变频器plc设计

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1、海口燕泰大酒店项目可行性研究报告北京置信机构2010年9月海口燕泰大酒店项目可行性研究报告 目录第一部分：报告编制内容及原则31.1报告编制依据31.2项目报告主要内容3第二部分：背景与规划52.1区域及城市背景分析52.2规划 18第三部分：海南房地产市场分析303.1整体房地产市场303.2海南房地产各版块市场供求特点323.3海口宏观市场概况353.4海口市住宅整体市场分析383.5海口市各片区住宅市场分析443.6 2010年海口房地产市场情况533.7海口在售案例总结分析57第四部分：项目基本情况判断1124.1项目位置关系及城市地位1124.2项目自身条件分析1154.3项目SWO

2、T分析1174.4项目自身价值及未来发展判别1184.5未来政策导向及分析119第五部分：项目改造方法及可实现收益1215.1项目改造背景1215.2项目改造方向方案建议1215.3产权式酒店改造内容及标准1255.4产权酒店经营及操作手法1425.5项目可改造上市实现价值判断1475.6项目总体定位及目标客户定位153第六部分：项目可改造上市可行性研究1556.1项目改造上市方案投入分析1556.2项目改造上市可实现价格及收益分析1586.3项目可行性方案建议1616.4项目营销策略1626.5项目改造上市市场前景分析163第一部分：报告编制内容及原则1.1报告编制依据l 置信与委托方签署的

3、服务合同l 项目委托方提供的项目原始资料l 海南国际旅游岛建设发展规划纲要l 海口市城市总体规划（2005-2020）l 海口市历年国民经济和社会发展统计公报l 海甸岛规划l 海口相关网站公布的有关信息和统计数据1.2项目报告主要内容l 项目报告的编制内容及原则一、项目报告编制依据二、项目报告编制方法及原则三、项目报告主要内容l 项目基本情况判断一、项目自身条件分析二、项目位置关系及城市地位三、项目SWOT分析四、项目自身价值及未来发展判别l 市场研究 一、海南整体房地产市场分析二、海南房地产各版块市场供求特点及未来判断三、海口房地产市场供求关系及价格分析四、项目所在海甸岛区域房地产市场状况分

4、析五、项目所在海甸岛区域在海口的定位及关系六、海口未来规划及海甸岛未来发展判断七、海口产权酒店分析八、未来政策导向及分析九、项目市场判断及未来可实现价值判断l 项目可改造上市可行性研究一、项目改造方向方案建议二、产权式酒店改造内容及标准三、产权酒店经营及操作手法四、产权酒店与酒店公寓区别及可实现性五、项目可改造上市方案可行性l 项目改造方法及可实现收益一、项目改造上市几种方案投入产出分析二、项目改造上市市场前景分析三、项目改造上市可实现价格及收益分析第二部分：背景与规划2.1区域及城市背景分析2.1.1海南省背景分析2.1.1.1区位n 海南省地处热带，位于中国最南端，北以琼州海峡与广东划界，

5、西临北部湾与越南相对，东濒南海与台湾省相望，南与菲律宾、文莱和马来西亚为邻，是中国第二大岛，也是中国唯一的热带岛省份。海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50%60%，与世界著名的海岛度假胜地，如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等相媲美。2.1.1.2行政区划n 海南省包括海南岛、西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域，是我国面积最大的省。全省陆地（主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里），海域面积约200万平方公里。n 海南省划分为2个地级市：海口市、三亚市；6个县级市：指山市、文昌市、琼海市、万宁市、儋州市、东

6、方市；6个民族自治县及1个经济开发区。n 2009年年末全省常住人口为864.07万。2.1.1.3资源n 海南集海水、沙滩、山岳、瀑布、矿泉、野生动植物、矿产、历史遗迹、民俗风情于一体，自然资源丰富，是海南省发展旅游地产的雄厚基础。海南森林覆盖率超过55%，有最优的海水、沙滩、阳光，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”2.1.1.4交通l 海南省的交通事业发展迅速，目前已形成庞大的海陆空立体营运网，这无疑会推动海南国际旅游岛建设，带动海南省的整体经济社会发展。n 公路：海南岛以“三纵四横”为骨架，有干线直通各港口、市、县，并有支线延伸到全岛318个乡镇和各旅游景点，形成纵横交错、四

7、通八达的环岛交通网络。东线和西线高速公路已建成通车，沿东线高速公路走，海口到三亚只需4个小时，中线公路建成后，来往两地间的时间将更短。n 航空：北部有海口美兰机场，南部有三亚凤凰机场，与39个国内外大中城市通航。另外还有专门进行岛内客运的小型客机，并计划在五指山市和琼海市规划建设两处机场。n 铁路：东环铁路，将于2010年底建成。东环铁路北起海口，南至三亚，途经文昌、琼海、万宁、陵水等5个市县，全长302公里，东环城际铁路设计时速为250公里，海口至三亚间直达列车的行车时间只需90分钟。在海口市区兼做市内轻轨，速度限制在80公里/小时，离开市区后火车才开始提速，时速250公里每小时。东环铁路客

8、运专线建成通车后，海南将进入高铁时代。n 海运：海运是海南的一大交通重点，全省有港口数十个，其中以海口、三亚、八所、洋浦四个港口为最大。海口和三亚两港口已开辟对外贸易航线，和世界24个国家和地区有航运业务往来，为港澳台同胞和海外旅游者到海南来观光游览提供了方便。2.1.1.5民族n 海南省汉族、黎族、苗族、回族是世居民族，其余民族是解放后迁入的干部、职工和移民，分散于全省。黎族是海南岛上最早的居民。世居的黎、苗、回族，大多数聚居在中部、南部的琼中、保亭、白沙、陵水、昌江、乐东等县和三亚市、五指山市。多民族的聚集更加提升了海南旅游业的发展。l 小结n 海南省位于我国最南端，区位优势明显；n 气候

9、宜人、旅游资源丰富，现已发展成我国主要旅游地；n 海南省交通发达，海陆空三位一体的通达方式，为各地游客到此提供便利条件；n 根据现有发展状况，已为“国际旅游岛”的建设奠定了雄厚的基础；2.1.2海南宏观经济分析贯彻“一省两地”发展方针，区域经济保持平稳较快增长2002年起，海南省经济年增长率连续保持在10%以上，稳定的经济增长有利于投资环境的改善和增强内需。2009年海南省经济经历了前低后高，加快上升的发展趋势，迅速从2008年金融危机的低迷中走出。l 海南省历年生产总值（单位：亿元）从下图可以看出，海南GDP连续7年保持10%左右增长，显示出海南总体经济的蓬勃发展，“国际旅游岛”的提出更彰显

10、未来海南蕴含的巨大经济潜力。但同时不容忽视的是，2008年全球经济危机时，其增长率虽然也达到了9.8%，但同比降低较为明显，这与全国经济增速同样下滑相关，说明海南经济较易受全国经济状况的影响。这与其较为依赖内地的“旅游经济”特征相符。“十一五”期间，海南省人均地区生产总值将向2000美元跃升。发展经验表明，人均地区生产总值10003000美元的阶段，是居民消费结构升级、产业结构调整和工业化、城镇化进程加快的时期。l 海南省重点市县GDP对比表（单位：亿元）从市县经济发展状况来看，海口、三亚仍然对海南省经济发展起到重要支撑作用。2.1.3居民收入及消费状况l 海南城镇居民人均可支配收入（单位：元

11、） 城镇居民人均可支配收入逐年上升，居民生活水平不断提高，消费水平日益增强，居民购买能力同时有了大幅度的提升。l 海南社会消费品零售额（单位：亿元）海南省社会消费品零售总额保持快速的增长势头，也必然带动商业市场的发展，商业市场的繁荣，有利于增强城市吸引力，聚集高端消费人群。现代商业的发展，对于激发高端消费，特别是高端住宅消费，起到重要作用。2.1.4固定资产投资l 海南固定资产投资（单位：亿元）固定资产投资逐年走高，房地产占固定资产比重越来越高，投资比例在08年达到峰值，占全部的30%，09年比重有所回落，但相比较前一年仍增长了约100亿。2.1.5海南省产业发展状况随着海南现代服务业的发展，

12、农业社会的特征逐渐减弱，第一产业比重持续下降，由1987年的50:19:31转型为2009年的28:27:45。产业结构呈现“三、一、二”的特征。l 海南省2006、2007、2008、2009年产业结构变化服务业发展迅猛，截止到2009年年底，海南省服务业增加值到741.24亿元，占全省GDP增加值的45%，以旅游服务业为主的第三产业比重逐渐增加，顺应了国际旅游岛发展旅游服务业的要求。l 海南省历年第三产业增加值及占GDP 比重（单位：亿元）海南近几年基础设施建设明显加快，一批对结构调整起关键作用的优势产业项目竣工投产。而以旅游服务业为主的第三产业，比重始终较为稳定，并处在重要的地位。海南省

13、产业结构呈现“三、一、二”的特征，服务业发展迅速，成为推动海南“国际旅游岛”规划的最终原动力。2.1.6海南省旅游经济状况旅游发展进入突破阶段2.1.6.1旅游格局l 以海口、三亚为核心，通过东西中三线，选琼海、儋州、五指山作为中间点联系整个海南。尤其是以东线为旅游主线。2.1.6.2旅游区功能定位各大组团立足于本地特有的优质资源，形成现有市场竞争格局。2.1.6.3旅游总收入经济的发展促进了旅游业的辉煌发展，海南2009年旅游总收入211.72亿元，是1988年的75倍。其2009年旅游过夜人数达2250.33万人次，是1988年的19倍。2.1.6.4小结旅游业成为推动海南经济发展的支柱产

14、业，及成为居民收入、全省财政收入的重要来源。海南自1988年建省以来，基础设施建设、经济发展和社会文明进步等方面都有了翻天覆地的变化。经过二十年的长足发展，海南以旅游业为龙头的现代服务业在全省国民经济中的支柱地位已经确立。1988-2009 年间，海南接待国内外游客增长了25 倍，旅游收入增长了161 倍，旅游业从一个微不足道的小行业发展成为国民经济的支柱产业。2009年，海南实现旅游收入211.72亿元，相当于全省GDP的13%，大大高于全国平均水平。（按照国际公认标准，如果单一产业的直接贡献率达到全部国内生产总值的8%，即为支柱产业的水平）与世界发达旅游目的地相比，海南旅游业经济基础仍然落

15、后于国际水平，旅游业发展任重而道远。在旅游业产值对GDP的贡献方面，即使以2002年的最高值来对比，海南与国外发达的海岛旅游区相差仍十分明显。但随着国际旅游岛计划的获批，海南将逐步走向世界，以独特的地理、自然资源优势成为泛太平洋区域热带海滨旅游的热点。2.1.7海口背景分析项目位于海南省海口市（太简短了吧）2.1.7.1海口区位l 海口位于海南省最北端，北临琼州海峡，是海南省省会及政治、经济、文化、教育中心，交通邮电枢纽。2.1.7.2行政区划l 海口城市陆地面积2304平方公里，海域面积830平方公里，建设用地363平方公里。行政区划包括龙华、美兰、秀英、琼山4区。2.1.7.3常驻人口l

16、2009年底，海口市常住人口187.85万，户籍人口158.24万。城市人口规模不大，流动人口占比较大。l 根据海口市城市总体规划(2005年-2020年)，预计到2010年，海口市总人口将达到180万-200万人，其中主城区常住人口控制在129万以内。到2020年，预测总人口将达230万-250万人，其中主城区常住人口控制在175万以内。 2.1.7.4 海口GDPl 海口GDP自2001年以来连续多年保持两位数增长，特别是03年以来连续5年增幅在12%以上，经济进入快速发展时期。l 2009年，由于受到金融危机影响，GDP增幅有所下降，同比增长10.8%，但仍保持两位数增长，经济继续保持平

17、稳较快发展。l 2009年，海口GDP总值为489.55亿元，保持持续上升趋势。2.1.7.5未来发展l 城市定位：热带海岛旅游度假胜地和宜居城市、南海海洋生态产业基地和国家历史文化名城。l 2010年主城区面积将达123.6平方公里，到2020年，主城区面积将达209.4平方公里，城市化进程迅速，发展空间较大。2.2规划2.2.1海南省区域规划2010年1月6日，“海南国际旅游岛”正式公布。“海南是我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份”-在相关部门的批复文件中，资源价值被提到了国家的高度，将其定义为值得全国珍视的重要资本。国家战略下的开放经济体、可比肩国际的滨海度假资源，使海南的资源优势被

18、不断放大。海南的未来才刚刚起步。在批复中，对海南的10年后的建设标准提出了设想：到2020年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2.2.1.1“国际旅游岛”发展过程l 2002年6月海南建立国际旅游岛的可行性研究提出。l 2008年5月海南省政府正式发布了“海南国际旅游岛”建设行动计划。l 2009年11月海南省将“国际旅游岛”战略规划方案正式上报国务院，并向所有的部委征求意见。l 2009年12月31日，海南旅游岛正式获批。l 2010年1月6日，为向国内外宣传推介海南国际旅游岛，国务院新闻办公室于1月6日在北京召开海南

19、国际旅游岛新闻发布会。2.2.1.2战略定位l 我国旅游业改革创新的试验区；l 世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；l 全国生态文明建设示范区；l 国际经济合作和文化交流的重要平台；l 南海资源开发和服务基地；l 国家热带现代农业基地；2.2.1.3未来发展定位l 未来海南将大力发展热带海岛冬季阳光旅游、海上运动、潜水等热带滨海海洋旅游产品。l 积极发展邮轮产业，建设邮轮母港，允许境外邮轮公司在海南注册设立经营型机构，开展经批准的国际航线邮轮服务业务。l 规范发展高尔夫旅游，大力发展红色旅游和民族、民俗风情文化旅游。l 完善开发建设精品景区，培育具有地域和民族文化特色的产业集群。l 大力发展航运

20、、中转等业务，促进国际物流和保税物流加快发展。l 打造面向东南亚、背靠华南腹地的航运枢纽、物流中心和出口加工基地。l 逐步将海南建设成为国际购物中心。国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见还提出，未来海南将继续实行开放、便利的出入境管理措施，在已有21国免签证基础上，先期增加芬兰、丹麦、挪威、乌克兰、哈萨克斯坦5国为入境免签证国家；对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上（含2人），入境停留时间延长至21天。支持海南在境外主要旅游客源地设立旅游推介分支机构。2.2.1.4未来发展目标 到2012年,用3年左右时间打牢基础,优化环境,落实国际旅游岛建设的各项工作部署,谋划并开

21、工建设一批重大旅游基础设施和特色旅游项目,实现旅游市场秩序明显好转,旅游服务质量大幅提高,海南旅游的国际吸引力、社会影响力进一步增强。接待国内外游客达到平均每天3160万人次,旅游总收入314亿元,旅游业增加值占地区生产总值的的比重达到7.5%,第三产业增加值占地区生产总值的比重达到47%,第三产业从业人数比重达到39%。到2015年,旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升,旅游产业的规模、质量、效益明显提高,旅游对经济增长和社会发展的拉动作用进一步增强。力争全省人均生产总值、城乡居民收入达到全国中上水平,教育、卫生、文化、社会保障等社会事业发展水平明显提高,综合生态环境质

22、量保持全国领先水平。接待国内外游客达到平均每天4760万人次,旅游总收入540亿元,旅游业增加值占地区生产总值的比重达到9%以上,第三产业增加值占地区生产总值的比重达到50%以上,第三产业从业人数比重达到45%以上。到2020年,旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨,海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高,旅游产业的规模、质量、效益达到国际先进水平,初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到平均每天7680万人次,旅游总收入1240亿元,旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%,第三产业从业人数比重达到6

23、0%。全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平,综合生态环境质量继续保持全国领先水平,可持续发展能力进一步增强2.2.1.5海南国际旅游岛建设主要经济指标指标名称2009年2012年2015年2020年绝对值年均增长绝对值年均增长绝对值年均增长地区生产总值（亿元）1646.6237613%343013%690015%人均生产总值（元）191662693012%3783512%7285014%城镇居民人均可支配收入（元）137511932012%2714012%4890012.50%农民人均纯收入（元）4744666512%962012.50%1772013%旅游人数（万人天

24、次）2250.33316012%476014.60%768010%旅游收入（亿元）211.7231414%54020%124018%旅游业增加值比重6.40%7.50%9%12%第三产业增加值比重45%47%50%60%第三产业从业人数比重34.60%39%45%60%2.2.1.6岸带功能分区海南十一五期间的区域经济发展思路琼北综合经济区琼南旅游经济圈西部工业走廊东部沿海经济带中部生态经济区l 西部工业走廊依托洋浦开发区、东方化工城、昌江工业园区集中布局重化工业，重点发展天然气与天然气化工、石油加工和石油化工、纸浆和造纸、矿产资源加工等工业，带动临近市县发展配套产业。l 中部生态经济区处理好

25、保护与开发的关系，在加强生态环境保护，特别是强制性保护好自然保护区和生态公益林的基础上，积极发展农产品加工、水电、经济、林下经济、生态旅游、城镇服务业等特色经济。积极引导人民向城镇和其他经济区转移，逐步降低这一经济区的人口密度 。l 琼南旅游经济圈采用国际水准建设和经营三亚市，扩大城区面积，拉开城市骨架，整合周边市县旅游资源，打造统一品牌，辐射中部地区，带动东西两线，推动全省旅游业迈上新台阶。l 琼北综合经济圈发挥东部沿海市县资源优势，发展壮大滨海旅游业、热带高效农业、海洋渔业、农产品加工业，有条件、有选择地适度发展无污染的轻工、电子等产业。在规范滨海采矿秩序的基础上，积极发展矿产资源加工业

26、。根据自然条件和经济社会发展需要,将海南岛海岸带从功能上划分为六大类型:临港经济区、城镇生活区、旅游休闲区、生态保护区、农业和渔业区、其他区。l 临港经济区主要功能:建设港口和临港产业,实现港区联动,形成临港产业集聚区。这类海岸带开发要坚持效率原则,通过大企业、大项目带动海岸带土地资源的高效开发。适度发展工业旅游、休闲渔业等。l 城镇生活区主要功能:用于城镇发展,配套完善基础设施,重点发展现代服务业,为居民提供高品质的生活环境和景观。对该区域尚未开发的海岸线,除必要的基础设施和公共旅游服务设施建设外,严格限制其他设施建设。l 旅游休闲区主要功能:用于发展观光旅游和休闲度假旅游,配套完善服务设施

27、,重点发展酒店住宿、商业餐饮、文化娱乐、运动休闲等产业。l 生态保护区主要功能:用于保护海洋资源、森林资源、湿地资源、生物物种和自然历史遗迹。这一带的旅游开发必须在保全自然保护区面积、不影响生物多样性保护和不破坏沿海基干林带等生态隔离带的前提下,实行保护性开发。适度发展生态旅游、科普旅游等。l 农业和渔业区主要功能:用于农业生产、海水养殖和海洋捕捞,发展休闲农业、休闲渔业和乡村旅游。2.2.2海口城市规划2.2.2.1海口市发展总目标把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。2.2.2.2海口城市发

28、展战略城市规划沿海岸线布局，呈带状组团式，“中强、西拓、东优、南控”的发展战略。l “中强”即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境；l “西拓”指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业性开发和规模积聚；l “东优”指选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江东组团；l “南控”即抑止城市向南发展。2.2.2.3主城区城市建设用地l 近期（2010 年）：建设用地123.6 平方公里，人均建设用地95.8平方米；l 远期（2020 年）：建设用地209.4 平方公里，人均建设用地119.4平方米。2.2.2.4交通公路：“五纵五横一滨江”公路

29、网。l “五纵”是指海文高速公路、东线高速公路、海榆东线公路、海榆中线公路、海榆西线公路，现状基本完备；l “五横”是指滨海公路、海口绕城高速公路、老（城）铺（前）公路、长（流）大（致坡）公路、澄（迈）文（昌）公路等五条横向联系道路，其中新建设的有海口绕城高速公路（高速）、澄文公路、老铺公路、长大公路，需要完善的有滨海公路；l “一滨江”是指南渡江西岸滨江公路；在南渡江西侧自南渡江大桥起，经龙塘镇在新坡镇南部南渡江转弯处接入东线高速公路；铁路：东环铁路，将于2010年底建成。l 东环城际铁路设计时速为250公里，海口至三亚间直达列车的行车时间只需90分钟。在海口市区兼做市内轻轨，速度限制在80

30、公里/小时，离开市区后火车时速250公里每小时。对外交通发展策略l 整合港口资源，强化港口枢纽职能；l 完善航空运输网络，增强运营能力；l 加快铁路线网的建设，增强运输管理；l 加快建设琼北地区高级公路网络；l 强化区域性的物流中心功能，完善物流设施；l 预留未来重大交通设施通道和用地；l 规划预留美兰机场第二条跑道建设用地；2.2.2.5旅游发展规划定位l 发展商务与休闲度假、全省旅游集散与服务、热带都市文化旅游和商贸购物旅游。发展策略l 优化与整合区域旅游资源，与三亚、博鳌共同构建海南热带滨海旅游圈。l 依托中心城市的商贸、商务、交通枢纽职能，建设全省旅游服务基地。l 提升旅游特色，策划创

31、新旅游项目。旅游区布局结构构建“三带、一轴、一中心”的布局结构。l “三带”：西海岸旅游带、东海岸旅游带和生态景观旅游带。l “一轴”：南渡江城市水系旅游轴，包括玉龙泉国家森林公园和南渡江风光带。l “一中心”：都市旅游区，海口商务中心区、海口旧城历史文化街区及府城格局保护区。旅游区划分：l 滨海度假：盈滨半岛旅游区、金沙湾旅游度假区、热带海洋世界旅游区、假日海滩旅游区、海口外滩旅游观光区、桂林洋旅游度假区。l 生态旅游观光：东寨港国家级自然保护区、石山火山群国家地质公园、万亩椰林生态旅游区、玉龙泉森林公园、沙坡水库森林公园、永庄水库森林公园、五源河森林公园。l 人文旅游观光：海口商务中心区、

32、海口旧城历史文化街区及府城格局保护区。2.2.3 海甸岛规划海甸岛片区定位：打造海口市宜居品位生活区海甸岛规划区：南到海甸二路，东至横沟河，北面和西面为碧海大道，东西最长约5公里，南北最宽约3公里，规划总用地面积11.79平方公里。功能定位：海甸岛的公共服务中心、绿化景观中心和宜居品位生活地区。规划结构：“一心一带两轴五片区”。其中“一心”是指规划区居民生活休闲游憩的绿化空间;“一带”是指结合横沟河、琼州海峡、海甸溪等景观水体，沿规划区外围道路规划一定宽度的景观绿化带;“两轴”是指依托人民大道、海甸五路世纪大桥形成的两条发展轴线。2.2.4新埠岛规划新埠岛项目计划投资100亿元人民币，预计建设

33、周期10年，建成后，新埠岛将成为海口市最具特色的滨海旅游度假居住区，成为海口的新名片。新埠岛项目开发定位为“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新市镇，将面向休闲商务、旅游度假、养老等高端人群，力求创造国际型滨海旅游度假区及全国理想的第二居住地。总体规划功能设置，项目开发的主要功能有：五星级商务及度假酒店、体育运动公园、游艇俱乐部及水上运动中心、国际康体疗养中心、绿林风情运河旅游区、渔人码头商业区、水岸风情商业街区、品牌教育基地、高档别墅、高层海景公寓等。l 小结l 2010年1月6日，“海南国际旅游岛”正式公布，使海南省的资源价值被提到了国家的高度。国家战略下的开放经济体、可

34、比肩国际的滨海度假资源，使海南的资源优势被不断放大。l 未来海南将大力发展热带海岛冬季阳光旅游，积极发展邮轮产业，规范发展高尔夫旅游，完善开发建设精品景区等，逐步将海南建设成为名副其实的国际旅游岛。l 海口作为海南省核心城市，借助海南整体国际旅游岛规划，把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。l 海口在海南整体旅游发展中的定位是：优化与整合海口旅游资源，与三亚、博鳌共同构建海南热带滨海旅游圈，依托中心城市的商贸、商务、交通枢纽职能，建设全省旅游服务基地，提升旅游特色，策划创新旅游项目。l 本案所处

35、的海甸岛片区，在海口城市规划中的整体定位为海口市宜居品位生活区，将有助于区域整体的发展。l 新埠岛为海口未来10年重点建设区域，建成后，新埠岛将成为海口市最具特色的滨海旅游度假居住区，成为海口的新名片。l 海甸岛与新埠岛的地理位置毗邻等因素影响，新埠岛的规划定位将进一步提升海甸岛的优势。第三部分：海南房地产市场分析3.1整体房地产市场2009年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达28.72%，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展的情况下，需求近年逐级递增，而供应增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态势。在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来

36、了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。3.1.1 海南房地产投资分析2009年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到28.72%，占GDP 的17.48%。房地产投资额达到287.90 亿元，房地产投资总额不断增长，2009年增长率在40%以上。市场投资表现：大锷云集，未来发展迅猛长江实业、中国爱地、万科地产、SOHO中国、富力地产、香港新世界集团、中粮集团、香港盈科、鲁能地产、上海家化、香港保利、美国泰威、中信泰富、天津泰达、深圳鸿洲、天津万隆、广东雅居乐地产控股有限公司等知名地产企业相继在海南入驻开发，在全球经济环境陷入低谷的情况下，海

37、南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。3.1.2房地产供求外来需求旺盛，市场始终保持供不应求态势海南全省虽然施工面积逐年增长，速度较快，但房屋竣工面积比较稳定，增长速度比较缓慢，这一方面主要反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了海南房地产市场存在的问题，即房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置。供求方面，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展的情况下，需求近年逐级递增，而供应增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态势。 海南房地产市场还属卖方市场，项目品质高，开发商实力强，海景资源日渐稀缺，区域聚合能力

38、较强，房地产面临新一轮的腾飞 。3.2海南房地产各版块市场供求特点海南省房地产市场主要划分为三个板块。东线板块：以高速公路、轻轨串联，借助优越的自然条件，发展旅游地产，成为海南省热点板块。中部板块：低端度假产品，定位为养老度假休闲地产运作。随着海南土地升值推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利。西部板块：开发较晚，岛内原生态保持最为完整的地区，旅游地产开发属于初级阶段。在旅游区域发展的基础上，海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、西静、中隐”，东线是当前热点开发区域，发展也较为成为成熟。l 东线滨海度假：国家海岸+航天城+亚洲论坛以东线高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资源转化

39、为地产资源，将以单纯欣赏海景、商务会议的客源转化为房地产客源。良好的内外部环境加之政府政策导向的引导，东线被岛外购房者关注度很高，成为三亚、海口两级首选购房区域以外的最大补充地线。从海口出发，沿海南东线高速经过琼海、万宁、陵水到三亚，是海南传统的黄金旅游热线，集中了椰风海韵的精华，荟萃了海南历史悠久的人文胜迹。东线海滩以沙滩为主，海水清澈，风浪较小，有较好的海景资源。东线除了高速还有原来的国道，在建的轻轨等交通设施，道路通达。从三亚往海口方向的海棠湾、清水湾、香水湾、石梅湾、神州半岛、博鳌、铜鼓岭随着雅居乐、中信、富力、海兴、华隆等大企业大项目的进入和开发，几乎整个东部沿海已经很难找到一处沉寂

40、的地块，其开发理念同出一辙：低密度、高绿化、健康生态。 代表城市：海口、三亚、琼海、文昌作为海南的两个地级市，海口、三亚各据海南岛南北两端地利，一直以来都是海南房地产业发展的两大领军城市。三亚作为全国最受欢迎的旅游胜地之一，三亚房地产发展的优越性更是日渐凸显。三亚湾、大东海、亚龙湾已经再也没有土地可供可发，海棠湾是三亚房地产目前发展态势的最好缩影。在三亚市将整个海棠湾规划成“国家海岸”之后，便吸引了众多资本进入。仅5月29日，便有10家超五星级酒店项目在这里同时开工。琼海琼海楼市在海南楼市格局演变中的地位正日显突出。得益于博鳌亚洲论坛、万泉河、官塘温泉等综合效应，琼海房地产市场全面升级。业内人

41、士普遍认为，琼海已成为海南楼市的第三极。文昌文昌房地产的发展前景很好，随着航天发射中心落户文昌，将带动相当大一部分人到文昌购房置业，而巨大的消费人口对房地产市场的发展提供了保障，也为庞大的刚性需求的存在提供了支撑。目前，一批实力雄厚的房地产企业已纷纷抢滩文昌东海岸。l 中线养老休闲：五指山+热带雨林+热带温泉利用固有资源，通过先期低端度假产品催热市场，定位为养老度假休闲地产运作。土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利。代表城市：五指山随着海南房地产的兴起，中部市县也不甘落后。近两年来，五指山市城区如雨后春笋般盖起了很多楼房，五指山居、避暑山庄、翡翠花园等等，一批批拔地而起，但相对来说，

42、开发质量和项目品质较低，房价上升速度较慢，基本维持在年10-15%的速度，目前各项目平均房价在3000元/平方米左右，唯一最高均价达到4000元/平方米；而保亭也不甘落后，在房价表现上，超过五指山约1000元/平方米，除了保亭规划环境较佳，被评为全国卫生县因素之外，最主要还是七仙岭温泉旅游景点的开发带动，使得保亭房地产市场迅速升温，人气渐旺；综合来看，保亭和五指山7成以上为岛外购房人士，成为除东线以外的第二选择之地。l 西线原生野趣：自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段。西线的自然条件较为恶劣，海岸多为礁石悬崖。历史上汉人

43、极少涉足，只有黎、苗族同胞以特有的方式生活在这片土地上，如今的西线已经繁华了很多，西线高速公路的开通为人们来这里观光提供了方便，但是基础设施配套建设跟东线相比还有很大的差距，受环境资源和城市配套等多方面影响，岛外购房客户对西线认可度依然较低。代表城市：乐东、东方、昌江、儋州乐东、东方、昌江、儋州、临高等地构成了海南西线旅游风景线。 目前西线开始逐渐进入房地产开发的主要是儋州和乐东新区两地，但仅仅处于初步开发阶段，名气小，聚合客户能力低，房价水平为全岛最低；儋州目前9成以上依然为本地客户所购买，乐东新区因靠近三亚，且和三亚同时都位于北纬18度，成就一个极大卖点，市场情况好于儋州市场。但整体来说，

44、西线开发发展尚需时日。3.3海口宏观市场概况 海口作为海南省省会城市，具有生活舒适、交通便捷等优势，而海口在建设国际旅游岛政策背景下，提出“阳光之城、娱乐之都”的建设口号，充分发挥海口自身城市优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。海口房地产市场蓬勃发展，并呈现出强劲的发展势头。3.3.1土地市场历年土地购置面积随着海南旅游地产市场的逐渐升温，从2008 年开始，土地购置面积开始大幅攀升，09年，海口市土地购置面积已经达到312.16 万平方米，说明市场投资热度仍然强势。09 年土地市场非常活跃，以西海岸片区为主。历年土地成交金额随着08、09 年土地购置的升温，海口市土地成交金额也随之快

45、速增长，通过数据可以看出，09 年土地成交金额较08 年同比增长79.32%，说明海口市土地市场回暖，土地价格在09 年得到快速增长。3.3.2房地产投资从2003 年开始，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头，09 年，全年投资额已达到78 亿元，增长势头强烈。房地产投资与固定资产投资同步增长，说明海口市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。3.3.3房地产开发土地供应受限；开工面积、竣工面积受土地供应波动影响，预计2010-2011 年两年间商品房供应将有所增加。（一）历年施工面积海口市2003 年至2009 年房地产施工面积情况比较稳定,保

46、持稳定增长，但增幅呈现逐年放缓的趋势，这主要和国内整体房地产市场环境变化及海口市土地供应情况有关。（二）新开工面积2009 年海口市商品房新开工面积为206 万平方米，同比增长5.1%。纵观近几年海口市房地产新开工面积走势，可以看出2007、2008 年商品房新开工面积明显加大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在1.5-2.5 年之间，以及国际旅游岛的概念下，因此我们预测海口在2010-2012 年两年间商品房供应将有所增加。（三）竣工面积2009 年海口市商品房竣工面积80.3 万平方米，比去年下降31.8%，这与2008 年开工面积大幅下降有关。3.4海口市住宅整体市场分

47、析市场整体表现出供求两旺的态势，市场容量不断扩充，由于存量不断减少，整体市场风险保持在较低水平；高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开；度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。3.4.1 市场总体特征供求两旺，价格逐步升高，二元制市场客户结构成为必然，政策利好催生楼市火热。国际旅游岛刺激市场，呈现供求两旺态势09 年海口市场显现量价齐升的特点，成交量大大超过08 年，并处于高位运行，进入10 年1 月国务院发布海南国际旅游岛规划后，市场需求旺盛，成交火爆，成交量节节攀升，成交价格快速上涨，市场呈现供不应求之状。高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开在海口房价上升的过程中

48、，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。进入2009 年以后，海口的房价更是进入了一个明显的上升通道，特别是10年后拥有稀有海景资源的品质楼盘和成熟社区大盘成为带动价格上涨的主力。度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透，岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然，这种趋势随着全国房地产大势的发展和国际旅游岛概念投入下呈现不断放大的势头。政策性利好政策带动市场热销2010 年1 月初海南正式获批国际旅游岛的消息首先引爆了海南的楼市，岛内置业和岛外投资度假养生

49、需求一齐爆发，商品房价格快速上扬。海南作为我国唯一的热带海岛，独特的地理位置和优越的自然地理气候吸引了众多客户的到访。3.4.2 住宅供求分析2010 年海口住宅市场供应量持续放大l 06-08 年，海口的住宅市场呈现明显的供过于求状态，但是，供求比一直向平稳态势发展，在2009 年海口住宅市场供求比处于大于1，说明市场需求十分旺盛，市场存量逐步被消化，市场出现供不应求的形势，未来市场的竞争层面将加大， 2010 年初，国际旅游岛规划的利好催动了海口楼市的火热，市场需求旺盛，购房者众多，再加上海南土地新政政策，使得市场上供应相对不足，供求比差距快速拉大。2009年1月-2010年2月海口市商品

50、住宅供求情况对比l 2009 年以来，海口市场一直保持良好的销售态势，销售价格和销售量同步上涨，消费者购买欲望持续增强。2010 年1 月4 日国际旅游岛建设上升为国家战略，海口楼市随之疯狂，吸引岛内大量投资客，导致海口楼市一夜间房价飙升，成交量大幅上涨，从图上可以看出进入10 年后海口楼市的供求比明显失衡，与突然放大的成交量相比，市场供应明显供应不足，供求比维持在较高位置。3.4.2.1住宅供应海口城市住宅供应水平逐年提高，但是随着中心城区住宅用地逐渐减少，城市住宅供应逐渐向城市外围扩散。特别是西海岸和海甸岛及南渡江滨江区域将成为未来供应的重点。核心区域房价随土地资源日趋紧张，价格逐步提升。

51、2009 年11 月开始，海口商品住宅供应量逐月增长，其中11 月共26.33 万平方米的新房源推向市场，环比10 月上涨216.84%，同比也上涨58.68%。北方冬季的提前来临使得北方候鸟提前南飞，又值年底将至，加快了开发商的推盘力度，以满足突然爆发的市场需求。各开发商蓄势待发，准备迎接下一波的销售高峰期。2009 年海口住宅新增供应211.71 万平方米，供应最多的秀英区新增供应68.14 万平方米；其次为美兰区新增66.83 万平方米。3.4.2.2住宅成交08 年的海口楼市受到金融危机和国内外楼市影响，使年度成交量一度下跌。从09 年3月份，成交量出现大幅上涨之后，之后的每月都维持在

52、20 万平方米以上，楼市回暖增温态势加强。09 年海口商品住宅成交面积为231.28 万平方米，相比08 年增长60.61 万平方米，增长幅度35.51%。2009年1月-2010年2月海口市商品住宅成交量走势2009 年海口住宅市场需求量增幅明显，创下了历年住宅成交新高，市场呈现繁荣态势。海口市商品住宅市场从二季度开始起步，不断刷新历史水平，三季度始终维持在20 万平方米左右。2010 年1 月商品住宅成交量为38.93 万平方米，环比1月上涨24.10%，同比去年上升达483.06%，为2010 年开了一个好头，成交量创下多年年来的新高，热销主要原因为国际旅游岛的推动，2 月商品住宅成交2

53、4.02 万平方米。3.4.3住宅价格分析高端产品领涨住宅市场，销售价格层级拉开海口住宅销售价格保持了年均18%以上的增长率，2009 年1-12 月海口住宅平均销售价格达到5088 元/平方米，较2008 年上涨了21.64%，已经突破5000 元大关。2009年1月-2010年2月海口市商品住宅成交均价走势图受海南国际旅游岛效应，2010 年1 月海口市商品住宅均价已经高达6627 元/平方米，较上月扩大9.59 个百分点，2 月商品住宅均价7910 元/平方米，环比1月上涨达19.35%，成交均价直线突破。从均价走势图来看，09 年以来的均价都是持续上涨的，稳中有升，在稳定成交量的基础上

54、上扬，体现出海口楼市整体市场发展良好的特征，进入10 年后，国际旅游岛效应拉动了海口房价的上扬，成交均价明显拉高。在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。2009 年以后，海口的房价整体运行在一个明显的上升通道中，而从09 年12月份开始价格呈现翘尾，进入10 年后，则每月一个台阶，房价在整体上得到提升。3.5海口市各片区住宅市场分析海口市中心区域房地产市场受土地供应限制而进入平稳发展期，秀英成为土地供应主力，尤其西海岸片区成为海口市场焦点。东西两岸滨海市场正在崛起，

55、郊区化成海口房地产市场发展方向。海口各区分布3.5.1各区房地产市场概况在售房地产项目主要集中在西海岸、海甸岛、琼州大桥两侧、市区内四个区域。市区内的楼盘主要是面对海口市的消费人群，市场价格从6000元到10000多元不等。外销楼盘主要集中在西海岸、海甸岛、琼州大桥两侧三个区域，其中西海岸属高档区，海景房价格一般在两万元以上。3.5.2各片区住宅供需情况龙华区：供应量呈现大起大落之势、成交量趋于平稳，随着存量的消化，龙华区后期销售均价将逐渐提升。2008 年4 月份和2009 年4 月份供应面积出现两个市场峰值，另外数月供应较少。由于该区域开发早，目前已经趋于成熟，只有个别项目在较为适当的时期

56、入市。2008 年第二季度龙华区住宅市场成交保持良好状态，从2008 年8 月龙华区住宅市场开始陷入低迷状态，直到09 年6 月份开始好转，月销售量保持在5 万平方米左右。龙华区成交价格整体呈上涨趋势，2009 年以来均价主要在5000 元/平米左右。2008年1 月份，龙华区均价3500 元/平方米，连续半年在4000 元/平方米左右徘徊，直到08 年底上涨为4000 元/平方米以上，到2009 年4 月首次突破5000 元/大关。10 年后龙华区新上市项目价格都在8000 元/平方米以上，普通项目起价均在8000 元/平方米以上。随着存量的消化，龙华区后期销售均价将逐渐提升，尤其金贸片区，

57、均价已上涨超过8000 元/平方米。美兰区：市场处于高速运转期，供求平衡2008 年，美兰区供应量总计60 万平方米，仅08 年5 月没有新增项目，其余每月均有新项目入市，其中08 年1 月份和8 月份供应量均达10 万平方米。而09 年供应高峰期依然出现在1 月与8 月，由此可见，美兰区目前主力客户来自岛外，开发商都选择旅游旺季推售新盘。08 年，美兰区商品住宅成交均价涨幅较小，维持在4500 元/平方米左右，但是09 年以来均价涨幅明显增大，09 年4 月首次突破5000 元/平方米，之后的每月依然呈上涨趋势，最高达到5951 元/平方米。09 年美兰区均价主要集中在5000 元/平米左右

58、。目前，美兰区新增项目集中在海甸岛沿海区域以及滨江板块，打造海口高端生活区，其销售价格已经提升至8000 元/平方米以上，升值空间依然很大。2010 年1 月海南获批国际旅游岛后，导致了海南房价和成交量的提升，价格的提升体现在2 月份的市场成交均价上，2 月美兰区成交均价超过8000 元/平方米，成交均价明显提升。琼山区：传统本地人居住区，产品性价比最高琼山区为传统的本地人居住区。该区域偏离市中心，无景观资源优势，凭借发达的交通路网以及完善生活配套，提升该区域价值。该区域项目价格相比海口市来讲是最低的，有着非常好的性价比，是本地人以及新海南人首选，其中也包括一些中端岛外客户，以养老为主要购买目

59、的。08 年，琼山区新增供应量集中在第三季度放量，而09 年供应量大幅度下滑，连续几月零供应，但09 年成交量较上年有新突破，一直保持良好态势。主要原因是琼山区为老城区，正处于发展阶段，之前出让土地都进入施工销售阶段，近期无新供应土地。目前该区域正大量拆迁，后期新上市项目将逐渐增多。08 年上半年，琼山区商品住宅均价较为平稳，在8 月份出现峰值，首次突破4000 元/平方米，9、10 月再度出现下滑趋势，之后便一直缓缓上涨，到09 年11 月均价已经达到4798 元/平方米，在2010 年1 月该区域均价已经突破5542 元/平方米。，2 月5625 元/平方米，虽然价格较其他各区域较低，但涨

60、幅也较快，同比08 年价格已上涨超过300%。秀英区市场热点区域，供求不断扩张在国际旅游岛利好的催生下，该区域楼市沸腾，各楼盘顷刻间哄抬房价，甚至出现捂盘惜售，销量大涨，价格飙升，该区域成为海口市场成交的主力市场。2008 年1-6 月，秀英区供应市场还处于低位水平，半年供应量仅10 余万平方米，从08 年7 月开始发力，后半年供应量已经达到55.71 万平方米。从成交情况来看，09年成交总量远远大于08 年，其中受08 年金融危机影响，在销售旺季成交量也无所转机，直到09 年市场开始好转，销售量逐月增长，09 年该区域销售量已经达到69.74 万平方米，同比08 年增长89.11%。而201

61、0 年1 月在国际旅游岛利好的催生下，该区域楼市沸腾，各楼盘顷刻间哄抬房价，甚至出现捂盘惜售，销量大涨，价格飙升，2 月份该区域成为海口市场成交的主力市场，月总计成交超过12 万平方米，成交价格上涨至8513 元/平方米。08 年前三季度，秀英区商品住宅均价起幅较大，从08 年年底开始稳定上升。整体来讲秀英区商品住宅均价走势平稳，出现大幅度调整的主要原因是08 年底开始秀英区政府板块供应量、成交量都出现快速增长，而该板块项目均价偏低，拉低整个区域的价格。进入09年底市场走势良好，部分项目开始涨价，带动了均价的小幅上扬，10 年1 月后，成交量得到提升，商品房价格的上扬也在2 月份得到体现，2

62、月本区域商品住宅均价8513 元/平方米，上涨速度迅猛。秀英区市场为分成西海岸片区和区政府片区，两个片区物业形态、档次完全不同，客户群也截然不同。其中西海岸片区物业均属高端，包括别墅、海景公寓，洋房等，主力客户来自岛外；而区政府板块则是针对本地人的普通物业，不过依托城市向西发展的形势以及临海、靠近市中心的优势，价格远远高于同为本地市场的琼山板块。3.5.3各片区市场存量分析市场存量去化较慢，市场存在一定风险（一）各区存量存量市场呈现两极分化，龙华区存量为各区之首截止2010年2月底海口市商品住房可售房源为419.67万平方米，其中龙华区最多，可售房源有2007.36万平方米；其次美兰区和秀英区可售房源分别为109.97万平方米和91.04万平方米；琼山区可售房源最少，为11.3万平方米。目前市场上一些新的楼盘在不断蓄势待发，而且项目规