长沙市xx片棚户区及建设环境整治工程申请立项可行性研究报告

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1、长沙市XX片棚户区及环境整治工程可行性研究报告（代项目建议书）设计号:建设单位:长沙市XX新城建设开发有限责任公司编制单位: 长沙市规划设计院二OO七年五月十日7长沙市XX片棚户区及环境整治工程可行性研究报告设计号:2007-403设计单位名称（公章）： 长沙市规划设计院有限责任公司 单 位 资 质 等 级与 证 书 编 号： 工咨甲：1033023005 单位法定代表人： 高级工程师（签字） 主 管 院 长： 高级工程师（签字） 总 工 程 师： 高级工程师（签字） 设 计 部 部 长： 高级工程师（签字） 项 目 负 责 人： 高级工程师（签字） 主 要编制人 员： 长沙市规划设计院二OO

2、七年五月十日目 录 第一章 项目概况 一、项目名称及承办单位二、任务依据和历史背景三、研究依据及范围四、主要技术经济指标五、研究结论与建议第二章 长沙市概况 一、自然条件二、社会经济三、社会经济展预测 第三章 长沙市用地与道路交通现状及规划 一、土地利用现状概况二、城市总体发展空间结构及土地利用布局规划三、城市对外交通现状 四、长沙市道路网络现状五、综合交通规划第四章 市场分析一、投资环境分析二、发展趋势三、需求预测第五章 项目建设的必要性一、是加快棚户区改造，改善人居环境的迫切需要。二、是推进国企改革，实现产业转型的迫切需要。三、是完善城市配套设施，打造城市建设精品的迫切需要。四、是节约集约

3、用地，培育长效城市产业的迫切需要。五、是落实市委经济工作会议精神，实现经济社会又好又快发展的迫切需要。第六章 交通量调查及预测一、长沙市运输系统概况 二、长沙市历年机动车保有量、货运量及货运周转量的调查和预测三、武广客运站客流分析四、交通流量预测第七章 建设规模与技术标准 一、建设用地规模二、基础设施建设规模第八章 规划方案设计一、 规划背景二、现状及存在的主要问题三、规划范围四、区位及资源条件分析五、城市定位与价值分析六、相关规划要求七、“XX片区”概念总体思想八、“XX片区”总体定位思路九、“XX片区”片区指导思想与设计原则十、“XX片区”片区设计表现十一、规划布局十二、拆迁安置十三、技术

4、经济指标第九章 基础设施方案设计一、筑路材料二、道路方案设计三、道路工程设计四、排水方案设计五、树书110KV线路迁建第十章 投资估算和资金筹措一、工程概况二、编制依据三、编制比较说明四、投资估算五、资金筹措第十一章 运作模式与招商引资一、运作模式二、招商引资三、招商引资策略第十二章 环境保护和节能一、环境影响二、环境保护三、节能第十三章 实施进度计划一、项目管理二、整治改造运作思路与实施步骤三、实施措施第十四章 招标投标第十五章 国民经济评价一、经济效益测算与评价的依据及说明二、投资及资金筹措三、损益计算四、借款偿还五、主要经济效益指标六、敏感性分析七、风险分析八、社会效益九、建议十、评价结

5、论第一章 项目概况 一、项目名称及业主单位1、项目名称长沙市XX片棚户区及环境整治工程2、项目业主单位业主单位：长沙市XX新城建设开发有限责任公司二、任务依据和历史背景长沙市是湖南省省会，经过改革开放20年来的发展，已经取得了令人瞩目的成就，也具备自身独特的发展优势。进入21世纪，处于历史性转折时期，面对新的国际国内形势，给长沙既带来了难得的机遇，又提出了严峻的挑战。随着国家全方位开放格局的形成和周边形势的变化，长沙正面临着巨大的竞争压力。全国各大城市出现了争先恐后的竞争格局，长沙必须营造新的优势，迅速把自己做大做强，赢得发展的主动权。省委、省政府确定的“一点一线”和长株潭经济一体化战略，要求

6、长沙尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥龙头带动作用，这给长沙的发展带来了前所未有的推动力。但长沙中心城市的功能和作用要得以有效发挥，还需付出艰苦的努力。长沙市中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘了宏伟蓝图，指出要用15年左右的时间，把长沙建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化中心城市，并进一步提出了建设长沙的量化指标。按照2020年长沙建成区人口310万，用地310平方公里的城市规模重新调整城市空间形态，加强环境治理、道路整治和绿化广场建设，把长沙建成一个结构合理、发展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市。2007年市建委将按照“再掀新高潮，凸显新风貌”的思路，认真贯彻落实党

7、的十六届六中全会和一省、市党代会精神，紧紧围绕推进长沙又好又快率先发展的战略目标，以科学发展观为指导，牢固树立抓城市建设就是抓经济建设的理念，坚持项目建设与环境改善、品位提升、经济发展相结合，不断增强城市承载功能，进一步彰显城市文化内涵，为推动全市经济增设和社会发展作出新的贡献。 2007年以至到“十一五”末期重成点抓好“一洲两岸”（枯子洲、湘江两岸）、“三个入城口”（月岛一四方坪片段、长沙大道高桥片段、长潭西线入城口片段）、“四大新区”（省府新区、市府新区、三角洲新区、武广站新区），“十大项目”（橘子洲、湘江风光带、三角洲设施、武广新站、湘江航电综合枢纽、引水及水质环境、金霞港港口物流枢纽、

8、中信新城、河西滨江新区、XX新区）建设。长沙，国家级历史文化名城，人文历史底蕴浓厚，拥有山水洲城独特的景观。湘江是长沙的母亲河，是长沙的灵魂所在，是长沙最瑰丽的风景线。近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。湘江大道及潇湘大道等道路陆续建成，湘江风光带已成长沙的标志性一景，并获全国人居环境示范奖。城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好长沙已成大家的共同心愿。在新的历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府的总体部署，继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。“一洲两

9、岸”建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开发：滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括XX片区、湘江明珠金外滩片区、三角洲五合垸片区、岳麓滨江新城片区及橘洲景区。三、研究依据及范围1、研究依据 长沙市中长期社会发展战略纲要工业局与民用建筑可行性研究深度要求 国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。建设部建标2002205号房地产开发项目经济评价方法。 其他有关专业设计规范。建设单位提供其他各项基础资料。（7）长沙市20032020年城市总体发展规划（8）长沙市土地利用的总体规划（9）XX片区的控规2、研究范围可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，

10、对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标1、 目前用地现状XX片区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南部，东临书院路、南临二环线、西临湘江、北临西湖路，该片区临湘江长约5.3公里。片区内现以居住、工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的35%左右、仓储和工业用地约占42左右，其它如公墓用地约占10%。片区内现状道路主要有书院路、湘江大道（尚未完全拉通）、西湖路、劳动路和XX路，但道路建设比较差。片区内局部地区洪涝灾害严重、有些地方尚无市政供水。片区内共有拆迁单位70余个，居民

11、住宅9634户，拆迁总建筑面积112.99万平方米。目前用地现状如下表： 土地性质亩数占比（%）容积率备注商业44.550.822.0住宅930.4517.051.5工业用地586.210.740.8农用地363.456.660.5其他用地3532.264.730.1合计5456.851000.4562、 规划用地情况该片区规划总用地面积363.79公顷，其中可开发用地127.12公顷、道路广场市政基础设施及公共配套设施用地105.44公顷、不可开发用地131.23公顷。规划设计指标情况见下述二表：技术经济指标表一序号名称用地面积（公顷）比例（%）备注1总用地面积363.791002道路广场、

12、市政基础设施、公共配套设施用地105.4428.983可供开发用地127.1234.94其中商业、办公公共设施用地69.9219.22包括商业金融、办公等居住用地57.2015.725不可开发用地131.2336.08包括保留用地、南郊公园、陵园等技术经济指标表二序号名称数值备注1总建筑面积（万m2）502.7其中保留建筑（万m2）90.12保留用地范围内建筑面积新建建筑（万m2）412.58可开发用地建筑面积381.37万m2，中小学、市政等设施31.21万m22容积率1.7可开发用地平均容积率3.03建筑密度30%4绿地率40%五、研究结论与建议1、研究结论1) 项目建设符合国家产业政策，

13、今年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。2) 项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。3) 根据投资估算，项目总投资38.75亿元，其中工程费用8.349亿元，征地拆迁费27.125亿元，建设期贷款利息3.276亿元。全部投资财务内部收益率 19.38%，所得税后全部投资回收期4.37 年，所得税后财务净现值为 157033.77万元。财务指标反映项目仅略有盈利。4) 从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键

14、。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。2、建议1) 资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。2) 从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第二章 长沙市概况一、自然条件1、地形 长沙市位于湖南省东北部，东经1115511414，北 纬28002830之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。山地丘陵、平原岗地所占比率各约50%。本次研究区域为长沙市区554km2的区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳

15、麓山、谷山等，东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河、捞刀河、靳江河等。2、地质据湖南省经济地图集（1989年10月发行）记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂、粘土、砾石等堆积而成。西岸地区地质较为古老，主要由11亿年前地质作用形成的板岩、石英砂岩、白云石等构成。3、水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市、衡阳市、湘潭市、长沙市、洞庭湖、自岳阳流入长江，全长856km（湖南省境内670km），流量22,400m3/分（50年一遇洪水时），流域面积94,660km2（湖南省境内85,383km2），为湖南省最大的河流。东侧2条、西侧1条共三条支流在长沙市区与湘江合流。浏阳

16、河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河、小溪河等支流在浏阳合流而成，全长222km，流量3,400m3/分（1969年实绩），流域面积4,665km2。捞刀河发源于长沙市与岳阳市交界处，全长141km，流域面积2,543km2。位于西侧的另一条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。4、气象长沙市属亚热带季风性湿润气候区，四季分明。年平均气温16.817.3。最冷月1月平均气温4.16.7，最热月7月平均气温26.929.8。夏季高温，湿度大，35以上天数超过33天。另一方面，冬季寒冷，最低气温在0以下。年降水量约1,3961,824mm。一般3月开始进入雨季，到7月为止。特别是雨季末期的

17、6月，暴雨集中，常有洪水发生。5、自然灾害长沙市的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年一次。其次是干旱，由于冰雹、大雪、浓雾引起的灾害也偶有发生。几乎没有地震现象，但由于暴雨引起的滑坡、土石流等时有发生。长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的6月份，受灾面积广，涉及到长沙全域。1542年6月和1639年4月在市西北地区发生两次地震，强度为43/4。1970年至1997年先后发生了31次地震，强度都极小。二、社会经济1、行政区划长沙市是湖南省省会、省辖市。长沙市分为城区和县区2部分，这种区划根据需要进行调整，经国务院批准。1996年7月，行政区域进行调整后，城区由原来的东、南、西、北、郊5区

18、（总面积376km2）变成芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区5区，总面积扩大到554km2。县区面积相应减少，由浏阳市、长沙县、望城县、宁乡县等1市3县组成。2006年长沙市全域总面积11819.5km2，其中市区面积556.33km2。2、经济现状省会长沙经过50年的建设，其社会经济各方面都取得了可喜的成就。长沙水陆交通地位重要，经济比较活跃。长沙地区矿产资源丰富，主要分布在宁乡、浏阳，以及望城北部。有煤、磷、硫、菊花石等51种，其中大中型矿床27处，小型矿床56处，矿点356处。储量居全国之首的有：海沧石、菊花石等；居全省之首的有：磷、硫、铜、锌等。全市生物资源较丰富，高等植物326科

19、881属1973种；属国家重点保护的有14种，二、三级保护的14种。动物资源品种繁多，有驰名全国的宁乡猪、大围子猪。长沙的旅游资源、自然景观和人文景观都比较丰富，拥有全国重点文物保护单位五处，省级文物保护单位45处。近十年来，长沙市经济发展较快，2006年全市工农业总产值增长12.1%；居全省之首，具体情况详见表2.2.2。长沙市现已初步形成了纺织、机械、电子、食品为主的综合工业体系，拥有一批国内、省内的拳头产品。长沙是全国四大米市之一，历来是著名的“鱼米之乡”。长沙又是湖南科技和教育最发达的地区，全市拥有各类专业技术人员约21万人，有高等学校20所，中等专业学校47所。三、社会经济展预测1、

20、城市人口与用地发展规模 根据长沙市中长期经济社会发展战略纲要，长沙市区规模到2020年，人口达到310万，建成区面积达到310平方公里。2、社会经济发展规划目标根据长沙市经济发展战略规划，长沙地区在2020年内主要经济规划目标如下表2.2.3。表2.2.2 长沙市社会经济发展情况 年份（年）项目19951997199820002002200320042005年未人口万人562.85571.91576.88583.19593.45601.76610.38620.92土地面积（km）1181811819118191181911819118191181911818工业总产值亿元314.21428.9

21、1493.28483.66599.22714.78217.331300.62农业总产值亿元50.0358.4760.5265.3640.7574.6080.0492.64国内生产总值亿元199.78264.37298.61656.41792.95929.491133.881519.90社会零售总额亿元159.93205.03226.52307.88379.94452525.13743.43固定资产投资亿元87.6095.11107.26202.32449.81494.97668.09881.44表2.2.3 社会经济发展目标年份及增长 速度项 目1990年（实际）2020年（规划）平均每年增长

22、速度（%）1995年（实际）前20年后20年30年平均国民生产总值93.40867.105.728.727.72199.78社会总产值190.601857.77.757.957.88无国民收入72.50649.087.157.777.56109.78工业总产值86.401276.512.028.019.41314.21农业总产值16.7053.824.943.503.9850.23货运量6165200004.963.523.986419社会商品零售额55.691035.312.818.9610.24121.97外贸收购总额4.2238.237.877.507.62无能源消耗量（万吨煤标）113

23、.332330.916.407.8210.68151.30备 注以历年数据为基础，经回归分析，求得有关经济指标最满意的趋势预测模型见表2.2.4。表2.2.5 长沙市国民经济指标预测（按90可比价格计算）年度总人口（万人）工农业生产总值（亿元）国内生产总值（亿元）绝对数年平均增长率绝对数年平均增长率绝对数年平均增长率2010年152.110.237%592.042.291%487.854.14$2015年153.680.189%653.751.837%584.823.43%2020年154.990.160%709.381.534%601.223.33%数学模型Y=131.37 *0.04314

24、2R=0.944409Y=144.04*0.46427R=0.9597454Y=80.5666-19.3943 *R=0.9936598备注X取值为年度减去1989X取值为年度减去1989X取值为年度减去1989为了保持规划和预测一致性，当预测值同规划值有出入时，在进行交通流量预测时，以规划目标值为准。第三章 长沙市用地与道路交通现状及规划一、土地利用现状概况秦始皇统一中国后，在现在的长沙设置了长沙郡，西汉时长沙作为长沙国的首都，成为政治、经济、文化的中心。西汉时期建起的城市，在唐、宋、元、明、清等朝代得到进一步发展。在那些时期，主要的交通运输是利用湘江的水运，长沙城也以湘江的码头为中心而建。

25、即现在湘江东岸长沙港附近批发商集中的地带。之后，从码头至黄兴路附近成为商业中心，随着京广线的迁线，长沙火车站移至市区的东部，商务区也以五一路为中心的向外扩张。长沙市主要的工业企业，有卷烟厂、啤酒厂、药物、机械、日用品工厂等，主要位于丽臣路、劳动路和芙蓉路等位置。80年代开始，在河西建起长沙市高新技术产业开发区，开发以电子工业为主的新兴工业。其后，长沙（星沙）经济技术开发区等工业开发区也应运而生。长沙市的住宅区一直集中在京广线围绕的地区内。随着人口的集中，逐渐向郊外扩散。京广线南侧的雨花亭乡、东侧的马王堆、河西的望城坡等地区都在不断开发新的住宅区。文教地区主要集中在河西，如湖南大学、湖南师范大学

26、等。二、城市总体发展空间结构及土地利用布局规划（一） 城市性质、规模与建设目标1、城市性质 长沙是全国历史文化名城，湖南省省会，并将逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市。 2、城市规模 规划2020年长沙市城市人口为310万，城市建设用地310平方公里，人均建设用地100平方米。（二） 长株潭城市群远景设想远景长株潭城市群将发展成为有一流环境品质和现代化城市运转效率的城市连绵区，该连绵区以三市主城区及中间地带长约90公里、宽约50公里、面积约4500平方公里范围为核心区。2050年左右，长株潭总人口将达到1600万左右，核心区城市人口可能达到8001000万人，其中长沙450-550

27、万人左右，核心区规划采用带状组团型发展模式。（三） 市域城镇体系规划 推行积极的城镇化发展政策，强化湘江、319国道为主轴的“十字型”城市空间轴带，积极开发以浏阳、宁乡为中心，沿交通干线向外辐射的二级城市发展轴，规划至2020年全市总人口688万，城镇人口482万，城镇化水平70% 。城镇体系等级结构为：特大城市1个，即长沙市，为市域的中心城市，人口350万；中等城市2个，即浏阳市、宁乡市。都市区外建制镇83个，其中中心镇29个，一般建制镇54个，按其职能分为四类：工矿型6个，交通型3个，旅游纪念型8个，集贸型66个。（四） 城市空间结构与功能布局 城市用地发展方向与空间结构为：沿湘江、319

28、国道两条生长轴线，向周边拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。 “一主”：为河东主城区，指河东城区集中联片发展区域，2020年城市建设用地124平方公里，城市人口146万。规划将强化综合服务功能，提高环境质量，其中环线以西的地区为城市中心区。 “两次”：为河西新城和星马新城 河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，2020年城市建设用地65平方公里，城市人口65万。规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。 星马新城位于主城区东面，2020年城市建设用地64平方公里，城市人口53万，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业

29、和文化休闲产业。“四组团”：为暮云、捞霞、高星、含浦组团 暮云组团2020年城市建设用地22平方公里，城市人口18万，利用其区位优势，布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。 捞霞组团2020年城市建设用地28平方公里，城市人口23万，规划建成为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量工业基地。 高星组团2020年城市建设用地26平方公里，城市人口25万，规划为综合性产业区及置换外迁工业基地。 含浦组团2020年城市建设用地 21平方公里，城市人口20万，为大学城的远期发展用地，以及与大学城配套的生活居住用地。 三、城市对外交通现状1、公路公路交通是国民经济的基础产业之一，是现代化

30、经济建设的先行官，对搞活流通、繁荣市场经济，具有极其重要的作用。“八五”以来，长沙市公路建设发展较快。但是由于历史原因，加之地形条件限制了长沙市公路路网的合理形成，公路技术等级、路面结构偏低，通行能力不够，拥挤度高，交通堵塞比较严重。长沙市对外交通运输中，公路运输具主导地位，占全社会客货运输量的8090%（见表3.3.1）表3.3.1 长沙市全社会客货运输量公 路 运 输水 上 运 输铁 路 运 输民 航 运 输年份客运量（万人）旅客周转量（万人公里）货运量（万吨）货物周转量（万吨公里）客运量（万元）旅客周转量（万人公里）货运量（万吨）货物周转量（万吨公里）客运量（万人）旅客周转量（万人公里）

31、货运量（万吨）货物周转量（万吨公里）客运量（万人）旅客周转量（万人公里）货运量（万吨）货物周转量（万吨公里）199580212675795376306737446632758288791785284160741497048841996859526164052523048033760937404313377423031788371511073199772102726804748290475244095684533482794262192872662116520007825275029497230820043358072910945119812062033200172423221546668322

32、125443094691107221610701882223200287433938737929434100454103671588379841622604200393514570389572445990172362867698419421892994200410003496035983144642891459103512460511871963804 1） 高等级公路。京珠（北京-珠海）高速公路长潭（长沙-湘潭）段已于1997年建成通车，分流了南北向过境交通。东西向长永（长沙-永安）、长益（长沙-益阳）两条高速公路也已建成，使长沙东、南、西三个方向有了出城高速公路，一级汽转用道的绕城公路西北

33、段已建成通车，其余也正在施工阶段，长沙对外高速公路系统已初具雏形。2） 一般公路。除京珠、长益、长永等高等级公路外，长沙市主要对外公路还有107国道、河西长潭公路、洞株路、长宁公路、长浏公路、长平公路和长湘公路等，构成放射状的对外公路系统。至2004年底，长沙全市公路通车里程达到5515.56公里，公路网密度为0.5公里/平方公里，已初步形成了以国道、省道为骨架，县乡公路为支线，连接全市城市的公路网。其中国道403公里，省道661.95公里，县道1801.49公里，乡道2640.76公里，专用道路8.36公里，有桥梁1020座，总长41654.37米。长沙市主要公路通车里程及密度见表3.3.2

34、。表3.3.2 长沙市主要公路通车里程及密度项 目单 位1995年1996年1997年2001年2004年通车里程公里4597470247405051.295515.56土地面积平方公里1181811819.511819.511819.511819.5总人口万人562.82567.53577.91587.1610.38每百平方公里里程公里38.9039.7840.1042.7346.66每万人拥有里程公里8.178.298.298.609.04长沙市主要公路行政等级及路面状况见表3.3.3。长沙市全市陆运工具见表3.3.4。表3.3.3 长沙市主要公路行政等级及路面状况（2004年）项目单位合

35、计国道省道市县公路乡村公路专用公路通车里程公里5515.56403661.951801.492640.768.36高级次高级路面公里2897.82403641.951393.69457.921.26中级路面公里2517.5420407.62082.84表3.3.4 长沙市全市陆运工具工具名称2000年2004年全市其中全市其中交通系统私 人交通系统私 人一、民用汽车总计937271585596001616851981978711、载货汽车402424342352539832487191342、载客汽车524031041360751204551494784523、特种车4201398285二、其

36、它机动车13678117877216665206148其中：摩托车12908211800216665206148三、载货挂车158/237775234四、拖拉机123971239783208320其中：手扶式12412483008300 表3.3.5 国道319、107长沙境内路段拥挤度路段单位107国道319国道青山铺至张公岭东塘至井湾子井湾子至九曲河东风界至集里五里牌至惊马桥惊马桥至青华铺技术等级二一一四二二设计交通量辆/日50001000010000200500050002004年平均日交通量辆/日741511863127212828107019770拥挤度1.481.191.2714.

37、142141.952、铁路运输长沙铁路是京广线上的重要铁路枢纽。随着石长铁路于98年10月建成通车，将两大南北动脉京广线和焦柳线联系起来，更加强了长沙与中西南腹地的联系。长沙市现有长沙站客运站一个（98年石长线上的望城站未计入），编组站一个（长沙东站），货运站三个（长沙北站、长沙南站和树木岭货场）、中间站十个（杨桥、桥头驿、霞凝、捞刀河、丝茅冲、猴子石、新开铺、黑石铺、大托铺、暮云市）。其中长沙客站和长沙北站为一等站，长沙客站现有到发线6股，旅客站台3座，候车室规模为1万人，2004年铁路旅客发送量为1187万人，比上年增长6.39%。3、水运 1） 航道。湘江纵贯长沙地区，区辖航道74公里。

38、湘江航道经洞庭湖入长江黄金水道，现已整治为千吨级航道。长沙市是全国内河港口主枢纽城市，有着较好的水运条件，通过湘江千吨级航道，上溯湘潭、株州，下通长江沿线的上海、武汉、重庆三大经济区及江浙地区。另外还有浏阳河、捞刀河、沩水河、靳江河等汇入湘江，形成水上运输通道。2） 港口。长沙市现有主要港口5个，分别为长沙港、暮云港、捞刀河港、坪塘港、霞凝港。长沙港是市域内最大的客货港口，共有7个码头，位于XX港、西湖桥、金华殿、中山西路等沿江一线。3） 运量。自1987年以来，由于铁路、公路等运输业的迅速发展，水上则由于航道和港口容量受到限制，装卸设施落后等种种原因而逐步衰退，水运客运量逐年下降，水运的潜力

39、没有得到充分发挥，水运运量大，能耗低的优势没得到有效利用。4、航空黄花国际机场座落在长沙市东郊长沙县谷塘乡境内，距市中心24.2公里，占地3326亩。机场跑道长2600米，宽60米，场道设施可供波音737、MD82、波音757型等不同类型飞机起降，可停放飞机20架。到1997年底开通了全国包括香港和曼谷在内的44个大、中城市的航班，每周670架次，机场每天客流量1万人以上，机场候机楼面积7400平方米，高峰小时可容纳旅客370人，设计吞吐能力为60万人次/年。但2004年，实际旅客吞吐量已达380万人次。黄花机场历年客货吞吐量见表3.3.6。表3.3.6 黄花机场历年客货运吞吐量年份（年）旅客

40、吞吐量（万人次）旅客发运量（人次）货邮行吞吐量（吨）货邮行发送量（吨）起降（架次）1995159.8210791256180237575202661996178.3552888747212248904231711997191.83062036920032992004380资料来源：长沙市民航管理局。黄花机场现有机场已远远不能适应日益增加的客货运量，同时进出机场的交通设施也远远不能满足需要，没有专用机场道路，株洲、湘潭方向的客流也必须绕道长沙市区方能进入机场，这些都限制了航运的发展。四、长沙市道路网络现状1、城市道路现状近几年来，长沙市城市道路交通状况得到明显改善，新建道路29条，改造扩建道路2

41、2条，新建城市桥梁35座。先后建设拉通了芙蓉路、环线（四方坪韶山路）、黄兴路、解放路、曙光路、城南路、雷锋大道等多条道路；在伍家岭、东风北路、芙蓉路、东塘、城南路、环线等处建成了多座高架桥，并在芙蓉路、环线上建成了多座互通式立交桥。至2004年底，城市道路总长度为1323公里，比1990年的484公里增加了273%，道路网密度为8.46公里/平方公里。所有道路均为高级或次高级路面，道路铺装面积2385万平方米，比1990年的376万平方米增加了634%。人均道路长度由90年0.435米/增至2001年的4.98平方米/人，增长47.3%。每公里道路汽车拥有量由1990年的138.7辆增至200

42、1年的188.6辆，增长36%。道路情况参见表3.4.1。表3.4.1 历年城市道路情况统计 项目年份年底铺装道路面积（万平方米）年底铺装道路长度（公里）总 计一、柏油水泥路面二、普通路面总 计一、柏油水泥路面二、普通路面2000928928/998998/200110991099/1098198/200215751575/11501150/200319801980/11881188/200423852385/13231323/2、城市道路系统存在的主要问题1） 道路设施不足近年来，城市道路建设虽然投入大，但由于城市人口、用地规模也在不断扩大，机动车数量迅速增长，城市经济发展速度加快等因素，现

43、状道路网存在的问题仍相当突出。道路增长速度远远不能满足交通增长要求。全市8.48公里/平方公里的路网密度计算中，包含许多细小支路在内。全市实际建成区范围内主次干道总长度仅241.8公里，干道密度为1.92公里/平方公里。在最为繁华的旧城区，路网密度也仅为2.635公里/平方公里。参照国家标准，象五一广场周边地区这样的商业密集区，道路网密度应达到10-16公里/平方公里。河东主城区路网密度只有1.586公里/平方公里。与国家标准城市道路交通规划设计规范相比，各项指标均偏低，这说明城市道路基础设施建设供给不足，城市道路基础设施远远不够。2） 道路网络空间结构不完善在河东主城区，南北向除芙蓉路基本贯

44、通外，其余道路均未能完全贯通，东西向除五一路、中山路-八一路、城南路、解放路外，人民路、展览馆路、劳动路、北站路、湘春路等均有部分路段未拉通，有的地段由于某些单位占地规模大、路网无法拉通等等，造成城市中心地带道路约三分之一的交叉口为T型交叉，或错位交叉。致使许多方向交通流汇集到中心区芙蓉路、五一路等少数几条道路上。道路路幅宽度未按规划宽度实施，许多道路路幅宽度不一致，如八一路、城南路、芙蓉路、五一路等，构成交通“瓶颈”。另由于市区为河流及铁路分割，道路过河、过铁路受阻，交通流须绕道而行，造成部分干道交通增加，形成阻塞。3） 尚未形成有效的快速干道交通体系长沙市现在尚未形成快速干道交通路网，京珠

45、高速路、三一九国道属对外交通及过境干道，城市与之未有有效的快速转换联络系统。城内交通未能有效地快速疏解干道，新建成的环线又由于交叉口过多和大量沿线用地开发的影响，使其难以有效承担快速、长距离的联系功能。长沙现有快速路14.65公里，与国际相比，指标偏低。4） 支路不完善在本已不完善的主次干道格局里，支路建设缺口更大，标准很低，路况特差，机动车难以通行。很多支路都是几米宽的胡同式小道，且路旁堆满杂物、摊担，或停放机动车和非机动车等。长沙市现有支路的主要特点就是：少、弯、窄、堵。这些支路很难承担起有效的交通任务，使道路网效率进一步降低。5） 交通管理水平仍较落后，市民交通意识仍然较差道路功能混乱，

46、建设与使用都未能有效把握其标准。如黄兴路本是繁忙的商业街，但又是作为主干道，路幅狭窄，致使人车混杂拥挤、环境极差。长沙市现有主次干道中，还有相当多的道路路幅在10米-20米之间，根本达不到大城市主次干道路幅标准，且一块板型式为多，机非分隔不严，干道上机动车出入口过密，使得干道标准不高，造成交通不畅，车速太低，事故增多。道路标志、交通信号设施等设置不完整、机动车、非机动车和行人遵守交通规则意识差，摊担、停车乱占道路现象严重。随着城市机动车交通的快速发展，道路供求矛盾将会加剧，因此，道路网络需要在数量和空间结构上进一步加强和完善。五、综合交通规划（一） 对外交通规划 规划形成以现代化国际航空港、霞

47、凝新港两港，高速铁路、高速公路两路为骨架的水、陆、空交通运输系统，逐步建设成为现代化的综合交通主枢纽之一，在以长沙为中心、半径100公里范围内，实现“1小时都市圈”目标。 铁路 扩建现有长沙客站规模，增建东广场。实现长沙北站、南站外迁，建设捞刀河铁路货运枢纽。建设石长铁路东延线、京广高速铁路及高速铁路客运枢纽站。 港口码头合理利用湘江岸线，南起南大桥、北至月亮岛大桥之间的货运码头一律搬迁，重点建设霞凝新港，改造中山西路客运码头。 航空港重点改扩建黄花机场，合理发挥大托军用机场的功能，实行平战结合，平时可充分利用于防灾、防暴、救急等方面。 公路运输 规划长沙西站、南站、雨花站、捞霞站四个主要公路

48、长途客运站场，以及雨花、黑石铺、望城坡、星沙、捞刀河、霞凝、高塘岭、坪塘八个公路货运站枢纽，同时完善县市级货运站点建设。（二） 城市内部交通1） 城市道路建成以快速路为骨干、布局合理、功能明确的城市道路网络。构成内外两环加放射线道路的主要快速路系统。由三一九国道城区段、长宁路五一大道八一路远大路、劳动路星沙大道及金星大道、潇湘路、湘江大道、金霞大道芙蓉路长沙大道、火星路，形成“三横五纵”八条主要主干道，联系环内环外及城市各片区，加大支路密度。新建时原则上快速路路幅控制宽度（含绿化带）不小于80米，主干路4580米，次干路3050米、支路1530米。规划城市道路网平均密度超过7公里/平方公里，人

49、均道路广场用地16.72平方米。 2） 跨湘江通道 规划预留劳动大桥、三汊矶大桥、咸嘉湖大桥、丁白大桥、暮云大桥、白泉大桥与现有及在建的五一大桥、伍家岭大桥、猴子石大桥、月亮岛大桥、黑石铺大桥共形成十一座跨湘江特大桥和阜埠河隧道，规划考虑结合跨湘江特大桥，建设一桥坝枢纽。 3） 公共客运交通 发展以地面公共交通为主体，快速大容量轨道交通为骨干，出租汽车为辅的多方位、优势互补的公共客运交通体系。在客流量大的地段规划公交专用车道或公交专用道路。市中心区公共交通线路网密度达到34公里/平方公里。远期规划两条地铁线路，总长37.5公里，十条轨道线路。使市中心区成网络，向外成放射状，各个组团均有轨道交通

50、可达。轨道交通网总长178公里。4） 货运交通规划在城市的主要出入口布置客运服务中心，城市主要货运道路有绕城线、环线等快速路及部分主干路。5） 静态交通设施规划社会停车场用地约300公顷，配建停车场建设应严格按长沙市有关规定执行，并且禁止将配建的停车用地改作其它用途。第四章 市场分析一、投资环境分析从2004年整体情况而言，长沙房地产市场走过了前几年的低速期，随着经济大环境的好转，已经逐步回暖。长沙居住及住宅情况（2000-2006）序号人均居住面积人均公共绿化面积城建投资（万元）住宅投资（万元）其他投资（万元）2000年7.42m/人6.1 m/人338066 182731 155335 2

51、001年8.156.3229224 162080 67144 2002年9.796.2359771 281600 78171 2003年10.056.2396414 282935 113179 2004年10.426.4419948 238246 181702 2005年12.376.61798360 66780011305602006年13.466.82604782 10732001531582 根据长沙目前房地产市场有效数据显示，2006年房地产业全年产业比上年增长28.0%，房地产开发适度，商品房施工面积900万平方米，增长20%，竣工面积800万平方米，增长22%。随着住房制度改革的推

52、进，住宅消费增长加快，个人购房比例迅速提高，在商品房销售中个人购房的比重已在40%。据长沙市房地产交易中心2006年长沙冬季房地产交易展示会情况统计数据来看，2006年比2005年长沙住宅市场走势趋好，房价稳中趋升，均价2991元/m。二、发展趋势单纯建楼卖楼的传统开发模式正在被现代造城运动所取代。如沙河在深圳开发的“世纪村”，金地在北京开发的“格林小镇”，华侨城在上海开发的“浦江特色景观城镇”等。因此有专家提出房地产开发的“城市营运”时代已来临有实力、品牌和信誉的大发展商要成为“城市营运商”。“城市营运”实际上指的就是土地的大规模、一揽子、综合性开发，包括从区域规划、征地平地、管网道路建设到

53、商业、文化、生活配套，再到住宅开发、物业管理等的全过程。从这个意义上讲，所谓的“城市营运”不过就是地产开发的区域化。三、需求预测（一）、长沙市住宅供需总量分析1、长沙住宅需求趋势根据长沙市国民经济和社会发展十五计划与2020年远景目标纲要的报告至2020年长沙将实现人均住宅达到22平方米，成套率达80%左右，基本达到户均一套房88平方米-100平方米的适用水平性质到中等-高等2000年以前公寓商品楼水平，如要按每户购房为40年不变人口计算即应达到净增房为66平方米即每户为3房2厅+2房2厅为144平方米左右即从2003年-2020年的超远期住宅设计与供应方面考虑到房的配套的状态，这种设计已在不

54、少楼盘中涌现为套房后的多余房型配套。由于长沙城区发展，长沙城由目前的166万人口发展2020年的350万人口，城市发展到350平方公里，从人口的增长城市增长住宅占有量将是城市中主要成份。长沙市在1998年以前住宅面积为人均8平方米，2000年以前达到11平方米，20012005年内实现人均16平方米，如要达到人均1间房的国际水平在住宅建设中是任重道远的。人均增加居住面积5平方米折合建筑面积为10平方米，如按现在280万人口匡算则“十五”期间住房需求量各为280万平方米，再加上旧城棚改计划2001年拆30万平方米，2002年拆80万平方米，2003年计划拆100万平方米，每拆一平方米按原户的人口

55、为5平方米一个人增长为15平方米一个人计算，100万平方米加上增长数则为320万平方米标准建设需求总量，每年增长300万平方米再加自然增长933.3万平方米，每年1233.3万平方米建设。2、长沙城市住宅投资和供应量预测：1) 19951997年，由于当时长沙住宅商品房市场过热，高回报的开发利润率吸引着资金投入商品住宅市场，当时住宅建设年投资徘徊在100亿元左右，批准上市面积逐年急剧上升，从1997年到2002共建1223万平方米(适用房与棚改房)，房型设计、施工质量、小区环境等多方面因素还与适用标准相违背与现代社会经济发展的规律不适宜形成了为后来空置商品房。2) 1998年2000年由于受全

56、国大城市房地产白热化现象影响和长沙住宅市场实现了科学规划与管理形成可投入适投入的科学制度，长沙房地市场以住宅市场为例看，2000年长沙进行数次房产交易会开始了房市公众化评审，公平化问价，公开化取房等使住宅市场出现新的建设热与消费热向成熟的方面转变，因此上市交易与发售房仍看好。消费水平不但未下降而且出现逐渐提升品质的同时提升房价。3) 按长沙国民经济规划要求，房地产业已列入国民经济支柱产业。住宅是一个市场相对的稳定，投资风险较小的投资领域，预计近二年的房地产的稳定性发展的经济秩序调整过程，开始步入房地产在住宅、商业与二者综合用房三种建设方面投资将会有一定程度的增长，但是类似1997年前盲目投资，

57、一哄而上的情况不会重复出现，预计2007年商品住宅、商业用房，综合用房投资会出现历史性突破期，开发企业也正在淘劣存优，选项项目研究也进入理性化阶段，以后随着省市二府新迁长沙城市的投资逐年增长，根据长沙当前建筑市场行情与房地产交易展示会会刊的情况预计2007年后投资建设建造的住宅，投资均价为2991元/m2左右，经济适用房1700元/m2为最高限，商品住宅为2500元/m2起，商业用房起价为5000元/m2，综合用房为50002500元/m2之间。预计20082009年该片区投资均价为4000元/m2以上，土地均价在360万元/亩以上。3、住宅供需平衡分析年份住宅投资(亿元)批准上市预售(万m2)销售面积(万m2)备 注199813.76155.32155.32了解数据199917.24194.12194.12了解数据200022.6231.4231.4了解数据200128.2288288了解数据