房地产项目公司绩效与薪酬制定方案研究课件

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1、房地房地产项目公司目公司绩效与薪酬制定方案研究效与薪酬制定方案研究第1页概述概述目的目的对项目公司根据项目具体情况及考核结果进行奖励，以充分调动项目团队工作的积极性，使其努力推动项目按计划顺利实施。奖金提取前提奖金提取前提项目应在项目市场定位、盈利模式、投融资计划、项目目标利润、项目总体开发计划明确且获得北京公司批准的情况下开展项目开发工作，最终根据综合考核结果进行发放。项目公司的考核结果在达到合格及以上的情况下，项目团队获得的奖金额度将极具市场竞争力。项目公司的考核结果在达到合格及以上的情况下，项目团队获得的奖金额度将极具市场竞争力。奖金额度奖金额度项目公司奖金额度项目公司奖金额度=提取基数

2、提取基数奖励系数奖励系数考核系数考核系数适用范围适用范围本激励办法适用于项目公司全员，但不包含营销人员。第2页目目录项目公司激励方案目公司激励方案n项目公司目公司奖金金额度的确定度的确定n项目公司目公司业绩考核指考核指标n项目公司目公司奖金的金的发放放第3页房地房地产企企业常用的常用的项目公司目公司奖金金额度确定方法度确定方法方式方式确定依据确定依据计算公式计算公式发放周期发放周期适用情况适用情况工程量法工程量法根据完成的工程量，如建安投资额或建筑面积，乘以一定系数提取奖金目标建安成本奖励系数总建筑面积奖励因子项目关键节点项目进入稳定期，项目公司主要负责工程建设管理；持有型项目的开发建设销售收

3、入法销售收入法根据以完成的销售收入，提取一定比例奖金额度项目总销售额奖励系数根据销售回款情况，按季度发放项目公司负责项目的全面运作管理税前利润法税前利润法根据项目最终实现的税前利润，提取一定比例奖金额度项目税前利润奖励系数项目竣工结算完成后发放开拓型项目，项目公司负责拿地，开发建设。超额利润法超额利润法项目最终净利润额，扣除目标净利润额，提取一定比例奖金额度项目超额利润奖励系数项目竣工结算完成后发放项目公司在总部获取土地后进行开发建设，项目公司负责策划及销售。第4页地地产公司根据各公司根据各项目的目的实际情况，采取工程量法或税情况，采取工程量法或税 前利前利润法确定法确定奖金金额度度项目公司项

4、目公司特点特点采取的业绩奖励方式采取的业绩奖励方式工程成本工程成本税前利润税前利润稳定期项目稳定期项目进入稳定期，项目公司负责项目建设持有型物业持有型物业持有型物业，投资回报期长，且利润与后期的管理密切相关土地一级开土地一级开发项目发项目一般根据投资额给与一定开发费用项目公司奖金额度项目公司奖金额度=提取基数提取基数奖励系数奖励系数考核系数考核系数第5页方法一、根据工程量确定方法一、根据工程量确定奖金金额度度适用情况适用情况 对承担持有型物业建设的项目公司，根据工程量给予一定奖励奖金总额的确定奖金总额的确定 项目公司奖金额度项目公司奖金额度=目标建安成本（调整后）目标建安成本（调整后）奖励系数

5、奖励系数考核系数考核系数 或或 项目公司奖金额度项目公司奖金额度=项目总建筑面积项目总建筑面积奖励因子奖励因子考核系数考核系数 工程竣工结算后，根据工程建安总成本，并结合进度、质量、成本控制等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度 对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度发放方式发放方式 在项目关键节点完成后，提前发放一定比例奖金 在项目竣工结算后，根据项目考核结果，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放 在交房1年后，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度第6页方法二、根据利方法二、根据利润确定确定奖金金额度度适用情况适用情况 对承担项目拓展职责，或项目策划、营销职责的项目公司，根据项

6、目利润确定奖金额度奖金总额的确定奖金总额的确定 项目公司奖金额度项目公司奖金额度=项目税前利润项目税前利润奖励系数奖励系数考核系数考核系数 工程竣工结算后，根据项目税前利润额度，并结合进度、目标利润、质量等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度 对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度发放方式发放方式 在项目关键节点完成后，根据考核情况，提前发放一定比例奖金；在项目竣工结算后，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放；在交房1年内，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度。第7页房地房地产开开发项目公司税前利目公司税前利润提成提成额度的确定，取决于三个方面的因度的确定，取决于三个方面的因素素

7、n对于实现或超过目标利润的项目公司根据利润情况予以奖励，鼓励不断超越，多超多奖n充分考虑市场的重大变化给项目的利润带来的影响，根据市场因素对原定目标利润进行调整n不同的项目有其固有特点，根据项目的重要性程度和实现超额利润的难易程度，设立不同的提成比例调整系数，以体现激励的公平性第8页项目公司税前利目公司税前利润奖金金额度的度的计算算 项目公司利润提成额项目公司利润提成额=项目税前利润项目税前利润奖励系数（奖励系数（2%-4%）考核系数考核系数提成比例提成比例根据房地产市场的实践情况，针对所有项目制定统一额度（以行业平均税前利润率水平15%为基础）而提成比例调整系数提成比例调整系数则根据不同项目

8、的特殊情况，分别予以确定说明第9页第一步是确定税前利第一步是确定税前利润提成基数，提成基数，项目目奖金的金的发放要剔除重大市放要剔除重大市场因因素素对利利润的影响的影响重重大大市市场场因因素素影影响响 实际利润提成基数提成基数-=对于由项目公司进行拓展获取土地开发的项目，不必进行税前利润的调整对于由项目公司进行拓展获取土地开发的项目，不必进行税前利润的调整第10页剔除市剔除市场因素的因素的办法是通法是通过对土地价格土地价格变动的的评估来剔除市估来剔除市场突突变因素因素对房地房地产开开发项目利目利润的影响，有两种具体的操作方法，分的影响，有两种具体的操作方法，分别是地价参考法和土地估价法是地价参

9、考法和土地估价法地价参考法地价参考法土地估价法土地估价法在项目销售期间，在条件允许的情况下，参考项目周围地域的地价拍卖情况对目标利润进行调整在项目临近结束时，聘请专业的土地评估机构对项目土地价格进行评估调整后税前利润调整后税前利润实际利润实际利润（土地调整单价土地实际单价）（土地调整单价土地实际单价）项目土地建筑面积项目土地建筑面积土地调整土地调整单价单价第11页“地价参考法地价参考法”和和“土地估价法土地估价法”各有其各有其优缺点，建缺点，建议根据外界条件根据外界条件进行行选择通过土地价格评估剔出市场因素对超额利润影响地价参考法地价参考法土地估价法土地估价法优点优点：通过对项目销售期临近土地

10、价格变动的参考，可比较客观地得出土地价格的变动情况，节约了评估成本；缺点缺点：并非所有项目公司在销售期的周边土地都会出现拍卖的状况，难以全面适用优点优点：无需考虑周边地价，直接可就项目土地评估，简便易行；缺点缺点：需要评估成本，且容易包含人为因素在内，影响评估的客观性两个方法顺序有别，当项目销售期内，周边有拍卖土地参考时，优先选择地价参考法，否则选择土地评估法两个方法顺序有别，当项目销售期内，周边有拍卖土地参考时，优先选择地价参考法，否则选择土地评估法建议建议第12页根据每个根据每个项目目规模、管理复模、管理复杂性、性、项目周期等因素的不同，需要运用目周期等因素的不同，需要运用“房地房地产开开

11、发项目影响因素模型目影响因素模型”对提成比例提成比例进行行调整整A100,000mA100,000m2 2 1.1 1.1100,100,000m2 A200,000m2 1.0 000m2 A200,000m2 1.0 200,000m2A500,000m2 0.9200,000m2 500,000m2 0.8 A 500,000m2 0.8 有拆迁有拆迁 1.11.1无拆迁无拆迁 1.0 1.0 精装修精装修 1.11.1毛坯毛坯 1.0 1.0 调整调整 系数系数=拆迁情况拆迁情况项目规模项目规模精装情况精装情况 注注:精装调整系数只针对销售型项目，不包括持有型项目精装调整系数只针对销售

12、型项目，不包括持有型项目房地产开发项目影响因素模型房地产开发项目影响因素模型第13页提成比例提成比例调整方式二，根据每个整方式二，根据每个项目的具体情况，考目的具体情况，考虑以下因素以下因素综合合进行确定行确定影响维度项目复杂性项目复杂性影响因素项目特点项目特点其他其他类型项目规模其他建议权重20%40%10%20%装修情况拆迁情况 10%第14页目目录项目公司激励方案目公司激励方案n项目公司目公司奖金金额度的确定度的确定n项目公司目公司业绩考核指考核指标n项目公司目公司奖金的金的发放放第15页项目公司考核内容目公司考核内容项目公司考核项目公司考核定期业绩考核定期业绩考核终期业绩考核终期业绩考

13、核对项目公司季度及年度进行考核，重点关注进度、质量、成本、内部管理指标项目交付后，对项目整体执行情况进行考核 第16页销售型物售型物业的的业绩考核指考核指标考核指标考核指标权重权重二级指标二级指标权重权重考核办法考核办法数据来源数据来源财务类20%税前利润10%与目标利润比较财务部成本控制10%与目标成本比较成本管理部运营类60%进度控制40%与项目计划比较总经办、工程部质量控制20%政府质量验收、内部质量验收工程部市场类10%客户满意度10%客户满意度调查、客户投诉等客户服务部学习与成长10%员工满意度5%员工满意度调查人力资源部管理体系完善5%管理评估总经办对销售型物业，重点考核项目公司的

14、利润，进度、质量、成本控制以及客户满意度指标对销售型物业，重点考核项目公司的利润，进度、质量、成本控制以及客户满意度指标对土地一级开发项目参照销售型物业的业绩考核方式对土地一级开发项目参照销售型物业的业绩考核方式第17页持有型物持有型物业开开发阶段的段的业绩考核指考核指标考核指标考核指标权重权重二级指标二级指标权重权重考核办法考核办法数据来源数据来源财务类20%成本控制20%与目标成本比较成本管理部运营类60%进度控制40%与项目计划比较总经办、工程部质量控制20%政府质量验收、内部质量验收工程部市场类10%客户满意度10%经营方满意度客户服务部学习与成长10%员工满意度5%员工满意度调查人力

15、资源部管理体系完善5%管理评估总经办对持有型物业开发阶段的业绩考核，重点考核项目进度、质量、成本控制对持有型物业开发阶段的业绩考核，重点考核项目进度、质量、成本控制第18页进度指度指标的考核的考核项目公司针对各期项目编制进度计划，北京公司总经办及工程管理部审核确认。由于市场环境因素造成的进度计划修改，经北京公司总经办审核，可调整目标进度计划。120 工期按计划或提前完成 100 （实际工期计划工期）/计划工期10 0 （实际工期计划工期）/计划工期最大允许值中间线性过渡。进度指标进度指标得分得分=需要强调的是，如果进度指标得零分，则项目公司的总体业绩考核指标为零分。需要强调的是，如果进度指标得

16、零分，则项目公司的总体业绩考核指标为零分。第19页建安成本指建安成本指标的考核的考核项目公司针对各期项目编制目标成本，北京公司成本管理部审核确认。由于规划调整造成的设计修改，经北京公司成本管理部审核，可调整目标成本。120 （实际成本目标成本）/目标成本0 100 （实际成本目标成本）/目标成本2 0 （实际成本目标成本）/目标成本8%中间线性过渡。建安成本建安成本指标得分指标得分=第20页调整后税前利整后税前利润指指标考核考核项目公司与北京公司就项目公司目标税前利润率进行确认，销售实现并交房后，根据考虑地价变化机会成本调整后的税前利润率进行评估。120 调整后税前利润18%100 调整后税前

17、利润=15%0 调整后税前利润8%中间线性过渡。税前利润税前利润指标得分指标得分=注：本处以税前利润为15%作为目标值，各项目根据具体情况对目标值进行调整，并相应调整指标各税前利润值。第21页根据考核根据考核结果确定考核系数果确定考核系数考核结果分布标准考核结果分布标准等级优秀良好合格需改进分数范围Y9580Y9560Y80Y60考核系数1.31.11.00.6第22页目目录项目公司激励方案目公司激励方案n项目公司目公司奖金金额度的确定度的确定n项目公司目公司业绩考核指考核指标n项目公司目公司奖金的金的发放放第23页项目竣工结算后，根据项目考核结项目竣工结算后，根据项目考核结果发放项目奖金，比

18、例为果发放项目奖金，比例为80%一般房地一般房地产企企业的的项目目奖金在金在项目交付目交付验收后，根据收后，根据项目考核目考核结果确果确定定发放，并主要放，并主要针对高高层管理人管理人员项目前期项目前期项目中期项目中期项目销售期项目销售期项目结束后项目结束后项目竣工结算前不进行奖金分配项目竣工结算前不进行奖金分配每个年度提成总额的每个年度提成总额的10%-20%留到项目结束一年后发放留到项目结束一年后发放90%90%10%10%竣工竣工第24页根据地根据地产全全员激励的要求，激励的要求，奖金金额度度对全全员进行行发放，考放，考虑到一个到一个项目周期目周期较长，可，可预先先发放一定放一定奖金金高

19、层高层序列序列中层中层序列序列其他其他发放时间发放时间是否与考核是否与考核结果挂钩结果挂钩节点奖金节点奖金0 010%10%10%10%关键节点关键节点否否年终奖金年终奖金20%20%20%20%20%20%年终年终否否项目结算奖金项目结算奖金50%50%40%40%40%40%项目结算完成后项目结算完成后是是项目质保金项目质保金10%10%10%10%10%10%交房后交房后0.50.5年年是是10%10%10%10%10%10%交房后交房后1 1年年是是5%5%5%5%5%5%交房后交房后1.51.5年年是是5%5%5%5%5%5%交房后交房后2 2年年是是项目节点奖金及年终奖金均为项目总

20、奖金的预支，其发放时不进行考核，在最终根据项目考核确定的项项目节点奖金及年终奖金均为项目总奖金的预支，其发放时不进行考核，在最终根据项目考核确定的项目奖金额度中扣除。目奖金额度中扣除。为保证工程质量，项目人员的项目奖金将预留一部分作为项目质保金，在质保期内若没有出现大的质量为保证工程质量，项目人员的项目奖金将预留一部分作为项目质保金，在质保期内若没有出现大的质量问题，客户满意度达超过问题，客户满意度达超过70%70%的情况下，项目质保金全额发放。的情况下，项目质保金全额发放。第25页建建议奖金的金的发放集中于少数的关放集中于少数的关键节点点结构封顶结构封顶业主入住并结算完成业主入住并结算完成项

21、目高层项目高层管理人员管理人员项目其他项目其他人员人员年终年终具备预售条件具备预售条件第26页项目公司目公司奖金金额度的分配（方式一）度的分配（方式一）1 1、确定项目高层管理人员奖金比例，为，由北京公司绩效委员会确定；2 2、确定项目高层管理人员的奖金悉数，总经理为1.0，副总经理为，总经理助理为，由北京公司绩效委员会确定；项目总经理项目总经理项目副总经理项目副总经理项目总经理助理项目总经理助理0.40.40.60.63 3、确定各部门经理及员工的奖金额度，依据各岗位的奖金系数以及考核结果确定。部门部门 经理经理第27页2、项目公司高目公司高层管理人管理人员奖金金额度度计算算高层奖金额度=项

22、目公司奖金额度高层奖金比例，项目公司高层奖金比例为，由北京公司绩效委员会确定；项目高层管理人员的个人奖金悉数反应了高层管理人员对项目贡献度的不同，总经理为1.0，副总经理为，总经理助理为，由北京公司绩效委员会确定；绩效系数反应了对个人的综合绩效评价（个人及组织），详见绩效系数表；在任时间为实际在项目任职时间。总经理（副总经理、总经理助理）总经理（副总经理、总经理助理）=第28页3、员工（含部工（含部门经理）理）奖金金额度度计算算员工奖金额度员工奖金额度=全体员工奖金额度员工个人月工资员工个人奖金调整系数绩效系数在任时间/员工个人月工资员工个人奖金调整系数绩效系数在任时间全体员工奖金额度=项目公

23、司奖金额度（1-高层奖金比例）；员工个人奖金系数，根据各岗位的对项目公司的贡献度的不同而确定（详见奖金调整系数表）；在任时间为实际在项目任职时间。第29页项目公司目公司奖金金额度的分配（方式二）度的分配（方式二）奖金额度奖金额度=项目公司奖金额度个人月工资个人奖金调整系数绩效系数在任时间/员工个人月工资员工个人奖金调整系数绩效系数在任时间个人奖金系数，根据各岗位的对项目公司的贡献度的不同而确定（详见奖金调整系数表）；在任时间为实际在项目任职时间。第30页附：个人附：个人奖金金调整系数表整系数表人人员类别员类别奖奖金金调调整系数整系数公司高层总经理4.5副总经理3总经理助理2.5公司中层部门经理

24、（工程、设计、成本）1.5部门副经理/经理助理（工程、设计、成本）1.2部门经理（其他）1.2部门副经理/经理助理（其他）1.0基层员工专业工程师1.0其他人员0.8第31页附：附：项目公司目公司奖金分配案例金分配案例建筑面积建筑面积15万平米项目周期（开工项目周期（开工-交房）交房）16个月单位造价单位造价5600总投资总投资8.4亿元销售均价销售均价8000元/平米销售额销售额12亿元税前利润税前利润1.8亿元税前利润率税前利润率15%净利润净利润1.2亿元净利润率净利润率10%项目基本情况假设项目基本情况假设第32页项目公司人目公司人员构成构成岗位平均人数项目管理部经理1经理助理1土建工

25、程师6市政工程师1暖通工程师2电气工程师2园林工程师1资料员1规划设计部经理1经理助理1前期工程师2建筑师2结构设计师2园林设计师1暖通设计师1电气设计师1资料员1岗位平均人数高层总经理1副总经理1总经理助理1岗位平均人数成本部经理1土建预算工程师2暖通预算工程师1电气预算工程师1合同专员1物控部经理1物控专员2综合部经理1计划管理专员1行政秘书1资料员1财务部销售会计1出纳2第33页项目公司考核目公司考核结果果考核指标考核指标权重权重二级指标二级指标权重权重考核得分考核得分财务类20%税前利润10%100成本控制10%80运营类60%进度控制40%80质量控制20%80市场类10%客户满意度

26、10%80学习与成长10%员工满意度5%85管理体系完善5%80项目公司考核得分为项目公司考核得分为82.2582.25分，考核结果为良好，考核系数为分，考核结果为良好，考核系数为1.11.1。第34页项目公司目公司总奖金金额度的确定度的确定该项目无拆迁，交房标准为毛坯，因而调整系数为该项目无拆迁，交房标准为毛坯，因而调整系数为1.01.0，假定该项目奖励系数为，假定该项目奖励系数为2%2%项目公司奖金额度项目公司奖金额度=项目税前利润项目税前利润奖励系数奖励系数考核系数考核系数 =180,000,000 2%1.1=180,000,000 2%1.1 =3,960,000 =3,960,00

27、0第35页高高层管理人管理人员奖金金额度的确定度的确定岗位岗位个人考核结果个人考核结果绩效系数绩效系数奖金系数奖金系数总经理良好1.1 1.0副总经理优秀1.30.7总经理助理合格1.00.5高层奖金额度高层奖金额度=项目公司奖金额度项目公司奖金额度高层奖金比例高层奖金比例=3,960,0000.4=1,584,000=3,960,0000.4=1,584,000高层考核结果高层考核结果奖金计算奖金计算奖金额度奖金额度总经理高层奖金额度高层个人奖金系数绩效系数在任时间比/总经理（副总、总助）奖金系数=14400001.01.11.0/（1.11.0+1.30.7+1.00.5）694,183副

28、总经理=14400001.30.71.0/（1.11.0+1.30.7+1.00.5）574,279总经理助理=14400001.00.51.0/（1.11.0+1.30.7+1.00.5）315,538合计1,584,000第36页个人个人奖金金额度的度的计算算 岗位月薪补助月数工资总额固定收入总额奖金系数奖金额度项目管理部经理8,000 650 16128,000 138,400 3137,872 经理助理6,000 580 1696,000 105,280 1.568,936 土建工程师4,500 580 1672,000 81,280 145,957 市政工程师4,500 580 16

29、72,000 81,280 145,957 暖通工程师4,500 580 1672,000 81,280 145,957 电气工程师4,500 580 1672,000 81,280 145,957 园林工程师4,500 580 1672,000 81,280 145,957 资料员2,600 580 1641,600 50,880 0.522,979 规划设计部经理7,500 650 16120,000 130,400 2.5114,894 经理助理6,000 580 1696,000 105,280 1.568,936 前期工程师4,100 580 1665,600 74,880 145,957 建筑师4,500 580 1672,000 81,280 1.150,553 结构设计师4,100 580 1665,600 74,880 145,957 园林设计师4,100 580 1665,600 74,880 145,957 暖通设计师4,100 580 1665,600 74,880 145,957 电气设计师4,100 580 1665,600 74,880 145,957 资料员2,600 580 1641,600 50,880 0.522,979 谢谢!