实用房地产基础知识

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1、工工程知 识一、工程进度:（1）钻探：初勘(扩初设计 ） 详勘(）基本工程： 桩基：（类型）人工挖孔桩、沉管灌注桩、预制静压桩、锤击 桩、锚杆桩、围护桩（)土方开挖（4）浇注底板 模板制安 钢筋制安 浇捣砼(）钢筋砼工程(6）砌体工程 A、外墙 内墙：空心砖、实心砖、轻质内隔墙 B、墙体粉刷（7)楼地面工程(）安装门窗（9)外立面装修(10)屋面及地下室防水工程（11）设备安装调试（12）竣工验收投入使用 特种验收：电梯劳动局 锅炉房安全站 水自来水公司 电供电局 电信电信、邮电 消控中心消防总队二、楼盘施工进度表：楼宇动工出地面构造封顶竣工交房总计多层602个月2个月个月8个月小高层18/1

2、B4个月5个月个月1个月高层30F/2B（带装修)06个月8个月个月24个月三、建筑分类:1、一幢建筑的构成:由基本、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分构成。2、建筑的构造: 依建筑物自身使用性质和规模的不同，可分为单层、多层、大跨、高层建筑。 单层及多层建筑的重要构造型式分为墙承重构造、框架承重构造。墙承重构造是指由墙体来作为建筑物承重构件的构造型式。框架构造则重要是由梁、柱、板作为承重构件构造型式。 依构造构件所使用材料的不同,目前有混合构造、钢筋混凝土构造、钢构造之分。 混合构造又称砖混构造,它是多层建筑的重要构造型式。 钢筋混凝土构造是发展较广的一种构造型式，也是国内目前高

3、层建筑所采用的重要构造型式。 四、工程规划设计分析内容:第一部分：概述1、背景分析2、区位与环境分析、工程概况、总平面图、各层平面图第二部分:规划1、组织构造分析、交通组织分析3、绿化系统分析4、防灾规划分析5、智能化物业管理分析6、公建和市政公用设施分析、给排水规划8、电力规划9、电信规划10、投资估算1、经济指标第三部分:景观分析1、空间解析2、立面分析建 筑面积概念:一、总体平面图征地面积：征地范畴内的面积，涉及社区外道路用地面积。 例:凯旋花园征地面积1593M2(23.9亩)用地面积:（也称使用面积）开发商实际可使用面积。 例:凯旋花园用地面积14200M2(230亩)基底面积:（也

4、称占地面积)建筑物所占地皮面积。 例:凯旋花园基底面积480M2建筑密度：基底面积/用地面积，该指用来标控制或阐明社区建筑物的密度,即空地与建筑物之间的比例。 例:凯旋花园建筑密度为357%总建筑面积：社区内所有建筑物各层面积相加之和。 以凯旋花园公寓为例,即公寓、大堂、会所、幼儿园、商住楼面积之和70700M容积率:总建筑面积/用地面积，该指标用来控制或阐明开发的建筑总量及高度与用地面积的比例关系。例:凯旋花园容积率为4.8绿化面积:社区内所有绿化面积之和。 例:凯旋花园绿化面积46922绿化率:绿化面积/用地面积,该指标用来控制或阐明社区绿化面积的大小。 例:凯旋花园绿化率3%二、平面图共

5、 墙本墙使用面积（法定名称为套内建筑面积）:套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分构成。建筑面积：为套内建筑面积与共有建筑面积之和。面积计算及分摊:（商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则)商品房按“套”或“单元”发售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(如下简称套内建筑面积)与应分摊的共用建筑面积之和。一、套内建筑面积、共用建筑面积计算及分摊：单元式房屋建筑面积:私有(套内)建筑面积、应分摊的共用（共有）建筑面积。1.套内建筑面积由如下三部分构成：A、套(单元)内的使用面积为套卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

6、、套内墙体面积；、阳台建筑面积。2.套内建筑面积计算:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积备注：套内墙体面积:8月前：单元式房屋各套（单元)之间的分隔墙为共墙;套（单元)与共用建筑空间之间的分隔墙为共墙;外墙（涉及山墙）为本墙。共墙墙体水平投影面积的一半分别计入相应的套内墙体面积和共用建筑空间的面积；本墙墙体水平投影面积所有计入相应的套内墙体面积。月后：套内使用空间周边的维护或承重墙体或其她承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和公共建筑空间的分隔墙以及外墙（涉及山墙）等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积所有计入套内墙体面积。阳台建

7、筑面积:8月前：非封闭阳台按其围护构造外围水平投影面积的一半计算。8月后:套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影所有计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。3共用建筑面积分摊系数计算:共用建筑面积分摊系数=共用建筑面积套内建筑面积之和共有建筑面积：8月前:楼房内的电梯间、楼梯间、屋面梯间、公共通道、走廊、门厅、大厅、大堂、管理井、垃圾道，建在幢内为本幢服务的电房、泵房、水箱间、配电间和专用设备房(层)等配套设施。8月后：电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢服务的公共用房和管

8、理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。二、有关面积：房屋建筑面积:房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，涉及阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖、构造牢固,层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。建筑识图一、图纸1图纸设计大型建筑一般分三个阶段第一阶段:初步设计:总平面图、鸟瞰图、单位工程图(平面图、立面图、部面图),重要建筑要画透视图供建设单位选择。第二阶段：扩初设计:总平面图、单位工程的平、立、剖面图（同步要标出重要尺寸和设计阐明）第三阶段:施工图设计2.中型建筑

9、分两个阶段,即第二、三阶段。3小型建筑为一种阶段,即第三阶段。二、设计建筑设计:范畴平面、立平、设计阐明构造设计:基本墙、梁、层面等构造状况(按建筑尺寸来设计)水电设备设计： 水 ：给水（消防用水设立)、排水 电 ：照明电(民用电)、独立电（设备用电)三、施工图图纸型号：号、1号(96公分）、2-号图纸尺寸注法:建筑总长、轴线尺寸和轴线编号(按坐标轴方向编号）、门窗洞墙尺寸 构造类型:砖墙承重及钢筋于楼板构造,称砖混构造、框架构造图纸方向:一般方向下部朝南，上部朝北,特殊要在图面上注明方向。图纸类型:建筑图(建施）、构造图（结施）、给排水图(水施）、供电图（电施)、设备图（设施)四、平面图常识

10、：名称图例阐明新设计的建筑物比例不不小于:时，可以不画出入口需要时可以在右上角以点数表达层数原有的建筑物有设计中拟运用者，均应编号阐明筹划扩建的预留地或建筑物用细虚线表达拆除的建筑物围墙上图表达砖石、混凝土及金属材料围墙下图表达镀锌坐标原有的道路筹划的道路室内地坪标高室外整平标高方格网交叉点标高底层楼梯中间层楼梯顶层楼梯厕所间淋浴小间孔洞坑槽烟道通风道空门洞单扇门预售 知识一、商品房预售管理1商品房预售是指:房地产开发经营公司将正在建设中的房屋预先发售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为(只适于都市商品房预售）。2申请商品房预售的条件：a) 已交付所有土地使用权出让金,获得土地使用权证书；

11、b) 持有建设工程规划许可证;c) 投入开发建设资金达到总投资25以上，并确立施工进度和竣工交 付日期；d) 向县以上人民政府房管部门办理预售登记,获得商品房预售许可证。（多层桩基结束,高层0.0)商品房预售人应按国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房管部门和土地管理部门登记备案。（合同签订后30天内)3商品房预售实行许可证制度： 办理许可证须提交资料：a) 申请项目批文;b) 土地使用权证;c) 土地使用合同;d) 征地批文;e) 建设工程规划许可证；f) 建设规划红线图；g) 建筑总平图;h) 征地红线图;i) 营业执照；j) 工程资金投入证明;k) 建筑施工合同；l) 施工筹划书；m)

12、 施工筹划书（表格式反映）；n) 拆迁安顿证明;o) 商品房预售项目统一标记;.商品房预售合同登记：a) 商品房预售须签订商品房预售合同,并在签约30日，0日(境外)内将商品房预售合同一式三份到市房管交易所办理预售合同备案登记手续。b) 须提交资料c) 商品房预售合同一式三份;d) 预购方(乙方)身份证或营业执照复印件；e) 预售款进入监管银行处凭证(进帐单)。4）商品房预售合同注销登记备案 条件须是:所批准预售的商品房竣工交付使用前。 须提交资料：a) 乙双方所持的商品房预售合同;b) 申请注销商品房预售合同登记备案报告；c) 填写商品房预售合同注销申请审批表;d) 预购方身份证。注：按应付

13、购房款的0.2%收费。.申请商品房预先登记统一标记标核根椐榕房综字(1998)6号文献规定,在999年1月1日此前已经预售批准而未预先登记的商品房项目,在申请预先登记时，应向登记机关出具经交易确认的该项目售楼时使用的原标记,原标记与现规定使用的统一标记没有原则予盾的，应尽量采用原标记。无法使用的应按规定重新编排。新标记经产权处确认后，应及时将新旧标记对照材料书面告知交易所,并在档案中记载新旧标记。 须提交资料:a) 预售许可证复印件;b) 预售申请时所申报的项目名称、座落、楼号书面报告；c) 预售(含销售)时单幢（座)楼宇建筑平面图及单元、附属间等编号；d) 预售（含销售)时单幢(座）楼宇楼层

14、、单元等编号立图示意图;e) 已预售(含销售）抵押时各合同（以合同编号为准）实际使用项目名称、座落、楼号、单元、附属间标的物编号花名册。 3办理转让的程序及收费原则领取表格收件初审调查复核审批收费别证（个工作日）契税的交纳1.契税的交纳:9年前契税6% 97年后契税3(分别以合同和发票为准界)998.1后按契税15%房地产抵押管理1.房地产抵押:是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2房地产抵押涉及：购房抵押、房屋抵押、在建工程抵押。3.购房贷款抵押:是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行其支付其他的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为归还贷款

15、履行担保的行为。下列行为不得设定抵押:1)权属有争议的房地产;2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（职工住宅房改房不得抵押);）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其她建筑物;4）已依法公示列入拆迁范畴的房地产;5)出典的房屋不得抵押(典当行）;6）被依法查封、扣押、监管或者以其她形式限制的房地产;7)已注销或吊销的房地产有得抵押;)依法不得抵押的其她房地产。4如何办理抵押登记 根据类型索取申请表如实填写申请表并盖章签字提供有关材材料房地产抵押柜台递交申请获取收件备案单当天或次日凭备案单进行实地查看办理状况(个工作日)办理收费手续邻取合同和发票交付抵押权人收存告知抵押权人领取产权房

16、屋租赁管理。商品房产权须知一、产权办理程序：1、客户自行办理产权证(代办人须持业主的公证委托书办理有关手续)1）须由业主本人或购房合同指定代理人持购房合同正本、楼款收据及业主或代理人身份证复印件到公司签订增减面积补充合同及增/退差额款;)业主或代理人领取购房证明书；）业主持收款收据及补充合同到财务部换正式购房发票；4）业主自行前去交易所办理产权手续；)业主或代理人须向交易所提交如下文献：a) 商品房预售合同正本及复印件份；b) 购房证明书正本及复印件份；c) 正式发票正本及复印件1份(单位购房持盖购房单位公章的发票复印件份）;d) 身份证复印件2份(如是单位购房须带营业执照复印件2份及法人代理

17、身份证复印件份，代理人须持公证委托书);e) 印章；f) 有关产权税费。按揭贷款程序及所需费用交定金及签订认购合同当天或次日签订合同7天内收客户按揭材料10天内付清首期款并转监管帐户合同送交易所办理预售监证填写按揭合同材料及有关表格告知律师及客人夫妻双方带全资料及费用办理律师监证（时限3天）律师监证后转银行审批（时限30天）整顿材料后递交易所抵押办理抵押监证（时限7个工作日）抵押监证结束后，领回借款合同，并告知客户领取一、按揭流程表二、办理按揭贷款所需费用:律师监证费:贷款额.5%保险费：合同价08%年限交易所抵押监证费: 0万元以内0.08%; 50-10万0.06%; 00万-30万0.0

18、4%； 300万以上0.02%。备注：以各地状况为准按揭贷款中浮现的问题一、申请按揭贷款资格审查：)年满18岁60岁的法定公民。未满8岁的不能申请按揭,涉及合同中同步签属其父母姓名的,做为共有权人的也不能申请。2）申请按揭的年龄上限为6岁。i. 男性公民申请按揭,申请年限的年龄不得超过60岁；ii. 女性公民申请按揭，申请年限的年龄不得超过55岁;例如：现年53岁,男性只能申请7年按揭,女性只能申请2年按揭。其实际年龄决定申请年限。二、按揭所需费用及有关解决措施:1、交易所抵押监证费、保险费：购房人要到银行指定的保险公司购买保险，以保证银行及购房人的合法利益。如遇意外，按保险合同规定的补偿范畴

19、进行补偿，银行作为第一受益人，在还清银行余款状况下,剩余金额退还购房人。保险费须一次性付清,如提前还清按揭余款,购房人不想再保险,可向保险公司退回剩余年限的保险费。、律师监证费律师是银行指定委托的，所有在律师面前签章、盖手印过程具有同等法律效力。三、其她问题及解决措施：1.有关开银行存折及卡事宜：购房人持身份证到指定银行办理一张卡和存折，以便银行后来从卡中直接划收还款本息。.有关利率问题，如遇国家利率调节，按银行规定,以次年的第一种月执行最新的利率为准。3.办理交易所抵押监证手续时,需要提供银行进帐单的复印件。.银行审批下来后，购房人就应于每月0日前将每月应付款转入卡中，银行每月2日从卡中划走

20、该收款数,如购房人未在卡中存入留有余额的月付款，则银行自动打出已存款。（这是目前普遍存在，总是客户常常忘掉要付款时间）。.购房人要提前还款,提前3天书面告知银行。6.交房后由我司代办产权证,产权证交银行抵押,购房人只留产权证复印件及完税单。7.办理律师监证时，夫妻双方需到场,如无法到场,需提供公证委托书才干生效。未婚的购房人需到户口所在地居委会开具未婚证明；离婚时间超过半年的,也要开具一张既有未婚证明。办理公积金贷款：要先到住房资金管理中心申请,批准后到原公积金指定的开户银行办理公积金贷款手续,最后再返回我司办理按揭手续。10.按揭还款期间,如要转让给第三人，必须要把所欠余款付清的状况下可转让

21、。1.凡境外人士办理按揭(港、澳、台)均需加保并受权代理人。如按揭期间发生的一切后果及其责任，均由代理人全全负责（以上为购房本人不在国内,无法告知其本人的状况)。建设项目报批程序（以新成立房地产公司报批程序为例)一、与被征用地单位签订征地合同。申办建设项目选址意见书(即所谓的“一书两证”)主办单位：市都市规划局介入项目可行性研究目的：根据市都市建设总体规划的规定,初步拟定用地的功能：A) 住宅社区、商业区、商住两用、办公、公益事业等；B) 多层、高层。用地现状波及：(）菜地：应征得福州市蔬菜产销领导小组办公室批准。 目的:核算菜地面积,并进行菜地征用补偿费测算。 （2)波及国有资产:应征得国有

22、资产管理部门批准并办理立项手续。涉及资产评估、确认两方面工作。 目的：避免国有资产流失。 （3)波及文物保护：应征得文物管理部门的批准。二、签订土地使用权预约书主办单位：市土地管理局用地处三、申办公司名称预先核准告知书主办单位:市工商局外资处目的:规范公司名称四、申办“房地产开发资信审查和项目申请”主办单位：市建委外资处目的：审核开发商的资金五、申办建设项目立项,项目可行性报批1、项目所在地区报筹划委员会转报文、初审、外资、市筹划委员会转报文外资处、省建委审查意见书房管处、省筹划委员会外资办理、批复、省土地局审查意见目的:审核项目与否符合国家产业政策、法规法律,并进行投资指引。六、申办外商投资

23、公司批准证书1、本地、区、市外经贸委、转报文、备案2、省外经贸厅批复、颁发批准证书七、申办公司营业执照主办单位：市工商局(3个月内到资5%）办理验资手续八、申办公司房地产开发公司资质证书1、主办单位：市建委房管处目的:审查公司的技术含点、资金状况,并核定开发资质级别2、报省建委审批颁发的证书九、办理年度建设项目筹划任务书 主办单位:市计委 目的:项目跟踪管理十、总平面规划审批开发商根据规划局提供的初步规划条件,委托设计院进行项目总平面布置设计，进行最优化设计。主办单位：市规划局参与单位:环保局、园林局、人防办、文物管理局、消防支队、开发商、设计单位。十一、申办建设用地规划许可证“一书两证”第一

24、证主办单位:规划局建设用地许可证主办单位:土地局十二、申办房屋拆迁许可证主办单位:福州市都市房屋拆迁管理办公室1、申办拆迁冻结手续2、申办许可证在拆迁范畴内进行产权调查，冻结、调查摸底十三、申办土地使用证“一书两证”第二证：交清土地使用权出让，并拆平地上物，形成围墙空地后。主办单位:土地局1、拟定规划条件2、建筑方案会审3、扩初设会审、施工图审批十四、申办建设工程规划许可证由如下各部分构成:（一).明确规定项目规划条件：A) 征地面积；B) 用地面积；C) 基底面积;D) 建筑密度=E) 总建筑面积（其中住宅、公共设施等)F) 容积容=/G) 硬地面积：道路、停车场、其他H) 绿地面积=-(+

25、)I) 绿地率=/2 （二)建筑方案会审(立面设计）侧重:外观、造型。 规划局牵头、市政府分管领导、建委、土地局、消防、人防、环保、园林、抗震、开发商、设计单位。目的:方案的最优化、各部门从各自的角度对方案提出意见。(三)扩初设计会审（总投资在万人民币以上的工业建筑）,大中型重要的纪念性的公共建筑。高层建筑、多层用地面积7.亩以上。侧重:建筑技术性审查市建委牵头、规划局、消防、环保、园林、人防办、文物、抗震对初步建筑设计提出意见（四)施工图审批规划局、建筑科技科、抗震办、环保局、消防、园林、人防、城建档案馆;各部门对项目建筑设计作出审核意见，与否批准施工。批准后,向市城建档案馆缴纳档案管理押金

26、，方可办理建设工程规划许可证。管线会审（总用地面积超过1公顷15亩或大中型公共建筑和高层十五、建筑均应进行管线会审）。参与单位:电业局（用电征询）、电信局、自来水、市政、煤气、温泉、有线电视、交警、开发商、设计单位目的：使工程交付使用后,各项生活、办公设施到位、并做到整洁、有序,如:强电、弱电分开十六、建设工程规划许可证（市政工程)、破路证、占道证市规划局十七、动工准备资金审核：验资报告、银行存款证明、工程预算十八、申办建设工程施工许可证已完毕“路通、电通、水通、工地平整”,即所谓“三通一平”后,方可向市建委申请建设工程施工许可证。1、开发商与施工队签订合同，合同鉴证。2、委托质量监督。3、办

27、理文明安全监察(施工现场负责人、施工员、安全员的培训）。4、施工临时排水沉淀。5、核发施工许可证。十九、施工用水申请二十、施工用电申请项目施工开始二十一、申办商品房预售许可证1、土地使用权出让金2、持有土地证3、持有建设工程规划许可证4、投入建设资金到工程建设总投资25以上、并拟定施工进度和竣工交付日期后 向市房管局申办商品房预售许可证二十二、建筑工程单体工程竣工验收主办单位:市建委、市建筑工程质量监督站二十三、工程竣工综合验收用地.5公顷（50平方米)以上或建筑面积万平方米以上的住宅新村，按规划规定,建筑安装单位工程,单体验收合格，并按规划规定各项配套建设已完毕的均应向市建委申报工程竣工综合验收。市建委、规划局、园林局、市容管理委员会、房管局、土地局、环保局、城建档案馆、消防、自来水、电信局、电业局、人防办、邮政、街道、物业公司、共同参与验收。二十四、商品房、拆迁安顿房预先登记竣工验收之日起一种月内向市房地产产权监理处申请，经预先登记,购房人方可办理房地产权属登记。 至此,房地产开发工作合格，所有完毕。