房地产估价理论计算题汇总

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1、房地产估价理论计算题汇总假设开发法待开发房地产的价值开发完毕后的房地产价值-开发成本-管理费用投资利息-销售费用销售税费-开发利润投资者购买待开发房地产应承当的税费注意点1.今年计息发生了变化未知、需规定取的待开发房地产的价值投资者购买待开发房地产应承当的税费（契税、交易手续费)=待开发房地产的价值一定比例后续开发成本、销售费用(重点）和管理费用。2.在计算税费的问题上注意基数不同如果题目中浮现买方需要缴纳的契税、交易手续费我们所需规定的价值(v)一定比例如果题目中浮现卖方需要缴纳的营业税开发完毕后的房地产价值一定比例某都市定于6月1日拍卖一块多层住宅用地,土地总面积为平方米，出让年限为0年，

2、规划规定的建筑容积率为1.0.如果某一竞买方通过调查研究估计建成后住宅的平均售价为3500元/平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元平方米,管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.%，本地购买土地应缴纳税费为购买价格的3，正常开发期为年，但愿投入的总资金能获得15的年税前收益率。那么,在竞买时,她的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.设购买土地的最高报价为X.计算时,开发过程中发生的资金按均匀投入。用老式措施进行估价开发完毕后价值01.3500=8400000元=84.0万元销售税金与附加8005.5%46200万元土地开发、房屋建安

3、、管理费和销售费=0.250 （+6%）39400元392.0万元购买土地应缴纳税费0.03X投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年,土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。投资利息=10（15.49%）2392400(159%)-3924001.03X=215.30.12X开发利润。与钞票流折现法相比，老式措施的开发利润与投资利息之和应等价于钞票流折现法中以折现体现的预期收益,那么,开发利润的年利润率应为9.1(近似值)开发利润1.03X（19.51%）+324.0(1951%）-392.00-1.03X=37370.202土地价格。400.00462.-9240-(

4、21543.1162X)-(33.17+02052X)0. X2537.0万元某旧厂房的建筑面积为500。根据其所在地点和周边环境，合适装修改导致商场发售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/(按建筑面积计），同步获得4年的土地使用权。估计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元;装修改造完毕后即可所有售出,售价为每平方米建筑面积00元;在装饰装修改造完毕前半年开始投入广告宣传等销售费用,该费用估计为售价的2%；销售税费为售价的6%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4。试运用上述资料用钞票流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现卒为12%)。设

5、该旧厂房的正常购买总价为：装修改造后的总价值=400500（1+1%)1 75(万元)装修改造总费用105 000/(1+1)5=4.6(万元)销售费用总额=0050002%/（1+12%)07=6（万元）根据教材P33销售费用折现时间的拟定。由于销售费用是在建成前半年开始投入,可视为在其0.5年的期中投入即 .25年时投入,装修改造期为年,此时距估价时点有1=0.75年的时间，因此折现时间为075。销售税费总额=1 785716074（万元)购买该旧厂房的税费总额V40.04V(万元)需补交土地使用权出让金等的总额4005000=20(万元)V=1 75.1472.66.70.0420=93

6、2.09（万元)故：旧厂房总价32.09 (万元)旧厂房单价=864.18(元）某宗土地面积为1.公顷,已完毕七通一平。某房地产开发商拟获得该宗土地0年的土地使用权，按规划规定开发建设建筑面积相似的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳所有地价款,并且动工建设。根据项目实行进度安排（见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将所有发售，写字楼将用于出租。第一年次年第三年第四年第五年第 年第n年1、土地获得-、工程建设-1)住宅楼建设-2）写字楼建设-、经营-)住宅楼销售-2）写字楼出租-根据市场调查，有关数据如下:(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅销

7、售价格为500元/m2,销售税费为销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的0%)，并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%,有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3，报酬率为0。(2)同类开发项目的社会平均开发成本为:住宅楼180元2,写字楼280元/2,管理费用为开发成本的5%。(3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其她建设资金在各自建设期内每年投入50且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性所有售出。()目前，此类项目折现率为10%。（5)为得到该宗土地,还需要按获得地价款的3缴纳有关税费。试计算该房地产开

8、发商所能支付的最高土地价格。从图中我们可以看出如下内容估价时点为第1年末土地获得是在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳所有地价款。工程建设住宅楼建设:是从第一年年末开始到第四年结束 第一年折现n=0.5 次年折现n=1.5末结束写字楼建设:是从次年年末开始到第四年末结束第一年折现n=.5次年折现n=2.5经营住宅楼销售期:是从第三年年末开始到第四年末结束 销售期1年 折现n3写字楼出租:是从第四年年末开始到第五十一年末结束 出租期为47年 折现n3 已知数据计算.项目总建筑面积1.2000.530000（m2)其中，住宅楼总建筑面积1000 m,写字楼总建筑面积500m22.写字楼年

9、租金收入毛租金=15000%（1-2%)1=129.6(万元)写字楼押金=120.30%=3628（万元）押金利息收入=36.883%=10.89(万元）有关税费和经营管理费=120.60%=362.88(万元)净租金收入=1209.61.89362.88=85.6(万元）.项目总价值折现值:5638+6370.29=2 005.1（万元）)住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末）的折现值:=7500/（1+0%)3=5634.6（万元)5000150070（万元）写字楼价值=47886/（1+10%)363729(万元）V=88.86（万元)2项目开发成本、管理费用及其折现值2

10、58.133648.6=6228.8(万元）1)住宅楼部分:（1+5%）2835（万元）住宅楼开发成本及管理费折现值= 2830.5/(1+10%)1.5)写字楼部分:（1+5%)=4410（万元)住宅楼开发成本及管理费折现值:第一年83505/（1+10%）1.5=580.1（万元)次年写字楼开发成本及管理费用折现值:410.5/（+10)1.50.5/（1+0%）2=364.76(万元）3.住宅楼销售税费及折现值=53866=33.09（万元)所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)（1+3%)=(15-3.09-62.89）（3%)5279.7(万元)估价对

11、象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地;土地总面积000，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率5，建筑密度4;土地使用年限从土地使用权出让时起5年。估价规定：需要评估该块土地于月1日出让时的正常购买价格。估价过程:()选择估价措施。该块土地属于待开发房地产,合用假设开发法进行估价,故选用假设开发法。具体是打算采用假设开发法中的钞票流量折现法。(2)选择最佳的开发运用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发运用方式如下:用途为商业与居住混合。容积率达到最大的容许限度,即为,故总建筑面积为50000。建筑覆盖率合适为%。建筑物层数拟定为18层;其中，1层的建筑面积相似，均

12、为3000,合适为商业用途；318层的建筑面积相似,均为270，合适为居住用途；故商业用途的建筑面积为600,居住用途的建筑面积为40。(3)估计开发期。估计共需3年时间才干完全建成投入使用,即10月1日建成。()预测开发完毕后的房地产价值。根据对市场的调查分析，估计商业部分在建成后可所有售出，居住部分在建成后可售出,半年后再可售出50%，其他0需一年后才干售出；商业部分在发售时的平均价格为每平方米建筑面积400元,居住部分在发售时的平均价格为每平方米建筑面积250元。(5）测算有关税费和折现率。建筑安装工程费估计为每平方米建筑面积l 200元;勘察设计和前期工程费及管理费等估计为每平方米建筑

13、面积50元；估计在将来3年的开发期内,开发建设费用（涉及勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入状况如下：第一年需投入20%，次年需投入50,第三年投入余下的0。其中广告宣传和销售代理费为售价的3，在建成前半年开始投入至所有售完为止；两税一费和交易手续费等为售价的%。折现率选用14。据理解，如果得到该土地,还需要按获得价款的缴纳有关税费。(6)求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间,即10月1日。开发完毕后的商业部分价值006000/(1+4%）3822.42(万元) 开发完毕后的居住部分价值250440003%/(1+14%)3+50%（1+14%)352%/(+14)

14、470091(万元)开发建设费用总额(120+500）00020%/(1+14%）5+50/（1+14%)1.5+30(11）2.5=21.57(万元）销售费用总额(50600+5004400)3%/(1+12)3.25=2647(万元）根据教材38销售费用折现时间的拟定。由于销售费用在建成前半年开始投入至所有售完为止(即从第.5年到年)。因此整个销售期为1.5年,假设各年的投入是集中在各年的年中因此即期中投入为0.5年时投入,整个开发期到到年结束,此时距估价时点有4-.5=3.25年的时间,因此折现时间为3.25。销售税费总额=(182242+006.91）6%529.76(万元）购地税费总

15、额总地价3=003总地价(万元）总地价182.42+7009691.57268.4-9.760.3总地价总地价7721（万元)估价成果:以上述计算成果为主，并参照估价人员的经验,将总地价拟定为108万元。对于房地产开发用地的估价,一般要给出三种价格形式,即总地价、单位地价和楼面地价。这样,该块土地在10月1日出让时的正常购买价格的测算成果为:总地价1078万元，单位地价108元/，楼面地价215.元。某在建工程动工于3月1日,总用地面积3000，规划总建筑面积12400，用途为写字楼。土地使用年限为5年，从工之日起计；当时获得土地的耗费为楼面地价800元。该项目的正常开发期为2.5年,建设费用

16、(涉及前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2 00元。至月1日实际完毕了主体构造,已投入5的建设费用。但估计至建成尚需1.年，还需投入6%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为元m，可出租面积为建筑面积的70，正常出租率为85%,出租的运营费用为有效毛收入的2。本地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3和%,在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。试运用上述资料用钞票流量折现法测算该在建工程月日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为，折现率为13)。设该在建工程的正常购买总价为V：续建完毕后的

17、总价值=a/Y1-1/(1+Y)n1/(+rd)t需要折现的年数,其她符号的含义同收益法。故续建完毕后的总价值计算如下:A=01214070%(15%）=398.4(万元)续建完毕后的总价值3981/9%111(19%)（50-3-0.5）/（113%）233.78(万元)续建总费用= 012 4060/（1+13%)075 161.32(万元)销售费用总额3403.73%/(1+1%).25=111.92(万元)由于销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其0.5年的期中投入即 025年时投入，建成尚需15年,此时距估价时点有5-0.=.2年的时间，因此折现时间为15。销售税费总额=4378

18、6%24.23(万元）购买该在建工程的税费总额=V 3%0.03V(万元)V=3 403.0 61.32111220.230.03VV14.85(万元）在建工程总价=48185 (万元)在建工程单价=1481.851.24115.4(元)市场法公式 交易状况修正 市场状况调节(交易日期调节) 采用环比价格指数进行市场状况调节的公式为:可比实例在其成交日期的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数可比实例在估价时点的价格采用定基价格指数进行市场状况调节的公式为：房地产状况调节采用直接比较进行房地产状况调节的体现式为：采用间接比较进行房地产状况调节的体现式为：比准价

19、格可比实例交易状况修正系数市场状况调节系数房地产状况调节系数典型考题 1.收集了甲、乙两个交易实例,甲交易实例房地产的建筑面积200m2,成交总价80万元人民币,分三期付款，首期付6万元人民币，第二期于早年后付32万元人民币,余款32万元人民币于1年后付清。 乙交易实例房地产的使用面积2 500平方英尺，成交总价15万美元,于成交时一次付清。如果选用该两个交易实例为可比实例,试在对其成交价格作有关修正、调节之迈进行“建立价格可比基本”解决。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.395元人民币。如果以建筑面积为基准,另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为平方

20、米建筑面积等于5平方米使用面积。如果以平方米为基准,由于1平方米=064平方英尺。1)总价甲总价=1+32（+8%）0.5+（1%）7.4 (万元) 乙价=1577395=169(万元)(）单价。则:甲单价=76.42/200382 (元m2）乙单价=116.09/30967374.85(元/2）2500(平方英尺使用面积)/.533333(平方英尺建筑面积)333.3(平方英尺建筑面积)/ 1.76430.67(m).某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中商定买方付给卖方25元/,买卖中波及的税费均由买方承当。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。祈求

21、取该宗房地产的正常成交价格。运用公式正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格设正常成交价格为A.AA.%=325+A(7+5%） A=50（元m2)3某宗房地产交易,买卖双方在买卖合同中商定买方付给卖方265元/,买卖中波及的税费均由卖方承当。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的%和5。祈求取该宗房地产的正常成交价格。运用公式正常成交价格应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格设正常成交价格为.-A.7%225-(7%+5%) 20(元/m）2.3两题最重要区别就是买方实际付出的价格就是房屋的购买价格加上多种税费卖方实际得到的价格就是房屋的购买价格减去

22、多种税费(通俗的说就是我们所说的净到手的价格)某宗房地产6月1月的价格为100元/，现需要将其调节到0月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产4月1日至10月日的价格指数分别为79.6，74.7,76.7，5.，89.,9.,98（以1月1日为10)。请计算该宗房地产10月1日的价格。该宗房地产月日的价格计算如下：5.某宗房地产6月1日的价格为元,现需要将其调节到1月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产4月1日至1月1日的价格指数分别为996,9.7，9.7,10.0，10.2,12，1.1(均以上个月为100)。请计算该宗房地产1月1日的价格。该宗房地产10月日的价格计算如下：.为评估某宗

23、房地产9月1日的价格，选用了下列可比实例:成交价格000元，成交日期10月日。另调查获知月1日至2月日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2月1日至9月1日平均每月比上月上涨2。请对该可比实例的价格进行市场状况调节。对该可比实例的价格进行市场状况调节,是将该价风格节到9月1日,即00(1+.）4（1+)7=368（元/).某宗可比实例房地产1月30日的价格为1000美元/,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率1月30日为l美元7.8450元人民币，9月30日为美元=7.705元人民币。请将该可比实例的价风格节到月30日。将该可比实例的

24、价风格节到月30日为:1000.8450（成交价格)(+0.2)89.40（元人民币）8某宗可比实例房地产1月30日的价格为10美元,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨03%。假设人民币与美元的市场汇率1月30日为1美元7.850元人民币，9月30日为1美元=7.05元人民币。请将该可比实例的价风格节到9月30日。将该可比实例的价风格节到9月30日为:0（1+.3%）8700(估价时点)891.7(元人民币/）通过7.8二道题得出如下结论如果可比实例房地产在成交日期的成交价格，该类房地产以人民币为基准的价格变动。那么估价时点的价格中汇率应选用成交日期时的汇率。如果可比实例房地产

25、在成交日期的成交价格，该类房地产以美元为基准的价格变动平均。那么估价时点的价格中汇率应选用估价时点时的汇率。9为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选用了A、B、C、D、共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：实例实例B实例C实例D实例E成交价格510580052030050成交日期.11.3.301.31.731.5.31交易状况+2+100-3区位状况 0-33+0房地产状况权益状况-2%02%-1-1%实物状况-4-2+%+1%上表中,交易状况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得成果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用限度相似。另据调查得知：从7月1日至

26、1月日该类住宅楼市场价格每月递增1.%,其后至11月1日则每月递减0.5,而从11月1日至4月0日的市场价格基本不变,后来每月递增。试运用上述资料根据估价有关规定选用最合适的个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼8月1日的正常单价(如需计算平均值，请采用简朴算术平均法)。（1)选用可比实例。实例B误差太大,实例D成交时间与估价时点相隔一年以上,故实例B和实例不作为可比实例。选用实例、C、E作为可比实例。(2）计算公式:估价对象价格可比实例价格交易状况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数(3)交易状况修正系数为:A：100/(100+2)=1002 可比实例：00/1001可比实例E：10

27、/(100-3)=109（4)市场状况调节系数为:可比实例A（1+1%）可比实例C=(1+1）4 可比实例=(1+1）3(5）房地产状况修正系数为:因房地产状况中的三方面因素产生的作用限度相似，故设三方面的因素的权数相似均为1/可比实例A=101l/+(10-2）1/（04)/3=10/98可比实例C=10(03）/3+(100+2)1/3+(102)1300/10可比实例=10/10013+(10-1)13+(10+1)3)=0/00()计算比准价格： 比准价格A=5100(10102)(11%） 4(109)=5309.0（元/) 比准价格C5200(100/100)（1+1) 4(100

28、101)=5357.7（元/) 比准价格=500(09）（十1%) (100/100)=5083（元） （7)将上述三个比准价格的简朴算术平均数作为比较法的估算成果,则有: 估价对象价格（单价)=(50.20+5357.57+5310.83）3525.87(元)10为评估某写字楼10月1日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选用了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下:可比实例资料表可比实例A可比实例可比实例成交价格6005800120成交日期.4.1.2.1.1房地产状况分析表权重可比实例A可比实例B可比实例C因素+24%0因素-1+5%因素362%交易状况分析表可比

29、实例A可比实例B可比实例交易状况3%-1%(1）交易状况分析判断中的数据是以正常价格为基准,正值表达可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表达低于其正常价格的幅度。(2）调查获知该类写字楼的价格,11月1日到6月1日平均每月比上月上涨12%,10月1日至11月10日平均每月比上月上涨1.%。(3）房地产状况分析判断见下表。房地产状况中的三个因素对价格影响的重要限度是：因素1是因素3的4倍，因素是因素3的1.7倍。房地产状况各因素的正值表达可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表达劣于估价对象状况的幅度。求运用上述资料估算该写字楼0月1日的正常价格(如需计算平均值,请采用简朴算术平均法

30、）。由于根据题意因素1是因素3的4倍，因素是因素3的.6倍,故房地产状况中的三方面因素产生的作用限度是不同，但三方面的因素的权数相加=。 设因素3为x%因素1=4x 因素2=7x%x4+1.67x= x=5因素315% 因素1=60% 因素22%计算公式:估价对象价格=可比实例价格交易状况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数交易状况修正系数为:A：10(00+3)=10/103 B：100/(0-1)=100/99 C：10/(10+2)100/2市场状况调节系数为:可比实例A=（11.2)2（11.%)4=.099可比实例B(1+1.2%)4(+1.8%)4=1265可比实例=(1+1

31、.2%)（+1.8%）4=1.086房地产状况修正系数为:因素3=15% 因素= 因素2=25可比实例A=100（00+2）.6+(00-3)0.25(100+6).5100101可比实例C=100/(10+4).6+(00-1)0.25(102）0.1510102可比实例B100(1006+(0+5)025（0-3)0.5）=10101计算比准价格:比准价格A6000（0013)1(10010)=64.7（元/）比准价格=800（1009)1.15（100)=6470.02（元)比准价格C=120(10012)10869 （10001)645.5(元/)（)将上述三个比准价格的简朴算术平均数

32、作为比较法的估算成果，则有：估价对象价格（单价）( 6343.736470.2+64565)3623.44(元）成本法某幢写字楼,土地面积40，总建筑面积为00,建成于1990年10月1日,土地使用权年限为195年0月1-25年10月1日。目前获得类似的40余年土地使用权价格为元/，建筑物重置成本为1300原。建筑物自然寿命为6年，有效通过年数为。其她的有关资料如下;门窗等损坏的修复费用为万元,装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年,有效通过念数为4年，空调系统功能落后,必须更换，旧系统已提折旧万元,拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元,重新构建价格（不含安装费）为13万元,安装

33、新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置 价格为25万元。平均寿命为,通过年数为年。该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比，每月增长能耗80元。由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,估计每年租金损失为7万元。该类写字楼的报酬率为1%。银行贷款年利率为5%,土地报酬率为8%。假设除空调以外,残值吕均为零。试求该写字楼于1月1日的这就总额和现值。()计算房地的重新构建价格=755.261170=12.6(万元）土地的重新购买价格=400-1/(18)30/ 1-1/(+8%）0=75.2(万元)建筑物的重新购建价格

34、130000=170(万元）(2)计算折旧=42737.0+.995.6（万元)物质折旧=+615+20.63=427.63(万元）（a)门窗等费用3(万元)(b）装修折旧=82.54/66(万元）()设备折旧=250915=1长寿命项目的折旧（170-82.-0)1/40=208.(万元)功能折旧=38+9.05=47.05(万元)功能落后=080+-30+=38(万元) 功能过剩=80120%11/(1+10%)0.0（万元)经济折旧=7/1-(1+10）30=6.99（万元）(3)写字楼现值=925.256=34.59（万元)估价对象为一写字楼，土地总面积10 m2,于9月底50底年使用

35、权。写字楼总建筑面积400 m,建成于9月底，为钢筋混凝土构造,建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼9月30日的价值。收集有关资料如下：（1）收集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示：实例交易价格 交易状况交易日期房地状况A2正常.3.3比估价对象劣3% 20正常.2.比估价对象劣8 C3比正常价格高3% .530比估价对象优从11月至0月地价逐月上升05%。（）本地征收农地的费用等资料如下:在估价时点征收都市边沿土地平均每亩需要57万元的征地补偿和安顿等费用，向政府交付土地使用权出让金等为元/ m2,土地开发费用、税金和利润等为120元 m，以上合计为都市边沿

36、出让土地使用权年限5年熟地的价格。该都市土地分为八个级别，都市边沿土地为第八级，而估价对象处在第六级土地上。各级土地之间的价格差别如下表所示:级别一二三四五六七八地价是次级土地的倍数1.4 14 .4 1.4 .4 1.31. 1地价是最差级土地的倍数1054.53 5.38 3.82.74 2.00 .0 1 （3)在估价时点不设电梯的层高的建筑物重新购建价格为180元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为1万元;装修的重新购建价格为140万元,经济寿命为年；设备的重新购建价格为100万元,经济寿命;建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为。另调查，由于该写字楼缺少电梯,导致其

37、出租率较低,仅为8%，月租金为38元/ 。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为%，正常月租金为4元/。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼,则需电梯购买费用6万元,安装费用4万元。同步,由于该写字楼的层高比正常层高要高,使其能耗增长。经测算正常状况下每年需要多消耗1万元能源费。同步由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为0万元。试用成本法评估该写字楼9月30日的价值。土地重新购建价格规定用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简朴自述平均法,小数点后保存两位）(1)土地重新构建价格=（234.16+22

38、5.6）/1001(15)45 1/（+5%)50=22.1（市场法)=(A+BC)/=3.6A=220100(1003)(+0.5%）2336.94B=250(1008)(10.5%）9=230.5600/(10+3)100/（00-8）(1+5%)42.99成本法=(150+12+7320/6.67）2=2259(2）建筑物的重新购建价格=0040=80(万元）(3)折旧=983+28.120=093（万元)物质折旧1+6+20+23.8=19.83（万元)（)门窗等费用=1(万元)(b)装修折旧=102556（万元)（）设备折旧=0210=2长寿命项目的折旧=(10-10-40-00)

39、/47=238（万元)功能折旧=6449+13612781(万元）(a)功能缺少19.4/7%1-/(7%)45=26449（万元）年租金损失(4450128%-5120%)(-35%)=19.4(万元）(b)功能过剩=1/7%1/(1+）5=1.6（万元）经济折旧=20(万元)()写字楼现值=2221780-40793=64.24(万元)收益法某出租的写字楼，使用面积为002，收益年限为45年,空置率为20%,将来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用)分别为360元、40元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积6元，除物业服务费用之外的其她运营费用为租金（不含物业服

40、务费用)的25%。假设该写字楼将来每年的净收益基本上固定不变,报酬率为9%。请运用“将来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。计算将来3年的净利益将来第一年的净收益(03）(1-%)(125%)00.32（万元)将来次年的净收益=(06）(-2%)）(-25%)30=6.52（万元)将来第三年的净收益=(33036)(1-2%)(12%)00052.92（万元）二、用将来数据资本化公式法计算每年不变的净利益A/9%1-/(1+9)35.3/1+(1+9%)+65.5/(+9%)5292/（1+%)A5907（万元）58.32/1+（19%)65.52(1+9)+52.92/(

41、1+9)+59.07/9%1-1/(1+)2=642.75（万元）某房地产占地400，土地使用年限为50年，容积率为，共24层,每层建筑面积相似。该房地产通过两年开发建成,估计再通过一年销售招租完毕,届时各层使用状况估计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其他部分的75可用于商业铺位出租，正常出租率为9%,每1出租面积每月可得净租金60元；2-3层为商场,营业面积占该层建筑面积的70,每1营业面积年正常收入为50元,每年正常营业需投入00万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的，每1出租面积的月租金为50元，出租

42、人每年需支付万元的运营费用;10层为用于出租的办公用房,每层共20间，本地同类同档次办公用房每间每月租金180元，出租率为80，出租人需承当相称于租金收入10的运营费用;14层为商品住宅,其中11层以每1建筑面积380元的优惠价格售给公司员工，其她层则平均以每1建筑面积420元对社会售出,本地同类同档次商品住宅的售价为每建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10，酒楼%,办公楼7%)。1.总建筑面积=6000=2000(2)各层建筑面积=24000/24=0（/层)2.每层净收益(1)层大堂由于以涉及在整体收益中不需要单独计算的。1层商铺净收益100(

43、-）75%9061219.44(万元）v=19.4 /1%1-1(1+0%）7=1922（万元)(）2-3层商场净收益1000270684（万元)v=84/0(1+0%)7=3048(万元)（3)4层酒楼净收益=100070502-80004（万元)v48%11(1+%)47413.(万元)(4)-10层办公楼净收益=62001280%(-10%）=86.62（万元）V=186.2/711（1+%)50-3=255.13(万元)(5)1-24层住宅价格=1000144000=5600(万元)计算房地产价格=19220830+4.525.13+60=9591.40(万元）6年前甲公司提供一宗0年使用权的出让土地与乙公司合伙建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同商定，建成投入使用后,其中的10002建筑面积归甲方,m2建筑面积由乙方使用,期满后免费归甲方。现今，乙方故意将其目前使用的房地产有效期满后的剩余年限买下来，甲方也乐意发售。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为8元,出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35,资本化率为10%。