二手房买卖纠纷14案例

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1、房屋买卖合同纠纷十四个典型案例|人民法院报文赫少华,远闻(上海）律师事务所阅读提示：在笔者接触及代理过诸多的房屋交易中,各案各有特色，类型无法穷尽,以律师实务为视角,将近几年的人民法院报，有关房屋买卖纠纷的典型案例作梳理,以供交流、参照,并不完全认同个案观点。筛选中的十四个典型案例重要出自上海、重庆、江苏等法院，注意与本地房屋交易习惯的辨别。一、合同一方当事人死亡与否构成不可抗力二、情势变更对合同长期履行僵局的合用三、名为房屋买卖实为借款担保的认定四、商品房预售合同格式条款的解释五、房贷政策调节导致商品房预售合同解除的认定六、已交付但未过户的房屋灭失后的合同解决七、商品房买卖合同中“一户一表”

2、的实质含义八、持有合同与备案合同不一致时作准文本的认定九、明显加重购房人付款义务的格式条款无效十、划拨土地上房屋买卖合同效力的认定十一、开发商违背预售合同的行为性质及补偿范畴十二、预查封期间合同商定解除权行使及法律后果十三、没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定十四、买卖双方商定土地出让金缴纳方式不违背国家强制性规定一、合同一方当事人死亡与否构成不可抗力裁判要旨：合同当事人的死亡是一种客观事件，如果符合不可抗力的构成要件又具有其合用的前提条件，也可构成不可抗力，双方因此导致的违约行为可部分或所有免除责任。案情简介：12月日，A公司与严甲签订商品房预售合同一份，向严甲发售上海市静安区*房屋

3、一套。但因严甲个人因素,始终未能办理房屋交付手续。4月,公司得知严甲已在美国死于车祸,向严甲的法定继承人杨甲、严乙催促二人办理有关手续但未果。公司诉至法院，祈求判令两继承人继续履行预售合同中商定办理房屋交付手续和产权过户手续；向原告支付房屋面积找补款、物业费及违约金。法院裁判:严甲之死并非其本人或原告故意所为，因此不能预见，也无法避免;且其并非国内居民，原告无从知晓其死亡及继承人通信状况,因死亡带来的通信障碍无法克服。故严甲的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力。来源：人民法院报7月8日版，作者:李彦，上海市静安法院二、情势变更对合同长期履行僵局的合用裁判要旨:

4、互相负有对等给付义务的合同双方,均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行,形成合同长期履行僵局。到起诉之时，由于状况的变化，合同不管是继续履行还是解除，都也许导致利益严重失衡。此时应当辨别具体状况,谨慎考虑合用情势变更规则,以在化解僵局的同步维持利益平衡。法院裁判：原、被告于口头达到系争房屋的买卖合同,本应按约履行。但原告仅支付了部分房款15万元，尚有1万元余款未支付;被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头商定期明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序,双方均有同步履行抗辩权，无法拟定系其中一方违约在先因此，法院觉得被告有权规定对房价进行调节。根据本案实际状况

5、,考虑系争房屋目前的市场价、原告已付房款的比例,以及原定房价中的亲情因素，可酌情拟定原告还应支付的房款余款为3万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调节房价后继续履行。来源：人民法院报3月2日版,案号：（)虹民三(民)初字第309号，作者:高行玮、张浩,上海市虹口区人民法院三、名为房屋买卖实为借款担保的认定重庆五中院判决张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案裁判要旨:名为房屋买卖实为借款担保的认定,应根据房屋买卖合同商定的标的物特性、权利义务与否对等、履行方式与否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保,应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人规定履行房屋买卖合同的诉讼祈求。法院觉得:本案双方

6、形式上虽签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于10月29日作为酒店正式开业经营。张桌玮购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧,第层为酒店中餐厅和西餐厅，第3层为酒店宴会厅、会议室，怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解发售,有违常理。此外，房屋为现房,卖方已具有交付条件,但双方在合同商定的交房期限到期后,并未有交接房屋的意思表达,卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金,还商定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保,此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保,判决驳回张桌玮的诉讼祈求。来源：人民法院报

7、9月1日版,案号：（)渝五法民初00012号,作者:张华荣，重庆市第五中级人民法院四、商品房预售合同格式条款的解释重庆五中院判决何志刚诉恒大公司商品房预售合同纠纷案裁判要旨:当商品房预售合同的当事人对格式条款的理解产生重大分歧时，应根据交易目的，综合运用解释措施，精确把握该条款的具体内涵。法院裁判:重庆市渝中区人民法院经审理觉得,涉案房屋在交付前通过竣工验收，且原告也承认已通电，应视为被告履行了合同义务。故判决驳回原告的诉讼祈求。原告不服一审判决,上诉至重庆市第五中级人民法院。重庆五中院觉得，被告为涉案房屋接通的是临时用电，不能满足都市生活所需，不符合交易目的,应视为违约，遂改判被告承当违约责

8、任。来源:人民法院报1月8日版,（）渝五中法民终字第0073号,作者：黄淳、肖飞，重庆市第五中级人民法院五、房贷政策调节导致商品房预售合同解除的认定重庆五中院判决彭琳茹诉金科公司商品房预售合同纠纷案裁判要旨:政府房贷政策调节导致首付比例提高,购房者获得的银行贷款少于申请贷款数额致使原合同无法继续履行时，购房者单方提出解除合同应当予以准许。法院觉得：解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。合同签订时,彭琳茹支付了两成购房款，因国家房贷政策的调节，在彭琳茹与金科公司签订合同一种月后首付比例由两成提高至三成,导致原告未获得银行贷款。金科公司未提交首付两成已获得银行审批通过的有关证据，在本案审理结

9、束时彭琳茹仍未获得银行按揭贷款,且也未提交应归责于彭琳茹个人导致合同无法履行的证据来源：人民法院报月5日版，作者:李天全、朱红兵，重庆市荣昌区人民法院六、已交付但未过户的房屋灭失后的合同解决重庆五中院判决石门供销社诉夏良万房屋买卖合同纠纷案裁判要旨:作为标的物的房屋在实际交付买受人而未办理产权过户手续状况下灭失,房屋买受人祈求出卖人协助办理过户手续的合同目的已在客观上不能实现,房屋买卖合同已无法继续履行，出卖人不再承当继续履行协助办理过户手续的合同义务,其祈求终结房屋买卖合同符合法律规定，应予支持。来源：人民法院报月1日版,作者:张娇东、李海霞,重庆市江津区人民法院七、商品房买卖合同中“一户一

10、表”的实质含义重庆一中院判决蔡长芬等诉崇安公司商品房买卖合同纠纷案裁判要旨：商品房买卖合同中，“一户一表” 指供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费,而开发商提供的总分表制的配套用水设施,使业主不能自行到自来水公司缴费,不符合国家有关规定与合同目的。法院觉得：本案当事人签订合同的目的之一是保证购房人可以顺利地向供水公司交费。而涉案社区既有的总分表制使购房人在供水公司处未建立独立的水表户头无法自行交费，该模式不符合合同目的。本案争议的“一户一表”条款出目前合同附件部分，并非参照示范文本签订,一审法院认定属于格式条款,并无不当。经查,涉案社区可以改导致购房人与供水公司直接建立供用水关系的“一户一表

11、”，崇安公司有关履行不能的上诉理由不能成立。来源:人民法院报11月8日版,案号：(）渝一中法民终字第021号，作者:朱华惠,重庆市第一中级人民法院八、持有合同与备案合同不一致时作准文本的认定重庆一中院判决谢海林诉金浩公司商品房预售合同纠纷案裁判要旨:商品房预售合同备案登记,不是物权的设立、变更、转让,不产生物权公示的效力。房地产公司为登记需要，在办理商品房预售合同备案登记时单方更改合同条款中有关违约金原则的内容，并不产生合同变更效力，故违约金原则仍需遵循最初双方当事人协商一致的合同。来源:人民法院报10月24日版,案号:(）渝一中法民终字第120号，作者：张春侠、龙玉梅，重庆市合川区人民法院九

12、、明显加重购房人付款义务的格式条款无效江苏淮安中院判决刘岩诉淮安恒大房产公司商品房买卖合同案裁判要旨：购房人以首付与银行按揭相结合方式付款,房产公司以格式条款的方式商定，一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该商定违背了格式条款提供方公平拟约的义务,明显加重了购房人的责任，应认定无效。法院裁判：在银行以刘岩为在校学生无还款能力为由未予发放按揭贷款的状况下,继续履行合同已无实际也许，故对刘岩规定解除合同的祈求予以支持。合同解除后，尚未履行的终结履行，已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以规定恢复原状。因此，淮安恒大房产公司应退还刘岩首付款。来源：人民法院报8月22日版，案号

13、:()淮中民终字第045号,作者:孙坚,江苏淮安市中级法院十、划拨土地上房屋买卖合同效力的认定江苏南通中院判决曹平等诉崔利斌等房屋买卖纠纷案裁判要旨:土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地,合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。当事人据此主张合同无效应不予支持。法院裁判：划拨土地上的房屋并非绝对严禁转让,只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。且曹平、季花在签订合同步明知案涉土地为划拨土地，此后也未积极办理相应土地出让手续,故法院对曹平、季花该主张不予支持。崔利斌、徐善琴在原审审理中明确表达乐意继续履行合同，应视为徐善琴对案涉合同予

14、以追认,故法院对曹平、季花该主张亦不予支持。来源:人民法院报1月21日版，案号:（）通中民终字第089号，作者:张建平、金永南,江苏省南通市通州区人民法院二手房基本买卖流程定金合同 买卖合同(居间版)买卖合同(网签版-天津市房产买卖合同) 交付房款(一般涉及房管局办理资金监管,买方办理贷款）过户（一)卖方在第阶段违约此阶段，买方只交付了定金,未签订正式买卖合同。卖方若发生违约行为,买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金补偿(也有上海地区法院支持房屋差价损失状况)，但是不能向其主张继续履行合同义务，(如主张法院要么释明后，原告更改诉请，要么直接驳回)。（二）卖方在第阶段违约此阶段,买卖双方已经签

15、订买卖合同(居间版),若卖方不乐意卖房，买方与否可以规定继续履行合同呢?据理解,目前西安一般是不支持的。固然案例6、张俊华与王羽房屋买卖合同纠纷案，属于双方没有网签的状况下支持了继续履行祈求的案例,但实际被告仍有50万房屋贷款，在办理过户前需要清偿,作为买方要想顺利过户该房产并不容易。如北京高院（2月日京高法发【】458号)有关审理房屋买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的指引意见(试行）第22条:“房屋买卖合同签订后,一方当事人不批准继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有解商定金等商定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。”合肥中院“合中法()第1号

16、”有关妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的告知：“对于出卖人规定解除买卖合同的，应当审查其与否具有合同商定或者法律规定的解除条件。出卖人仅因房价上涨,违背诚实信用原则规定增长价款或者解除合同的,依法不予支持。买受人规定继续履行房屋买卖合同的,除存在的确不适于履行情形的,可以予以支持。”这些可供读者参照借鉴。作为买方可以试着主张继续履行合同，如果无法判决支持该主张，法院一般在审理中会进行释明，买方可以变更诉讼祈求为规定卖方承当违约责任等。(三)卖方在第阶段违约此阶段，买方可以买到房子以及合同顺利履行的也许性增长诸多。由于双方已办理网签手续，完毕备案,大大减少卖方将该房屋再次发售或设立她项权利的也许性。此时如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。“合同继续履行不存在现实困难”重要是指，涉案房屋没有由于其她案件被法院查封；涉案房屋上没有抵押等她项权，若有，也应具有涤除条件;买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供有关凭证。买卖双方已完毕网签程序,规定继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的也许。（四）卖方在第阶段违约卖方回绝协助买方办理过户手续,此状况下买方已经完毕己方所有合同义务，只要合同继续履行不存在现实困难，买方完全有理由规定卖方继续履行合同。