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1、细心整理租赁合同内容和条款方面的法律风险商品房屋租赁管理方法第七条规定，房屋租赁合同的内容一般应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名名称和居处；房屋的坐落、面积、构造、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋运用要求；房屋和室内设施的平安性能；租赁期限；房屋修理责任；物业效劳、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决方法和违约责任；其他约定。我们拣主要的内容讲一下。1、姓名、名称和居处。这些内容看上去比拟简洁，但在实践中却是特殊简洁发生问题和纠纷的，因此要引起特殊的关注。个人的姓名，必需和身份证上面的名字相相同，否那么不能确认合同上签字的人和身份证上的人是不是
2、同一个人。假如有别名、曾用名的并运用的，必需要问清，由签约人作出书面的承诺，予以确认。公司、事业单位或者其他单位的名称，必需要留意运用全称，并且要和营业执照、登记证书上面记载的名称完全相同。差一个字也不行，因为差一个字从法律上来讲就可以认为签约人和营业执照上是两个不同的法人。居处的问题也要重视，因为居处和当事人的联络方式、发送书面通知的效力都是联系在一起的。假如找不到违约方当事人的居处，那么守约方当事人的就无法与其联络，也无法发送书面通知和法律文书，从法律角度来讲，当事人的法律行为的效力也就无法认定或者确认。在实践中，当事人的居处状况是困难多样的，有时当事人的注册经营地和实际经营地是吻合的，而
3、更多的时候两者是分别的，公司的注册经营地是一个地址，而实际经营的是另外一个地址，甚至还有多个经营地址。这些实际经营地址有些是在工商备案过的，有些是在工商没有备案过的，当事人都可能把这些地址拿来作为居处地。因此，建议在签订合同时双方必需要确认一个合同约定的居处地，或者文书的送达地址。双方应当在合同中约定，在履行合同过程中双方进展联络，除了接受平凡的开会、便捷的电话、手机、电子邮件等联系方式之外，以书信形式并发送到双方约定的送达地址是最正式的方式。双方还可以约定，接受正值送达方式、并向约定的送达地址送达文书，对方拒不接收的，可以视为文书已经送达。此外为了双方联系便利，可以将双方的授权联系人的姓名、
4、联系方式和地址在合同上列明，以便联系。最好再附上一个常用的银行账号，在支付租赁款项时便于打款。2、房屋的坐落、面积、构造、附属设施，家具和家电等室内设施状况。依据商品房屋租赁管理方法第六条的规定，以下房屋是不能出租的：属于违法建筑的；不符合平安、防灾等工程建立强制性标准的；违反规定变更房屋运用性质的；法律、法规规定制止出租的其他情形。1属于违法建筑，主要是有关法律法规规定的属于违法、违章建筑的状况。如上面提到的租赁司法说明其次条和第三条，未取得建立工程规划许可证、没有遵照建立工程规划许可证的规定建立的房屋，或者未经批准、未遵照批准内容建立的临时建筑，都是违法建筑。这是因为房屋的规划和建筑质量是
5、关系到社会公共利益和公民法人人身财产平安的重大问题；假如在这上面没有经过有关政府部门办理报批手续，简洁危害社会公共利益或者造成重大平安事故，因此在签订房屋租赁合同时，承租人应留意查看承租房屋的产权证、建立工程规划许可证，出租人对此也应当予以协作，以幸免由于证件上的问题导致合同无效。在这里须要说明的是，有没有房产证，不是房屋可以出租的必要条件。实践中没有房产证但出租房屋的状况很多。这要看具体状况。假如房子已经办理了预售手续、其他手续齐全并已经交房，仅仅是欠缺一个办理房产证的过程，这类房子应当说是可以出租的。但是没有办理合法征地、建房手续，不行能办理房产证的房屋，不能用于出租。当然为防范法律风险，
6、没有房产证的房子最好不要用于出租。2不符合平安、防灾等工程建立强制性标准，主要是指建筑物必需具备相关法律法规规定的平安、防灾等工程建立强制性标准；不符合这些标准的房屋也不能用于出租。比方我们在上面提到的，假如租赁房屋用于餐饮、消遣、商业、办公等用于公共活动，必需经过公安消防机构进展消防验收；未经验收或者验收不合格的房屋，不得用于出租。3违反规定变更房屋运用性质的，主要是指房屋的产权证上载明房屋原本不属于商业用途的，未经许可不能擅自变更为商业用房。例如，房屋产权证上载明房屋属于居住用房的，这类房屋不能出租用于商业活动。又比方，农村集体全部制单位的房屋、农夫个人私有的宅基地房屋、包括所谓的小产权房
7、，因我国的土地管理法第六十三条规定，农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立，因此也不能出租用于商业活动。4法律法规制止出租的其他情形，就是我国其他法律法规里面明文提到的制止出租的情形。这里须要提示一下的是，有些管理部门出具的红头文件里面讲到的制止房屋出租的情形不应包括在内，因为并非全部的红头文件都属于法规。除了法律法规明文规定制止出租的房屋的之外，其他没有明确规定的状况下的房屋都可以用于出租。除不能出租的房屋之外，这类条款根本属于商务条款，根本上不牵涉法律问题，只须要依据实际状况在合同中详尽说明即可。3、租金、押金、保证金的数额和支付方式。租金一般是预付一局部，然后按月
8、或者按季度、按年分期支付。有些出租人会要求承租人支付必需的押金或者保证金，以求在租金之外获得额外的履约担保，假如不违反法律规定的，应属有效。在合同签订之前，出租人往往还会要求承租人支付必需的定金。定金主要是用于担保合同的签订或者履行的；假如缴纳定金后一方拒绝签订合同，或者履行合同不符合合同约定的，已经支付定金的一方无权要求返还定金，已经获得定金的一方应当双倍返还定金。支付一般应当接受转账方式；假如状况特殊的，也可以支付现金，但为保存证据，支付现金的时候必需要求对方写好收条，否那么万一产生法律纠纷的话很难保障自己的合法权益。案例4、租赁用途、房屋运用要求。这些也是商务条款，只要在合同中列明即可。
9、5、平安性能。同上。6、租赁期限。合同法第214条规定，租赁合同的期限一次最长不能超过二十年，超过局部是无效的。但期满之前可以续签合同，每次续签的期限最长也不能超过二十年。但商品房租赁管理方法第9条特意又提了一句，就是在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。因此租赁期限不宜订得过长，否那么时间过长市场价格因素变动较大，不利于限制风险。这方面由于比拟少见，应当说问题不是太大。7、修理责任。合同法第218条规定，承租人遵照约定的方法或者租赁物的性质运用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不担当赔偿责任。第219条规定，承租人未遵照约定的方法或者租赁物的性质运用租赁物，致使租赁物受到损失的，
10、出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此，在签订租赁合同和租赁合同期满退房时，双方都须要相互协作办理移交手续，这时必需附有相应的验收手续，以防止在租赁期间房屋的设施受到损坏而承租人又拒绝担当赔偿责任。假如没有房屋移交手续，又发生了房屋设施损坏的状况，这是就难以确定责任的担当，难免会使一方当事人的权益受到不合理的损害。还可以在租赁合同中约定，在房屋移交时一方拒绝协作办理移交手续的，发生房屋设施损坏的责任由该方担当。8、物业公用事业费。不详述。9、争议解决、违约责任、解除条件。10、其他状况。1备案登记的问题。城市房地产管理法等法律法规规定，商品房出租以后应当办理租赁备案手续，并交纳出租的相关税费。
11、因此当事人应当在合同中约定备案登记的手续。但假如合同签订以后，当事人没有去办理租赁备案手续，是不是这个租赁合同就无效？对此，租赁司法说明第四条规定，当事人以房屋租赁合同未遵照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。因此假如租赁合同签订以后没有办理备案登记手续的，合同应当还是有效，不因此认定租赁合同无效。2转租的问题。承租人租赁房屋后，征得出租人同意的还可以将房屋转租给其他人。依据合同法第224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同接着有效；第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出
12、租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从这个规定来看，承租人征得出租人同意转租房屋之后，出租人与承租人之间的租赁合同照旧有效，并不因此失效，而获得转租房屋租赁权的第三人与承租人之间也产生了租赁关系，但与出租人之间，没有干脆法律关系。因此承租人在转租房屋后，不能放任不管，照旧须要留意房屋的运用状况，并接着履行与出租人之间的租赁合同。3装修的归属问题。租赁司法说明第12条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”第13条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人复原原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”从上述规定的内容来看，由于承租人在签订合同时应当考虑到假如进展装修，装修在承租期间应当进展折旧，承租期满，装修应当折旧完毕这样一个状况，因此规定在征得出租人同意进展装修，期满不再续约时，装修应归出租人全部。未经出租人同意进展装修或者扩建的，属于对房屋的不当运用，出租人对此不担当责任和装修费用。
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