成都房地产行业现状及市场分析

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1、中国可行性探讨报告网第三章 成都楼市行业现状及市场分析3.1 成都土地市场现状2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依旧，主城区土地供求放量集中在下半年。3.1.1 全年土地推出状况2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/，2013年郊县土地平均成交价格为31

2、4.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/。图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图2013年楼市回暖，开发商库存削减，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。3.1.2 土地供应状况（1）2013年成都各区域土地供应面积比较2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图在主城区

3、中，城东93万供应面积最多，城西居于其次位，城南和城北并列第三，城中约4万土地供应。（2）2013年成都土地供应性质状况13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50宗，总面积约113万；住宅用地134宗，总面积约667万。图3-3 2013年成都整体市场土地用地性质供应安排图（3）2013年成都主城区土地供应环线分析主城区的土地供应量主要分布在2环-3环、3环-外环两个环线区域，城中心土地供应依旧非常紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。图3-4 2013年成都整体市场主城区土地供应环线分布3.1.3 土地成交分析（1）2013年成都各区域成交土地面积分析成交面

4、积最大的区域是新都，占总成交面积的21.0%，其次为双流，占19.0%。13年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达1：1.17。图3-5 2013年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布（2）2013年成都各区域成交土地用地性质分析在13年土地成交中，住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。商业地块成交与12年相比，降幅较大。图3-6 2013年成都整体市场土地用地性质成交安排图（3）2013年成都主城区成交土地环线分析在13年成交地块中，环线分布面积最大的是3环-外环范围内的土地，共有30宗成交，成交土地总净用地面积约105万，成交居于次席的是2环-3环地块，成交

5、宗数为32宗，成交总净用地面积约89万，外环外的主城区地块成交面积和宗数占据第三的位置。图3-7 2013年成都整体市场主城区土地成交环线分布（4）土地成交价格图3-8 2013年成都整体市场各区域土地成交价格状况2013年，在主城区的各个区域内土地价格满意由内向外价格渐渐下降的走势，其中成交单价最高的是城南区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域，成交单价最低的是城北区域。在郊县中，双流的成交单价最高，温江最低。3.1.4 土地市场总结整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，武侯区土地供应量较小且土地溢价明显，足以说明武侯区寸土寸金的区位优势，将来地价将进一步上涨。3.2 住宅市

6、场现状3.2.1 总体供销状况图3-9 2009年-2013年成都市商品住宅量价关系分析（1）供求关系分析2013年成都市商品住宅合计供应面积1603.16万，成交2247.11万，成交均价为7483元/，供求比为0.71。（2）供应量分析2013年成都市商品住宅共计增量房源面积1603.16万，合175218套，同比下降18.0%。郊区供应量为1005.08万，主城区为598.09万，郊区高于主城区，其中4-7月、9月郊区供应体量都超过了100万。2013年度，双流、城东、新都区域在供应量中占比排名前三位，比例依次为17.3%、16.2%和14.1%。户型产品以60-90面积段为主，占比为4

7、8.9%；各建筑形态中，以高层供应为主。（3）成交量分析2013年成都市商品住宅共成交房源235952套，合计2247.11 万，同比上涨13.6%。郊区成交量为1395.90万，主城区成交量为851.21万，郊区去化量远大于主城区。从月度上来看，3月消化房源最多，去化体量高达274.62万，主要缘由是年初的购房热潮，以及开发商纷纷推出了各种实惠活动，从而带动了刚需群体的爆发，住宅市场持续回暖。其次为4月份，去化量为258.48万。成交区域成交量排名前三的为双流、新都、郫县三个区域。户型区间中以60-90产品去化量最大，成交占比为43.9%；各建筑形态中以高层、小高层房源成交为主。3.2.2

8、价格状况从2009年-2013年成都市商品住宅成交价格走势来看，2009-2011年整体均价始终呈上升趋势，于2011年达到历史峰值6815元/；2012年成交均价下降，整体均价为6602元/。2013年成交均价较2012年大幅上涨，达到历史最高，为7483元/，上涨缘由主要是因为土地价格、人工价格、材料价格上涨导致，此外，开发商资金链的好转也导致市场实惠削减，促使价格上涨。 其中主城区成交均价为9378元/，郊区成交均价为6328元/。郊区成交均价远低于主城区，这也是大量刚需客户选择购房在郊区的主要因素。图3-10 2009-2013年度成都市商品住宅成交价格走势从2009年-2013年成都

9、市商品住宅各区域成交走势来看，各个区域价格整体呈现上升趋势，其中，主城区中全部区域成交均价较去年都是呈现上涨趋势。郊区中，全部区域的成交均价均达到了历史最大值。城中成交均价为11918元/，依旧排名第一，而成交均价最低是温江区域，为5512元/。各个区域之中，从09年到13年涨幅排名前三的为：城中、城东和城南。图3-11 2009年-2013年成都市商品住宅各区域成交价格走势分析3.2.3 住宅市场总结（一）成都住宅市场总结（1）量升价跌，供不应求2013年成都房地产市场商品住宅整体呈现量价齐升，供不应求的市场走势。整体来看，2013年调控的总基调为“抑制投资性购房，稳定房价”，而总的来说，调

10、控的作用未能达到预期，政府为了大力抑制投资客购房，实行了“限购”、“限贷”、“提高个税”等方法，的确打压了投资客的投资信念，但也肯定程度上导致市场存量增加，开发商资金回笼困难等问题。2013年6月，成都公积金中心公布了新的公积金贷款政策，此举仍旧是为了抑制投机性购房，从而大力支持刚需购房，而这项政策干脆导致7月刚需的大量释放，淡季不淡，开发商资金压力也得到了缓解，购房者还款压力也随着降低。三中全会的召开，提出以人为核心的城镇化建设，为房地产的发展供应了保障。年底，由于年中市场持续利好，大部分开发商资金回笼状况良好，导致年底均放缓了推盘节奏，实惠活动也随着削减，但买涨不买跌的心理还是促使大量购房

11、者出手，使成交量始终处于一个高位。（2）从城市进军郊区2013年，“新国五条”的出台、房产税的改革等措施都能看出政府支持刚需购房，抵制房价过高和投资性购房。尽管如此，主城区成交均价依旧远高于郊区，而郊区便宜的均价促使大量刚需客户出手置业。2013年郊县总成交量超过主城区545万。随着主城区土地价格越来越高，且土地资源更加稀缺，楼价自然也是水涨船高，再加上地铁各线路开工建设，空气质量下降，2013年成都主城区居住品质接着下降，因此各大品牌房企都将目光聚集在了郊区。如，保利、蓝光、绿地先后均入军新都大丰板块，万科入驻龙泉大面、十陵等，中信九龙仓进入华府板块，郊县品牌聚集，由此而带来的成交量可见一斑

12、。此外，由于成都规划中的10条地铁线，如已经开通的1、2号线，给成都将来的交通带来了巨大的便利，并随着城市不断向外扩张，郊区将来发展不行估量，因此刚性需求购房者也更加青睐于购买郊区。（3）70-90刚需户型受追捧，大户型受冷落2013年成都楼市仍旧是以刚需首置为主，刚需购房者大多为80、90后的年轻一代。因其经济收入较低，家庭人员较少和结婚的需求，大多数选择低总价、低首付，和可变空间赠送的户型，面积段在70-90紧凑型套三户型倍受消费者追捧。如：蓝光COCO金沙、中德英伦城邦、中信城等项目均含以上主要特点。另外，与刚需产品不同的大户型产品，市场表现较差，这些项目因其自身配套功能不完善，产品定位

13、不明确，价格过高等缘由导致无人问津。如：华润金悦湾、金阳伦敦西区。2013年总价在100万元/套的成交量虽有肯定程度的上升，但多为高端别墅项目，加上政府持续抑制投资性购房，更是打压了部分大户型产品市场。（二）武侯区住宅市场状况从武侯区基本状况来看，武侯区新增住宅供应量偏少，住宅成交价格平均为8640元/，住宅存量比例在五大中心城区内最低，由此可见武侯区作为成都五大中心城区内名校荟萃、科技实力雄厚、商圈发达、宜居典范的主城区，土地供应量稀缺，区位、交通、配套优势明显，居住生态、人文环境位列成都各区前列，成交量较高，成为人们成家立业的首选区域。将来发展趋势是武侯区土地供应越来越少，商品房供应量稀缺

14、，价格会不断小幅上升，因其稀缺性，住宅市场成交量将基本不存在任何问题。3.3 写字楼市场现状3.3.1 新增供应及销售状况图3-12 2010年-2013年成都整体市场办公用房量价对比图（一）新增供应状况2013年全市办公市场新增办公用房总供应量150.75万，与去年相比，今年全年的办公市场供应量大幅度削减，环比下降50.8%。按区域供应状况来看，2013年成都主城区办公用房新增供应面积为91.22万，占全市办公用房新增总供应量的60.5%，主城区新增供应状况中，仍旧以城南区域的办公用房新增为主，供应量为36.31万，其次是城西和城北，新增供应量为20.36万和18.10万。图3-13 201

15、3年成都市主城区写字楼供销存对比图（二）成交状况 2013年全市办公物业总成交量为244.84万，环比2012年增长32.4%。纵观整个办公物业成交走势，今年度的办公物业成交量基本上趋于稳定。主城区成交量为179.59万，占整个办公物业市场总成交量的73.4%，其中天府新区城南区域以101.66万的成交量居于首位，其次是城西和城东，成交量分别是25.82万和24.45万。郊区成交量为65.25，其中主要以双流和郫县成交最为集中，成交量分别是31.93万和11.85万。 3.3.2 价格状况图3-14 2013年成都整体市场办公用房成交均价走势2013年办分市场整体成交均价为10137元/，较去

16、年上涨5.3%。，整体成交均价呈平稳上升趋势。主城区办公市场成交均价为11456元/，除饱和度相对较大的城西外， 2013年全年主城区区域成交均价均突破10000元/，其中仍旧以城中区域的办公用房成交均价为首，成交价为15432元/。郊区办公市场成交均价为6504元/，整体而言并无太大波动，其中郊区成交均价前三位的是温江、双流和郫县，成交均价分别为6783元/、6743元/和6480元/。3.3.3 写字楼市场总结2013年中心召开会议，分析探讨2013年全市上半年经济形势和下半年经济工作，会议未提房地产调控，这或许是高层对房地产业的新看法，也被市场普遍解读为房地产业市场的利好。这一利好政策的

17、出台，或将进一步催热蓉城房地产市场，尤其是备受追捧的写字楼市场。今年，成都写字楼市场整体出现供不应求的现象，空置率急剧下降，租金上涨，出现租售两旺的利好局势。随着写字楼租金的不断上涨，在高收益高回报下，写字楼已经成为投资客争相抢购的对象。整个市场而言，光是单一的物业已经满意不了诸多投资商的需求，大量涌现的城市综合体在变更着成都人们原有生活方式的同时，也加剧了成都商业模式的重新洗牌。后期写字楼地产竞争将会愈演愈烈，在漫长的消化过程中，开发商不仅要在其硬件配套上完善尽美，更要在软性配套便利下足功夫，让自己的产品在这激烈的角逐环境里更具竞争性。总体来看，成都写字楼呈现供过于求的现状，且存量主要集中于

18、高新区，按现有存量预料其消化期应在2-3年左右。项目所在区域缺乏国际甲级写字楼，市场呈现空白。因此，项目应在开发进度及建筑外观、功能等方面进行把控，可使项目获得更好的市场机会。3.4 SOHO市场现状3.4.1 新增供应及销售状况（一）新增及成交走势上半年市场供应明显削减，但销量处于上升趋势。图3-25 2012年-2013年大成都SOHO新增及成交走势2013年上半年，成都市LOFT物业新增供应53.51万，成交59.42万，同比分别下降24.13%、上升71.75%。其中主城区新增供应22.64万，成交37.36万，同比分别下降51.51%，上升44.87%；郊县新增供应30.88万，成交

19、22.06万,同比分别上升29.44%、150.41%。上半年新增供应主要集中在1、4、6月份，4月份达到供应峰值16.40万；成交也是4月份达到成交峰值18.62万。从上半年走势来看，虽然主城区供应、成交仍旧占据大头，但郊县相比去年上升幅度较大，且主城区供应量已出现大幅下滑。（二）整体供销比状况上半年供销比相比去年整体处于下滑趋势为0.90。上半年SOHO市场供销比又涨又跌，6月份为最大值1.56,2月份仅0.15，整体供销比为0.90，相比去年，整体呈下滑趋势。但由于去年供销比值过大，上半年高达2.04，加上前几年的累计，虽然今年有所去化，将来去化问题还是比较艰难。图3-25 2012年1

20、月-2013年6月成都市SOHO供销比走势3.4.2 新增及成交区域状况（一）新增及成交行政区域比较成华区新增最多，高新区成交最好。从各行政区域SOHO物业新增供应来看，2013年上半年，新增区域成华区居首，为9.82万、2116套，分别占比18.34%、19.59%，龙泉驿次之；成交区域高新区居首，为14.97万、2827套，分别占比25.20%、25.06%，双流次之。图3-26 2013年1月6月成都市各区县SOHO新增状况（二）新增及成交环域比较从各环域SOHO物业新增及成交来看，2013年上半年，主城区SOHO物业新增二-三环居首，为9.82万，占比43%，三环-绕城次之；成交绕城外

21、居首，为13.35万，占比36%，二环-三环次之。 图3-26 2013年1月-6月成都市主城区SOHO新增面积及销售之环域状况（三）新增及成交方位比较从各方位SOHO物业新增及成交来看，2013年上半年，主城区SOHO物业新增以城西居首，为9.54万，占比42%，城北次之；成交以城南居首，为14.66万，占比39%，城西次之。图3-27 2013年1月-6月成都市主城区SOHO新增面积及销售之方位状况3.4.3 存量状况（一）存量行政区域比较从各行政区域SOHO物业存量来看，截止2013年6月底，大成都SOHO物业累计存量为156.24万，同比去年增加16.59%。其中高新区以36.35万存

22、量居于首位，占总存量23.26%。图3-28 2013年1月-6月成都市各区县SOHO物业存量状况（二）存量环域比较从各环域SOHO物业存量来看，截止2013年6月底，主城区SOHO物业存量以绕城外居首，为33.15万，占比36%；其次是二环-三环，一环-二环最少，占比3%。图3-29 2013年1月-6月成都市主城区SOHO存量面积之环域状况（三）存量方位比较从各方位SOHO物业存量来看，截止2013年6月底，主城区SOHO物业存量以城居首，为33.73万，占比37%；其次是城西，城中最少，占比7%。图3-30 2013年1月-6月成都市主城区SOHO存量面积之方位比较3.4.4 SOHO市

23、场总结上半年新增供应同比大幅下滑，成交同比大幅增长，但整体供销比为0.90，对市场存量有所去化。但目前市场仍累计存量高达156.24万，将来去化问题严峻。就主城区环域而言，目前市场二环-绕城两区域供销相对均衡，绕城外存量最大，销售相对较好，供应也在削减，处于去化阶段。就主城区五方位而言，目前市场新增主要在城西与成北，成交主要在城南与城西，城南与城西存量最多。公寓客户主要为中小型贸易、询问、广告设计类企业办公需求者和企业接待与周边白领客户居住需求者，这类客户往往对周边成熟的设施配套和商业、商务氛围要求较高。而从目前成都市场SOHO公寓开发及存量状况来看，多数开发商将其作为投资型公寓推向市场来加快

24、资金回笼，而忽视了公寓型物业的实际用途，使得存量增大。本项目由于地理位置周边大型跨国公司、国企及优秀民企众多，商务氛围深厚，且商圈密集、人文气息厚重、交通便利，公寓类型物业的开发具备良好的市场条件。and performance test copies of the record. If necessary, review should be carried out; 4) for spring hangers (included simple spring, hangers and constant support hangers) it should also be recognized

25、as setting and locking of loads. 5) check the surface quality, folded layering and without cracks, rust and other defects. 5) after completion of the test and control drawing number one by one, by series baled. Color alloy steel parts, the parts marking installation location and rotation about the d

26、irection you want. 7.3.14. hangers installation 7.3.14.1 hanger layout a. a clear design of hanger should be installed strictly in accordance with the drawings and designs shall not be installed wrong, missing, etc. B. own arrangement of piping support and hanger set and selection should be based on

27、 comprehensive analysis of general layout of piping systems; cold installation of steam pipe with particular attention reserved for compensation of thermal expansion displacement and orientation. C. support systems should be rational to withstand pipe loads, static load and incidental load; reasonab

28、le piping displacement; guaranteed under various conditions, stress are within the allowed range. Strength, stiffness, and meet requirements to prevent vibration and soothing water, without affecting the adjacent equipment maintenance and other piping installation and expansion. D. equipment connect

29、ed to the interface to meet pipeline thrust (torque) limit requirements; increase the stability of piping systems to prevent pipeline . Tube wall thickness (mm) 2-3 4-6 7-10 weld form no slope mouth weld strengthening height h (mm) 1-1.5 1.5-2 weld width b (mm) 5-6 7-6 has slope mouth weld strengthening height h (mm) 1.5-2 2 weld width b (mm) cover had each edge slope mouth about 2 mm argon arc welding weld strengthening surface height and width tube wall thickness (mm) 2-3 3-4 5-6 weld form weld strengthening height h (mm) 1-1 .5 1.5-2 2-2.5 width b (mm)中国可行性探讨报告网