德阳楼市大盘点

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1、2008年德阳楼市大盘点 2008年中国房地产市场迎来了久违的寒冬，5.12汶川大地震之后紧接着的金融危机，对楼市而言无疑是雪上加霜。08年在德阳房地产发展历史中可谓是不平常的一年，影响力深远的一年。地震后政府出台了恢复重建的相关优惠政策，为调控房产市场的不稳定发展，缓解观望情绪，国家财政部在金融危机之后继着出台的被称为“三剑齐发”的系列新政，主要体现为降低交易税费、放松信贷对购房者的限制和加强住房保障制度的建设。前者主要是为了提高购房者的购买能力，后者是为了提振目前低迷的市场信心，缓解观望情绪。对房地产行业近期能否保持稳定发展，中央将在此前出台的税费减免的基础上进一步出台更具体化的政策，同时

2、也开始要求开发商主动调整以适应当前市场形势。德阳地方也颁布了今年第一个针对房地产的文件。 l 楼市大盘点之政策篇 2008年，可谓是房地产行业的“政策年”。上至国家，下至地方，大大小小的针对房地产的新政层出不穷。紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策等等。但从年初到年末也产生了两大极端，当三季度还在因为上调存款准备金率，咬紧二套房贷限制以图控制房地产的过快增长而备感政策坚冰，踏进第四季度时便能感受温暖阳光，国办颁布鼓励购房消费，刺激楼市利好发展的政策。降低金融贷款利率和首付，减免印花税、契税等等。鼓励政策接踵而来。1月土地增值税清算政策，目的让开发商利润得到控制，希望借此平稳房价；当月国务院办

3、公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知，明确土地闲置满两年，依法应当无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置商品房用地要征缴增值地价，打击囤地政策，终结坐等地价上涨的时代，希望堵死原有的政策缺口，坚定降低房价信心。不过这两点在德阳的具体实施，但没有明显效果。其次就是货币政策从紧，严把开发商贷款门槛。并在半年内，连续6次上调银行准备金率。直到9月初，楼市政策调控大方向依然与“稳”和“降”靠齐。急转之下的是从9月开始的首次下调银行贷款利息，但这次下调引来的却是一发不可收拾，2个月内，四次降息，1次下调存款准备金率。宏观政策随即调整方向为

4、鼓励楼市。金融危机之后，政府连发两个文件，从11月的下调银行贷款利率和公积金利率，减免交易印花税开始，到12月的“37号文件”，个人首套房契税降低、下调首付，贷款利率给予下调30%的优惠等待，表面利民，但实则救市的目的已是昭然若揭。再到12月17日发布补充性文件国三条，在税收、金融信贷、保障住房等方面明确提出以实际的购房者获利为指导进行调控。针对国务院作出的一系列调控，德阳政府也随即作出明确反应，在12月10号，下发文件德阳市人民政府关于贯彻四川省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见的实施意见通过八大举措，力图通过在税收方面对市场作出有力支持。还楼市一个阳春。但从新政下发收到的市场

5、反应来看，购房者对政策所体现来的实际让利，并不感冒，毕竟税费几千元和房价几万元还是有很大差距的。德阳市场的真实状况是部分有能力购买，也有购买意愿的客户正处在徘徊，观望中，对楼市未来充满了猜测和想象。更大的一个群体是有刚性需求却无力为当下楼市的高房价买单。因此真正的问题还集中于房价问题。旌英城市会认为对房地产市场进行宏观调控是有必要的，但是要进行需求对接。德阳当前楼市出现观望气氛浓厚的主要原因的房价上涨过快，需求受到压抑。 l 楼市大盘点之房价篇 06年的德阳楼价很疯狂，07年的楼价在追尾，08年的楼价开始走反省的道路了！2008年以来，德阳房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，活动优惠等

6、类似字眼也时常见诸于媒体报端。还记得去年年底对于08年房价做预测时，不少人认为08年的房价将会上涨。极个别会说到下跌的可能，这样的观点被认为时对市场太过于悲观。而如今的事实却表明，德阳房地产的价格没有大程度的下跌，也没有大幅度的上涨。对于不同类型的产品在做产品和市场定位时依然会采取不同的价格策略。目前楼市中新盘最便宜的多层项目价格在2400元/左右，最高售价在3700元/左右，单从价格上，最大的差距能在1300元/左右。普通销售均价在27003100/元左右。和去年相比，个别价格有明显下调，但同类产品也有上涨项目存在。电梯在今年的市场中占主导地位，因此一定程度上，电梯价格也代表着当下德阳楼市的

7、整体价格水平，从均价29003300元/之间梯度的项目较为多。地震成为08年房价的分界线，震后多层价格明显上涨，电梯价格下调。但在经历原本有着销售旺季之称的“金九银十”也表现出了少有的低靡的气氛后，各项目的价格策略也成为关键的SP手法。旌英城市会认为楼市房价已经趋向一个平稳合理的空间，多数项目在08年的市场环境下，已经找准自身项目价格位置。 l 楼市大盘点之市场篇 德阳房地产市场2008年进入理性购买时期。从各项目销售部接待情况来看目前德阳房地产市场的主要表现为：客户到访量少，成交量小；购房者观望较重，下单速度慢；购房者对多层产品需求强烈，对高层电梯公寓有明显抵触。震前德阳房交会，参展的楼盘项

8、目较06、07年都有增加，值得关注的是其中还开设成都项目专区，参展的成都项目逾10家，不乏像华润、博瑞、龙湖这样的品牌大企业。而每期德阳日报楼市专栏，也总少不了五家左右的成都项目的广告信息。同时，在一些二手门店中，万科双水岸、橙郡等项目干脆直接将项目的广告放在二手门店前，长期摆放，以求获得客户注意。从成都项目对德阳市场购买力的关注，我们也能发现德阳市场依然有较强的购买潜力存在。这一点不能否认。另一方面，有着销售旺季之称的“金九银十”也表现出了少有的低靡的气氛，从9月底开盘销售的项目开始增多，10月甚至有四个楼盘竞相开盘。预先在5、6月便传有即将开盘消息的明源国际也选择了在10月亮相。从11月开

9、始12月底，开盘的项目又减少，只有个别项目静悄悄的开始销售，而开盘的价格也不断创新低，最低价格多层在2400左右。亮相的楼盘发现，尽管前来看房的市民仍然不少，市场需求明明依旧很强劲，但却一直是看的多，下手买单的寥寥无几。与去年买房不问价格甚至连户型都没仔细看过的情形不同的是，今年来看房的市民开口就要问价格能优惠多少。地震对绵竹、什邡等地产生的破坏性影响对德阳楼市产生了积极的刚性需求。但今年东汽、东电这两大德阳主力购房消费群体今年已经开始自建经济适用房，通过较低价格出售。直接也影响到部分项目的市场的消化力。而当下市场中存在强烈的观望气氛，是两方面的原因形成的，第一很多自住需求消费者由于购买能力的

10、限制，亦因为消费的理性回归，对购买能力之上的房价投暂时的弃权票，第二金融危机的期限，对经济的影响程度都是未知，因此投资消费者的信息不足，也进一步抑制了房地产市场的投资需求。但通过调控，能够是需求和供给相对应，也能够和大多数人都需求及购买能力相对接。 l 楼市大盘点之产品篇 08年楼市产品可是丰富多彩，之所以在最后盘点中把产品这块单列出来。外地开发商的加入，对市场产品的促进。多样化的产品出现，是08年楼市的一大收获。有机生态社区、HOPSCA城市综合体、国际品质复合社区、欧派建筑风格、欧美风情社区、精致个性楼盘、抗震设防等等，这些与产品相关的词语都成为08年楼市的主旋律。旌东开发区围绕电信广场周

11、边的三个百亩大盘，建筑风格各异、营销手法新鲜，争奇斗艳，也让德阳楼市多了一道风景线。 尽管这一年的经历让人觉得此起彼伏，但是德阳楼市的未来还是很明朗的。德阳房地产市场的刚性需求依然存在，目前这种情况下，购房者出现适当的观望情绪是正常的，从下半年开盘的项目来看，客户的购买意愿依然十分强烈，不过对产品的选择性开始增强，价格、产品比以往考虑的更突出。现在的市场不过让德阳楼市回归于一个更理性、相对正常的房地产市场环境中。我们也相信德阳房地产正在朝着健康、良性的方向发展。而现在因为有国家政策的鼓励，地方政策的扶持，也必将会产生实际购买力，助长楼市消费。但房价问题是需要楼市自行调节的，只有在市场购买力能承

12、受的范围内，市场才能被激活，产品才能被消化。否则楼市将会像是过独木桥，有人通过，有人落水。 附：2008年加息、降息事件记 6次上调存款准备金率（2008.1.25-6.25）进入2008年，货币从紧政策接踵而至。1月25日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至15%，从紧的金融政策拉开序幕。此后，3月25日、4月25日、5月20日、6月15日、6月25日，央行接二连三上调存款储备金至17.5%。6月7日，央行再次宣布在本月内两次上调存款储备金。第一次降息（2008.9.16）央行9月15日对外宣布，9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点这是2004年10

13、月29日以来的首次降息；9月25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点这是2003年9月21日以来存款准备金率的首次下调。第二次降息（2008.10.9）下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。此外国务院决定9日起暂免征收存款利息税。第三次降息（2008.10.30）下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。 第四次降息（2008.11.27）下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再

14、贷款、再贴现等利率。 下调存款准备金率（2008.12.5）从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。第五次降息（2008.12.22）从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。第五次降息后，加上利率下调30%的优惠，最低可达4.16%2009，等待还在继续 跨过风雨飘摇的2008，“牛年”到来。在大家对楼市

15、的未来一片迷惑和猜测的时候，国家调控越趋紧密，加大保障住房建设、金融政策优惠，税收减免政策，对开发企业的政策鼓励等等。出台的系列政策无疑都是指向一个：政府鼓励楼市发展，促进经济活跃。但政策越多，购房者的观望越强烈，那么在这样的情况下2009年德阳楼市会怎么发展呢？又将面临些什么呢？ 政策导向 从10月17日，国务院常务会议表示：“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。”中央颁布的针对房地产市场的救市政策，主要目的还是解决人民购房问题，实现居者有其屋的目的。而我们认为鼓励人民购房却不等于鼓励人民接受高房价。在未来的住房市场发展将体现廉租房、经济适用房满足居民基本住房需求、由市场

16、经济调控商品房市场自由发展，这必将引导房地产市场长期健康发展。从12月10日德阳政府出台的八大举措中可发现，明年德阳住房市场在经济适用房和廉租房的供应开始放量。由此德阳房地产市场开始形成两极分化，一方面，收入高、消费高的高档次客户首选品质高、大型社区的精致住宅，为高档产品的项目获得市场，找到属于自己的目标客户群体成功经营；另一方面，项目品质偏中低档的项目，将会因为要迎合部分低收入人群的购买力，在价格等方面做的更低。因此，高的就越高，低档产品为快速销售也会更低。都能找准自己的目标客户群进行销售。而市场中现在定位于中档的那些项目，高不成低不就，在属于中档的那些客户必将徘徊于经济适用房和具有价格优势

17、低档项目中。从而导致某些项目的销售陷入僵局。 房价理想 前段时间德阳某媒体在全市范围内做了一次“德阳人居环境调查”，其中 对于德阳楼盘的心理价位：多层：21%的人心理价位在2000元以下；72%的人心理价位在2000-3000元；仅有7%的人心理价位在3000元以上； 电梯公寓：11%的人心理价位在2000元以下，60%的人心理价位在2000-3000元；19%的人认为在3000以上。 虽然老百姓的心理价位普遍在3000以下，但是目前德阳市场主要楼盘房价都在3000以上。姑且不论老百姓的心理价格是否符合目前住房的市场价值，但有一点是肯定的，无论政策怎么调整，老百姓最敏感的还是价格。因此，对于0

18、9年的房价走向，我们更希望是由市场自由调节，让更多的人在能力允许情况下以合理的价格下，买到自己中意的房源。让房价不再成为一个拦门转！ 楼市走向 相关专业人士预测：德阳楼市会在明年的2、3月份有所回暖。问其原因答道：“当前存在的购房需求是有很多，但是因为房价和楼市走向不明，所以大多选择观望，等待。而现在银行贷款利率已经调低到4.16%，购房契税全部减免，政府还要补助一部分。这种机会是可遇不可求，再加上目前已经有部分项目有降价的倾向，因此当过年后，有需求、有能力的购房者，应该会有所动作，但有个前提是开发商还得配合，该降价的得降价，该做促销的做活动促销”。我们也看到在举办的购房调查结果中，在买房意向

19、方面，31.67%的市民都明确表示不买房；多达65.83的市民则表示会继续观望。看来，似乎政府越调控，老百姓越观望。对于未来一年内德阳房价走势，仅有5.8%的市民认为有较大涨幅，35.8%的人认为与现价持平，51.7的市民则认为有望降价；因此，在符合这两点的基础下，楼市回暖不是没有可能！ 楼市供应体量 在12月8日出台的德阳市人民政府关于贯彻四川省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见的实施意见中举措二 “加大危旧房改造力度，努力改善居民居住环境。政府组织投资18亿元，改造城市规划区农转非小二楼、城中村、棚户区、困难企业等危旧房130万平方米。”中可看出09年德阳楼市将在老城区进行大

20、的改造。目前老城区拥有着大量待拆迁房屋，占用着极为优质的土地资源，这块的动工改造无疑将回使得德阳城市面貌的新改善，更有力促进德阳房地产的发展，带来更多新的经济发展机遇。由于种种原因导致目前房地产市场的不景气，随着国家政策的实施导致一系列项目的入市时间退后，从目前可统计看到2009年将入市的项目有：天河印象戛纳、明康华庭阳光、中融金湖名城、汇乐国际、CLD未来城三期、锦绣珠江二期、枕水小镇三期、文泰朗域、筑境100、明源国际二三期、水岸花都二期、新杰大学城、东湖国际、顺兴房产三期、万兴三期、锦绣尚城、彩虹星座、旌都银座、凯旋国际、东方御景等等诸多项目都将在2009年入市销售。大社区，大体量项目占

21、主要部分，众多产品供应将加大市场竞争力，也让购房者有了更多选择。而所有项目中，以电梯公寓项目占70%。电梯公寓在09年的发展将迎来一个高峰，让德阳感受最直接的电梯公寓时代。达到“满城望去尽高楼”的壮观视野。面对诸多产品形态各异的项目呈现，将会给德阳房地产市场带来新的发展机遇，无论是在户型创新、建筑结构、小区环境打造、建筑风格上以及对于新产品、新技术的运用也是日渐显著，例如电梯IC卡系统、新风系统、同层排水等等，运用越来越广促使着德阳房地产良性发展。对于未来的事情，人们总喜欢去想象，去猜测，更希望能够透知。但是对于09年德阳楼市的发展，不管是现在是怎么分析还是猜测，毫不怀疑的一点就是等待还在继续！