中国版C-REITs大猜想-哪类基础资产将成首单?

上传人:h****3 文档编号:201145894 上传时间:2023-04-18 格式:DOC 页数:8 大小:17.50KB
收藏 版权申诉 举报 下载
中国版C-REITs大猜想-哪类基础资产将成首单?_第1页
第1页 / 共8页
中国版C-REITs大猜想-哪类基础资产将成首单?_第2页
第2页 / 共8页
中国版C-REITs大猜想-哪类基础资产将成首单?_第3页
第3页 / 共8页
资源描述:

《中国版C-REITs大猜想-哪类基础资产将成首单?》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中国版C-REITs大猜想-哪类基础资产将成首单?(8页珍藏版)》请在装配图网上搜索。

1、中国版C-REITs大猜想,哪类基础资产将成首单? 01首先我们先探讨一个问题,就是现在这个时点国内适合不适合推出公募REITs产品?了解中国REITs发展历程的人可能知道,在06、07年的时候,国内的券商老大哥已经在这方面做出了诸多探究,也和监管层面做了许多沟通,然而时机不好,赶上了次贷危机,REITs的推动也就搁置了。那现在这个时点适合不适合推出REITs?我们回看一下,上个世纪60年头的美国当时处于战后经济复苏时期,出台政策推出REITs是为了要集结百姓的钱用于投资基础设施和商业地产。90年头的日本在资产泡沫后经验了漫长的经济衰退,房地产市场长期低迷,为了提振地产需求,日本政府选择REI

2、Ts作为商业地产新开项目的资金来源,推动资金流入房地产市场。目前我国经济发展处于L型,大量的基础设施须要资金投入,而政府超负荷的财政支出很难负担,这也是目前市场上有声音表达PPP与REITs是完备的结合这一观点的缘由。另外在公共住房方面,政策也是主动相应支持的,不管是政策的频繁出台,还是交易所的审批速度,都可以看出这个领域推出REITs的可能性。至于商业地产,其实归根结底是税负的问题,通过交易结构的设计可以实现税收筹划,所以这是一个通过投行技术可以解决的问题。关于REITs的定义,这个词是一个舶来品,直译成房地产信托投资基金。我们拆分来看,这里的房地产范围窄了,美国REIT协会把REITs细分

3、为工业/办公类、零售类、住宅类、多样类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类、特殊类和抵押类。所以可见这里翻译为“不动产”会更加符合客观状况。再看信托这个词,这里面的信托不是大家传统意义上理解的“信托公司”,而是一种信托关系,这种关系可以表现为“公司型“的股东关系,也可以表现为”契约型“的托付受托关系。02那么这里我们探讨一下,中国的C-REITs应当用公司型的结构还是契约型的结构呢?纵观国外的成熟REITs,两种结构都有,两种结构的利弊也比较明显。契约型操作便利程度高,公司型治理结构更加完善,笔者认为在发展初期,还是契约型更具有操作性。那么,担当契约型的SPV谁来担当比较合适的?这个在国内势

4、必是个争辩较大的问题。大家知道,国内的金融环境目前是分业监管,但实际是混业经营。一个证券化业务,相像的交易结构,银监会有银监会的规定和SPV,证监会也有自己的体系,保监会也没落下。而实操中,不同的监管体系也已经有落地的产品,交易所市场类REITs产品比较多了,20多单,银行间也有皖新传媒书店的项目落地。所以公募版REITs会采纳哪个当SPV呢?我们看下国外的阅历,成熟市场更多的还是采纳类似于股票交易的概念,在交易所上市,这样在资金端可以实现个人投资者小面额认购。并且,从政策上看,皖新传媒这单据说是交易商协会审完,央行批的,还属于一事一议的状态,而交易所相对来说已经比较成熟,落地的项目大同小异,

5、大的方面采纳的技术一样,只在细微环节处稍有不同。再次,中国基金业协会也多次表态,要推动不动产投资基金即REITs的推出。综上对比,笔者认为交易所体系领先推出的可能性更大。选好交易场所后,我们来看一个详细的交易结构。再谈交易结构之前,我们先弄清晰一个问题:REITs都是权益性质的么,固定收益的究竟叫不叫REITs产品?在美国,REITs产品分为股权型,抵押型,还有混合型。市场上一度因为银泰中心、凯晨世贸等项目流行CMBS的叫法,也有人叫抵押型私募REITs。叫什么其实不重要,重要的是“是不是REITs产品,并不取决于你究竟是权益型的还是抵押型的“,究竟该设计成权益型还是抵押型,这个和融资人的意愿

6、以及当时的市场环境更有关系。总结美国的REITs历史可以看出,在经济上行周期,固定收益型的REITs产品高,而经济下行周期权益型的占比高。这也是我们设计产品可以参考的交易设计。03在厘清上述问题后,我们来看一下中国版的C-REITs究竟该采纳什么交易结构?探讨交易结构的前提是,我们作为投行设计产品要遵守哪些法律框架。所谓公募REITs,意味着要公开发行和上市交易。要解决这个问题,可以选择在证券法的框架下,把REITs的载体定义为证券,可以实现公开发行和上市交易。还有一种是借用已有的公开发行载体,例如公募基金,这种思路就在证券投资基金法的法律框架下探讨。证券法规定的证券包括哪些?股票、债券及国务

7、院证券监管机构规定的其他的证券及衍生品种,总结起来就是股票债券+其他。那么必需修改证券法的表达,把其他定义进去。修改证券法的表达是须要时间的。假如在证券投资基金法的法律框架下去解决,也会面临这个问题。证券投资基金法73条规定,基金财产投资也是股票债券加其他这几个项目,不过这个“其他”的概念是放到了证监会的权限内。根据73条,只要把这部分当成公募基金的投资标的,单独再定一个投资条例,这个问题就可以解决。本质上通过公募基金这个架构,实现了一个底层资产间接的公开发行。 通过以上对比,现在看在证券投资基金法下是一个比较可能的方向。这里的REITs其实就是公募基金,公募基金通过投资ABS投资到项目公司,

8、从项目公司再到资产。那么还会面临双SPV的问题,REITs有一层管理人即公募基金管理人,专项支配有一层管理人。究竟是公募基金管,还是专项支配管,两个主体怎么去安排这个管理权限。从现状来看,目前公募基金大部分都是投资二级市场品种,主要以投资为主,价值投资和风险分散是他们投资的特长。而券商和信托是做集中的资产管理,怎么体现限制资产风险,提升资产价值,这完全是两种管理人的风格。究竟核心管理放到哪一层,放到基金层,还是底层的专项支配层,这个目前要解决的问题。还有就是,要不要设立独立的资产管理人,假如设置资产管理人,和目前这个结构已有的基金管理人、专项支配管理人之间,如何安排管理权限、区分管理责任。04

9、笔者揣测REITs版公募基金还表现出以下特点:第一,是选择封闭式的还是开放式的?倾向于封闭式证券投资基金,主要跟资产的锁定相挂钩。但是也面临是否有新发资产的可能性,所以要考虑封闭基金开放期的设置支配。其次,属于分红比例高的权益性品种。公募基金原来可能更多是以价格的方式来体现收益,更多的是净值型产品,假如是REITs推动出来之后,将更多是以分红的形式来体现。第三,公开发行。按目前公募基金的发行方式。第四,交易所实现场内交易。现在目前是以证券化的形式为主的类REITs主要是以场外交易的方式,基本在协议转让,协议转让其实交易频率就特别特别低了,这是解决流淌性很重要的方面。最终,对杠杆率应当会设肯定的

10、限制,不管在项目公司层面,还是在REITs层面。目前中国的环境下,只能在项目公司层面做负债了,负债比率肯定会有一个限制。这里边负债比率的限制,原来在私募REITs、类REITs状况下并没有。因为私募REITs、类REITs是通过分级的状况解决。公募REITs就没有分级这个概念的,有些资产还是须要有负债撬动收益,这个负债可能放在项目公司层面来实现。负债比率可以参考新加坡、中国香港,估计可能不超过45%。税收问题是探讨公募REITs不行避开的。但目前来看,税收问题的解决不是REITs必需做的第一步,目前已落地的类REITs的产品可以看出,即便没有税收实惠,REITs市场也发行四五百亿了。因为有些资

11、产不须要你统一的把税收去掉,本身通过交易结构的设计就可以调整,税收问题是确定REITs市场大小问题,而不是一个市场能否产生的问题。因为已有这种产品结构解决了税收的双向征税问题。但是,这个市场的规模化发展又不得不解决这个问题。尤其是资产的重组产生的税收问题,假如没有统一的解决方案,那么这个资产在证券化的过程中效率和技术肯定会降下来。最核心的应当是土地增值税,房地产企业的股权转让,被认为是资产转让,进行税收核定。国外没这个税种,国内是为了防止土地的交易,必需有土地增值税,也是构成了财政收入的很大比例,要取消它是很难的一个支配。但是,它在中国的REITs过程中会有特别大的规模影响,因为中国资产许多都

12、是开发商持有的。中国这个问题究竟是通过交易结构的创新解决,还是通过法律层面的规定,这部分就是在公募REITs法律载体确认之后的一个规模化的问题,是一个待解决的问题。05最终我们揣测一下第一批公募REITs会从哪些基础资产起先。或者说哪些基础资产更适合第一批来做公募REITs的试点。目前看第一大可能性是在租赁住房部分。第一,根正苗红,能看到中心对房地产市场的思路已经完全转变了,完全从中国香港的模式转到新加坡模式了。其次,政策已经很明确了,从土地角度已经起先实践了,市场经营的机构已经起先渐渐成熟了,能保证现金流的一些稳定和增长。只要解决土地价值这个问题,REITs的推出就有可能解决。还有一个很有可

13、能的资产就是PPP。首先政策是特别支持的。不过现在面临几个问题:1.大量基础资产可能还没有形成。PPP的推出的时间不久,所以,面临基础资产逐步成熟的问题。2.面临房地产、金融和政府三方关系的问题,其实PPP大家都很清晰了,问题是政府和市场之间的边界没有划清晰。3.市场服务机构有了,但是还不丰富。例如,污水处理、能源、环境爱护等等,还没有特殊的在金融市场上体现出来。所以,PPP也是一个方向。回到一个比PPP框架更大的基础设施REITs,行不行呢? 回头看成熟市场美国,做的特殊多的是信号塔,石油管线等等。美国市场基础设施是属于市场化的基础设施,中国许多市场化程度不是很强。所以,在国外的阅历借鉴上还是要区分的,像高速马路就是比较典型的基础设施资产。首批公募REITs资产:租赁住房 or PPP or 基础设施?最终,与其坐等公募REITs到来,不如抓住资产先以私募REITs或者Pre-REITs的方式参加进来,做好资产储备,转公募REITs只是产品形式上的改变。你以为知道点儿REITs就能玩转房地产投资了?Too young!

展开阅读全文
温馨提示:
1: 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
2: 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
3.本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
5. 装配图网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
关于我们 - 网站声明 - 网站地图 - 资源地图 - 友情链接 - 网站客服 - 联系我们

copyright@ 2023-2025  zhuangpeitu.com 装配图网版权所有   联系电话:18123376007

备案号:ICP2024067431-1 川公网安备51140202000466号


本站为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,本站只是中间服务平台,本站所有文档下载所得的收益归上传人(含作者)所有。装配图网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容本身不做任何修改或编辑。若文档所含内容侵犯了您的版权或隐私,请立即通知装配图网,我们立即给予删除!