楼市降声四起-新盘如何定价成开发商面临难题

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1、楼市降声四起 新盘如何定价成开发商面临难题 来源:搜狐焦点网作者:新晚报 10月6日09：0我来说两句(0) “旁边那个楼盘打出760元的价格，我们怎么办？我们目前很难定价,由于一旦定了就很难改口。”哈埠老牌房企的营销老总坦言,在目前楼市降声四起的状况下，新开盘如何定价成了一道横亘在开发商面前的难题，“价格定高了,成交量上不去，若是周边再出个开低价的楼盘,我们的销售压力就会更大。如果定低了,利润锐减不说,还会成为出头鸟,影响周边其她楼盘定价,甚至整个板块的价格走向。” “具体价格还没定,但肯定会是一种性价比高的合理价位。”这是连月来，购房者在售楼处最常听到的说辞。“价格待定。”在本轮楼市新政出

2、台两个月时，数据显示哈埠楼市成交量在5月比较惨淡，部分楼盘开始推出各式各样的优惠之后,不少原筹划六七月份开盘的项目,不同限度开始遭遇“定价难”的困惑，而“金九银十”泡汤后,下一步的定价更是让开发商备感纠结，这在群力、哈西、利民开发区等供应集中的区域,体现特别明显。政策性观望，开发商定价信心局限性 “新政带来市场观望,什么样的价格才干打动买房人?”群力新区一项目负责人坦言，公司旗下项目估计11月份再推新盘，但目前整个群力新区处在受调控影响的前沿地带,“可怕的不是价格难定,而是整个市场都在观望。” 受政策调控的影响，老式的“红五月”在今年遭遇“滑铁卢”。老式中“金九银十”旺季显然泡了汤。昔日楼市销

3、售的金九月,如今日平均销量仅110套，房地产商会数据显示，哈埠个别楼盘9月竟罕见地浮现整月“零成交”。 成交低迷、需求端的观望已经迅速传导给开发商。 记者从多家售楼处理解到，楼盘也在不断调低开盘价格预期,特别是位于各个区域的纯新项目。 “整个市场都处在一种观望期”。世联地产的有关人士表达,在开发商和买房人看来，往上还是往下，目前市场走势尚不明晰，这也导致了入市项目难以定价。 楼盘扎堆,开发商怕同行降价“截客” “本来是新项目看老项目，目前老项目要参照新项目了。”利民开发区一老项目有关人士对哈尔滨新闻网记者表达,在利民开发区板块，个别楼盘已经两次低价开盘,纯新开盘如春天故事、枫林溪语等更是开出了

4、低于00元/平方米的价格,大大低于区域平均价格。同步，相对于新项目较高的拿地成本，老项目更有灵活定价的优势。老项目虽然由于胆怯老业主闹事，降价难,但在成本上，比新盘有着更多的优势。利民开发区一位开发商就表达：“如果价格白热化竞争，周边项目全都降下去。我们肯定也不是特别着急的一种，由于我们只要利润率够了就可以了。” 新盘、老盘蓄势待发，一场区域价格战在所难免。 新项目之间也在观望。“定高了，成交量上不去；遇到别的项目开盘价格低,自己又要面临降价压力。”利区开发区内一新盘项目负责人告诉记者。黑龙江德正兴业房地产经纪公司董事、总经理吕臻表达,供应量大、竞争剧烈的区域,单一楼盘价格下调或者低开,也许使

5、整个区域销量向其集中,这就给其她项目提出了与否跟进调价的规定。在利民开发区，涉及纯新盘和老盘后期,也都在寻找区域的价格参照。“在售项目扎堆,定价不慎就容易让自己很被动。”利民开发区悦活里项目负责人表达，如果自己先拟定价格,只要周边楼盘稍后降价,就会抽走诸多潜在客户。另一楼盘负责人也对记者说,虽然成交较低,但不少项目的心态是不倾向更不急于降价，她们最怕的是区域标杆楼盘降价，“如果区域楼盘降价,定价比预期稍低的楼盘的价格优势就会大打折扣；同步也许引起市场对整个区域降价的猜想，因此这种紧张也导致定价难。” 免费排号，楼市“体温计”失灵 “排号几百，实际购房人数与否也有这样多?有迫切需要又有购买能力的

6、购房人又有多少?”据说哈西新区某楼盘开盘前的排号已经排到0多号,一位业内人士这样发问。 此前,楼盘在开盘前的蓄客阶段，往往规定客户缴纳或者在指定银行存入万元的“认筹金”、“诚意金”,以此试探买房人的诚意和实际支付能力。然后，开发商就可以根据有效客户的多少酌情定价了。 在本轮楼市新政中，住建部明确规定未获得预售许可的商品住房项目,房企不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 这样一来,由于是免费排号，排号对于定价的参照价值就要大打折扣了。记者以买房人身份在某楼盘征询时，售楼员也简介，不少买房人都是发动亲戚朋友，拿着几种乃至十几种身份

7、证来排号,以增长最后的摇中几率。 对于后市开发商的定价取向,吕臻觉得不同房企由于资金状况不同，采用的措施也不同样。更多的开发商在看标杆房企后续动作。尚有业内人士建议，借鉴已有的做法，一步到位低价开盘更有竞争力，既容易增进销量、聚拢人气,也可以预留后期价格看涨的空间。也有业内人士对记者表达，降价不仅可以做减法，还可以做加法，如毛坯房改成精装修,提高产品品质等。 购房者心态:越降越不出手 记者采访中理解到，不断调低的房价使得购房者不断推迟了购房筹划，观望情绪进一步增强。 购房者齐女士在道里区上班,从年初就想在群力新区买套“婚房”。春节过后，她不断向售楼处打电话询问开盘时间,群力新区这边诸多新盘的开

8、盘时间定在四五月份，她在始终等价格。 4月份，群力新区的新盘卖到了约8000元/平方米。60平方米的两居,总价8万元左右。齐女士是初次购房,首付也要30多万元，背万元的贷款,每月就有近四千元的房贷,这对于像齐女士这样的一般白领来说,已超过了承受范畴。 房价的虚高引来了政府对楼市的调控,群力新区的房价也浮现下降的趋势。6月底，一家楼盘70元/平方米的价格的确让齐女士很动心。她看中了那种紧凑又实用的90平米小三居，但总价仍然偏高。齐女士当时没有急于出手，那是由于她看到了群力新区虽然没有明显降价,但已基本“涨停”。同步,其她区域的楼盘已经明显降价,因此，手头不宽裕的齐女士寄但愿于群力新区的价格进一步

9、下滑。齐女士并没有失望,“十一”期间,群力新区的几家楼盘推出了“特价房”，有的甚至直接降到了“八折”。这让齐女士觉得价格还会走低，因此更想观望一下再出手。 最怕区域标杆楼盘带头“跳水” “目前定价难,重要是由于紧张区域其她楼盘降价。”昨天,哈西新区一楼盘开发商告诉记者。“目前人们都是绷着,一旦有楼盘降价,先定价的楼盘日子就不好过了。” “恒大已经成为松北的标杆了。”松北区另一楼盘开发商的表态更直接。在松北区不少开发商眼中,目前松北楼市处在一种宁静的僵持期。此前刚开盘的恒大被视作区域价格标杆，“目前不少开发商都但愿恒大迅速出货,之后她们再跟进”。大品牌开发商进驻，拉低区域楼市定价。逆市之下,大品

10、牌的品牌优势再次凸显。今年7月以来,哈西万达广场始终是业内人士关注的焦点。在其她项目几乎不走量的状况下,哈西万达广场就发明了销售额9个亿的佳绩。同步，哈西万达广场8140元/平方米的起价让同区域的楼盘着实感到失望借万达拉高区域住宅价格的但愿落空了。同步,其她各区域的楼盘也都特别关注哈西万达广场,甚至称:“等万达出完货,才干卖我们的房子。” 而地处松北区的恒大地产，一进哈尔滨就采用了其一惯的低价方略精装修58元/平方米起,“开盘必特价，特价必升值。”恒大的进入，使得附近的多家开发商暂缓“出货”。紧张降价引起多米诺骨牌效应两个月此前，滨才城的价格就较之前降价了。“十一”期间,滨才城更是以“起价40

11、0元平方米,均价300/平方米”的低价获得了不错的销量。同步,同区域内新开盘的纯新盘枫林溪语、春天故事的价格均低于4000元/平方米。滨才城这样的楼盘调价，一方面会使本来低价楼盘价格优势缩水；另一方面，也有也许分流原有的潜在客户。由于这种不拟定因素的存在,即将入市的新盘或者老盘后期最后价格拟定不了,也就局限性为奇了。 利民开发区内的国际城项目负责人表达,国际城在利民开发区属高品质项目低价开盘，销售不错。虽然如此，一旦同区域标杆楼盘降价，也许引起整个区域的价格联动,购房人也会有更多的降价想象。 尚有一位开发商表达，对于15%以内的小幅降价,自己并不紧张。紧张的是某些开发商受资金链影响，大幅度降价

12、乃至腰斩价格，给区域楼盘压力就大了。 新盘多番“征询”售价 自去年下半年以来,众多房企陆续进驻哈西新区，将来该地区也将成为房源较多的区域。而在今年密集的楼市新政下,这一区域开发商定价也更为“谨慎”，多要向市场和同行“征询意见”。 通过了近个月的考虑,哈西新区的一家楼盘终于于近日推出了价格,其销售负责人不时地打听同区域项目的定价。由此可见,购房者观望情绪较浓的局面下,定价成为了开发商更加小心翼翼的事情。 面对目前定价的困境,哈西万达广场有关人士表达，万达项目的定价“谨慎”，但是也不“纠结”。 在楼市政策调控开始后，万达有关人士就表达,开发商此时应当去市场“找价格”,新项目价格也许调低预期。据悉,

13、万达近期推出的精装小公寓起价在7500元/平方米起。2日，记者在哈西万达广场售楼处理解到,她们推出的90余套精装小公寓已经售出一半以上，哈西万达广场通过低开的方式证明了只要定价合理就有助于销售、脱离市场的价格将使开发商在高价位被套牢的事实。对于如何“找价格”,万科的有关人士表达,万科此前通过市场调研比较清晰地细分购房人群，“公司根据来征询的客户,通过多轮的电话寻访,去理解消费者可以接受的价格是多少，最后定价”。万科地产的有关人士还表达:“我们根据产品类型不同和自身的销售构造,坚持自己的价格底线。将来有也许跟根据市场状况考虑特价房促销等手段，但是大规模调价不大也许。” 记者手记 “热区”逆转 定

14、价要有魄力 在楼市火爆的时候，开发商并不存在定价的难题，房价“没有最高只有更高”。谁的价格最高,就是这个区域的价格标杆,按照价格标杆去定价就是市场能接受的价格。 然而，当市场下行时，区域失去了“风向标”,开发商需要自己去试探市场,定价在此时成为让开发商头疼的难题。在项目扎堆入市、竞争特别剧烈的区域,开发商如何定价就更难了。此时,同一区域的开发商互相打听开盘的时间和价格，为的是占领销售的制高点。 去年,利民、群力、哈西等区域土地供应充足，开发商纷纷进驻，抢占将来供应的热点区域。拿地时开发商对房价预期布满信心。然而时隔一年,楼市预期发生逆转,房价在今年月达到最高点后开始回调，而开发商在高楼面地价上

15、建成的房子，也必须面对“冷市”的现实,在定价上很难再成为区域最高售价。 新政后，投资客离场,买房人迅速减少,客户成为此时的稀缺资源,开发商绞尽脑汁吸引买房人。 如果楼盘价格定高了,一旦市场不接受,再调低价格就显得很难。一旦错过了定价的好时机,客户就有也许被定价更低的项目抢走。 如果楼盘价格定低了，意味着除去几千元的地价成本,项目利润将下降甚至无钱可赚。定价，考验着开发商们的智慧和魄力。楼盘定价措施一、 成本导向定价法1、 成本加成定价法就是在单位产品成本的基本上,加上一定比例的预期利润作为产品的售价。产品价格=单位产品的成本*(+加成率）2、 目的收益定价法是在成本的基本上，按照目的收益率的高

16、下计算售价的措施3、 售价加成定价法以产品的最后销售价为基数,按销售价的一定百分率计算加成率,最后得出产品的售价。单位产品售价单位产品总成本(1-价成率)二、 需求导向定价1、 理解值定价法是消费者对于商品的一种价值观念,这种价值观念事实上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。2、 辨别需求定价法是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买地点和不同购买时间等因素，采用不同的售价。三、 竞争导向定价1、 随行就市定价法就是公司自己的商品价格跟同行业的价格平均2、 追随领导者公司定价法有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营,往往以同行业对市场影响最大的房地产公司的价格为原则,来制定本公司的商品房价格。竞争定价法:是指以竞争对手的价格作为基本的定价措施,这种措施它考虑了市场需求和行业竞争状况,在房地产竞争剧烈的今天,其住宅的需求弹性较小和供不小于求的状况下，为了不破坏整个市场价格的平衡。四、 可比楼盘定价法