放整洁、有序。F、配电柜。柜面清洁无灰尘,批示灯批示正常,开关状态对的,联

27、系开关机械连锁、电器连锁工作正常,柜门关闭严密，抽屉式开关柜规定推入或拉出灵活,其机械闭锁可靠。柜内无明显灰迹，各连接件螺丝紧固,电缆标记对的,母排绝缘层完好,项序标记对的,各计量表(电能表,电流表,电压表）计量对的。电容补偿柜工作正常，功率因数.0以上。 G、标记对的。配电房有标记，设备编号与设备登记表中一致,开关柜功能标记对的，批示灯标记对的,附属工具有标记,有高压危险标记，配电房有高压系统图、低压系统图。 H、安防。配电房接地排呈环状,安装要“横平竖直”，油漆黄绿相间。配电柜柜体接地良好,配电柜前后铺有绝缘胶皮。 (2）发电机房 A、机房环境。机房环境整洁,无灰尘;发电机无锈迹、脱漆,有

28、防噪音措施。 、发电机。转换开关处在自动状态;发电机手动、自动可以启动；无漏油、渗油和漏烟现象，运转时各批示仪表批示正常。C、安全防护。喷雾（C2）系统正常,配备灭火器(可扑灭油、电器火灾)，油箱底部有沙池并有干沙。 创优项目通过以上方式对原则加以理解,保证项目的硬件环境可以达到有关规定,以保证硬件准备工作的完毕。五、迎接考核（一）接待工作 接到考核的精确时间告知后,公司的重要领导应带领有关工作人员提前达到考核现场迎候考核组。 全体受检人员着装要分工种统一,佩带工作证，仪容端庄,精神饱满。 接待、报告现场的布置规定做到整洁、明亮、宽阔、舒服，可以烘托出创立的氛围。 考核组达到后，接待要热情，礼

29、节礼貌要周到。 （二)报告工作 报告工作涉及贯彻报告人员、提供报告材料等。 口头报告一般由项目重要负责人担任。负责口头报告的人员,规定十分熟悉项目的管理运作状况和创立的全过程。报告时要语言流畅,条理清晰,突出重点,控制好时间。切忌照本宣科，吞吞吐吐。 提供的报告资料一般涉及项目创立工作状况报告材料、创优方案、创优达标资料总目录等，一式15份为宜。此外,制作装订规定外观精致、美观，内容实在、精练、精确,排版规范,笔迹清晰。 （三）现场陪伴 现场陪伴是指受检公司为保证检查工作顺利进行，安排管理和技术人员陪伴、引领、配合考核组进行现场考核。公司现场陪伴人员应注意： 1、分清主次。陪伴人员应配合检查人

30、员而不是引导检查人员检查。 、精确分工。针对检查人员专业分组状况,拟定有关专业人员陪伴并携带有关物件。 3、有问必答。陪伴人员在陪伴过程中，应精确记录考核人员检查中所提到的问题。对考核组要有问必答、有理有据、切合实际,牢记不可避重就轻或信口开河。(四）考核状况汇总 一般状况下，现场检查结束后，考核组要向受检单位通报考核状况并提出但愿和规定。此时,应安排人员进行记录。对考核人员指出的问题，必要时可合适进行解释,同步要明确表态，对考核组指出的问题提出具体的整治措施和完毕整治的时限。第三节 创优达标成果的巩固创优达标工作的正式开始阶段是从递交申请表开始,到考核验收提出的问题整治完毕为结束。公司一般觉

31、得:通过创优考核就算本次创优达标工作的结束，其实否则。事实上,在考核过程中提出的问题及隐患仍旧存在和发展。考核验收只是对创优项目的一次性的抽样检查，不也许十分全面和彻底，故公司应立即对考核中提出的问题进行分析并加以解决。此外，还要定期对创优项目进行自检，从而实现综合管理水平的持续提高。创优达标工作实质上只有开始,没有结束。由于创优达标只是公司获取荣誉称号、增进管理水平提高的一种手段,而不是公司的最后目的。 一、 结识上的误区 出于对多种因素的考虑，个别公司对创优达标工作的结识存在着模糊甚至错误的倾向。大体表目前如下二个方面：(一）阶段性 申报国优的公司，一般要通过区市优和省(自治区、直辖市)优

32、达标考核后，才干进入国优考核阶段。由于各级别的考核程序基本相似,只是在原则上存在差别,因此,经历过区/ 市优和省优考核验收的公司,无论是员工的经验积累，还是资料的准备,均有一定的基本,随时都能应对任何突击性检查。因此，在国家验收来临之前,公司虽然能以较大的积极性积极准备国优的创立工作，但人们的精神状态在二个阶段之间仍会有一定限度的懈旦 这种现象导致的直接后果，常常是一种阶段的考核工作结束后来,整个综合管理水平和质量都受精神懈怠的影响而下降，某些需要整治的项目得不到及时改正,创优成果得不到巩固和提高;以至在迎接高档别阶段考核工作时,一切往往又要从头重来,挥霍大量的人力、物力和珍贵的时间。 （二）

33、停滞性 如果参评项目不具有向上一种级别申报的基本条件,没有机会争取更高档别的荣誉时,公司会作出创优工作结束的选择。由于与高档别荣誉无缘,公司会觉得，高档别的原则也不合用于本公司,与高档别原则之间的差距和存在的缺陷也没有必要改善，公司因此停留在低水平上徘徊不前。此外，目前省(自治区、直辖市)、市级的创优退出机制亦未能得到有效贯彻。上述因素将会导致部分创优项目的管理水平逐渐减少，从而增长管理中的不利因素。这种局面与政府组织创优达标工作的目的截然相反，是不可鼓励的。二、 政府控制和公司努力行业要发展,公司要壮大,必须在质量方面予以十分的关注。要做到持续提高质量和提高美誉度,推广普及创优达标工作是行之

34、有效的措施,要让创优达标充足发挥应有的作用,必须做到: （一)政府严格控制 由政府主管部门制定和履行的原则是强制性的，是推动行业发展的有效措施。只要政府主管部门通过逐渐完善和严格执行创优项目复检制度,保证退出机制的实行,就能使创优项目的延续性显形化，并可杜绝公司以获取荣誉称号为目的的短期行为。对国优示范项目坚持三年一次的复检制度，并对经检查不合格的项目进行摘牌解决,将会引起公司对巩固创立成果的高度注重,以利于增进行业的健康发展。 （二)公司积极努力通过政府主管部门考核验收的创优项目是行业管理中的亮点。对公司而言，这是社会承认的有力证据;拥有一定数量高档别创优项目可以提高公司的出名度。任何盼望不

35、断发展的公司都会将创优列入公司工作规划,并积极付诸实行。对已获得达标荣誉称号的公司而言,也会不断制定新的管理措施、推出新的服务方式来完善管理服务工作，提高服务档次。无论是获优项目还是其她项目,都将在不断完善和创新中得到相应的提高。 三、创优成果的巩固 公司应在真正理解创优达标工作的阶段性和延续性特性后,通过自检、复检方式，不断巩固创优成果和谋求持续发展。 （一)完善和贯彻公司自检功能。 公司要建立和完善自检功能，一方面必须对管理服务活动进行细分，并有针对性地制定出每一项服务活动的服务规范、服务提供规范和服务质量控制规范。1、服务规范：规定服务以及服务应达到的原则和规定，即公司应提供哪些服务，这

36、些服务又由哪些分项服务进行支撑。每一项服务的定性、定量的指标制定出来后,才干在执行中落到实处。、服务提供规范：服务提供规范应明确的是每一项服务活动如何做,才干保证服务规范的实现。也就是将服务过程的每个环节加以程序化,从而对它的每一环节进行控制。 在制定服务提供规范时需注意的是,各个工作阶段的接口不应留有空白。 3、质量控制规范:对服务的全过程进行控制。即如何控制服务质量环各个阶段的质量，特别是服务提供过程的质量。制定质量控制规范，涉及如下四个内容: (1）辨认核心活动;(2)分析核心活动,给出原则并加以控制；(）规定特性评价措施; (4)建立控制手段。通过以上方式，公司拟定了有关的检查规定，将

37、创优原则融进相应的检查原则和操作规程中。 4、质量工作评估。为了评价公司的所有服务质量与否达到公司自身及有关方的规定,还应开展两个评估工作。即内部评估和外界评估。评估工作是为了对核心活动的质量、效果进行测量及验证。 （1)内部评估A、各岗位操作人员对每日操作工作的检查。B、创优项目管理人员每日对各自分管范畴的检查。 C、公司每月对管理项目的工作进行全面检查。 、开展单项检、季检、半年检、年检等各项检查工作。(2)外部评估 外部评估是指通过接受公司外部的监督，来促使公司的不断改善和提高,涉及向服务对象征询意见,参与政府和行业组织的各项达标评比活动等。 5、参与和配合政府复检工作。在参评项目获得相

38、应级别的称号后，政府会定期、不定期地进行抽查或复检，此时,公司创优达标的项目将面临如下问题:（1）人员的变动。由于人员的流动变化，当抽检或复检来临时,受检项目的管理人员也许都未参与过创优达标实践,缺少迎检经验。 (2）创优资料的相对落后。较早前整顿的迎检资料中,缺少考核以来的运作资料，必须加以补充、整顿。 （)建筑、设备的老化等。自然的不可抗力决定着建筑外墙,特别是涂料外墙面的陈旧、老化、污染；设备的寿命决定着某些设备在运营过一定的时间后会老化。这些又给迎检增长了整治工作量。 （4）有关方的制约因素。公司的复检项目应保持和有关方的良好关系,特别是与业主委员会的关系。 （二）全面配合政府复检工作

39、 政府复检工作的开展方式和检查重点与创优达标采用的方式有所不同。复检工作对业主委员会和建筑外观及住户评议方面的考核比较侧重,故公司的工作重点是保持建筑外观和环境的美观,设备运营正常；此外,要注重协调好与业委会的关系。同步，要加强对人员的培训工作，通过熟悉创优过程中的有关资料使其理解有关的程序和注意事项。结论： 一、创优达标对公司的意义公司是创优达标工作的基层支持者和参与者，公司参与创优达标工作有助于: （一）完善公司管理制度，规范管理行为,提高管理水平。（二）增强员工的专业技能、协作精神、服务意识。 （三）获得社会承认，提高公司出名度，树立品牌。 (四)增长发展商和业主的信任感。(五）获得调节收费原则的根据。 二、创优达标对行业的意义 任何行业的产生和发展都遵循着从自发、自由式向规范、集约式转变的规律。在物业管理行业履行创立达标活动,增进行业实现转变和健康发展。其重要意义是： （一）增进了行业管理行为的规范化。 (二)行业整体管理水平得到提高。 (三)树立了行业崭新的形象。 (四）增进了行业健康发展。 三、创优达标对社会的意义 （一）有助于加强都市管理，提高都市整体形象。 （二)有助于提高都市居民的居砖生活质量。 （三)有助于社会主义精神文明和物质文明建设。