物业违章搭建纠纷法律责任分析与处理

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1、物业管理区域内违章搭建纠纷法律责任分析与解决物业管理区域内违章搭建纠纷几乎是每个物业管理公司在实践中都能遇到的，也是非常棘手的问题。本文将就这一纠纷的法律责任和物业公司的对的解决作一简要的探讨与分析。在探讨这个问题之前，我们有必要先弄明白物业管理的内涵、物业管理的性质以及物业管理公司的性质等有关概念。这一方面是为了便于背面的分析,同步,只有明白了这些我们才有探讨违章搭建纠纷,分析责任的基本和实际意义。 一、有关概念 1、物业管理的内涵物业管理条例第二条明确规定:物业管理是指业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务合同商定,对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，

2、维护有关区域内的环境卫生和秩序的活动。从这一规定中不难看出,物业公司的职责即物业管理的基本内容涉及两个方面:一是对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理;二是维护有关区域内的环境卫生和秩序。这是物业管理公司面向所有住用人提供的最基本的管理和服务,保证物业的完好与正常使用，维护正常的工作生活秩序和良好的环境。它也是业主和物业管理公司在物业管理服务合同中商定的最基本的内容。规定中的“有关区域”应是指 与房屋配套或为房屋的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施、相邻的场地、庭院、干道等。 、物业管理的性质 物业管理是一种与房地产综合开发现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改

3、革的推动而浮现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与社会主义市场经济体制规定相适应的社会化专业化、市场化的管理,其本质是服务行为。 、物业公司的性质 物业管理公司是依法定程序设立，以物业管理为主,独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的公司法人地位的经济组织。其指引思想是:以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业管理公司与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。 二、法律责任分析 违章搭建,顾名思义是指业主或物业使用人在物业管理区域内的“有关场地”擅自搭建，而又不能出示规划许可证的行为。这显然违背了都市规划法,同步给行为人房屋

4、相邻各方的排水、通行、通风、采光等方面导致了不同限度的阻碍,进而引起相邻各方的不满,引起纠纷。如果不及时妥善解决,也许会导致较为严重的后果。 1、违章搭建行为人责任业主或物业使用人在未获得规划许可证的状况下,在物业管理区域内擅自搭建,破坏了社区规划,阻碍了其相邻各方的排水、通行、通风、采光等,其行为违背了都市规划法这一主线的同步,违背了民法通则第八十三条：“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、以便生活、团结互助、公平合理的精神,对的解决截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方导致阻碍或者损失的，应当停止侵害,排除阻碍,补偿损失。”的规定;违背了环保法第六条：“一切单位和个人均有保

5、护环境的义务，并有权对污染和破坏环境的单位和个人进行检举和控告。”的规定;一般状况下还违背了业主公约,进而违背条例第七条第一款“业主在物业管理活动中，遵守业主公约、业主大会议事规则”的规定。正常状况下，物业公司在与业主签订物业管理服务合同时，应有这样一条:业主应自觉遵守和维护业主公约。如果是这样的话,违章搭建行为人就又违背了合同法第八条：“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照商定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”的规定。综上所述,违章搭建行为人在物业公司或有关行政管理部门进行纠正后，应迅速明白自己行为的欠妥，也许给相邻各方带来不便，进而引起纠纷,导致不必要的后果。按

6、照民法通则第八十三条的有关规定,停止搭建，排除阻碍,恢复原状。给有关各方导致损失的，应当补偿损失或协商解决。 2、物业管理公司及有关部门的法律责任 物业管理公司是具有独立法人资格的社会经济实体，按照独立核算，自主经营，自负盈亏的原则运转，物业管理的本质是服务行为,其性质是社会化、市场化的。业主与物业公司是合同的甲方与乙方,是服务与被服务的关系，两者不存在行政从属关系。物业公司对业主没有行政许可资格。但作为“涉事”物业公司并不能因此就对违章搭建行为高高挂起，置身事外。由于在物业管理条例第二条对物业管理的含义的规定中有“维护区域内环境卫生和秩序”的规定，它也是物业管理两大基本内容之一。就这一点来说

7、，违章搭建行为破坏了规划,不同限度地阻碍了相邻各方的排水、通行、通风、采光等,引起邻里纠纷,进而扰乱了物业区域内正常的生活秩序,物业公司有义务，有责任制止。这是我在分析具体的问题之前先阐明物业管理,物业公司性质等概念的因素所在。那么,物业公司与有关部门在这一纠纷当中的法律责任如何界定呢?且看物业管理条例第四十六条的规定:“对物业管理区域内违背有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理公司应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理公司的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法修理。”从上述条款的规定中，我们可以很清晰地明白两点：一是物业管

8、理公司以违章搭建行为有制止和报告的义务;二是对违章搭建行为有制止和解决义务的是有关行政主管部门,具体是哪个行政主管部门因各地的规定不同而异。 物业管理区域是一种相对封闭的区域，作为物业区域的管理服务人,物业公司在遇到物业管理服务区域内的违章搭建行为，应当予以制止。但值得注意的是,条例本条规定只是为物业管理公司设定了一项义务而已，并没有赋予物业管理公司行政执法权。由于物业管理公司接受的是全体业主的委托，维护全体业主的利益。在物业管理区域内进行违章搭建，侵害了其相邻各方的合法利益,作为管理服务人,物业管理公司应当有义务予以制止。但事实上,这里的制止,是一种义务而不是权利。这与条例第二条“维护有关区

9、域内的秩序”的规定是一致的。 同步,物业管理公司的制止义务又是有限度的，对物来管理区域内的违章搭建行为由于没有相应的手段而也许无法制止。这时,物业公司所应当做的，就是及时向有关主管部门报告。按照条例第四十六条第二款之规定,有关行政主管部门应当及时解决物来管理公司的报告。如果有关主管部门对物业公司的报告不予理睬,属于行政不作为,应当承当相应的法律责任，条例第六十七条规定得很清晰:对有关主管部门工作人员发现“违法行为不予查处”的，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法予以行政处分。 3、物业公司对违章搭建纠纷的对的解决 一方面，应充足履行制止和报告义务，特别是在向有关主管部门报告后，更

10、要关注事态的发展和解决状况。如果有关主管部门能及时地解决，要积极地予以配合。但若遇到有关主管部门不能及时解决的话，就更要耐心细致地对违章搭建行为人动之以情,晓之以理阐明利害，谨防事态进一步扩大，同步可以再次向有关主管部门报告，言明如再不及时解决的话，事态有也许扩大。这样做一方面可以多与业主沟通，在业主心目中树立真实、诚恳的形象;另一方面也为有关主管部门及时解决争取时间。赢得业主和有关主管部门的信任,这对树立公司形象,创立公司品牌很有好处。 另一方面,要文明服务，制止要注意方式,千万不能以“管理”者自居，动辄对自己的服务对象呼三吓四地下命令，这极容易使矛盾激化,让自己进退两难。其三，物业公司要注重对条例、业主公约等的宣传，让业主尽量明白自己的在物业管理中的权利和义务,在物业社区内,哪些事是可以做的,哪些事情是不可以做的,以减少上述矛盾的发生。