危房改造项目可行性研究报告

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1、文艺南路198号院危房改造项目 工程号0022009目 录第一章 项目概况11.1 项目名称11.2 项目申报单位11.3 项目地理位置及现状11.4 项目建设的必要性21.5 项目建设规模及建设内容31.6 配套市政设施情况41.7 主要技术经济指标41.8 投资估算与资金筹措4第二章 发展规划和产业政策分析52.1 发展规划分析52.2 产业政策分析6第三章 市场分析83.1 西安市房地产分析83.1.1 西安房地产市场特点与比较优势83.1.2 西安GDP对房地产的影响83.2 项目区域发展功能定位与特征93.2.1 区域发展功能定位93.2.2 文艺路区域各类物业供需关系93.2.3

2、文艺路区域住宅价格分析103.2.4 文艺路区域住宅产品特征分析103.2.5 文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析113.2.6 消费群体特征分析113.2.7 文艺路区域住宅产品营销特征分析113.3 项目分析123.3.1 项目概况123.3.2 项目区位政府规划123.3.3 项目SWOT分析123.4 项目营销策略133.4.1 项目发展策略133.4.2 项目定位133.4.3 项目价格定位14第四章 项目建设方案164.1 本项目规划方向164.2 建设地点、主要建设内容和规模174.3 项目总体规划方案184.4 建筑方案194.5 投资规模26第五章 资源开发及综合利用27

3、5.1 资源开发和利用方案275.2 工程物料消耗275.3 资源节约措施27第六章 节能方案分析296.1 建筑节能的政策举措296.1.1 我国建筑节能的具体目标和重点工程296.1.2 建立健全建筑节能的标准规范306.1.3 加强建筑节能全过程的监督管理306.1.4 大力开发推广建材节能新材料、新技术316.1.5 建立建筑节能新机制336.2 采用标准和节能规范346.3 建设项目能源消耗种类和数量分析356.4 节能措施和节能效果分析356.4.1节能节水措施366.4.2 节能研究376.4.3 绿色照明406.4.4 给排水节能41第七章 项目征地拆迁与居民安置427.1 项

4、目征地拆迁与居民安置依据427.2 居民搬迁安置方案44第八章 环境影响分析468.1 环境污染控制目标468.2 环境污染控制依据标准468.3 施工期环境影响478.3.1 工艺流程简述478.3.2 主要施工设备478.3.3 临时建筑设施478.3.4 施工期污染排放情况488.4 营运期环境影响558.4.1 营运期大气污染源强分析558.4.2营运期水污染源强分析588.4.3 营运期噪声污染源强分析598.4.4 营运期固废污染源强分析598.5 施工期污染防治及评述608.5.1 施工期大气污染防治608.5.2 施工期水污染防治628.5.3 施工期噪声污染防治638.5.4

5、 固废环境保护措施分析668.5.5 表土保护668.6 营运期污染防治及评述668.6.1 营运期大气污染防治668.6.2 营运期水污染防治688.6.3 营运期噪声污染防治698.6.4 营运期固废污染防治708.6.5 绿化708.6.6 项目建成后的环境管理措施和要求718.7 环境保护的建议71第九章 项目组织机构与实施计划739.1 项目组织机构739.2 项目工程建设进度安排74第十章 社会影响分析7510.1 项目对社会发展的适应性7510.1.1 项目与当地经济发展政策的适应性7510.1.2 与文化和技术的适应性7510.1.3 原居民的安置与补助7510.1.4 目的的

6、可持续性7610.2 项目实施对社会和人的影响7610.2.1 对社会环境的影响7610.2.2 对社会经济发展的影响：76第十一章 投资估算与资金筹措7811.1 投资估算7811.1.1 编制范围7811.1.2 编制依据7811.1.3 编制说明7811.1.4 建设投资估算8011.2 投资计划8111.3 资金筹措81第十二章 项目财务评价8212.1 项目财务评价的有关问题说明8212.2 项目销售收入与利润8212.2.1 销售收入8212.2.2 利润计算8412.3 财务盈利能力分析8512.3.1 财务基准收益率8512.3.2 财务内部收益率8612.3.3 财务净现值8

7、612.3.4 投资利润率8712.4 财务风险分析8712.4.1 盈亏平衡分析8712.4.2 敏感性分析88第十三章 经济效益、社会效益与环境效益评价9013.1 项目经济效益评价9013.2 项目社会效益评价9013.3 项目环境效益评价90第十四章 结论和建议9114.1 结论9114.2 建议92附件一：西安市房屋安全鉴定报告市房鉴字【2007】60号附件二：项目初步设计图96陕西德祥企业管理咨询有限公司第一章 项目概况1.1 项目名称文艺南路198号院危房改造项目1.2 项目申报单位西安市市区机关房产管理所1.3 项目地理位置及现状本项目工程地址位于西安市碑林区文艺南路西侧，交通

8、区位优势明显，是商家普遍看好的地块。现项目地址（文艺南路198号院）有八幢住宅楼，均建于七十年代末期，为五层简易砖混结构。屋面为一般油毡防水屋面；屋面板及楼层板均为砼预制空心板；墙体为普通粘土砖混和砂浆砌筑240厚。地基基础为灰土垫层砖砌条形基础。目前院内仍有402户人家居住，基本上是市区机关退休工作人员及家属。但院内的八幢住宅楼已于2007年6月8日被西安市房屋安全鉴定中心判定属D级房屋，即危旧房屋。经西安市房屋安全鉴定中心现场对院内住宅楼进行勘察，发现存在以下问题：1、院内地面下陷严重；2、地基基础老化，产生不均匀沉降；3、屋面防水层老化，漏雨严重；4、挑梁及阳台栏板等多处砼构件粉刷层剥落

9、，钢筋外露、锈蚀严重；5、砖砌体多处产生裂缝，墙体剥落、硝碱；6、电线布置错乱、老化严重；7、水管管道锈蚀、漏水严重。注：鉴定意见具体内容详见附件西安市房屋安全鉴定报告市房鉴字【2007】60号。1.4 项目建设的必要性（1）本项目建设是满足原院内居民及其他住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快和2008年汶川大地震的发生，拥有一个舒适安全的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房质量水平，是实现这一

10、愿望的必由之路。目前西安市内住房价格偏高，对文艺南路198号院内的居民来说，没有足够的经济实力去购买价格昂贵的新住宅。西安市市区机关房产管理所鉴于此情况，拟利用项目地理位置优势，进行文艺南路198号院危房改造，建造现代化居住社区，并将原住户回迁安置，有助于构建和谐社会，改善提高院内原居民乃至当地居民人居环境，加快城市化建设。同时本项目主要是解决原居民的住房问题，新建住宅为中小户型，销售价格较低，也能够满足其他消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，能够获得当地老百姓尤其是原居民的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。（2）本项目的实施是提升居民生活水平进程的需要项目所在地属

11、于西安市人口较多地区，项目的实施可以推进项目所在区域的城市化进程。从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照国家的相关要求，着力做大、做强、做优、做美西安市，加快城市现代化建设步伐。上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能。项目工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。（3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要本项目建设占有土地13878.55平方米，总建筑面积97451.40平方米，容积率7.02，建筑密度2

12、8.70，住宅建筑层数为高层，绿地率为39，符合国家集约节约土地资源的政策要求。且项目实施后，将为周边环境带来正面的影响，能够促进周边区域经济的发展。综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。1.5 项目建设规模及建设内容依照西安市的相关规划设计条件，拟进行的文艺南路198号院危房改造新建项目用地面积13878.55平方米，总建筑面积97451.40平方米（其中商业建筑面积4917.00平方米，住宅建筑面积92534.40平方米），容积率7.02，建筑密度28.70%，绿化率39%，停车泊位360个（其中地面停车位50个，地下停车位310个），主

13、要包括4栋高层塔楼。（具体内容详见附件项目初步设计图）1.6 配套市政设施情况文艺南路198号院改造项目属于危改项目。该地块属于西安市成熟地块，周边供电、电信、自来水、污水、燃气、热力等配套市政设施管网齐备，项目小区开发已具备了有利的市政配套条件。1.7 主要技术经济指标项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）13878.552总建筑面积（平方米）97451.402.1商业建筑面积（平方米）4917.002.2住宅建筑面积（平方米）92534.403容积率7.024建筑密度（%）28.705绿化覆盖率（%）396总停车位（个）3606.1地上停车位（个）506.2地下停车位

14、（个）3107项目总投资（万元）20480.568财务净现值（ic=10%）（万元）3096.679财务内部收益率（%）67.1110投资利润率（%）20.671.8 投资估算与资金筹措项目总投资20480.56万元，其中工程费用18213.67万元；工程建设其他费用1291.63万元，预备费975.26万元。项目建设资金中，项目单位西安市市区机关房产管理所以合作、联营等方式筹集。第二章 发展规划和产业政策分析2.1 发展规划分析房地产开发作为特殊的经济活动，涉及到社会生产生活方方面面，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生。因此房地产开发活动必须通过国家和地方政府进行宏观调

15、控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节受到直接约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规；房地产售价受国家有关法规政策调控等。投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业

16、、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。同时西安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确规定：“完善政府调控机制，规范市场行为，优化住房供应结构，积极发展以居民住宅为主的房地产业，加快经济适用房、普通商品房建设，引导房地产业健康发展。加快廉租房制度建设，积极发展装饰装修业，规范物业管理。加快保险、会

17、计服务、法律服务、管理咨询、信息咨询、工程咨询等中介服务业的发展，培育中介服务知名品牌，提升执业水平，实现规范发展。”本项目是以安置文艺南路198号院原居民为主要目标，兼顾普通商品房开发的住宅建设项目，符合国家与西安市的国民经济和社会发展第十一个五年规划。2.2 产业政策分析房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。最近几年，西安市房地产业发展成效显著。但也要看到，西安市房地产市场发展现状与“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有距离、与建设国际性城市的目标追求还有差距、与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。为加快城市住房建设，尤其对以前危陋住宅的改造，

18、解决城市部分居民的住房安全隐患，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府的民心工程。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。设计严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施，注重建筑节水、节能、节地及节材关键技术开发和材料的推广使用。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。另根据产业结构调整指导目录(2005年本)第一类：鼓励类“十八、建筑：1. 节能省地型建筑暨绿色建筑的开发；2.高层建筑与空间结构技术开发；”“十九、城市基础设施及房地产：7.城镇燃气工程；

19、13.先进适用的建筑成套技术、产品和住宅部品研发和推广；11城镇园林绿化及生态小区建设；”可以认定该项目属于西安市危房改造房地产节能省地型房地产开发项目，符合产业结构调整指导目录要求，属国家鼓励项目，项目也符合西安市城市发展规划。第三章 市场分析3.1 西安市房地产分析2007年房地产市场一路飘红，价格涨幅不断，就西安市场来看，普通住宅涨幅在10001500元之间，创西安历年涨幅之最。2008年受宏观政策、自然灾害、奥运会、经济危机等因素的影响，上半年呈现价滞量跌的形势，大多数项目出现无人问津、门可罗雀的状况；下半年各项目使出浑身解数、采取降价、促销等措施，但收效甚微，整体呈现价跌量滞的趋势。

20、但随着国家实施宽松的财政和货币政策，西安经济快速增长和城镇化的进程，未来几年西安房地产市场仍将呈现增长态势，发展格局将逐步平衡，主要表现为：3.1.1 西安房地产市场特点与比较优势1、就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安整体是一个相对温和的市场，独长安区呈现异军突起态势。2、西安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎的作用和地位会逐渐加强。3、新城市规划，改善区域需求不平衡状态，城市地产随城市化水平提高有不同程度的发展。4、未来能源紧张的局势，将迫使国家加大西部投资，重视西部经济发展。西咸一体化，关中天水经济带启动，为区域经济注入活力，人均GDP增加、职工年均工资逐年提高，促

21、使购买力增强，都是区域经济发展的利好消息。3.1.2 西安GDP对房地产的影响GDP和固定资产投资总额和房地产指标中的住宅需求总量以及各种物业需求总量之间存在显著正相关关系。从下表和图可以看出，西安的GDP和固定资产投资总额增长态势良好。预示在未来若干年内西安住宅和办公物业呈增长态势。西安GDP增长情况见下表与下图：西安市历年GDP增速表指 标199920002001200220032004200520062007GDP总量（亿元）576.39643.26733.85823.5940.351095.87126514501653GDP增速(%)11.6014.0812.2214.1916.541

22、5.4314.6214经济总量及增速图 3.2 项目区域发展功能定位与特征3.2.1 区域发展功能定位西安市文艺路商圈衔接一级商圈和二级商圈，处于西安中心商业区和二环商业区黄金分割点上。主要是布艺、家饰、床上用品等专业商业集群。3.2.2 文艺路区域各类物业供需关系文艺路各类物业供需关系表现为：1、住宅供给量增加，过去几年住宅整体价格水平基本呈现平稳增长状态。2007年是全市价格增长最高的几个区域之一。2008年受自然灾害、经济危机等因素影响，市场处于低迷状态。2、办公类物业竞争主要呈现为两种状态，一种是低端产品的价格战，整体追求低办公成本；另一种是高端产品基于蓝海战略的产品创新。但区域毕竟是

23、一个以专业市场为核心，传统企事业单位居住为特点的区域，办公类物业需求不大。3、商业供应量较多，主要集中在专业市场。3.2.3 文艺路区域住宅价格分析经过调查了解，文艺路区域住宅价格如下：普通住宅 4500-5200元/平方米公寓类 4700-5500元/平方米整体价格走势：2005年至2007年上半年整体住宅价格走势为稳中小幅调整，上下幅度1-3%左右。进入2007年下半年，销售数量增长，受到个别知名品牌物业带动，价格大幅度上扬。从2006年接近4000元/平米的均价水平迅速拉升至5000元/平米上下。但在2008年受到自然灾害、经济危机等因素影响，房价增幅有限。3.2.4 文艺路区域住宅产品

24、特征分析文艺路区域住宅产品特征主要表现为：1、产品创新比较活跃；2、产品类型多样化；3、户型以及户型对应面积分布波谱更加宽泛，主力成交面积在70-120平方米；4、高密度发展，园林绿化率一般；5、受地块供给限制，小型项目居多；6、配套尤其是商业配套升级明显。3.2.5 文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析随着文艺路住宅品质的提升，项目卖点越来越丰富，在一个项目中往往蕴涵比如地段、价格、开发商品牌、商业、交通、生活配套、升值潜力、物业管理等基本上所有的卖点；而核心卖点已经由早期的性价比，地段等转移到环境、品牌、升值潜力等因素。3.2.6 消费群体特征分析1、随着文艺路人口结构升级，投资型购买者

25、比例有所增加；2、区域辐射范围增强，西安以内消费者以及西安之外的消费者比例增加；3、随着文艺路商业圈的拓展，人口政策以及产业政策升级，消费群的数量以及质量都有比较大的增长和提高，未来区域内部消费能力增强。3.2.7 文艺路区域住宅产品营销特征分析随着外地以及大型品牌开发商的进驻，文艺路商品住宅的销售已经突破了产品营销和文化营销的阶段，进入了品牌营销阶段。而小型开发商在制定营销策略的时候也极大的受到品牌开发商的影响。3.3 项目分析3.3.1 项目概况位置：文艺南路西侧（原文艺南路198号院） 主体结构：剪力墙结构，4幢32层带裙楼高层；初步设计约930户。一、二、三层商铺，共4幢高层，每幢楼层

26、面积约750平方米，每层约8户。户型介绍：主要以中小户型为主，面积(套内)区间在45平方米123平方米之间。建筑面积：总建筑面积97451.40平方米。3.3.2 项目区位政府规划陕西省文化系统文化产业“十一五”发展规划明确提出：“要加快文艺演出业基础设施建设。“十一五”期间完成全省50个市县影剧院的整修工程。省直争取新建陕西杂技艺术培训基地，改建省戏曲研究院排演场。西安市完成青年团剧场、民乐园剧场和西关大剧院的建设工程，咸阳市完成咸阳人民剧院建设工程。文艺演出单位要实施项目带动战略，积极釆用股份制等形式，引进社会资本，开拓文化资源，重点抓好文艺路陕歌敬业大厦、省戏曲研究院西部文化城和长安大剧

27、院、省京剧团的陕京大厦、省人艺的艺苑大厦以及省民艺的百脑汇资讯广场等项目，促成西安市文艺路演艺娱乐一条街建设，为文艺演出业奠定坚实的物质基础。”本项目位于陕西省文化厅初步规划的文艺演出基地项目的西南角，区域具有浓郁的文化气息。3.3.3 项目SWOT分析项目SWOT矩阵分析表Strength优势分析Weakness劣势分析S1：地处文艺南路西侧，是西安纺织品批发零售所在地，生活配套齐全，生活氛围浓厚，距城内繁华仅几步之遥；S2：户型产品以中、小户型为主，符合市场绝大部分人的需求；S3：楼体立面简洁、大气、雅致；S4：项目实施后三面临街，人、车出入方便。W1：文艺路车流很大，噪音及灰尘污染严重；

28、W2：容积率高，居住舒适度较低；W3：受规模影响自身配套略显不足。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1：政府在逐步加大的拆迁改造力度；O2：中小户型产品在区域内的差异性；O3：临交通主干道，商业优势突出；O4：周边大的项目带动；O5：区域内未来经济的良好前景使物业价值提升加速。T1：板块内同一时期中、小面积户型供应量较大，T2：竞争激烈；T3：自然灾害、经济危机带来的影响未消除。小结：明确了项目的优劣势及机会点和威胁点，在后期的营销环节中我们就可以有的放矢，放大优势，弱化劣势；利用机会点转化和规避风险。3.4 项目营销策略3.4.1 项目发展策略1、以基于区域升值潜力带动的物

29、业升值潜力为核心卖点来打造产品和组织营销，在产品打造以及营销方式上强化项目升值潜力。2、实现区域内产品差异化，在差异化产品定位的基础上，整合各项有效资源，实现项目的借势营销。3、针对区域认知度不足的现实情况，进行体验式营销。3.4.2 项目定位1、项目方向定位：本项目属于住宅用地，鉴于文艺路各类物业的供需关系，基于本项目主要目标是进行危房改造，妥善安置原198号院住户，并考虑到项目临街，所以项目定位为带部分商业面积的住宅楼。2、项目商业部分定位文艺路商业的现状：文艺路主要以布艺专业市场为先导.带动了区域发展，餐饮和娱乐也较大型化。文艺路商业的业态分布：中型商业(家春秋)、茶叶批发市场、布艺市场

30、。文艺路裙楼商业较少，主要以家春秋为代表。大型娱乐以凯撒宫为代表。建议：项目商业部分主要依附周边专业市场。发挥现有的商业区域优势。在商业业态上主要选择特色商业，要符合区域发展规律。如：（布艺装饰城）（大型餐饮娱乐）等比较符合。3、项目产品定位项目产品主要为中小户型。重点突出： 户型不大，功能齐全，商业的投资价值，物业服务的附加值。4、消费群区域分布本项目消费群主要分布在泛文艺路区域，同时在文艺路之外的西安其他区域也有一定的比例，而西安之外的区域尤其是陕北投资客也值得重点关注。由于商业的发展规模在扩大。外地商户选择本地置业。3.4.3 项目价格定位1、价格定位主要考虑因素：区域内目前在售商品住宅

31、价格，例如：自由自宅4700元/平米，南门国际5500元/平米（优惠2%，实际成交5390元/平米）。目前主要在售的公寓类物业价格： 4800-5500元/平方米。区域内新建商品住宅价格走势，年均自然增长200元/平方米左右。2、项目价格定位结合西安市文艺路周边楼盘售价情况，采用市场比较法确定本项目楼盘价格，确定本项目楼盘均价为4800每平方米。第四章 项目建设方案4.1 本项目规划方向本项目地址位于西安市碑林区文艺南路西侧，交通方便，地理位置优越。规划总用地面积13878.55平方米，总建筑面积97451.40平方米，住宅4幢，为32层建筑，住宅建筑面积92534.40平方米，商业建筑面积4

32、917.00平方米，容积率7.2，建筑密度28.70%，绿化率39%，地面停车位50个，地下停车位310个。1、规划范围项目建设地点在西安市碑林区文艺南路198号院，占地面积13878.55平方米。该地块位于碑林区文艺南路西侧，东临文艺南路，西至西安市教育考试中心，南至西安自考办巷，北至西安市文艺南路纺织品批发市场。2、规划思路（1）从全局利益出发，确定合理的功能定位；（2）优化空间布局，综合调整土地利用规划；（3）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。3、规划重点（1）以西安市城市总体规划(2008年2020年)和西安市土地利用总体规划(19972010年)为基础，结合现状调研分析与相关规

33、划研究，确定社区功能定位，调整功能布局，优化社区环境，改善居住品质；（2）结合土地利用现状，合理调整土地使用；（3）完善公共服务配套与市政基础设施；（4）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势；4.2 建设地点、主要建设内容和规模1、建设位置西安市碑林区文艺南路西侧198号院。2、建设规模与目标文艺南路198号院危房改造项目工程规划总用地面积13878.55平方米，总建筑面积97451.40平方米，其中住宅建筑面积92534.40平方米，商业建筑面积4917.00平方米。总投资20480.56万元，项目建设期约30个月（含拆迁时期）。2、主要建设条件（1）规划条件建设单位将依据城市总体规划和规

34、划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案后，申请办理规划的报批工作。（2）土地条件项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土地用途为住宅用地。（3）拆迁情况项目所在地主要为危旧住宅，在项目申请立项后，将于原居民达成拆迁安置协议，对原居民依照“拆一补一”的标准进行妥善安置。（4）基础设施情况拟开发的地块处于文艺南路西侧，为原西安市市区机关房产管理所管辖的市区机关家属住宅区，周围基础设施达到三通要求。该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。（5）周边环境分析项目所在地位于西安市文艺南路西侧，周围学校、超市、餐饮娱乐设施等附属设施齐全，居住条件良好。4.3 项目总体规划方案

35、1、总平面布置和功能要求项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。根据地形特点，自然环境、气候特点，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。2、规划设计方案要求本项目规划设计将充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。3、项目总体规划的几点说明（1）本项目建设开发周期2年多，在规划设计中既立足现在，又着眼

36、未来，充分体现可持续发展的策略。（2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。（3）项目将规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。（4）在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。4、规划设计图选定主要参数指标项目产品定位为普通商品房，建筑形式采用高层剪力墙结

37、构，并初步确定项目主要技术指标参数如下：（1）建设用地总面积：13878.55平方米（2）总建筑面积：97451.40平方米其中：住宅建筑面积：92534.40平方米 商业建筑面积：4917.00平方米（3）建筑密度：28.70%（4）容积率：7.02（5）绿化率：39%（6）地面停车位：50个（7）地下停车位：310个注：具体见附件初步设计图。4.4 建筑方案本项目拟建场地呈长方形，将严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、

38、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。根据现在的整体布置、建筑内的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供一个舒适的活动空间。高层设计采用剪力墙结构，严格按国家规范及有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。1、建筑方案描述（1）建筑特征与风格本项目在建筑风格上充分体现现代化城市的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。住宅单体设计体现现代化城市建筑风范。本项目以现代风

39、格为主。在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。建筑单体的设计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感和建筑感。（2）建筑单体设计与功能1）对于本项目来说，以两室两厅、两室一厅的中小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要。2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。3）建筑单体的设计要相对简约。4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地

40、利用和空间利用发挥到最佳。5）局部设计，要更能体现人性化的特点。6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感官效果，结合结构的外露，更能体现整体的宏伟，把握现代设计的主题。7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多的节能材料。8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。9）屋顶根据建筑风格，设计简洁明快、经济实用。（3）建筑物与城市的协调项目小区的建筑物与城市的规划相协调，与周边的环境相协调。2、平面布置和功能要求（1）住宅平面设计和功能要求以两室两厅、两室一厅的中小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要；最小户型面积为45平方米，最大户型为1

41、23平方米。（2）总平面布置和功能要求项目总平面布置方案，吸收现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。并利用地形变化，根据地形特点，自然环境、气候特点，使之形成楼与楼之间搭配，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。3、配套设施（给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等）（1）给排水1）给排水设计设计依据：a、建筑专业提供的条件图。b、建设方提供的有关设计条件。c、国家现行的设计规范、规程。d、本项目建筑、结构、暖调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。2）给水工程：a、用水水质：符合国家生活饮用水卫生标准。本工程

42、水源为西安市自来水公司。b、给水系统：考虑项目高层压力的要求，本工程生活给水设给水加压系统。在地下设备层设食品级不锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。c、管材：给水支管采用PPR塑铝稳态复合管 S4系列，热熔连接。立管采用PSP钢塑复合压力管，采用内外壁双热熔连接。工作压力为1.0MPa。d、保温：在保证经济成本的前提下，尽可能采用先进的节能技术与材料实现保温。 3）排水工程：a、排水制度：本工程小区内采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。室内地面层以上的生活污水重力流排出；地下室废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程

43、生活污水汇集排放至西安市污水管网。b、管材、接口及敷设方式：污、废水管道系统均为单立管排水系统。排水管道除地下室内为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。排水管采用PVC-U塑料排水管，粘接。室外排水管道采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。雨水管采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口。并设混凝土基础。（2）空调、通风设计可根据空调的设计条件，在建筑、结构及容量等设计，一次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。（3）电气设计1）设计依据a、小区概况；b、相关专业提供的设计资料；c、建设单位提供的设计任务书及设计要求；d、国家现行的有关规范、规程及相关行业标准；

44、e、其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准。2）供电电源本工程采用二路10kV独立电源供电。3）电气照明照度按现行国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004执行。（4）防雷本工程预计雷击次数各楼基本相同，均按第三类防雷建筑设防；在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。（5）燃气项目内部统一供气。（6）电视、电话、智能化等项目普通住宅每户按一门设计,物业管理部门预留办公外线电话，配套建筑均按建设单位设置电话。4、建筑方案的几点说明（

45、1）住宅建筑设计说明1）住宅的设计满足普通住宅相关要求。并充分考虑功能、质量方面的适度超前，考虑今后数10年内人们生活方式与需求的变化。2）住宅设计充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。3）住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。4）在建筑材料方面，尽可能的采用新型节能建筑材料。（2）小区配套设施说明1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区建设是按照普

46、通商品房建设，因此充分考虑了地下车库建设，同时在地面建有停车位。2）每户设独立的水、电、燃气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。3）尽可能的增加便利店等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。（3）环境艺术设计说明1）随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。2）基于上述原因和项目自身的环境

47、特点，在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。4.5 投资规模规划总用地面积13878.55平方米，总建筑面积97451.40平方米，住宅建筑面积92534.40平方米，商业建筑面积4917.00平方米。总投资20480.56万元，项目建设期约30个月。项目所有资金全部由西安市市区机关房产管理所利用合作联营等形式筹集。第五章 资源开发及综合利用5.1 资源开发和利用方案本项目主要耗用水泥、建筑砂石、墙砖及防腐保温等原材料和木材等，所有原辅材料的来源立足国内市场，均在本地市场采购，建筑施工临时用水和生活用水均采用本地城市自来水，做好施工现场雨水、污水的

48、收集处理和循环利用，对本地地表（下）水等其它资源不会造成不利影响。5.2 工程物料消耗项目工程物料消耗总量较大，但项目施工过程中按10天的用量进行储存，在规划区内设置占地500平方米的临时堆场5个，同时为方便环卫部门对施工期生活垃圾的收集，在施工区内设置临时施工便道。项目所需主材均采购于陕西本地，运输方便。所有材料承建单位均与供应商签定合同，保障供应，进场前需要进行复试，合格后方可使用。水和电由建设单位向西安市供水、供电部门申请报批，满足项目建设使用要求，所有材料按比质比价的原则进行择优采购。5.3 资源节约措施拟建设的文艺南路198号院危房改造工程主要耗能为电力，作为生活和建筑施工用水取用清

49、洁的城市自来水。为最大限度的利用原材料，减少废弃物的产生，将采取以下措施：-设计方面在严格遵守国家建筑业相关规范规定的同时，注重引进和消化国内外先进的建筑理念和技术，使用建筑保温、节能门窗、高效节能设备、节水器具。-施工方面要加强施工用电用水管理，从初期就选用节能高效施工设备，提高设备运行效率。做好项目的供配电的技术设计和用电计量管理等工作，推广绿色照明技术、产品和节能型家用电器。建筑施工临时用水，建设单位需事先到市、区节水管理部门办理临时用水手续。-加强现场管理，降低施工现场能耗和材耗；加强施工现场雨水、污水的收集利用和循环利用，施工现场要安装节能灯具、节水器具和先进高效的节能机械设备，并设

50、专人负责节能降耗工作，避免长流水、长明灯等浪费现象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑构配件的破损率。此外，要注意加大新型墙体材料的推广力度。提高建筑物使用寿命，有效降低对建筑材料的消耗。推广应用高强钢筋和高性能混凝土。第六章 节能方案分析6.1 建筑节能的政策举措我国400亿平方米既有建筑在使用过程中，消耗的能量占全国总能耗的30左右，加上建材生产和建造能耗，约占全国总能耗37左右。如果延续目前建筑的高能耗状况，预计到2020年前后，每年将消耗1.2万亿度电和10.89亿吨标煤，接近目前全国建筑能耗的3倍，加上建材的生产能耗16.7，约占全社会总能耗的46.7，这对中国乃至全世界来说都

51、是难以承受的。6.1.1 我国建筑节能的具体目标和重点工程原建设部在2005年5月下发的关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见中，提出了我国今后建筑节能的总体目标和具体目标。总体目标：到2020年，我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现阶段中等发达国家的水平。具体目标：到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50；京、津、沪、渝和有条件的城市新建建筑实现节能65；既有建筑节能改造逐步开展，大城市完成应改造面积的25，中等城市完成15，小城市完成10：到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大城市新建建筑实现节能65的目标，绝大部分既有建筑完成节能改造。按照这一规划，“十

52、一五”期间，我国新建建筑要建成15.92亿平方米的节能建筑，既有建筑要完成5.54亿平方米的节能改造，可再生能源建筑要完成应用示范1500万平方米，建筑节能就可实现节约1.01亿吨标准煤。6.1.2 建立健全建筑节能的标准规范标准是建筑节能技术和产品推广应用的重要手段。造成我国住宅建筑能耗高的原因，主要是住宅建筑增长方式粗放，其中最突出的问题是长期没有关于住宅建筑建造的强制性节能标准。针对我国不同气候区的民用建筑，国家颁布了实施节能的设计标准：夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(修订)、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准、采暖居住建筑节能检验标准、既有采暖居住建筑

53、节能改造技术规程。2006年以来，建设部与国家质检总局还先后发布了三部国家建筑标准，即2006年3月1日起正式实施的住宅建筑规范、位宅性能评定技术标准和6月1日起正式实施的绿色建筑评价标准。它们的制定，为建设行业各单位特别是建筑设计单位的建筑节能工作，提供了坚实的标准技术依据。6.1.3 加强建筑节能全过程的监督管理加强监督管理已成为落实节能标准规范的重中之重。对于建筑节能的监管，必须从立项、规划、设计、施工图审查，到施工、质监、监理、竣工验收，直至房屋的销售、物业管理等各个环节层层严格把关，使之成为一个完整的监管过程，才能真正将节能标准规范落到实处。建设部在近年颁发的一些政策规定中，多次重申

54、建筑节能规范的严肃性。建设部2007年下发的关于进一步加强建筑节能标准实施监管工作的通知，明确规定不符合节能标准的设计为不合格设计。建设部重新修订于2006年1月1日起实施的民用建筑节能管理规定，要求建筑节能必须按强制性标准执行，违反的要予以严厉处罚，轻则罚款，重则责令停业整顿、降低资质等级或吊销资质证书。竣工验收是检验建筑是否节能非常重要的一环。为此，建设部2005年专门组织编制了建筑节能工程施工验收规范，对建筑节能工程施工的各个环节，不仅有程序性检验要求、现场测试性检验要求，还有建筑部品、各建筑参数检验要求，并要求建设、监理、设计、施工、验收等单位必须严格执行这一规范。建设部还下发了居住建

55、筑节能保温专项验收规程，竣工验收将成为确保建筑节能的重要一环。运行使用环节，是目前建筑节能工作中最薄弱的环节。为了在运行使用环节建立一套用能监管体系，建设部于2007年3月出台了空调通风系统运行管理规范，并正在编制既有公共建筑节能改造标准城镇供热系统质量评价标准，修订既有居住建筑改造标准，这将对建筑节能运行起到一定约束作用。6.1.4 大力开发推广建材节能新材料、新技术节能型的新材料、新技术，是建筑节能的重要物质基础条件。据不完全统计，我国每年生产粘土砖要消耗7000多万吨标准煤，粘土砖由于保温隔热性能差，在建筑使用过程中仍要消耗大量能源。温家宝总理在2005年全国建设节约型社会电视电话会议上

56、强调指出，要严格限制毁田烧砖，大力推进墙体材料革新。2005年9月，国务院办公厅发出关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通如，提出到2010年底，所有城市禁止使用实心粘土砖，全国实行粘土砖产量控制在4000亿块以下，新型墙体材料产量占墙体材料总量的比重达到55以上，建筑应用比例达到65以上，严寒、寒冷地区应执行节能牢65的标准。为推进墙体材料革新和推广节能建筑，国家有关部门制定了一系列相关的经济政策。一是出台了鼓励利用工业废渣生产墙体材料的税收优惠政策财政部、国家税务总局下发的关于企业所得税若干优惠政策的通知明确，企业利用废水、废气、废渣等废弃物为主要原料生产的产品，可在五年内减征或免征

57、所得税；财政部、国家税务总局下发的关于部分资源综合利用及其他产品增值税收政策问题的通知，将14类23种产品列入享受税收优惠政策新型墙体材料目录，对这类产品达到规模生产的企业享受增值税减半征收的政策。在此后补发的通知中明确，西部地区建筑砌块和建筑板材生产企业享受增值减半征收政策不受规模限制。二是对实心粘土砖的的生产采取抑制政策。近年来，我国对实心粘土砖厂占地和取土先后作了很多限制或禁止性规定，包括不准新建、改建、扩建实心粘土砖厂，对实心粘土砖厂开征矿产资源税和恢复执行l7增值税率等。三是实施了新型墙体材料专项基金政策。有关部门发布的新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法，规范了专项基金的征收、使

58、用和管理。目前国家发改委等部门正在对政府性基金政策执行情况进行总结分析，将在此基础上提出具体政策建议；同时也在加快研究企业资源综合利用所得税优惠企业目录；今后在安排使用预算内基建投资(含国债项目资金)和中小企业发展专项资金时，将加大对开发技术含量高的新型墙体材料产品的支持力度。6.1.5 建立建筑节能新机制在推行节能建筑的过程中，一个巨大阻力是节能建筑的成本要提高5到8，就是说每平方米要增加100到200多元。国家发改委、建设部、财政部等部门目前正在探索采用限制性政策与鼓励性政策并举的方式，推动绿色建筑和节能建筑的推广。通过政府引导和市场机制相结合的机制，提高企业开发节能建筑的积极性。另一方向

59、，对达不到节能设计标准的建筑，采取增加税收、禁止投入使用等强制性措施进行限制。建设部在关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知明确，对公共建筑和居住建筑达不到建筑节能设计规范要求的，要严格执行“三不准”，既不准施工，不准验收备案，不准销售和使用。2008年1月1日开始实施的民用建筑节能管理规定也明确规定，建设单位未按建筑节能强制性标准委托设计、擅自修改节能设计文件、违反建筑节能设计强制性标准的，处以20万元以上50万以下的罚款；设计单位和施工单位如果违反标准，同样被处以重罚。将建筑节能引入法制化轨道。把建筑节能纳入法制化轨道，是做好建筑节能的根本保证。我国颁布实施了节约能源法，并将相继出台专

60、门针对建筑节能的法律法规。正在组织的修订的建筑法，依据主管部门和相关专家学者的构想，建筑节能将成为建筑法中的一个独立单元，其中包抓建筑节能规划、标准和技术进步、新建建筑节能管理、建筑节能运行管理、建筑能效标识及认证管理等十二大项。随着这些法律法规的出台，我国的建筑节能必将迎来新的局面。6.2 采用标准和节能规范1、公共建筑节能设计标准GB501892005；2、绿色建筑评价标准GBT503782006；3、外墙外保温工程技术规程JGJl442004；4、建筑照明设计标准GB500342004；5、建筑采光设计标准GBT500332001；6、绿色建筑评价标准GBT503782006；7、民用建

61、筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)JGJ 2695；8、民用建筑热工设计规范GB5017693；9、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB 503642005；10、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ 1342001；11、建筑节能标准一水泥基复合保温砂浆建筑保温系统技术规程DGJ32J222006；12、采暖通风与空气调节设计规范68500192003；13、民用建筑电气设计规范JGJ/T1692；14、国务院办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知(国办发200533号)；15、国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知(国发200521号)。6.3 建设项目能源消耗种类和数量分析目前我国每年竣工建筑面积约为20亿m2，我国建筑用能已超过全国能源消费总量的1/4，并将随着人民生活水平的提高逐步增加到1/3以上。建筑能耗包括建筑围护结构以及采暖、通风、空调和照明用能源消耗。结合本项目实际情况，项目建成后主要用能为电力及燃气，主要用于民用照明、空调通风、家用电气等。依据DGJ32J11-2005分类，住宅建筑面积120m2以下，用电按8Kw户；住宅建筑面积120m2以上150m2以下，用电按12KW/户；办公部分按70Wm2；商业部分照明按lOOWm2；地下