房地产前期开发报建工作的经验

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1、细心整理房地产前期开发报建工作的经验房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到工程的规划设计再到施工、经营销售最终验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变更,都可能导致工程周期拉长、本钱上升等风险。因此,工程开发必需遵循必需的程序,科学地开展工作。作为开发企业开发一个工程，报建流程贯穿于整个工程的开发流程之中，每个环节必需要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格遵照有关的法定程序进展。各种相关性手续及政府部门的批文是工程得以顺当开展的重要“通行证”

2、。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成局部。在整个房地产工程的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监视管理下，通过内部各组织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监视管理部门获得且反应信息以最终完成工程开发目标，实现企业的经济效益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中要始终强调时间管理的重要性并找寻优化报建流程中的关键路途，压缩整个工程的开发时间，提高自身资源整合实力和工程运作水平，防范并有效降低风险，增加企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”：一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作

3、重点，关于人必需要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建立要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建立局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问：一是政策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交挚友拜师，遇到不懂行的咱们出方法，有条件上，没条件缔造条件上。挚友帮你，必需要帮挚友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原那么。业务娴熟政策清晰，换位思索，他们也情愿交这样的挚友，这也是魅力所在之处。二是人脉梳理，理清这张网似乎事情就已经成功

4、了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精华所在。前期报建工作中如何处理职能部门中层领导关系，是报建工作成果的关键，每个部门的科室约四五人，依据行政管理的流程，主要的详细事务都是由中层负责开展，供应决策，所以职能部门的中层起到了承上启下的作用。有些时候还须要通过不同途径熟知哪些平行的科室中层之间关系融洽程度，幸免陷入内部人际之争。二是“拿证”。拿证本身是个程序化的过程，但牵扯到时间本钱而连锁带来的利益及现金流问题，所以要突出一个“快”字。由于前期报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及多个节点，环环相扣、严密相连。除了能够快速完成每个节点的报建工作外，还须要依据工程的开发准备

5、、经营目标等要求，进展统筹支配，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，做到游刃有余。其次前期部作为企业对外的一个窗口日常工作中存在着大量的沟通和协调工作，所以须要有较高的情商、擅长沟通和沟通。对待工作要有严谨的工作看法，切实维护企业利益与形象，在工作上要做到“三勤”即嘴勤、手勤、腿勤，不断加强对公司、工程及专业技术的了解和相识，要有扎实的理论根底、不断加强学习具有丰富的学问贮存和灵敏多变的思维，只有这样才能更好地与政府职能部门沟通，完成既定的工作目标。同时做到刚好了解政府相关政策、法规，让公司最大化地利用政策从而到达工程的有序开展和优化本钱的作用。报建工作中有各种各样的方法和手段，但是最根本

6、还要符合标准规定，即使要突破也要遵循规定的流程程序，此时此刻的各职能部门在审查过程中根本执行行政规定和许可范围。所以要细致了解各职能部门的审查标准、依据法规标准和报建资料内容的重点与核心，分清哪些是必需的，哪些是可以妥协的，做到心中有数。酒桌文化很有文章，中国人的感情都是喝出来的，这是一句俗话，作为前期报建人都不得不面对这个让人汗颜的现状。在开发报建工作中，这份“酒桌情”的确会起到不小的作用，平常或在周末时要常常缔造一些可以增进沟通时机的场合，终归想和政府部门做好关系，要有一个场合和桥梁，在推杯换盏中，话语越来愈多，在半醉半醒中大家有了沟通的共同语言，其中须要留意的一点是吃饭就是吃饭，尽量幸免

7、提工作，当你再去的时候事情要好办的多。工作中坚持是成功的起点，这是做每件事都该有的实力，第一是精神上的坚持：在和政府部门人员的接触中，并不是每个人都好声好气，有相当一局部人在官场文化的浸淫下，长着一副官相，说着一口官话。此时面对这样的人群我们须要做的就是坚持。其次是身体上的坚持：我所在的城市是个酒风盛行的城市，可以说各个部门都是酒泡出来的，每到此时我们须要做的就是要“要多喝，不能喝多”，因为前期部作为公司对外的窗口，所以前期报建人员要有一个良好的企业形象，时刻都不能失态更不能失礼和失言。在工程整体开发过程中涉及众多关键节点，其中有些存在着一些地域差异性，关于长沙“XXXX”工程整体开发关键节点

8、，我们留意了以下几点：一是修建性规划审批：此阶段是一个工程整体规划确定阶段，所以要对建筑面积、容积率面积、车位比等进展详细核对，幸免日后修改。二是建筑方案审批：该节点是规划报建中问题最多的一个点，为了幸免反复，首先须要与设计院充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。三是消防专项审批：从2010年10月1日起先实施新的备案制度，但假如地下单体建筑和建筑高度超过50米的居住建筑建立工程仍需审核和验收。这对图纸要求就更为严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃命距离等常见问题要尽量幸免。四是人防专项审批：人防审批一般请人防

9、设计单位与人防施工图审查中心帮助办理，因为他们与人防办都有较好的业务关系，关于是否易地建立须要提前确定，如易地建立需提前办理易地建立费的缴纳。此项为办理建立工程规划许可证关键点。五是建立工程规划许可证：依据长丰县规划局要求确保计容规划面积经合肥市规划局电子校核处校核的数据不能大于1平米，否那么不予办理建立工程规划许可证。六是建立工程施工许可证：此环节关键是提前准备，对资料进展严格审核，包括合同内容、面积指标、总包单位与分包的用章、工程经理证、安检员、质检员证、总监证等。涉及的各项缴费需提前缴纳。七是预售许可证：因办理预售许可证时即进展销售阶段，内部需提前与营销、工程等部门沟通，确定现场进度与准

10、备开盘日期。外部与房产局要进展资料提前预审，涉及关键人员审查要时刻关注行踪，幸免办证时人员不在、出差等状况导致不能按期办理完成预售证的状况。在前期部的这段时间里，我学习到了很多，也收获了很多，不管从事什么工作，心态很重要，工作要有激情，保持阳光的微笑，可以接近人与人之间的距离，便于与人沟通。尤其是前期工作，要有踊跃的思想、平和的心态才能促进工作进步和顺当进展，同时工作的方法与判定力也是工作的重心。前期报建工作除了平常学习各类规定、规章、标准外，还要常常总结，将经验沉淀，并不断传承，从而提升专业实力和工作效率。另外每一个人都不是一座孤岛，在做工作时，须要相互协作、相互帮助、相互提示，这样才能不断提升自己完成任务的实力。在今后的工作中我将加倍努力，与公司各部门同事一起不断成长与进步，为公司新开展和新跨越奉献自己的一份力气！