中量文化创意产业园H1招商20140107讲解

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1、中量文化创意产业园核心商业H1招商方案销售部 孟超2014年01月07日招商目的：1满意集团对中原量仪老厂区闲置厂房的合理利用，为后期园区商业活动做铺垫，核心区域整租为主，配套为副，即打造集住宿、消遣、休闲、购物等为一体的体验式创意商业街区；2是打造峡市新的休闲商业中心圈。为了确保园区后续工作的有力进行，招商部将分阶段分步骤地全面推动招商工作，通过各种渠道和形式开展有针对性的招商，一方面要满意老厂房转变商业区的须要，在突破传统的商业形态上做文章，突出特性化、差异化的经营特色；另一方面着力于创意园区整体乃至后期全程的品牌构建和推广，形成创意产业园区长效发展的核心竞争力，以推动创意园区项目良性的发

2、展。市区及周边商业调研：商业市场环境分析1、全市GDP达到640亿元，居民收入逐年增长，内需型消费水平不断提升今年全市GDP达到640亿元，增长14.5%；地方财政一般预算收入完成37亿元，增长26%，经济连续10年实现较快发展，人民生活富足，消费水平不断提高。今年全年城镇居民人均纯收入4454元，扣除价格因素，比上年实际增长7.2%；城镇居民人均生活消费支出3044元，实际增长5.4%。城镇居民人均可支配收入13231元，实际增长8.3%；城镇居民人均消费支出8837元，实际增长6.0%。城镇居民家庭恩格尔系数为38.3%（生活必需品消费指数偏低，其他消费较高）。2、全市社会消费品零售额突破

3、144.09亿元今年全市实现社会消费品零售总额144.09亿元，其中批发零售业实现社会消费品零售额122.52亿元，占全市消费品零售总额的85%。全年消费均衡增长，从各月实现的社会消费品零售总额看，每个月都在10亿元以上。其中有5个月超过13亿元。城乡居民储蓄存款余额294.49亿元，比年初增加47.89亿元，增长19.4%。3、旅游经济拉动消费品市场旺盛三门峡被评为“旅游城市”、“国际园林都市”，今年初又在2012年中国城市竞争力蓝皮书、中国城市竞争力报告中三门峡生活质量竞争力被评为河南省第四位，每年有数百万游客到三门峡旅游、消遣、消费，极大地旺盛了三门峡市的商品消费市场。今年，全年接待海外

4、游客30731人次，比上年增长12.2%，旅游外汇收入377.79万美元，增长12.4%；接待国内游客人数704.37万人次，实现旅游收入11.8亿元，同比分别增长31.8%和31.7%。三门峡市商业格局目前，三门峡市的商业分布全区，较旺盛的地段是在黄河中路、崤山中路、上阳中路一带，其中黄河中路有百货商城、大张百货、丹尼斯、华润万家等，崤山中路有千禧量贩、天鹅城珠宝等，上阳中路有兰香超市等，以及各路沿街品牌专营店。其中作为三门峡市商业大道的黄河路汇聚。重点商铺规划及业态分析物业名称功能划分及经营种类业态配比物业种类定位虹桥电器1F电饭煲、洗衣机、热水器、2F彩电、冰箱等专业家电商场家电商场新世

5、纪百货1F珠宝、皮具、化妆品2F品牌服饰品牌服饰占50%中高档百货公司旺德福名士广场1F运动鞋、运动服饰2F、3F电脑用品4F美食广场5F网吧品牌服饰25% 餐饮25%电子产品50%电子产品时代百货1F都市流行馆：黄金珠宝、化妆品、皮鞋皮件、名表、2F绅士休闲馆：男装、运动、中型休闲、咖啡厅3F名媛居家馆：女装、内衣、女士精品、居家用品、童装、季节品楼上是商住两用公寓，另外一栋是粤海大酒店（四星）服饰60%休闲5%珠宝化妆品及皮具等35%家居10%集高档消遣、休闲、购物于一体的新型百货公司丹尼斯百货1F都市流行馆：黄金珠宝、化妆品、皮鞋皮件、名表、2F淑女服饰馆：女装、运动、3F名媛居家馆：女

6、装、内衣、女士精品、童装、4F 精品男装1B 丹尼斯超市服饰60%休闲5%珠宝化妆品及皮具等35%家居10%集高档商品、购物、超市于一体的新型百货公司建业新天地步行街服装、餐饮、美容美发、精品店、保健品服装75%餐饮10%美容美发5%精品店5%保健品5%步行街华润万家食品、蔬菜、家居、服装、家电、个人护理食品蔬菜35%家居25%服装20%家电15%个人护理5%满意周边日常消费的超市大张百货童装、男装、女装、精品服饰品牌服饰和中低档服饰各占一半百货公司百货楼-1F龙柏运动城副楼：1F鞋、珠宝、化妆品、2F精品女装3F羽绒服男装4F书、童装主楼1F鞋手机电子、餐饮、医药、化妆品2F中档女装、男装3

7、F羊毛衫、羽绒服4F珠宝、皮具、钟表、文娱用品、童装5F学习机点读机5楼以上为商务办公楼主楼为瓷砖、副楼为蓝色玻璃幕墙服装占55% 珠宝化妆品15% 文具学习用品25%其他15%传统百货公司小结： 从对上述具有代表性的商场及各楼层业态分析来看，目前市场上的商铺规划出了个别专业市场外，大多数规划以服饰为主。 虹桥电器和华兴商厦定位是电器及电脑电讯产品的专卖商场，因此各楼层的业态完全不同于其他商场 新型百货公司和商场多注意引进休闲、餐饮等业态。 依据踏街记录，黄河路从上阳路至大岭路段主要为品牌服饰店。主要商铺租售状况分析目前商场最旺的为黄河路从上阳路至大岭路路段，出租率达到90%以上，相对于商场临

8、街店面也成为热点最高租金达到260元/平米每月，小店面、小铺位的投资氛围较浓，主要商业区的商业走势健康，现时在建和开工的商业设施并没有出现大规模扩容现象，现在三门峡商铺市场具备长期稳定发展的前景。不容忽视的是商业投资者经验过2009年20117年的投资热潮以后回来理性，物业质量、后期运营和服务质量成为和地段同等重要的考虑因素。主要商铺租金水平 （单位：元/平方米每月）物业名称地理位置租金水平备注新世纪百货黄河路陕源路交汇处1F180元/每月 2F160元/每月负一楼托付千禧百货公司经营入场费5000元万德福名士广场黄河路陕源路4F美食广场租金为商铺营业额的20%卫生费为200元/米华兴商厦黄河

9、路陕源路交汇处1F175元/ 2F155元/ 3F100元/建业新天地黄河路六峰路1F临街180元/内街70元/2F40-60元/得房率较低为64%华润万家黄河路六峰路140-160元/大张百货黄河路六峰路联合经营，商户交肯定保证金按业态提点小结： 目前租金状况看，地段越好租金越高茅津路至上阳路断租金水平为50-80元/平米每月；上阳路至陕源路段为80-120元/平米每月，从陕源路至陕州路段为120-200元/平方米每月。商铺市场由于其特殊性得房率普遍较低，一般来讲其管理费是依据建筑面积来收的。主要商铺经营状况物业名称经营模式经营状况经营档次经营特点新世纪百货只租不售/托付经营经营状况佳，人气

10、旺中高档沿街商业旺德福名士广场自主经营/联合经营铺位较大，经营种类少，人气不足中高档沿街商业大张百货自主经营与招租结合经营佳中高档传统百货建业新天地步行街售后出租经营状况一般高档独立商业街华润万家自主招商经营状况良好中档周边居民一站式生活消费丹尼斯百货自主招商经营状况：百货良好超市火爆高档一站式生活消费时代百货只租不售自主招商外聘专业团队正在招商高档小结： 在黄河路核心商圈，只租不售的商业物业占一大半。新世纪百货负一楼托付千禧量贩经营，余下自主招商；旺德福名士广场自主经营，但由于没有处理好和商户的关系，三次开业人气仍不旺。华润万家和大张百货人气火爆，大张百货里一半为自主经营，另外一半的品牌商户

11、依靠招商。 所调商业物业层高集中在4.2米5米之间，。最小柱间距则因业态而不同，大型卖场如华夏商厦最小柱间距为6米。除此以外不同业态对进深、供电照明、人流、车流、动线、排污、消防以及商业店面门窗门头等建筑结构的设计均有不同的要求。规模效应与错位经营规模效应是指同等级、同类型的商场聚集在一起产生的商业聚集效应。错位经营是指同类型的商业聚集在一起时，各商场实行不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大。商场名称经营理念目标客户大张百货实惠便利平民消费与高档消费者时代百货流行时代，品位生活追求品位的消费者新世纪百货流行的领导者追求流行的淑女们百货大楼实实在在，服务大众讲求实惠的工薪阶层华

12、润万家一次购足，体验购物休闲乐趣周边日常消费建业新天地步行街休闲消遣年轻人及中高档收入消费者项目简介：三门峡市中量文化创意产业园位于和平路与大龄路交叉口、黄河医院西邻，是经市委市政府批准、为振兴我市文化创意产业、为广阔市民供应独有的文化休闲和体验式消费综合服务的老厂区改造开发项目，其中较大建筑面积都将在上世纪60年头框架式厂房基础上翻新改造而成，目前正在办理改造开发的前期手续。功能定位：以住宿、消遣、休闲、购物为主，打造特色主题商区。项目整体定位：本市全部人群消费，以规模和特色取胜，满意各年龄消费群体消费的须要，与老商业形成互动。1、住宿在档次上以中档特色宾馆为主（管家式公寓酒店），供应便捷、

13、舒适特点。建议：H1 3F 整体按平均40/间可分为40间标准客房，房间依据日均营业额300元统计，日总营业额：12000，月入360000，符合整体定位需求。2、消遣以时尚消遣为主（如：KTV），体现年轻人的新颖、新潮、刺激。建议：H1 2F 整体按平均50/间可分为30间标准包房，房间依据日均营业额500元统计，日总营业额：15000，月入450000，符合整体定位需求。3、休闲以本地市场认可的业态为主。如网吧、茶楼、咖啡厅、健身会所。建议：H1 2F 整体提高园区形象、档次，符合整体定位需求。4、购物以本地休闲服饰、运动服饰、饰品为主，便利店为辅。建议：H1 1F 构成H1核心消费圈，带

14、动区域消费环境，吸引人流，符合整体定位需求。整体招商：35%住宿；35%消遣休闲；25%商业；5%车位设置。整体招商比例符合园区整体定位需求，商、住、娱比例贴合目前峡市市场定位。业态规划：首批规划为项目：H1楼体整体规划概要及说明：(1H1楼体紧邻和平路，交通便捷（多路公交直达），整楼高14米、长108米、进深18米，楼设3层、层高1F5米、2F4.5米、3F4.5米，楼体两侧可加装上楼便梯；(2H1楼体1F可划分为18个临街门店，每个门店108平方米，东西两侧可依据实际状况预留门店直达2F或3F，自西向东分为（H1）1#、2#、.17#、18#；(3第一步主力大客户的招商（2F和3F整体招租

15、）及1F店面分割招商，尽可能先把1F店面招满，同时兼顾2F/3F大面积商户招商（酒店/健身中心/休闲中心），有适合的主力店商户可先主动引进；(4其次步主攻2F商铺，大型商户招商要考虑硬件配套设施，如墙体、楼板、步梯、电梯、货梯、给水/排水、用电等的改造安装，谈判周期较长，还要规划好2F大型商家在1F店招门面入口通道，大型主力店的进驻具有带动作用，可拉动中小铺面的招商；(52#、17#商铺整体定向银行，银行外观形象好，同时也是整个园区配套须要的业态，可减轻招商压力，也可加速资金回笼；(63#、16#为一般商铺，可适当考虑：眼镜专卖、运动健身、电子产品、高档面包店、母婴产品销售等专业商品销售，租赁

16、期限23年，即照看到商家的利益，也便于后期调整；(7部分1F优质店面建议做为品牌形象店招商，选择品牌形象好，运作阅历丰富，实力强的商家，宁缺毋滥，以提升商业街整体形象，品牌号召力，促进店面价值的提升；(8现阶段临街门店招商要兼顾肯定质量，目前的入住率和配套等招商氛围不成熟限制了一些品牌的引进，在今后的2-3年中仍需不断调整和培育市场，逐步提高整条商业街的经营档次和商业价值；(9H1整体消防系统加装（消防喷头、烟雾报警器、蓄水池的加装）项目优势：1、位置优势：园区位于市区中心地带，毗邻核心商圈位置，紧靠和平路与大岭路两条城市主干道，交通便利，主要辐射区域住宅小区居多。所处小区居住人群消费实力棉纺

17、厂家属院、量仪厂家属院一般工人、周边小商贩租赁低端市场，平价打折商品梁家渠村本地村民、外来临时人口租赁低端市场，平价打折商品水文局家属院、豫西师范家属区原有水文局、豫西师范退休员工居多中、低端市场，有消费实力，但多半年龄较大，消费较少康乐小区、华盛御景商品住宅中、低端市场，少量高端市场，一般事业稳定，有较强消费实力公园九号、华创国际商品住宅中端市场，少量高端市场，多为年轻人群，有较强消费实力，壹号城邦商品住宅高端市场，部分中端市场，消费实力很强靠近居民区，有很大的潜在消费群体，但是本案四周干脆受众群体为公园路市场辐射群体，普遍消费实力较弱，而且本案场地在市民印象中长期为工厂厂房，大众意识定位比

18、较浅薄。2、配套优势：自然景观：原有厂区改造，绿地面积大； 商业配套：接近周边成熟商业区，园区内设大型停车场； 教化配套：周边有外语小学、市一小、市二中等市内重点学校；交通配套：3路、8路、5路、14路、迎宾1号、陕县1路等多条公交线路直达；休闲配套：接近人民公园、保健服务门店多；医疗配套：紧邻黄河医院、第一社区医院（原市医院）。3、运营优势： 自有厂房，运营敏捷。4、潮流优势：符合人们心中对购物休闲的潮流要求，供应更加舒适的消费体验。5、人群优势：周边常住人口众多，干脆、间接辐射人口数量基数较大。销售方案策略：目的：1. 最大限度利用现有资源,增加销售额;2. 资金快速滚动,为下一个项目筹资

19、。定价标准：H1整栋融资标准8460万，初期计算以实际面积：2000，均价14100元/，各商铺详细价格：依据位置、大小、运用调整各单个商铺的价格。整体依据：1F 21600元/，2F12600元/，8100元/。商铺销售方式建议：商铺销售主要分为：直销和带租约销售；细分为：产权式返租销售模式（整租零售）；干脆销售（零售）；一次性返租销售模式（零售零租）；带租约销售模式（零租零售）。干脆销售：即是干脆销售，不采纳任何形式和相关承诺。优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需担当返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势： 产权分散，主力店或品牌

20、店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有肯定影响。适用于： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。带租约销售：即是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约的形式将商铺销售。优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需担当返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。劣势： 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特殊是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； 中、长期

21、收益难以稳定； 各类手续困难，易产生纠纷，影响公司品牌。适用于： 商业氛围已形成且正经营红火，无需担忧后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获得长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。建议销售方式：1.建议实行第2种带租约方式销售即：产权式长期性返租销售模式（整租零售），将H1项目划分若干小块（10平方米左右为一单元）对外销售。当项目划分后即准入门槛降低，适合中小投资者进入，能较快带来销售，资金能快速回笼；2.成立新的商业管理公司，与商户及投资者签订管理托付合同，回避日后经营风险，同时便于H1项目整体招租，为日后大规模招租运营做出良好铺垫；3.将全部权、管理权、经营权三权分立

22、：全部权属于投资者、管理权由商业管理公司统一掌控、经营权属于入场商家。在统一管理的背景下，最大程度实现整个商业物业的经营价值，获得最大的资金回报与租金增长空间。购买产品承租物业获得物业消费者经营者投资者获得投资收益集团项目 获得经营利润获得现金价值增长案例： 保守预料： （年租金递增5%）房号面积付款租金当年收益率10年收益15年收益20年收益H1 2F-0011012600084006.6%105653181258277751第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年840088209261972410210107201125611820124111303111年12年1

23、3年14年15年第20年136831436715085158391663121226合理预料：（年租金递增10%）房号面积付款租金当年收益率10年收益15年收益20年收益H1 2F-0011012600084006.6%133872266885481103第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年84009240101641118012298135281488116369180061980611年12年13年14年15年第20年217872396626362289993189951373商业地产有别于一般住宅项目，商业地产真正盈利点在后期商业运营当中。返租营销执行中有三个问

24、题须要解决：问题一：谁来执行返租？通常是通过组建商业公司的形式，将项目返租/包租销售的执行主体由“房地产开发企业”转变为“商业管理机构”，规避政策壁垒，实现返租销售。问题二：返租的相关技术参数如何确定？返租年回报率8%是我国商业用房销售市场普遍采纳的营销参数，但考虑到租赁税后收益能够抵平资金银行付息，增大客户投资回报，更大程度的吸引客户购买，诸多项目采纳9%甚至以上的投资回报率。问题三：返祖年限？返租年限：依据商业主力店的承租年限而定，通常为10年15年。本项目可实行10年回购或15年回购机制。一般商业店铺投资者手持10年基本无退铺现象，本问题只是考虑内容，详细操作可不设计。招商方案设计：招商

25、原则：实行“二个重点四个优先”的原则(二个重点1、重点引进市区范围内外有影响、有实力的大型商业机构加盟合作；2、对名家、名品、名企、名人重点招商。(二四个优先1、厂家优先：厂家干脆合作优先答约；2、名优品牌优先：国内外闻名品牌优先引进；3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；4、特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。招商对象：1、有肯定经济实力的客户（必需满意合作要求）；2、对后期整体园区开发有带动作用的相关产业门店。招商要求：1、各厂商必需持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、生产许可证、产品合格证及其它相关证件，并符合国家有关规定；2、经营范围中有涉及国家法律、行政

26、法规规定的，须提交有关部门的批准文件；3、实行商品保真经营严禁假冒伪劣商品入场；4、全部业主经营户或经营机构均须按招商流程依次入场；5、听从园区整体管理的各项规定。 实惠政策1、租金价格：1F店面均价每平米120元，2F店面均价每平方米70元，3F店面均价每平方米45元；物业费为每平方米0.1元/日。2、交付方式：进场签约最少年限5年，签约最长可签40年；交款为1年租金一次性支付。3、实惠政策：5年一付按租金9.5折实惠10年一付按租金9折实惠合作方式l、买断经营：一次性买断产权的方式（建议仅限特定商户，限量销售，做好体量限制，须保证80%物业自己持有。）。2、租赁经营：交纳租金和相应的物业管

27、理费，招商经营自主，内部自行管理，外部由物管公司统管理，公用部分运用按园区经营管理规定执行。3、保底扣率联营：以保底扣率租金确定合作经营的方式（大型商业）。以租赁总价确定保底租金，按其每月的销售额抽取肯定百分比的租金；依据销售额测算分或比例；商铺返租合同范本甲方（出租方）：_乙方（承租方）： 甲乙双方依据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法及有关房地产法律、法规的规定，经同等协商一样，就甲方将所拥有的商铺出租给乙方经营管理事宜，达成如下条款，以致共同遵守。一、合同标的甲方将其购买的 商铺 (建筑面积_平方米出租给乙方。二、租赁期限及乙方租权租赁期限自 年_月_日起至 年_月_日止。租期

28、内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有运用权、收益等权利，并且有权自主确定招商、转租或自行经营管理等事项。三、租金及支付方式免租期为 个月，由 年 月 日至 年 月 日，免租期内甲方需缴物业管理费。年租金支付额度计算：第一年至第三年的年租金，按房价总额的 %支付租金 元（每月租金人民币_万_仟_佰_拾_元, 每月以30天计算）。第四年至第七年的租金，按房价总额的 %回报支付年租金 元（每月租金人民币_万_仟_佰_拾_元, 每月以30天计算）。第八年至第十年的租金，按房价总额的 %回报支付年租金 元（每月租金人民币_万_仟_佰_拾_元, 每月以30天计算）。付款期限：租金按月支付。即在本合同生效

29、之日起每年起先月份的公历10号之前将每年租金通过转帐一次性支付给甲方。四、违约责任1、乙方违约责任乙方如逾期支付租金，逾期部分按月利息5计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。2、甲方违约责任甲方不得提前解除本合同，甲方如有违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方接着履行合同。给乙方或商场实际经营方造成各项损失的，甲方应担当赔偿责任。五、相关费用的担当1、因本合同履行所发生的税费依据政府部门的有关法规由双方各自担当，其中乙方有权代缴代扣甲方应担当的税金及其他费用。2、为保证商场的整体性和美观，甲方同意乙方依据实际须要对租赁物进行装饰

30、装修及平面格局的调整，费用由乙方及授权之合法经营者担当。3、租期内的水费、电费、物业管理费由乙方或商场的实际经营人担当。六、产权变更本合同涉及的租赁物在租赁期间发生转让、继承、赠与、分割等产权变更事宜的，甲方（或其继承人）应刚好通知乙方，租赁物的权利继受人必需接着履行本合同及其补充协议的规定，并不得阻碍乙方的正常经营，因上述缘由产生的任何纠纷由甲方负责。七、租期届满及续租赁期满后，甲方有权自主确定以自己经营或授权托付他人经营等方式处理商铺。为了全体业主的共同利益，甲方自主经营或授权托付他人经营商场的经营范围必需与商场的整体经营范围相协调，并不得以违法或其它有违社会公德的方式恶意损害其它业主的合法权益，并应遵守业主委员会的共同物业管理规定。八、合同补充及争议解决本合同依照中华人民共和国法律拟定，未尽事宜双方可协商增加补充条款或订立补充协议。甲乙双方如有争议应当依法协商解决，协商不成可向签字地工商行政管理部门申请调解，或可干脆向合同履行地法院提起诉讼。九、其他约定在房地产主管部门的指导下，乙方应帮助甲方成立业主委员会。租期届满之日，本合同第七条之规定起先生效。十、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，合同均具同等效力。甲方：_ 乙方：地址：_ 地址：电话：_ 电话：代表人：_ 代表人：_年_月_日 _年_月_日