城中市场分析报告

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1、第一部份：城中区市场宏观分析一、区域市场供求分析一、供给量分析1-11月份常州市场整体推案量与城中区市场推案量（城中区：关河路、怀德路、劳动路）月份一、二四五六七八九十十一十二总计常州（万武）城中（万近）0分析：2006年18月份，城中区域整体推案成规律下滑趋势，推案量并非大。随着“金九银十”旺季的到来，9月份城中区推案量猛增，由上图能够看出曲线转变与整个常州市推案量一致。城中区2006年全年推案量占整个常州推案量的，市区可开发土地已愈来愈少，竞争已从一样客户群向高端收入人群靠近。区域在售一般商品房供给量分析楼盘名称总建万近在售万近总余量万m2备注楼盘名称总建万由2在售万m?总余量万m备注河景

2、花园21约30基本售完，只剩下办公房与商铺嘉禾国际总148套，目前推100套左右，售60多套，目前总余量万m星河名居4总433套，其中住宅267套，33915 m）基本售完兀丰宜家总共180套售完鹏欣丽都1500101套，楼盘全部售完铭筑高第总102套双子星座768套，销售在80%以上嘉宏盛世2825150套X50%天禧星园总369X80%,38380 m)总剩余量万m荆溪人家10132套X70%公园大厦6约26832 m)共364套国泰新都12住宅全部售完，目前只剩下商铺约2万m合计总建万平方米，总剩余量约万平方米分析：受区域单价上涨缘故，区域内目前所售房源以面积较小的房型占有必然比例。相较

3、较而言这些楼盘的房源总价较低，且区域位置较好，去化较好。区域可开发土地愈来愈少，地块面积也不大，因此多建高层住宅。受位置和市区土地可开发量日趋减少的阻碍，区域整体剩余量不多，为。二、供给建筑形态分析区域内在售物业以高层、小高层为主，达到总量的95以上，部份楼盘显现别墅产品，如荆溪人家的联排别墅，和嘉宏盛世的联排别墅，需要说明的是那是用于商业办公的。3、供给户型分析供给平均户型面积分析楼盘名称总建万由2在售万而在售户数户均面积楼盘名称总建万而在售万m,在售户数户均面积河景花园21约30嘉禾国际共148套星河名居4住宅267套，33915 m2127元丰宜家总共180套鹏欣丽都15101套铭筑高第

4、102套双子星座768套嘉宏盛世28150套天禧星园共369套，38380 m2104荆溪人家10132套公园大厦6公寓26832 m）共364套国泰新都12二期594套，万m合计区域供应户型均面积m分析：区域供给户型均面积为近，比其余各区域的户型均面积都要大（城北为近、城南为114、城东为近、城西为118）。供给户均面积大于近的楼盘占总数的，其余多为70面以下的小户型房源，供给面积在90120面之间的紧凑房型的楼盘很少。这说明区域内购房客户分为两种，一是二次乃最多次置业的以改善居住条件为主的客户群，另一种是带有投资性质的二次或多次置业的客户群。他们的一起点是经济能力强，其中一部份属于高端客户

5、。供给各房型面积比例分析一房两房三房四房及以上面积范围比例面积范围比例面积范围比例面积范围比例4080 m16%1001106%11015044%14040034%分析：供给房型以三房为主，其中120150 m,舒适宽大的三房为供给主力。主力户型面积分析楼盘名称户型面积范围（m?）河景花园星河名居3房130鹏欣丽都4房185双子星座1房60天禧星园3房100120公园大厦1房左右嘉禾国际1房4050元丰宜家3房130140铭筑高第3房嘉宏盛世4房137142,荆溪人家3房105142国泰新都3房120150分析：主力户型多以宽大舒适的三房为主，供给面积范围120140 m2。4、供给价钱分析平

6、均销售单价：分析：区域楼盘的销售单价都比较高，多数在6000元/近，尤其是2006年新开的几个楼盘，如双子星座国际公寓更是飙到8500元/面,而尚未开盘销售的铭筑高第，据其售楼处传出的消息称也在8500元/近，而且仍是毛坯。这不但与这些楼盘处于市中心有紧密的关系，更重要的是市区可开发的土地日趋减少。主力户型总价：平均总价分析：区域楼盘主力户型总价相差较大，最高是最低的4倍多，究其缘故是主力户型面积相差较大，如嘉宏盛世多以150 m2以上的户型为主，而嘉禾国际是4050 m2的公寓。而区域各楼盘平均户型总价相差也较大，缘故也与面积大小不一有关。五、去化情形分析楼盘名称总建（万皿）在售（万皿）已售

7、（万皿）河景花园21约3约18星河名居40约4鹏欣丽都1500双子星座天禧星园约4公园大厦63嘉禾国际元丰宜家0铭筑高第0嘉宏盛世28荆溪人家10国泰新都12210合计分析：整体去化率为，去化尚可。区域楼盘尽管单价较高，但由于某些楼盘“改大为小”的策略，造成总价比周边项目低的错觉，因此去化较好，如双子星座。而嘉宏盛世由于单价高，户型面积又偏大，去化较难。二、区域消费者分析区域高级楼盘林里，单价较高，多数在6000元/面以上，总价也较高每套多在70万以上，由此造成区域内楼盘消费群体为高收入人群。再因为区域地处市中心位置，客源辐射面广，因此本区域楼盘客户：1、以企业营业主，政府机关人员，和都市白领

8、群体为主。二、多数为二次置业，以改善居住为主，以120以上的三房、四房为要紧需求。由于区域独特的环境，紧凑有效房型已不是市场主导趋势。3、有必然比例的投资客户，看中区域优良的地理位置，但是受总价阻碍，仍多以4070 m2的小户型为要紧需求。单身白领也看中此类户型的投资功能，而选择作为过渡型住宅。第二部份：城中区域市场分析总结1、城中区2006年全年推案量占整个常州推案量的，18月呈规律下滑趋势，9月猛增。二、受位置和市区土地可开发量日趋减少的阻碍，区域整体剩余量不多，为。3、区域内在售物业以高层、小高层为主，达到总量的95以上，部份楼盘显现别墅产品，如荆溪人家。4、区域供给户型均面积为皿，其中

9、供给户均面积大于皿的楼盘占总数的，其余多为70 m2以下的小户型房源，供给面积在90120 m?之间的紧凑房型的楼盘很少。五、供给房型以三房为主，其中120150 m2舒适宽大的三房为供给主力。六、区域楼盘的销售单价都比较高，多数在6000元/m、总价相差较大，究其缘故是户型面积相差较大所致。7、受总价阻碍，小户型去化较好，大户型去化较难。八、区域楼盘客源覆盖全市，客户多为二次置业，经济能力较强，以改善居住和投资为主。第三部份：城中区重点个案分析荆溪人家大体情形开发商：常州机关房产工地位置：吊桥路与晋陵路交汇总建面积：10万m2单价范围：6200 8700元/m?新推面积：万m2公布日期：优惠

10、方法：现无销售热线：8129999行销策划：上海华燕置业基地面积：万m2计划用途：商住平均单价：6500元/m2新推户数：132户交付日期：销售率：70%产品介绍本项目由常州机关房产效劳公司通过土地拍卖取得开发权。原巾被总厂地块，地处常州市老城区，位于晋陵中路东侧，东下塘南侧，吊桥路北侧，市河南侧，紧邻常州市机关房产效劳公司旧城改造项目一荆溪村改造项目，在市河的北侧为青果巷文物爱惜区，区位优势得天独厚，与吊桥路，晋陵中路亲热接触，吊桥路即将拓宽，周边生活配套成熟本案一期共四幢，1#为安置房，共144户。商品房为2#4#三幢，11层一梯两户，顶楼复式。个两单元。面积配比:楼号单元户型面积户数2#

11、顶复4户甲3/2/2111103/2/2134-13810乙3/2/2134-138103/2/211110楼号单元户型面积户数3#、4#顶复8户甲3/2/1105203/2/2139-14220乙3/2/2139-142203/2/110520客源分析：本案客源主若是市区客源。客源经济实力比较雄厚，大部份是第二次置业，注重地段和周边生活配套，关于市中心有地域情节，另外，开发商的关系户也占有较大比例。售价分析本案均价在6500元/面左右，与嘉宏盛世比较仍是有必然价钱优势，另外，本案在售为小高层，购房者比较容易同意，可是从地理位置、产品品质等综合来看，本案价钱有些偏高。营销分析第一，本案位于市区

12、，在市区土地稀缺的市场环境下，本案较受购房者关注；第二，本案整体案量不大，在售的商品房只有130余户；最后，本案关系户较多。综上致使本案营销力度不大，促销活动较少。从广告宣传来看要紧借力于报广和户外看板。去化分析目前，本案的销售率达到70%。从楼层上看，中间楼层去化较好，顶楼复式和1楼还有较多的余房；从户型上看，111面的三房产品和105 m2的三房产品去化较快，除户型较好之外，最重要的是总价相对较低。A/三房二厅二卫面积约134-138平方米c/三房二厅二卫面积约111平方米嘉宏盛世（二期）大体情形开发商：常州嘉宏地产营销策划：上海荒岛工地位置：吊桥路与晋陵路交接计划用途：居住、商业基地面积

13、：万m2新推面积：万m2单价范围：灏景座7000-7650元/m2瀚景座8000-9000元/m?总建面积：28万m2推出户数：150户平均单价：灏景座7300元/m2瀚景座8300元/m2推出日期：2交付日期：去化率：约50%热线：优惠方法：开盘前定购折，开盘当天折。产品介绍本项目位于晋陵中路和吊桥路交接处，同安桥逸，南临运河景观带，地理位置优越，各类配套设施齐全。项目距离南大街商圈步行仅5分钟，银行、医院、超市、餐饮、娱乐一应俱全。项目有7栋高层住宅和10万m2的商业组成，一期推出东侧2栋高层住宅：灏景座和瀚景座，各33层。其中灏景座12层是商业。楼号房号面积m2房型户数面积合计 m2灏景

14、座2梯3户01(3-33)4/2/23102(3-33)3/2/13103(3-33)4/2/231瀚景座3梯两户01(1-24)5/2/32402(1-24)4/2/32401(25-33)6/3/49面积配比房型面积户数比例3/2/1m3121%4/2/2137-142 m6241%4/2/3m2416%5/2/3m2416%6/3/4m96%客源分析：本案的客源要紧有常州市区中高收入阶级，经济条件较好，大体有两套以上的住房，对市中心有地域情结，注重周边生活配套情形。第二，主力客源还有来自浦南、浦北、清凉等城南区域。售价分析：二期推出的两栋高层均价比一期有大幅度的提高，达到了7300元/面

15、以上，比周边的楼盘均价要高出1000多元/近，由于其独特的地理位置，天然的河岸景观，刷新了市中心住宅价钱的新标高。营销分析本案前期的媒体广告投入比较大，都是以整版大篇幅的广告推出，显示了项目的档次和品质，售楼处选在了嘉宏世纪大厦6楼，一反开发商将销售中心布置在工地现场的做法，如此做的有点在于能够向客户展现开发商的实力。销售中心装修奢华，功能分区明确，设置了接待区、展现区、洽谈区、贵宾房、咖啡吧台等，比较有特色的是将商业展现设置为竖向布置。二期住宅结合了商业街一路推出，并承办了2006年第46届国际小姐总决赛，65国佳丽亲临开盘现场，为楼盘增色很多。去化分析本期推出案量到目前为止已经去化了快要50。整体两房的户型要比三房的户型好去化，灏景座相对瀚景座去化的要好，主若是灏景座均价要廉价1000元/m2,房型以三房为主，目前还剩余一些顶层的户型。瀚景座8000元/m2起价，面积都是大户型，25层以下的户型去化的比较好，2533层为401m2的空中别墅，目前销售了4套。主力户型