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1、广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导看法 粤高法发2011) 49号 二一一年十月十二日 为正确审理住宅物业服务纠纷案件，依法爱护当事人的合法权益，依据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国民事诉讼法、物业管理条例、广东省物业管理条例、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件详细应用法律若干问题的说明等有关法律、行政法规和司法说明的规定，结合我省审判实际，制定本看法。 一、关于诉讼主体 I、业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主担当。 业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃
2、或者承认诉讼恳求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权确定。 2、涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼。但具有本看法第10条至第13条规定的情形之一，有干脆利害关系的业主可以书面恳求业主委员会向人民法院提起诉讼；业主委员会明确表示不提起诉讼，或者自收到恳求之日起六十日内未提起诉讼，或者状况紧急、不马上提起诉讼将会使有干脆利害关系的业主或全体业主的共同权益受到难以弥补的损害的，有干脆利害关系的业主在不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义干脆向人民法院提起诉讼。 未成立业主委员会的，有干脆利害关系的业主可以自己的名义干脆向人民法院提起诉讼。 仅涉
3、及单个业主或者部分业主权益的，单个业主或者部分业主可作为原告提起诉讼。 3、符合下列情形之一的，物业运用人可以作为诉讼当事人参与诉讼： (1）物业运用人与物业服务企业干脆签订物业服务合同引起的纠纷； (2）物业运用人因违反物业服务合同或法律、行政法规、管理规约引起的纠纷； (3)其他与物业运用人有干脆利害关系的情形。 物业运用人作为当事人参与诉讼的，人民法院可依中华人民共和国民事诉讼法第一百一十九条的规定通知业主参与诉讼。 二、关于物业服务合同无效的认定与处理 4、具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效： (1）建设单位未依照物业管理条例其次十四条其次款的规定选聘物业服务企
4、业的； (2)物业服务企业违反物业管理条例第三十二条其次款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的； (3)业主委员会违反物业管理条例第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权确定或未按业主大会授权确定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的； (4）建设单位违反合同法第四十条的规定，在与业主签订的商品房预售合同中约定解除业主选择物业服务企业或商定物业费的权利的； (5）其他违反法律、行政法规强制性规定的情形。 5、物业服务合同被认定无效，物业服务企业已供应物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成
5、，可依据物业服务企业供应的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费。 三、关于物业费纠纷的处理 6、业主应自房屋交付之日起支付物业费。 房屋已具备交付条件，业主无正值理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。当事人另有约定的，从其约定。 7、物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业恳求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式
6、的，可依据物业服务企业供应的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。 8、业主拖欠物业费，物业服务企业可恳求业主依据合同约定支付滞纳金。 当事人约定的滞纳金数额超过拖延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照合同法第一百一十四条其次款的规定恳求适当削减。拖延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。 9. 2009年10月1日以后，物业服务企业收取的物业费超出当地政府部门制定的指导价的，业主以物业服务企业违规收费为由提出抗辩或者恳求退还超出部分的物业费的，应予支持。但物业服务企业的收费标准已经当地价
7、格行政主管部门核定的除外。 物业服务收费依据有关规定实行市场调整价的，不适用前款规定。 四、关于民事责任的担当 10、物业服务企业具有下列行为之一的，应担当违约责任： (1)对共用部位、共用设施设备维护管理不善的； (2）对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的； (3）有其他不履行合同义务行为的。 11、物业服务企业未经业主同意擅自经营共用部位、共用设施设备，或者未经业主同意搭建构筑物、设置广告牌、停车位等进行营利活动，或者有其他侵害业主共同权益的行为的，应当停止侵害、解除阻碍、复原原状、赔偿损失、返还收益。 12、物业服务企业未按物业管理条例其次十八条、
8、其次十九条的规定履行查验和接受资料义务，造成物业共用部位、共用设施设备的缺陷未能刚好发觉，导致业主不能在法定或约定期限内向建设单位主见权利而遭遇损失的，物业服务企业应担当相应的赔偿责任。 13、物业服务企业未按物业服务合同的性质、目的及通常标准履行必要的报告、通知或者提示等义务，造成业主权益损害的，物业服务企业应依其过错大小担当相应的赔偿责任。 14、物业服务企业无正值理由侵扰业主的生活或宣扬、披露业主的隐私，造成业主相关权益损害，业主可以恳求其停止侵害、赔偿损失、复原名誉。 15、业主拒绝为物业服务企业供应必要的帮助，使物业服务企业无法全面、适当履行物业服务合同，物业服务企业可以此作为其未能
9、完全履行合同义务的抗辩事由，恳求减轻或免除责任。 16、业主违反物业服务合同或法律、行政法规、管理规约，实施妨害物业服务的行为，业主委员会或物业服务企业可恳求业主担当停止侵害、解除阻碍、复原原状等民事责任。 物业服务企业对业主或物业运用人违反物业服务合同或法律、行政法规、管理规约的行为实行“罚款”措施，业主或物业运用人 恳求物业服务企业返还该款项的，应予支持。但“罚款”性质实为违约金的，依据中华人民共和国合同法第一百一十四条的规定处理。 17、物业服务合同对财物保管有约定的，从其约定。 物业服务合同对财物保管没有约定，物业服务企业已尽必要的平安保障义务的，物业服务企业不担当赔偿责任。 18、物
10、业服务企业对业主或物业运用人的专用停车位或者停放在住宅小区的其他车辆收取物业费或者保管费，如发生车辆毁损、丢失的，依据中华人民共和国合同法第三百七十四条关于有偿保管合同的规定处理。 物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，但实行发卡、登记等管理措施的，应当认定形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，依据中华人民共和国合同法第三百七十四条关于无偿保管合同的规定处理。 物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，也没有实行发卡、登记等管理措施，假如发生车辆毁损、丢失的，应依据物业服务企业是否尽到平安保障义务及其过错程度确定其应否担当赔偿责任及责任的大小。 车辆全部人或运用人对
11、车辆毁损、丢失也存在过错的，可减轻或免除物业服务企业的赔偿责任。 19、因共用部位、共用设施设备存在担心全因素导致业主、物业运用人或第三人受到人身、财产损害，物业服务企业不能证明自己没有过错的，应当担当相应的民事责任。 20、业主、物业运用人或其他合法进入住宅小区者在物业服务区域内因第三人的行为遭遇人身、财产损害，有证据证明物业服务企业未尽到平安保障义务，受害人恳求物业服务企业赔偿损失的，可依据物业服务企业的过错大小、收费标准等因素，合理确定物业服务企业的赔偿责任。 21、业主拖欠物业费，物业服务企业擅自实行停水、电、气等措施，造成业主损害，业主恳求物业服务企业停止侵害、赔偿损失的，应予支持。 业主拖欠水、电、气等费用，物业服务企业受水、电、气供应企业的托付，停止对业主供应水、电、气等，业主恳求物业服务企业担当赔偿责任的，不予支持。
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