德国的住房政策

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1、细心整理德国的住房政策一、房租管制 为保障居民的根本住房条件，德国政府接受了租户权益保障措施，要求各地政府遵照不同区位、不同构造和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。 二、福利性公共住宅 所谓福利公共住宅，就是在政府资助下，由个人、非营利住宅公司、自治团体建立，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅，包括大中型企业用自有资金建立并在税收入得到国家实惠的职工住宅。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等缘由导致找不到房子的家庭，政府有供应福利性公共住宅供其租住的职责。 三、房租补贴

2、 房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。依据法律规定，德国公民凡家庭收入缺乏以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付实力。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各担当50。 四、住房储蓄 德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。二是贷款利率固定、低息互助。三是政府实行储蓄嘉奖。此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购置力不发生大的变更(贬值)，也是住房储蓄制度得以开展的一个重要外部条件。 五、购建房税收政策 首先，政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅赐予资助。

3、其次，鼓舞私人建房。第三，鼓舞私人按市场价购房。另外，一些企业还给将要购房的职工供应比拟实惠的购房贷款，以缓解职工购房的压力。 德国由一个曾经是房荒紧要的国家，开展到今日的住房供应足够、住房金融兴盛和政策法律完善，其成功经验特殊值得我们借鉴。 1.提高相识，确立政府在住房保障方面的职责 当前各级政府对住房问题的重视，更多地是把住房建立作为经济政策的重要内容来关怀和支持的，却较少从保障角度、从社会政策角度来考虑住宅问题。而德国住宅法律明确规定，居住权是公民权利的重要组成局部，把保障公民的根本居住条件作为国家、政府的根本职能，并设有特地的负责机构和必要的资金投入。因此，我们应当借鉴德国的经验，进一

4、步提高各级政府对住房问题的相识，明确政府在住房保障方面的职责，加快建立住房保障体系。 2.深化探究住房保障方式，把保障机制融入市场机制 由于我国家庭收入透亮度低，收入界定的监管难度大、本钱较高，使一些高收入家庭也得以购置经济适用住房，从而占用了政府对中低收入家庭的补贴。因此，随着目前住房供求关系的逐步缓和，应把对经济适用住房的建立补贴，转化为对中低收入家庭的货币补贴，充分发挥市场本身的作用，把保障机制融入市场机制之中。 3.重视住房租赁市场的探究，完善廉租房制度 目前，我国住房租赁市场还很不标准，建议在加强管理的同时，在已出台的租赁税率的根底上，适当再降低一点，通过征税基数的不断扩大，保证国家

5、的税源收入不致削减，维护房屋出租的业主利益，促进租赁市场进一步旺盛和开展。另外，应建立房屋租赁指导价格体系，定期予 英国的住房政策目前，英国居民中有近70的居民拥有自有住房产权，另外30的居民租赁住房；其中，20的居民从当地政府租赁公有住房、10的居民租住私人房屋。英国有关方面认为，这种住房消费格局，是长期以来英国住房政策特殊是公有住房政策实施的结果，与英国居民盼望拥有自有住房的传统观念也有密切关系。一分层次的住房政策。在英国，有三个政府部门与居民的住房问题有关：一是英国财政部，主要是通过保持合理的经济增长速度及相宜的利率政策，保证居民住房支付实力逐步提高，保证居民购房贷款的还款额不发生大的变

6、更。二是英国环境、交通和区域部，主要负责住房政策的制定和实施，核心是财政预算中公房建立与修理资金的支配；以及撒切尔夫人私有化改革之后公房优先购置权政策的实施。三是社会福利保障部，主要涉及贷款居民失业之后的必需时间内，会同一些保险机构帮助居民还款，使居民不至于因短期的支付实力问题而失去住房。此外，地方政府还将通过规划手段对住房建立进展管理。英国的住房政策大致可以分为两个局部：市场交易政策和面对低收入居民的住房保障政策。二公房建立及改革。二次世界大战后，由于斗争破坏，英国住房紧要短缺。政府接受了以集中建立出租公房为重点，大力促进住宅建立、增加住房供应的政策。主要方式是，环境交通和区域部依据中心财政

7、每年的建房预算支配，综合各个地方政府的建房状况和低收入居民住房需求状况，按年度向地方政府拨款，由地方政府负责进展公房建立。政府建房极大地促进了英国的住房供应，对于解决当时的住房短缺问题，解决低收入居民住房支付实力较低问题都起到了重要作用。但是，由于公房建立速度太快，房屋质量较差，修理养护负担很重，1980年，撒切尔政府起先通过公房出售的方式改革原有的公房运用制度。当年修改的住房法规定：凡租住公房的住户有权优先、实惠购置其所住的公房，即“优先购置权”政策。“购置权”条款规定：租住公房的住户，住满两年后即有权以实惠折扣价格购置所住的公房。实惠折扣起点为房价的30。居住两年后，每超过一年再减房价的1

8、，住30年公房的房客那么可以60的实惠折扣购房，但实惠折扣最大不超过房价的60。居住条件差的公寓式套房，买房折扣更大。居住两年的后可以实惠房价44，以后每超过一年再减房价的2，但是最大实惠折扣不超过房价的70。另外，公房购置人还可申请购置一套住房的局部产权，其余局部照旧租用，等收入增加后再买下整套住房。此项“购置权”政策，吸引了大量租户购置公房，是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素。公房出售之后，住房内部的修缮费用由购房人负责，公寓房的公共部位修理费由住户分摊，住宅区内的道路、路灯及其他公共设施的修理费仍由地方政府负担。无力支付全部住房大修和改善费用的家庭，可申请政府赐予必需的资助；对一些

9、没有单独浴室、厕所的旧公房，修缮补贴可达90。公房出售，在很大程度上减轻了政府的修理负担。三金融机构的作用。在以鼓舞居民购房为特点的英国，住宅金融扮演着很重要的角色。向购房者供应抵押贷款，是银行的一项重要业务。20世纪90年头中期之前，各地有众多的住房信贷合作社，为参加住房信贷储蓄的居民供应贷款目前，已改为住房信贷银行，可以从事多种银行业务。购房者通常可贷到房价90的购房款，有的还能贷到100的购房款，贷款额为年工资的33.5倍；还款期一般为20后25年，特殊状况下可为30年35年；还款方式有固定利率，也有浮动利率。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊状况而不能按时付款时，银行

10、并不以处置抵押房产为主要手段，一般都赐予必需的还款宽限期，在此期限内可只付息不还本。另外，政府和银行都盼望贷款者在贷款的同时，购置贷款保险失业与疾病保险，以保证还款期间贷款者的收入发生大的变更、暂无还款实力时，保险公司可以帮助居民还款。四住房政策的变更及趋势。目前已经实施的改革措施主要包括五个方面的内容：一是公房整体出售准备。随着租住公房居民“优先购置权”政策的实施，大约1/3的公房租赁者已经购置了现住房，还有2/3的公房租赁者照旧租住在现有公房中。这些住房不能通过向住户出售的方式变更其运用性质，也难以完全依靠中心财政预算解决现存的住房修理等问题。因此，英国政府鼓舞现行的、隶属于地方政府的管房

11、机构，改造为私人合作及非盈利性质的住房协会，由住房协会整体购置此时此刻管理的公房，成为社会性房产主，并依靠租金收入，对所拥有公房进展修理和管理。二是房租补贴准备。作为非盈利机构，住房协会向住户收取的租金要低于私人出租房屋的租金；但作为私人合作性质的机构，要通过租金收入维持其管理和修理住房等方面的支出，住房租金必需到达本钱租金水平。考虑到居民的承受实力，形成了房租补贴准备。即，财政预算中的住房保障资金，原来仅仅用于住房建立和修理；目前那么可以扩大运用范围，用于发放低收入居民的房租补贴。目前，已经转让给住房协会的住房中，70的居民遵照其住房支付实力的不同，已经不同程度地领取了政府的住房补贴。房租补

12、贴准备的实施，是几十年来英国低收入居民住房保障制度的一个根本性的转折。三是多元文化、多元群体融合准备。分散建房是解决原来公房建立中存在众多社会问题的主要途径，政府盼望不同收入、不同文化背景的居民能够共同生活于同一社区。因此，新的公房建立接受零星建立的方式；同时，政府通过规划手段，强制要求新的住宅建立工程必需有必需的低收入居民住房。这个比例一般占工程建立总量的1550，从目前的实施结果看，平均占25。四是更多地发挥私营机构的作用。成立住房协会的另外一个重要作用是在融资方式。由于中心财政的住房建立和修理拨款受政府保障实力的限制，即使对地方政府经批准筹措的建房资金，也要受政府财政赤字规模的限制。而住

13、房协会那么不受相应因素的制约，可以通过贷款解决资金短缺问题，因而更有利于加快住房的建立与筹措修理资金。目前，中心政府的住房保障预算资金，除了向地方政府拨付外，也干脆向住房协会拨付。五是可承受租金准备。由于近年来英国租金上涨较快，相当多的居民照旧须要政府的住房帮助，为向低收入居民供应较低的、可以承受的租金的住房，政府资助的建房活动仍将是英国住房保障的重要方式。据估计，每年该类住房的需求约在1015万套住房，但受建房土地短缺的限制英国城市周边的许多土地已永久性地划为绿地等爱惜用地，估计今后每年只能建5万套左右。法国的住房保障政策 得益于完备的社会福利制度和税收制度，法国有效地防止了房地产市场的投机

14、活动，其中廉租住房制度是法国政府调控房价的最有效手段。法国政府规定，各大城市必需建立必需数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15至20。 因为有廉租住房的存在，低收入居民在考虑更换住房时首先考虑申请廉租住房，房屋买卖市场中买方人数因此变少，房价自然因需求量不高而处于稳定状态。 法国廉租住房在建立过程中可得到中心政府的补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租住房管理办公室”管理，真正做到了“为低收入者排忧解难”。遵照规定，“廉租住房管理办公室”一方面严格限制房源，大局部廉租住房只租不卖；另一方面对社会公开廉租住房出租状况，承受群众的监视。 除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，廉租住房受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。