张江高科技园规划案例

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1、FORWARD W前瞻产业研究院二零一八年六月张江高科技园规划案例项目情况张江高科技园区约36平方公里，园区规划范围内可建设用地约17.1平方公 里，已建用地总面积约12.3平方公里，占可开发建设用地的72%;已建成各类建 筑1350万平方米，其中，办公、研收、商业等公共建筑430万平方米，工业建 筑440万平方米，居住建筑450万平方米。2009年，上海市政府“南汇撤销、并入浦东”的方案正式获国务院批准。 2011年11月，张江高科技园区抓住两区合并机遇，扩大园区规模为75.9平方 公里，主要包括上海市张江高科技园区北区和中区、张江南区、康桥工业区、上 海国际医学园区、合庆工业园区、张江光电

2、子产业园和银行卡产业园。其中，核 心区总占地25平方公里，由各功能区组合而成。2014年12月29日，国务院决 定上海市自贸区扩区至张江片区，面积37.2平方公里，东至外环线、申江路，产业情况以产业链带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成设计+ 代工的产业整合发展模式。目前，已经形成了较为完善的生物医药创新链和集成 电路产业链。其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术 水平最高、产业能级最优的集成电路研发与制造一体化产业基地。园区内已经形 成以芯片设计、晶圆制造业为龙头的“设计+代工”的产业模式，包括设计、制 造、封装测试及设备制造在内的国内最完整的集成电路产业

3、链。在生物医药产业 方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内的生物医药 产业体系，探索形成药物研发与临床应用的医药产业发展模式。已经发展成为国 内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大的生物医药基地 之一。细分产业区:生物医药产业区一期：龙东大道以南、科苑路以东、祖冲之路以北、金科路 以西，面积约1.5平方公里。生物医药产业区二期：背面靠高科路，面积约为 1.5平方公里。张江集电港一期：龙东大道以南、金科路以东、祖冲之路以北、张江路以西， 面积约为1.5平方公里。集成电路产业区二期：龙东大道以南、申江路以东、 高科路以北、外环线（环东二大道）以西，面积约2.

4、74平方公里。地铁二号线贯 穿其中。上海浦东软件园一至三期：金科路两侧，地铁二号线贯穿其中。上海浦东软 件园在张江高科辐射面积内有上海浦东软件园（郭守敬园）和上海浦东软件园（祖 冲之园）。科研教育区：依靠国家级上海光源工程项目，引进全国一流科研机构、名牌 理工科研究生院和大学复旦大学张江校区（包括上海科技大学、复旦大学软件学 院、复旦大学微电子学专业、复旦大学药学院、复旦大学计算机学院、上海交通 大学和西安交通大学信息安全工程学院、北大微电子研究院、清华微电子研究所， 中国美术学院上海设计艺术分院、南洋理工大学、美国杜兰大学商学院，中国科 学院上海各研究院，中国科技大学上海研究生院，上海中医药

5、大学等;初等教育 包括华师大二附中，上海中学分校，上海外国语大学附属浦东外国语学校等）。居住区：生活服务中心区位于金科路两侧、祖冲之路地铁线交汇处，另有龙 东大道以南、张江路以西的一期、二期居住区。F由k Lay du I生物医拓产W庙地i，t物.新产业倾E 业为上腹定股-Eil匡以多 压帼踱屈瑚MH刑定制上技衣创新区； E和曲W 与吊：” 为L., L.ii壮可畛曷早引也 的世产郡和磷覆黑硕日，地匮 江的报毕期旧珈fl魄块,担叫 Xi刻也的产业升市廿粒派甘以犬洋巾乂时出农次场化为I,I iiy叵3；1却烦，心I1 町以学.呼浒博总虾枚有冏发机mI MF II 一:、一，成.11 发 律-Jt

6、删以 I对泊客号*博为.已卞 眦胳-我相以II借列W 响u一划期发狩血为T扩哽块的1咂斯巷班由 口的上，1 啊二 化产业柜堆将金帛那31弁产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式 办公;生物医药集群，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区;创意产业园区， 包括低层多样化园区、特色化低层办公楼;休闲服务业，包括酒店式公寓、商务 型酒店、分散式度假型酒店、主题酒店。比较先进产业园区的产业结构发现，较为成熟的园区的产业结构都相对均衡， 即二三产比重较协调，三产为区域产业的重要组成，且有较大比重的三产从业人 员。张江科技园的三大产业生产总值比重为0.1： 58.6： 41.3

7、(PS: data might be outdated)，三产比重超过30%，第三产业已经成为产业结构的重要组成部分。以少量强大的带动作用的产业为主导，并形成横向拓展、纵向延伸的产业链 是先进园区的共同特色。最终形成以主导产业为带动，周边产业协调发展的集群 化、规模化产业发展格局。张江科技园区的两大主导产业之一，生物医药产业， 形成了 “研发一一生产一一销售”一体的四类产业链发展模式：技工贸一体化模 式、技工贸分离模式、“研发+技术转让”模式以及研发服务外包模式。同时，张江高科也是园区进行产业投资的先锋。2006年，张江高科启动了 一个名为“一体两翼产业互动式”的发展战略：除了运营特色房产以外

8、，公司通 过吸引高科技企业入驻并且提供相应的配套服务，对入驻的高科技企业有比较深 刻的了解以后，选择优质企业进行投资。2006年年报显示，公司当年新增投资 金额为3059万元，比05年增加了 87%。2007年，张江高科出资1.65亿元，成 立了全资控股子公司上海浩成创业投资有限公司。2010年6月，浩成创投一次 性出资10.2亿，设立上海张江成创投资有限公司，作为其用于投资医药、医疗 器械和金融板块优质项目的专门投资载体。商业模式张江园区成立时就确立了以“人才培养-科学研究-技术开发-中试孵化-规模 生产-营销物流”为产业链的招商模式。依托张江几大核心优势：1、优越的地理位置;2、政店支撑的

9、战略性地位及产业先发优势;3、良好的资金融通通道;4、强大的产业服务体系可以说张江对于企业的吸引力是很大的，但问题也很突出，1、园区规划问 题：配套跟不上产业;2、发展问题：扩张可能性有限。从商业模式来看，张江高科最早属于一家区域性的城投公司，成立之初依靠 卖土地的模式回笼资金，2000年左右逐渐过渡到了基建投资为主，房产为辅。 到了 03年房产变成了主导性收入，03年至今慢慢的房产销售渐渐弱化，无论产 业办公还是工厂，研发中试都以租金为主。另外产业投资经过了 10年的发展也 已经开花结果，再加上垄断了电信接入端口，每年也有不少服务费入账。年份201420152G1S2017营业收入30. 0224. 19 亿20. S81 Z. 53 亿从年报的营业收入来看，张江高科受销售限制以及投资收益不稳定的影响， 销售额逐年下降。体现了国控园区目前的普遍问题，开源无方。对于张江高科而 言，产业集聚下如何找到新的盈利模式，对于中国的国控园区而言无疑有着划时 代的意义，对于这个模式的突破，方升（园区大会）团队认为，只有在上海和深圳 的国控园区才有机会率先突破模式的困扰。