[棕北国际]产品设计建议

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1、五岳南园公寓楼产品设计顾问建议 前言受顾问合约限制，本建议核心系公寓楼部分，但由于公寓楼仅占本项目总建筑面积之14.32%，而住宅则占总建筑面积之63.99%，因此本建议于综合考虑公寓楼特有功能基础上，尚需考虑对住宅整体设计及营销推广不可造成障碍。需重点指出的是，居住、酒店、办公三者合一系一种贪大求全、力图将客户一网打尽的做法，势必对本项目产品设计构思造成较明显混乱，于销售推广亦非常不利。顾问公司认为，酒店与办公功能可相协调，但此二功能与居住功能具本质冲突，因此建议公寓楼核心建筑形式仍为公寓，同时考虑产品形式上做到不排斥性、兼顾酒店及办公功能之延展即可。由于顾问公司正式介入本项目时间较短且晚，

2、不可能从根本上改变产品形式，仅可就现建筑设计方案中的明显缺陷提出建议。本项目产品设计前提本项目所处位置显赫，但由于成本较高，发展商知名度亦有所欠缺，开发难度较明显，因此须从产品设计入手，首先设计一个差异化、容易形成市场热点、整体销售受价格因素影响不明显的产品，项目开发管理应以营销推广整体构思为基础，如此方可视为具备了营销推广的基本条件。1. 项目概况地理位置：位于成都市城南片区，毗邻棕北小区，西邻锦绣街，南邻锦绣路，北邻棕竹巷。占地面积：17亩（11303.80）建筑面积：72923.52 其中商场建筑面积（四层）：5017.28 酒店式公寓（塔楼十四层）：10440.08 住宅（三栋28层）

3、：46665.84 地下车库（二层）：10800.32总户数：558绿地率：30%覆盖率：28%容积率：5.5地面停车位：30辆地下停车位：360辆户型指标：（以下所述面积均含本层分摊面积）酒店式公寓 合计168套 其中 A型 56.82 一室二厅单卫 56套 33% B型 60.50 一室二厅单卫 56套 33% C型 86.58 二室二厅单卫 56套 33% 住 宅 合计390套 其中 A型 140.48 五室二厅双卫 78套 20% B型 123.43 四室二厅双卫 156套 40% C型 103.74 三室二厅单卫 156套 40% 项目地理位置实景2. 总平面设计方案调整建议 本项目

4、总平面设计基本合理，较好地兼顾了朝向与景观的关系，交通流线组织亦较合理，建筑技术指标已接近最大化，考虑到开发时间及发展商要求，顾问公司对此不作调整建议。3. 户型及标准层设计方案调整建议 本项目户型设计问题较多。在现建筑设计方案中，住宅户型指标定位准确，但建筑设计缺陷较为明显，调整价值不大，且仅对细部及立面设计作出调整并不能从根本上有利销售，鉴于距住宅开工尚有一段时间，建议在户型指标及标准层形式不变基础上，请设计院对基本户型作重新设计，以避免住宅销售灾难。现具体就公寓楼户型及标准层设计方案作出以下调整建议： 3.1 户型设计方案调整建议 3.1.1 户型指标l 一房一厅 建筑面积3540 占总

5、户型数比例75%l 二房一厅 建筑面积5055 占总户型数比例25% 注意：每类户型设计不可超出二个。 3.1.1 室内空间要求（见基本户型示意图）l 功能分区：小户型设计应特别注意室内空间的功能分区，卧室区与待客区应有明显的分隔，且应有明确的餐桌区、厨房及卫生间。l 采光通风要求：待客区可间接采光，但厨房及卫生间必须有自然状态下的采光及通风。l 开间要求：客厅区开间不宜过大，32003600即可，但一般不宜超过3600。l 分户隔墙要求：宜采用隔音效果好、墙体厚度较薄的分户隔墙，以使室内空间从室内视觉到使用都能获得较好效果。 3.2 标准层设计方案调整建议 由于顾问公司对现建筑设计方案中户型

6、设计持不同意见，且考虑到开发时间及发展商要求，顾问公司对此不作调整建议。4. 立面设计方案调整建议 本项目首先应体现都市建筑特点，原设计方案系由澳大利亚柏涛所作，但由于受规划法规影响，户型及标准层已修改得面目全非，建筑立面亦大受影响，因此，顾问公司建议按现项目产品特点，对本项目建筑立面重新设计，切实体现都市生活、都市色彩、都市品位。 4.1 立面总体设计要求 宜大胆采用公建符号，如玻璃幕墙、大坡顶或飘板式设计，结合裙房设计，彻底从高层住宅立面传统设计手法中跳出来。建议直接参照高档次酒店外观进行设计。l 色彩选择（见示意图） 色彩宜丰富而不杂乱，适当运用冷色调，过于明亮的浅色并不一定适合成都气候

7、。 高层住宅的幕墙设计（见示意图） 可于主人房窗、部分客厅朝阳面设计大面积假幕墙，增强公建形象，使本项目极具标识性及归属感，顾问公司认为此点应成为本项目建筑立面设计的指导核心。l 裙房外观设计 重点在于裙房立面的商业氛围，传统上的设计仅是增加几块广告牌了事，本项目应摒弃此类做法，建议大胆采用大面积悬挂水体、室内外通透感极强的公建手法，附以标识性极强的酒店式大堂，使整个建筑外观直接表现为一座豪华酒店。顾问公司提示：以上建筑立面设计建议仅提出设计方向，建筑师应以调整后的标准层为基础，以此为方向作出自行设计，另需注意本项目公寓楼系酒店式公寓，宜考虑今后经营及外墙清洁成本，勿以所谓亮丽、俊朗之传统观念

8、在本项目上套用。5. 园林景观设计方案调整建议 现方案中对园林环境的考虑较为准确。本项目占地规模有限，难以营造丰富的居住型内庭景观，只能考虑采用城市广场式的手法造园，建议大胆放弃为各年龄层次业主设置的游泳池、羽毛球场、幼儿园等实用性功能，直接以“好看”的各类城市景观手法设计本项目整个内庭景观，侧重观赏性。5.1 街景设计建议 本项目街景设计应以酒店大堂为注目焦点，建议于酒店大堂入口广场设置一座音乐旱式喷泉，其它元素应围绕该大堂展开。5.2社区入口设计建议 如图所示，本项目应着重营造公建氛围，社区主入口应与建筑主体基础部分连为一体，通透感强，而不必刻意设计住宅所特有的私密性。5.3 内庭院设计建

9、议于社区人行主入口内侧，以旱地灯光喷泉为主体，辅以低矮花草及高大乔木围合而成的观赏空间，同时可作为日后社区活动举办场所，极具归属感。同时于社区内庭院靠近主入口架空层内，以香型植物为主体，辅以层次感分明的阴生植物，四季闻花香，减轻公建符号对住宅氛围的影响。5.4 架空层设计建议架空层景观宜以休闲为主题，与内庭院衔接部分应以具一定高度的灌木相隔，以使整个内庭园林具较好的层次感。 5.5 车行入口及消防通道 社区车行通道建议铺设彩色沥青路面，一方面可减轻车辆带来的噪音，亦可将其营造成社区一景；景观设计最常见的问题即为消防通道的处理，建议于建筑设计方案将其正常表现，充分考虑消防要求，但园林景观设计则将

10、其处理成景观元素。5.6 其它景观元素建议及局部示意图l 植物 尽量选择矮株的亚热带乔木，辅以大量本地丛生灌木，使本项目内庭院显得洋气而生机盎然。l 休闲座椅l 垃圾箱 l 保安值更厅l 灯光此项设计为锦上添花之作，建议请灯具制造商提供样本图片，设计师选择确认，分层次设置本社区灯光系统。l 背景音乐于本区域内各角落均应听到悠扬的背景音乐，畅快身心之余，亦可增加住宅所应有的宁静之感。6. 室内装饰设计方案建议 6.1 住户酒店式大堂 建议与裙房酒店大堂共用，层高9米，进入塔楼电梯厅设置IC卡门禁系统，整体采用西班牙式欢快风格进行设计，该大堂系全部装修中最为昂贵部分，建议造价为2000元/。 6.

11、2 标准层电梯厅 应与首层大堂风格统一，但更应注重舒适度，切实营造“等电梯的乐趣”。造价可适当降低至800元/。 6.3 住户室内装修 建议每户均采用精装修形式，对此类小户型销售甚为有利，且规避装修质量及客户对装修价格质疑的风险已有较为成熟办法，直接销售装修房实有必要。建议本项目住户室内装修造价为400元/，但需延请有经验装饰公司详加设计。7. 项目配套方案建议考虑本项目住宅最有价值客户群体应是居住于本片区的高收入人士，年龄大约在2535岁之间，家庭结构简单，以夫妻二人及三口之家为主，且因所处片区各类配套设施齐备，且酒店餐饮娱乐设施已足够，本项目建议不考虑会所设施，亦不设置幼儿园。建议将现建筑

12、设计方案中的泳池移至酒店裙房第五层，该层作为结构转换层，层高较理想，以泳池为核心将其设计成为一个空中花园，作为社区业主的活动场所，可考虑将其交由酒店管理公司统一经营，产生的收益贴补物业管理费用。顾问公司提示：如现建筑设计方案不做大的调整，则必须设洗衣房、客户服务中心等会所设施。8. 细部处理方案建议 8.1 裙房酒店入口处理建议 此处系本项目最为豪华部分，造价昂贵，且与塔楼共用一个入口，场所感应较强。建议将主入口外挑57米，增强酒店入口的豪华度。 8.2 塔楼顶部处理建议 现方案顶部处理形式不妥，建筑师对此类符号处理手法欠熟练，连同裙房顶部必须重新设计，建议邀请澳大利亚柏涛对此方案提出意见，或

13、直接委托其重新设计。 8.3 空调位处理建议 现方案空调位本质上沿用了住宅设计手法，与本项目定位不符，建议在外墙面设计装饰符号，直接对空调位进行遮挡，不宜采用现行空调挡板手法，降低了整栋建筑档次。 9. 产品设计其它建议说明 酒店式公寓通常系主要针对用家市场而言，而本项目所处棕北、棕南片区最为稀缺的是投资型物业，建议本项设计改为公寓式酒店，其特点在于仅采用了公寓的形式，面积虽小但厨卫俱全，实质上仍是酒店，可考虑将该酒店委托酒店管理公司统一经营，业主坐享其经营收益，目前成都市尚无此类产品形式，较容易形成市场热点。 顾问公司认为，本项目公寓楼虽规模有限，但对五岳集团而言，其回收资金的数量及速度对整个项目开发影响极为重大。目前发展商反馈给顾问公司的信息，系同时兼顾居住、酒店、办公三类全部功能，顾问公司对此持保留意见，对基于此思路的产品形式、以及由此而产生的市场风险亦不作其他建议。望发展商重新考虑本项目公寓楼产品形式。 深圳市和嘉房地产交易评估有限公司签发人：签发日期：2002年11月1日