2023年郑州房地产市场运行情况及市场展望

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1、2023年郑州房地产市场运行情况及市场展望 2023年郑州房地产市场运行情况 及2023年市场展望 2023年，郑州市房地产业积极贯彻落实各项房地产调控政策，坚决抑制不合理住房需求，加快保障性住房建设供应力度，努力打造民生地产、和谐地产、健康地产。在经济环境、国家宏观调控及消费心理等多方面因素的影响下，全年房地产市场同比呈现出投放增势明显，市场销售基本持平，房价涨幅偏大等特征。 一、2023年郑州房地产市场基本运行情况 (一)房地产开发投资情况 2023年，郑州全市房地产开发累计完成投资775.2亿元，同比增长50.9%，其中，住宅投资完成555.7亿元，同比增长41.0%。商品房新开工面积1

2、811.8万平方米，同比增长25.5%;商品房竣工面积944.6万平方米，同比增长46.9%。 2023年，郑州市房地产开发企业资金到位1161.7亿元，同比增长30.7%。在资金来源中，国内贷款116.4亿元，同比增长10.1%，企业自筹资金为383.5亿元，同比增长62.2%，定金及预收款为236.7亿元，同比增长13.5%。 (二)商品房供应情况 2023年，郑州市区商品房批准预售面积1043.56万平方米，同比增长40.69%，其中商品住房投放面积836.56万平方米，同比增长29.98%。商品住房中多层住宅投放面积86.22万平方米，同比增长233.2%，高层住宅投放面积为671.6

3、万平方米，同比增长25.57%。 (三)商品房销售情况 2023年，郑州市区商品房合同备案套数113735套，面积1151.06万平方米，同比下降7.17%和0.87%，其中，商品住房销售套数101957套，销售面积为969.91万平方米，同比下降9.02%和2.87%。商品房销售备案金额为706.54亿元，同比增长23.91%，其中，商品住房销售备案金额为536.92亿元，同比增长17.4%。商品住房中多层住宅销售面积77.74万平方米，同比下降18.04%，高层住宅销售面积812.23万平方米，同比下降2.33%。 (四)商品房价格情况 2023年，郑州市区商品房销售均价为每平方米6138

4、元，同比上涨25.01%;其中商品住房销售均价为每平方米5536元，同比上涨20.87%。住宅成交价格在每平方米5000-6000元和每平方米6000-7000元的成交套数分别占住宅总销售套数的25.63%和22.18%，是郑州市区商品住房主力成交价格。商品住房中多层住宅销售均价为5927元平方米，同比上涨21.13%，高层住宅销售均价为每平方米5798元，同比上涨22.86%。 (五)二手房市场交易情况 2023年，市区二手房成交套数为30263套，交易面积达277.87万平方米，同比增长4.19%和4.55%。其中住宅二手房成交29506套，交易面积269.42万平方米，同比增长3.88%

5、和3.21%。二手房交易均价(以市场评估价为计算依据)为每平方米4177元，同比增长25.4%;其中住宅二手房交易均价为每平方米4089元，同比上涨25.05%。 (六)保障性住房完成情况 2023年，全市廉租住房在建项目29个，44.47万平方米，其中：2023年市区新开工项目14个，15.41万平方米;竣工项目5个，5.71万平方米，1108套，已累计有30824户低收入住房困难家庭享受到廉租住房政策。全市经济适用住房新开工166.2万平方米，竣工112.1万平方米。9月20日向社会公开提供房源4118套，春节前再向社会提供房源6197套，全年经济适用住房合同备案面积77.33万平方米，同

6、比增长18.13%。 二、2023年郑州房地产市场主要特征 (一)市场成交量起伏波动较大 受4月17日“新国十条”和9月29日“新国五条”两次调控的影响，郑州房地产市场 5、6月份和 9、10月份的销量有所下降。在刚性需求购房者短期观望后，对房价下跌失去了耐心。同时，一线城市限购政策致一部分资金流向二三线城市;2023年国内CPI上涨幅度从年初的1.5%上升至12月份的4.6%，通胀预期的不断加大使较多人把购买房产作为避免财富贬值的重要渠道。在刚性需求和保值性需求的双重拉动下，郑州房地产市场的成交量迅速反弹，年度内走出了一条近似“W”型路线。 (二)商品房累计可售面积持续偏低 2023年，郑州

7、市区商品房供销比为11.10，较2023年的11.57有较大幅度缩减，基本实现了年度内的供求平衡。虽然2023年商品房供应量同比有较大幅度增长，但由于2023年累积可售商品房源较少，同时，2023年商品房销售增长较快，因此，2023年度商品房累计可售面积一直维持在较低的水平。2023年底，市区商品房累计可售面积为370.39万平方米，较2023年底下降20.43%，其中，商品住房累计可售套数为29664套，面积为217.3万平方米，同比分别下降29.28%和32.83%。郑州市区商品房供求关系仍然较为紧张，这也是郑州房价短期上涨的主要原因之一。 (三)郑东新区房地产市场发展较快 经过六七年的开

8、发建设，郑东新区已经进入发展的提速期，加上“郑州新区”概念的提出和规划建设，越来越多的人看好郑东新区的发展前景，该区域的房地产市场各项指标均高于全市平均水平。2023年，郑东新区商品房投放面积189.08万平方米，同比增长68.51%，高出全市增幅27.82个百分点;销售面积216.06万平方米，同比增长13.96%，高出全市增幅14.83个百分点;商品房销售均价每平方米7746元，同比上涨33.84%，高出全市涨幅8.83个百分点。2023年郑东新区写字楼开发进入新阶段，写字楼投放面积达78.31万平方米，占到全市写字楼 投放量的69.97%;销售面积达75.14万平方米，占到全市写字楼销售

9、量的80.86%。同时，郑东新区二手房市场也快速启动，2023年郑东新区二手房交易面积达到20.26万平方米，同比增长20.84%，高出全市增幅16.29个百分点;二手房交易均价达到每平方米5845元，同比增长32.29%，高出全市涨幅6.89个百分点。 (四)市场需求以自住为主 2023年，郑州房地产市场的需求结构依然以自住性需求为主。2023年，同一人购买一套商品住房的成交套数为88403套，占住宅销售套数的86.68%，较上年提高2.83个百分点;同时，21-30岁购买商品住房的人群占到35.16%，30-40岁购买商品住房的人群占到32.47%，两者共计占到67.63%。婚房和首次置业

10、需求构成了郑州房地产市场的主要购买力。在政策调控下，郑州房地产市场的投资者比例有所下降，同一人购买两套商品住房的有8606套，同比下降24.72%，占比下降1.76个百分点;购买三套(含三套)以上商品住房的有4978套，同比下降18.41%，占比下降0.56%。 (五)高端住宅产品销售良好 2023年郑州市区销售价格在每平方米8000元以上的商品住房销售6490套，占到全年商品住房销售总套数的6.4%，销量同比增长7.55倍，占比提高5.6个百分点。高端住宅产品针对的目标客户为全省的高收入群体，房贷政策对这部分资金实力较强的全款购房者影响也不是很大。数据显示，2023年郑州一次性付款购买商品住

11、房的占到30.64%，较上年提高6.38个百分点。 (六)非住宅物业量价齐升2023年郑州房产市场数据 由于政策调控主要针对的是住宅市场，非住宅受到的冲击力度相对较小;同时，受人民币升值预期加剧、通货膨胀压力等因素影响，2023年，郑州非住宅物业呈现出量价齐升的态势，市区非住宅销售面积为181.15万平方米，同比增长11.38%，销售均价为每平方米9364元，同比上涨34.95%。房地产企业也加大了非住宅的开发量，2023年郑州市区非住宅投放面积达到207万平方米，同比增长110.88%，占商品房总投放面积的比重达到了19.8%，较上年提高了6.6个百分点。 (七)二手房市场交易活跃 2023

12、年，郑州商品房与二手房的成交比值为4.141，较2023年的4.361进一步缩减，商品房与二手房的成交均价之比基本维持在1.471的水平，说明郑州住宅一二级市场的联动效应更为明显。在二手房中，非住宅类转手交易也有所提高。2023年，二手非住宅交易面积为8.45万平方米，同比增长78.3%，占二手房交易面积的3.04%，较上年提高1.26个百分点。 三、2023年房地产市场面临的环境 (一)政策环境 由于调控政策效应期的延后性，2023年房地产市场将面临深幅调整。2023年底召开的全国住宅城乡建设工作会议指出，继续坚定不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住宅需求的同时，抑制投资投机性购

13、房，遏制房价过 快上涨。1月26日总理温家宝主持召开的国务院常务会议出台的新“国八条”强调：加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策，加强税收征管;强化差别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理;合理引导住房需求;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。 (二)资金环境 2023年，开发企业销售形势畅旺，现金流较为充裕，但随着2023年底的中央经济会议将货币政策由适度宽松转向稳健，预示着2023年银根将进一步收紧，房地产企业的外来资金来源将日趋变窄，房地产企业融资困难将进一步显现;央行高频率地提高准备金率，加之预售资金监管等举措，

14、开发商在资金方面的压力会加大。 (三)城市规划 2023年新年伊始，温家宝总理在河南调研时，对中原经济区寄予厚望。中原经济区的发展必须以中原城市群为依托，而中原城市群的龙头核心就是大郑州都市区。为配合河南省委、省政府提出建设中原经济区，在郑州市召开的市委经济工作会议上，提出了2023年将在9个层面进行规划和建设：一是着力加快郑州新区建设。突出抓好龙湖地区、航空城、国际物流园区、综合交通枢纽地区等重点区域的开发和建设。二是着力加快中心城区建设。重点是抓好城中村改造。三是着力推进中心城区商贸业态提升。四是着力推进棚户区改造和危旧房改造。五是着力做好新的城市组团的规划建设。按照新城区功能组团的要求，

15、加快启动宜居教育城、宜居健康城的规划建设。六是着力推进城郊村合村并城。七是着力推进卫星城融城发展。八是着力推进产业聚集区的产城融合发展。九是着力推进新型农村社区和新农村建设。这些都将推动一大批房地产开发项目建设，为房地产企业拿地创造条件。同时，郑州都市区建设的良好愿景也将吸引更多的开发商进行投资，进一步促进郑州房地产业的繁荣。 四、2023年郑州房地产市场展望 (一)房地产开发投资将平稳增加 受投资惯性和各种成本上涨的推动，2023年郑州房地产开发投资仍将保持相应的增长。但受新“国八条”、郑州2023年初新实施的“限购令”对销量和资金回笼的影响，开发商有可能逐步减慢开发步伐，房地产投资规模将会

16、呈现先扬后抑的态势，全年房地产开发投资增幅将会收窄。 (二)商品房供应量进一步扩大 2023年，我市房地产开发投资、新开工面积等开发先行指标均保持快速增长，按正常项目开工后8-10个月产品推向市场计算，2023年可供预售的商品房规模将有较大幅度增加，而商品住房累计可售面积也将呈现恢复性增长。 (三)市场需求会有所下降 郑州房地产市场需求连续两年保持高位增长，已经透支一部分需求。2023年国家调控将进一步打压投资投机行为，加上加息等多重政策效应叠加，出于对 未来市场不确定的考虑，投资者和资金实力不足的首次置业者将暂时退出市场;同时，在国家采取多种措施的影响下，2023年的CPI将逐步回落，保值性

17、需求也将减少。2023年新年伊始，郑州出台“限购令”也将会影响市场需求，预计2023年全年楼市成交量将会低于2023年的水平。 (四)2023年房价保持相对平稳的运行态势 一方面，郑州都市区建设带来新增人口对住房的需求;居民生活水平的提高产生改善性购房需求;货币政策由适度宽松转向稳健效应尚未显现;劳动力、建筑材料等价格上涨;200 9、2023年良好的销售形势使开发商的资金储备相对宽裕。综上因素，2023年郑州房价上涨压力依然存在。另一方面，随着2023年商品房供应量的逐步增加，更加严厉的宏观调控仍在持续，市场需求将会受到抑制，由此郑州房地产市场的供求关系紧张局面将会得到缓解，不排除部分开发商

18、作出价格上的让步。预计2023年郑州全市整体房价不会出现2023年快速上涨的局面，呈现出小幅上涨、短期波动的状况。 (五)二手房市场保持稳中有升 相对于商品房市场来说，二手房以其现房优势、地理位置优越、社区成熟及相关配套完善、选择的余地更大、范围更广等诸多优势，而受到部分自住性需求者的青睐。同时，近几年中心城区存在着大量的次新房，郑州版“限购令”并没有对二手房交易做出太多限制，使得越来越多的改善型购房者开始涌入二手房市场，用手中的旧房换取次新房，这可能会增加二手房的交易量。 (六)保障房建设进一步加速 2023年，郑州加大了经济适用住房、廉租住房、普通商品住房的土地供应量。根据郑州市“十二五”

19、住宅保障规划，郑州市将在商品住房项目中建设一定比例的保障性住宅;同时，棚户区改造和城中村改造的房地产产品结构也将进一步得到优化;2023年，郑州的公共租赁住房建设将进入实质阶段;保障性住房建设规模将大幅增加。这将为稳定郑州2023年的房价水平，保持住宅价格的稳定发展创造有利条件。 (七)房地产企业及产品升级加快 2023年，国内房企将进一步加快由一线城市向二三线城市的转移步伐。随着越来越多的外来知名开发商进驻郑州，将会推动郑州的房地产产品大变革，带动城市房地产产品、配套、户型、物业等的升级换代，其品牌影响力也将会带动区域价值的提升。同时，本地企业也将会在竞争中学习新的开发理念和管理模式，实现本

20、地企业与外来企业的良性竞争和共同发展。 (八)新区与县域成为新的增长极 2023年底，郑州市委、市政府提出了“加快建设郑州都市区”的概念，将郑州周边的县市、乡镇统一纳入中心城区，而郑州新区建设、卫星城融城是郑州都市区建设的重中之重，这为房地产业的发展提供了很大的空间。2023年底，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会组织了郑州品牌开发商赴郑州所辖六县市考察，以此推动县域房地产业的发展，相信随着郑州都市区建设和各职能部门的积极推进，2023年郑州新区以及周边县城房地产的开发 建设将有较快地提速。 郑州房地产市场运行情况及市场展望 绵阳房地产市场运行情况 房地产市场运行情况总结分析 某年房地产市场运行情况总结分析 佛山房地产市场运行情况分析 房地产市场展望 重庆房地产市场总结及重庆房地产市场展望(全文) 上半年郴州房地产市场运行情况 晋城市房地产市场总体运行情况 上半年房地产市场运行情况简报