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1、(中国中国2020年年)关于房地产趋关于房地产趋势的预测课件势的预测课件本报告是严格保密的。人类预期未来的基本模式人类预期未来的基本模式这是一次软着陆这是一次软着陆我们再也不会有我们再也不会有衰退了！衰退了！风险太大，一切风险太大，一切都太糟了，而且都太糟了，而且更糟！更糟！1.市场的运行方式是曲线上升市场的运行方式是曲线上升2.我们的预期方式是直线式的我们的预期方式是直线式的3.即使是长期牛市，也会发生重大调整即使是长期牛市，也会发生重大调整人类投资的三大现实人类投资的三大现实本报告是严格保密的。关键概念关键概念次要因素次要因素随机事件随机事件宏观调控措施宏观调控措施油价油价/美国次按揭美国
2、次按揭关键基本因素关键基本因素市场趋势市场趋势本报告是严格保密的。什么是什么是“关键基本因素关键基本因素”u总体经济发展总体经济发展u金融：抵押贷款利率和可金融：抵押贷款利率和可承担性承担性u规划：区域市场边界规划：区域市场边界u人口：由年龄和收入决定人口：由年龄和收入决定的可预测的住房消费趋势的可预测的住房消费趋势uGeneric description of the 4 factors关键关键基本基本因素因素本报告是严格保密的。房屋购买的人口统计学（一）房屋购买的人口统计学（一）中国的人口年龄分布中国的人口年龄分布本报告是严格保密的。房屋购买的人口统计学（二）房屋购买的人口统计学（二）对经
3、济产生重大影响的关键年龄对经济产生重大影响的关键年龄通货膨胀（进入劳动力市场后年）生活中的事件生活中的事件进入劳动力市场革新成家购买第一套房子贷款高峰住房支出高峰负债高峰支出高峰投资高峰事业高峰退休（通货膨胀率下降净财产的高峰慈善活动的高峰平均年龄平均年龄本报告是严格保密的。房屋购买的人口统计学（三）房屋购买的人口统计学（三）不同年龄的房屋购买总量不同年龄的房屋购买总量不同年龄组购房的平均价格不同年龄组购房的平均价格不同年龄组拥有房产的平均价值不同年龄组拥有房产的平均价值首次购房与再次购房首次购房与再次购房本报告是严格保密的。真正的顶点出现在人口高峰期真正的顶点出现在人口高峰期日本、香港、台湾
4、、美国日本、香港、台湾、美国时间时间价格价格本报告是严格保密的。小波浪及其特点小波浪及其特点时间（年）时间（年）价格价格本报告是严格保密的。金融与房地产市场：金融与房地产市场：20082008双紧主题双紧主题开发商贷款直接融资、外开发商贷款直接融资、外资、银行信贷资、银行信贷个人抵押贷款首付、利率、个人抵押贷款首付、利率、转让限制转让限制币币币币 值：值：值：值：重重重重 估估估估金融与房地产金融与房地产金融与房地产金融与房地产市场市场市场市场本报告是严格保密的。金融与房地产市场：金融与房地产市场：20082008双紧主题双紧主题2007.9.27中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发
5、关于加强商业性房地产信贷管理的通知，根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。同时，通知对房地产开发贷款管理、消费贷款管理等问题做出了明确的规定。金融政策。政府实施提高政策，加大多套房购房压力，迫使部分投资者逐渐退出投资市场2007.12.11中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理补充通知，以“家庭”为单位界定第二套房对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，当地人均住房平
6、均水平以统计部门公布上年度数据为准。细化前期颁发的金融政策。政府规范第二套房标准，统一商业银行执行细则。个人抵押贷款首付、利率、转让限制个人抵押贷款首付、利率、转让限制本报告是严格保密的。金融与房地产市场：金融与房地产市场：20082008双紧主题双紧主题u20082008年年1 1月月7 7日，银行间外汇市场美元对人民币汇率的中间价为：日，银行间外汇市场美元对人民币汇率的中间价为：1 1美元对人民美元对人民币币7.26957.2695元，再创汇改以来新高，人民币呈现加速升值迹象。元，再创汇改以来新高，人民币呈现加速升值迹象。本报告是严格保密的。大背景大背景1 1：区域市场重建：区域市场重建u
7、重要基础设施：城市地铁重要基础设施：城市地铁和城际快速交通和城际快速交通“城市中国城市中国”主题：城市群的诞生主题：城市群的诞生u市场规则一体化：一刀切的市场规则一体化：一刀切的全国市场统一全国市场统一u重要民生安排：教育、医疗重要民生安排：教育、医疗和安居保障和安居保障本报告是严格保密的。大背景大背景2 2：新百万富翁经济：新百万富翁经济“投资中国投资中国”主题：沸腾的主题：沸腾的2121世纪世纪u中产阶级迅速崛起：大学受中产阶级迅速崛起：大学受教育人数逐年迅速增长教育人数逐年迅速增长20072007年：年：495495万人万人19801980年：年：2222万人万人复合增长率：复合增长率：
8、24.7%24.7%本报告是严格保密的。家庭财富：改革开放以来中国人均家庭财富：改革开放以来中国人均GDPGDP和居民储和居民储蓄余额呈现快速增长的趋势，家庭财富迅速增长蓄余额呈现快速增长的趋势，家庭财富迅速增长u2006年中国人均GDP达到15931元，比1978年增长42倍，复合增长率达到16.8%20062006年：年：1593115931元元/人人19981998年：年：67966796元元/人人19781978年：年：381381元元/人人复合增长率：复合增长率：16.8%16.8%19981998年：年：5340753407亿元亿元20062006年：年：161587161587亿
9、元亿元19781978年：年：211211亿元亿元复合增长率：复合增长率：39.4%39.4%u2006年中国居民储蓄余额达到161587亿元，比1978年增长767倍，复合增长率达到39.4%本报告是严格保密的。家庭财富：家庭年收入超过家庭财富：家庭年收入超过2500025000美元的富裕家庭户美元的富裕家庭户数将由数将由20052005年的年的290290万户增加到万户增加到20152015年的年的850850万户万户20062006年：年：1137211372元元/人人19991999年：年：58545854元元/人人复合增长率：复合增长率：10.0%10.0%年份年份户数户数可支配收入
10、可支配收入2005年290万户180亿美元2015年850万户1170亿美元增长率2倍5.5倍家庭年收入在家庭年收入在$25000$25000美元以上的富裕阶层户数美元以上的富裕阶层户数数据来源：万事达卡国际组织，万事达卡中国富裕阶层调查报告，2007年8月u资产达百万美元以上的中国家庭在过去5年翻了一番，达到31万户，年均增长23.4%，排在美国、日本、英国、德国之后，位居全球第五。未来5年，将再增长1倍，达到60.9万户；10万美元以上家庭户数2011年将达到640万户。u家庭年收入在25000美元以上的富裕阶层中39%分布在北京、上海、广州，预计到2015年三个城市富裕阶层的比例将上升到
11、47%。u富裕阶层中，有65%拥有2套住房，26%拥有3套住房，平均面积184平方米，8%的拥有4套住房。本报告是严格保密的。大背景大背景2 2：新百万富翁经济：新百万富翁经济u资产的增长速度高于收入的资产的增长速度高于收入的增长速度增长速度公众股票投资的公众股票投资的S S型曲线型曲线“投资中国投资中国”主题：沸腾的主题：沸腾的2121世纪世纪u投资革命将席卷每一个家庭投资革命将席卷每一个家庭本报告是严格保密的。大背景大背景3 3：世界经济和人口变化：世界经济和人口变化世界人口增长的历史世界人口增长的历史全世界的人口出生率下降全世界的人口出生率下降本报告是严格保密的。20082008年的核心
12、城市：北京、上海、深圳、广州年的核心城市：北京、上海、深圳、广州观点观点1 120%20%的富裕家庭，过了购买高峰；之后购买房产的数量会下降；的富裕家庭，过了购买高峰；之后购买房产的数量会下降；数量性增长取决于数量性增长取决于60%60%的中等收入家庭的中等收入家庭观点观点2 2投资者数量与宏观调控密切相关投资者数量与宏观调控密切相关观点观点3 3MM型社会加剧型社会加剧观点观点4 4商业、写字楼和出租物业恢复性的强劲需求商业、写字楼和出租物业恢复性的强劲需求观点观点5 5币值升值效应币值升值效应观点观点6 6营销特色营销特色冰封期与复苏期的不同特点冰封期与复苏期的不同特点观点观点7 7本报告是严格保密的。20082008年的珠三角及全国省会城市年的珠三角及全国省会城市观点观点1 120%20%的富裕家庭换房动力的富裕家庭换房动力上一轮重估还未完成（尚无成熟二手市场）上一轮重估还未完成（尚无成熟二手市场）观点观点2 2币值效应影响币值效应影响出口加工、制造业、内需出口加工、制造业、内需观点观点3 3城市化进程中，数量先集中在保障性用房城市化进程中，数量先集中在保障性用房观点观点4 4结束结束
(中国20年)关于房地产趋势的预测课件
