《税法CPA》PPT课件.ppt

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1、第八章 土地增值税 一、土地增值税的含义 对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物 和其他附着物产权 、 取得增值性收入的单 位和个人征收的一种税 。 1994.1.1开征。 二、土地增值税的特点 以转让房地产取得的增值额为征税对象 - -土地 、 房屋的转让收入合并征收 。 征税范围比较广 实行超率累进税率 。 按次征收 。 三、土地增值税的课税范围 对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附 着物的行为课税 。 对土地使用权 、 地上建筑物及其附着物的产 权是否发生 转让 行为课税 。 （ 出让与转让的 区别 ） 对转让房地产并取得收入的行为课税。 国家 出让 单位和个人 转让 其他单位和个人 四

2、、土地增值税的纳税人 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附 着物产权并取得收入的单位和个人。 五、土地增值税的税率 增值额占扣除项目 比例 税率 速算扣除数 1 50以下（含 50） 30 0 2 （ 50， 100 40 5 3 (100%,200 50 15 4 200%以上 60 35 六、增值额的确定 转让收入额扣除项目金额 （一）转让收入 货币收入： 现金、银行存款、支票、银行 本票、汇票等各种信用票据和国库券、金 融债券、股票等有价证券。 实物收入： 各种实物形态的收入，如钢材、 水泥、等建材，房屋、土地等不动产 其他收入： 取得的无形资产收入或具有财 产价值的权利，如专利权、商

3、标权、著作 权、专有技术使用权等。 （二）扣除项目的确定 1新建房地产转让可扣除项目 （ 1）取得土地使用权所支付的金额 纳税人为取得土地使用权所支付的地价 款； 纳税人在取得土地使用权时按国家统一 规定交纳的有关费用。 （ 2）房地产开发成本 房地产开发成本是指纳税人房地产开发项 目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁 补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费、开发间接 费用等。 （ 3）房地产开发费用 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊 利息支出，并能提供金融机构的贷款证明 的，可以扣除的房地产开发费用按如下规 定扣除： 开发费用 = 利息 +（取得土地使用权所支付

4、的金额 +房地产开发成本） 5%以内 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊 利息支出，或不能提供金融机构贷款证明 的，可以扣除的房地产开发费用按如下规 定扣除： 开发费用 =（取得土地使用权所支付的金 额 +房地产开发成本） 10%以内 （ 4）与转让房地产有关的税金。 房地产开发企业在转让房地产时缴纳的 营业税、城市维护建设税及教育费附加 可全额扣除，非房地产开发企业转让房 地产时缴纳印花税也可扣除。 （ 5）财政部规定的其它扣除项目。 对从事房地产开发的纳税人，可按取得土 地使用权所支付的金额和房地产开发成本 之和加计 20%的扣除。即： 加计扣除费用 =（取得土地使用权支付的金 额 +房地

5、产开发成本） 20% 注意：取得土地使用权后未经开发就转让的， 不得加计扣除。 ) 2存量房地产转让可扣除项目 （ 1）房屋及建筑物的评估价格。 评估价格 =重置成本价 成新度折扣率 （ 2）取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定交纳的有关费用。 （ 3）转让环节缴纳的税金。可扣除转让房 地产有关的税金（营业税、城建税、教 育费附加、印花税） 纳税人转让旧房及建筑物，凡 不能取得评估价格， 但能提供购房发票的 ，经当地税务部门确认，根据 取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施 的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，可 按 发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年 加计 5%

6、计算扣除。 计算扣除项目时 “ 每年 ” 按购房 发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12个 月计一年；超过一年，未满 12个月但超过 6个月的， 可以视同为一年。 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭 证的，准予作为 “ 与转让房地产有关的税金 ” 予以 扣除，但不作为加计 5%的基数。 企业状况 可扣除税金 详细说明 房地产 开发企业 （ 1）营业税 （ 2）城建税和教 育费附加 （ 1）销售自行开发的房地产时 计算营业税的营业额为转让收入 全额，营业税税率为 5% （ 2）由于印花税（ 0.5 ）包含 在管理费用中，故不能在此单独 扣除 非房地产 开发企业 （ 1）营业税

7、（ 2）印花税 （ 3）城建税和教 育费附加 （ 1）销售自行开发的房地产时 计算营业税的营业额为转让收入 全额，营业税税率为 5%；销售或 转让其购置的房地产时，计算营 业税的营业额为转让收入减除购 置后受让原价后的余额；营业税 税率为 5% （ 2）印花税税率为 0.5 （产权 转移书据） 以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算 其土地增值税增值额均能扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.与转让房地产有关的税金 D.旧房及建筑物的评估价格 企业情况 转让房地产情况 可扣除项目 房地产开 发企业 转让新建房 1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房

8、地产开发成 本； 3.房地产开发费用； 4.与转让房地产有关的税 金：营业税；城建税和教育费附加； 5.财政部 规定的其他扣除项目 （加计扣除） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除 =（取得土地使 用权所支付的金额 +房地产开发成本） 20% 非房地产 开发企业 转让新建房 1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成 本； 3.房地产开发费用； 4.与转让房地产有关的税 金：营业税；印花税；城建税和教育费附加 各类企业 转让存量房 1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房屋及建筑物 的评估价格：评估价格重置成本价 成新度折 扣率；不能取得评估价格的，按发票所载金额并 从购买年度起至转让年

9、度止每年加计 5计算扣除； 3.转让环节缴纳的税金：营业税；印花税； 城建税和教育费附加； 购房时缴纳的契税（ 按发 票每年加计 5%的 纳税人适用） 各类企业 单纯转让未经开发的土地 1.取得土地使用权所支付的金额 2.转让环节缴纳的税金 七、应纳税额的计算 1.计算增值额 -收入额扣除额 2.计算增值率 -增值额 扣除项目金额 3.确定适用税率 4.计算应纳税额 增值额 适用税率 -扣除项目金额 速算扣 除率 举例 某房地产开发公司 2010年发生以下业务： （ 1）开发商品房对外出售，售房合同注明销售收 入 4000万元 （ 2）支付土地使用权金额 800万元 （ 3）开发成本 1500

10、万元 （ 4）向银行借款 2000万元，一年期，利率 4， 向非银行金融机构借款 800元，一年期，支付利 息 60万元，均能按转让房地产项目分摊利息并 能提供金融机构贷款证明，管理销售费用 300万 元，除利息外允许扣除比例为 5。 要求：计算该公司全年应缴纳的土地增值税。 例题解答 扣除项目金额 800 1500（ 2000 800） 4 （ 800 1500） 5 4000 5 （ 1 7 3）（ 800 1500） 20 3207万元 增值额 4000 3207 793万元 增值率 793/3207 25 应缴纳的土地增值税 793 30 237.9万元 2011年 3月，某企业转让一

11、处 2007年 7月购置的办 公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票 注明购房款 300万元，购入时缴纳契税 9万元，转 让时缴纳营业税、城建税、教育费附加合计 5.5万 元，缴纳印花税 0.2万元，上述金额和凭证均经过 主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税 时可扣除的金额是（ ）万元。 A.314.7 B.359.7 C.374.7 D.376.5 【 答案 】 C 【 解析 】 该房产计算土地增值税时可扣除的金额 =300 （ 1+5% 4） +9+5.5+0.2=374.7（万元） 。 八、减免规定 1.建造普通标准住宅出售 ， 增值额未超过扣除项目金 额 20%的部分 ， 免税； 2.因国家建设需要而被政府征用 、 收回的房地产 ， 免 税； 3.因城市实施规划 、 国家建设的需要而搬迁 ， 由纳税 人自行转让原房地产的 ， 免征土地增值税 。 4.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的 ， 依原房产使用时间长短确定免税或减半征税 。 （ 未 满 3年 ， 按规定计税；满 3年未满 5年 ， 减半征税； 满 5年或以上 ， 免税 ） 十、申报缴纳 两类纳税人： 房地产开发公司 、 其他纳税人 房屋及建筑物产权、土地使用证、土地转让、 房产买卖合同、房地产评估报告及其它资料。 纳税地点 为房地产所在地的税务机关。