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1、购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑 以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的 租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平 衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营 业额、租金、保本保利点作测算。投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某
2、购物中心租金测算方案（方案制定于2016 年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的 均价和价格体系。2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根 据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平地点1屋平均租金1元/平米/月1度街捕粗金水平（元/政月） 1房内铺租金水平（元加/月）Y路SO60-150（:路12080-2G0一一L蹈160120230 X苑3025-40m一K物180150 250120-ISOJ商留辄5040 30勿顼。X天
3、地807013020-60平均租金扮掐10Q. . .2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析:次高图我出循顼设目食比PPftlS路CRL路单.日K高XJ商A聘X天1闻圈地忸2V35市槌心侮寒：2G35市丰疑商军:tS正待豚啮冏:S 1010152Q5S205152戏甘况S典剃旧,椁年醐m ：% 立通停牢抑一映：3 也S却膀.停扳: 13115S1513窖噩va10窖破大；m容血 =* ; 6客毛?小:2661022102&4熟5治r?腿打兜；5消
4、差饼由-籍;3斜场S力焯|&. 1351iS335供求如很不应束：20表SD-峻：15 ffiStiS33：52020其15520156蝴牛S非杵完制,标撕声遇:S硬件Tft .祁IR : 1硬件较在，赫既& ; 13333S3S37an尾力5芟力晶牌睡秋与匹甘:5买力，翌响力一，般：3炙力.辑酩力1笠部：13J51553照10定鱼浩肥 规XM?泡明：10定位圾别精色1：度清晰：6貌五貌一定应财.1 : 2661021010669招商?tr10品盹者愁洛i讲卖:1( 曲南基现玲琳传:丘 品捋鬲很意向诅驻：210102&106610哲理10琼一专啪荏理ni服务 io蜘 S13! : &g茸世密苍
5、1里技差：J2222W66210067昉3856如5860本唤目缶;R7其志项FI讶e,10&%明%醐%65%147%G2%97%93%平巧相金t 7U/M7rrf J另停12016030修正饰国月硕帽正率*符iE!E一启切南甲均企垒771001M58-1$030网枷目-租金(jt/FJ/nf ZSk*8Sj/484.3,1 jfri&租赁项目类比价格:K商原修正率62虻）J商蜜罐（修正率97%）X天地（帽正率髓）4目程Tftr价格国苛尸）修正的榕平均刎”,愉格i向am修正价格国叱）租金层祖金LSCi9?3。295047心日卬心；结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为:楼
6、层租金（元/月/检套内面积）一层座内56.3三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%， 三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照 各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/山7月）楼层纯和金均价（泪月加套内面积）地下层2251层街铺84.81层室内S6.3W层街铺S5J2层室内3664243层室内28.24层室内21.2平均43,42、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金 水平上下浮动10元/月/E左右，厘定各楼层区间的租金价格
7、带。3、根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：（以实际面积计、单位：元/山7月）租金均价（无间月（中庭发主通道边店）B类商铺（其他位骨店械）租金蜘愉必无粗金均价+ 20元的金陶愉 也元租金均价-20元地下1层我一 5超市1度街德84.SM.S104.871364,81昭堂内弧36G.376S46336355.】65475.145,13512层室内36.64&S56.&ZS.618.63剧规42.452.462.43Z422Aa屋室内23.23824S?18.28.24层室内21.221.241.21L21.2平增43.45&466.42&,7在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格
8、。根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中， 租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）4、落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较 弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通 常为不高于购物类租金的70%。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准， 以不高于每楼层租金均价的70%厘定价格；5、由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、 以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金 价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分 调整（适当提高或降低）。6、对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻， 实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。本项目 需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定 会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市， 可以采取“低开高走”的策略。
购物中心租金定价方案
