东莞中信商业广场营销策划报告(中原)

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1、世界上不是缺少美世界上不是缺少美,而是缺少发现美的眼睛而是缺少发现美的眼睛!罗丹罗丹主要经济指标总用地:40809.3容积率:1.792总建筑面积:89887.1住宅:40571.6 商业:33711 建筑密度:55.331绿地率:34.116%项目特征项目特征栋栋数数住宅住宅层数层数单身公寓单身公寓3434 单身公单身公寓寓51.651.6 单身公单身公寓寓41.441.4 一房一一房一厅厅63.463.4 合合计计比例比例A A栋栋3-113-1116*916*94*94*918018026.7%26.7%B B栋栋4-4-1112111219*8+119*8+10 010*8+510*8

2、+524724736.65%36.65%CC栋栋4-4-1112111219*8+119*8+10 010*8+510*8+524724736.65%36.65%144144363632432417017067467421.36%21.36%5.34%5.34%48.07%48.07%25.23%25.23%74.77%74.77%25.23%25.23%六大特征：六大特征：小规模、小户型、低楼层、低容积率、法式立小规模、小户型、低楼层、低容积率、法式立面、临四环面、临四环 (有噪音有噪音 召示性强召示性强)片区特征片区特征CBD会展文体交通枢纽企业中心大社区会展中心站会展中心站六大中心六大中

3、心国际花园城市中心的中心、商务人士往来中心、先进文化的国际花园城市中心的中心、商务人士往来中心、先进文化的中心、现代生活方式中心、睿智高薪人群聚集中心、理想的中心、现代生活方式中心、睿智高薪人群聚集中心、理想的居住中心居住中心思考思考项目特征项目特征片区特征片区特征1.小规模小规模2.小户型小户型3.低楼层低楼层4.低容积率低容积率5.法式立面法式立面6.临四环临四环1.国际花园城市中心的中心国际花园城市中心的中心2.商务人士往来中心商务人士往来中心3.先进文化的中心先进文化的中心4.现代生活方式中心现代生活方式中心5.睿智高薪人群聚集中心睿智高薪人群聚集中心6.理想的居住中心理想的居住中心路

4、边的小项目路边的小项目中心区的好项目中心区的好项目选择哪个方向选择哪个方向?目前东莞小户市场的目前东莞小户市场的两个方向两个方向产权式酒店路线产权式酒店路线投资居住型小户投资居住型小户1 1市场分析市场分析产权式酒店路线产权式酒店路线重要特征重要特征产权式酒店产权式酒店实质：实质：“分时商务或度假+房产投资”客房分别出售统一经营，不得自行出租投资者每年获取一定的返租，一般提供投资回报%；并享受年度利润分红年后获得产权。一般拥有年产权。不符合东不符合东莞人的投莞人的投资特点资特点不确定性大不确定性大,受酒店公司受酒店公司管理水平和管理水平和酒店行业影酒店行业影响大响大项目项目名称名称酒店建酒店建

5、面面酒店酒店房间房间数数房间面积房间面积租金水平租金水平回报率回报率销售价格销售价格其他其他国泰公寓酒店1.3万250间4764，集中于50左右4200元/月（包早晚餐）9.1323万/套，一次性付款，返租10年，1750元/月纯正的产权公寓酒店、带厨房盈锋商务酒店7000140间4276，集中于5256280元/天13年8.87；46年9.80；79年10.274500元/,一次性付款，余款50分三个月摊还。9年返租普通的酒店客房，不带厨房，入住率较高世博商务酒店1.15万180间48间200左右的写字楼间隔而成268元/天10整层发售，15年返租普通的酒店客房，不带厨房1）使用率低（）使用

6、率低（60%）2）年入住率）年入住率55%左右，入住率一般；左右，入住率一般；3）租金水平较高，但销售情况较差；）租金水平较高，但销售情况较差；东莞产权式酒店分析东莞产权式酒店分析本项目发展产权式酒店不合适本项目发展产权式酒店不合适1 1市场分析市场分析投资居住型小户投资居住型小户东莞小户型发展历程东莞小户型发展历程?代表楼盘:中信新天地新世纪河畔广场元美广场代表楼盘:丽阳时代代表楼盘:米兰雅居未来世界代表楼盘:博客公寓尚书苑香缤花样年化曼哈顿0303年：年：起步，社区中少量小房型和单体小户为主起步，社区中少量小房型和单体小户为主,价格也不高价格也不高0404年：年：丽阳时代开启了东莞小户时代

7、丽阳时代开启了东莞小户时代,但速度不理想但速度不理想,1200,1200套销售时间套销售时间1212月月0505年：年：平淡无奇（除未来世界外）平淡无奇（除未来世界外）0606年：年：供应量由历年的供应量由历年的2020万猛增到万猛增到4040万万,价格翻番价格翻番,速度加快速度加快,2,2月月500500套套05-06年东莞房地产市场需求变化年东莞房地产市场需求变化06年住宅消化量同年住宅消化量同比增长比增长43.01%06年年80以下的小以下的小户型消化量同比增长户型消化量同比增长3.6个百分点个百分点度、量、价度、量、价小户型走上了快速道小户型走上了快速道东莞有什么样的小户型东莞有什么样

8、的小户型项目主力户型与面积户型亮点定位曼哈顿时代一房90;公寓 40-50无五星级酒店式公寓未来世界二期一房50;三房65-68;四房95-145买一层送一层复式小户型 怡丰昌盛大厦一房33-38;两房65-85;三房102无白领精英特区都市阳光住宅:两房6780;三房98带装修公寓：一房36-50 无阳光新生代尚书苑公寓、一房、两房，42-68横向、纵向送面积户户赠送入户花园庭院式尚品公寓国泰名苑公寓、两房无香槟时代园公寓、一房、两房,33-72买一层送一层部分实现双阳台东莞绝版复式花样年华公寓35-52无白领公寓创新户型创新户型+地段成就了小户型市场一代英豪；同时也曝地段成就了小户型市场一

9、代英豪；同时也曝露出了很多问题露出了很多问题小复式、送空洞小复式、送空洞禁止审批后，产品创新难度加大；禁止审批后，产品创新难度加大；07-08年东莞小型供应分析年东莞小型供应分析区域项目规模()主力产品户型面积()金升国际公寓47000公寓、一房39-50锋尚公寓36154.6公寓、一房40-70城市假日三期30000公寓、一房、两房40-80时尚岛65583公寓、一房30-80城市风景160000一房、两房50-80中信广场24997公寓、一房、二房35-62南城鸿福国际明苑占地20098公寓、一房40-90尚书银座40000公寓、一房30-80康桥华苑占地38509公寓、一房30-48、5

10、8-61盛世凯旋40661公寓、一房、两房38-55、71-88中信9号公寓90000一房、两房45-60、65-85东城联丰中心公寓占地2478公寓、一房40-70宜景康源57211一房、两房40-90华和商业中心约20000公寓50-60莞城运河东一号约1000套一房、两房50-900707年小户型（年小户型（9090以下）的市场供应量约以下）的市场供应量约7070万（万（0606年年3636万），同质化严重万），同质化严重90-7090-70政策的滞后性反映，将加剧竞争格局政策的滞后性反映，将加剧竞争格局十面埋伏，暗香流动十面埋伏，暗香流动东莞小户型开发过程中存在的六大问题东莞小户型开发

11、过程中存在的六大问题遍地开花，土队伍，洋队伍齐上阵遍地开花，土队伍，洋队伍齐上阵发展商发展商产品舒适度低，使用率低产品舒适度低，使用率低曼哈顿曼哈顿另眼相看，不平等待遇另眼相看，不平等待遇 博客公寓博客公寓原创性少，同质化严重原创性少，同质化严重产品产品酒店式管理名不符实酒店式管理名不符实设备设施设备设施只管卖，不管租只管卖，不管租万国旗现象万国旗现象市场环境市场环境投资热情高涨投资热情高涨好货坏货盛嚣尘上好货坏货盛嚣尘上大小商家蜂佣而至大小商家蜂佣而至远近大小热中小户远近大小热中小户发展商发展商品牌发展商品牌发展商负责任的发展商负责任的发展商有大量忠实客户有大量忠实客户的发展的发展+如果开发

12、投资居如果开发投资居住型小户住型小户要突围难度不大要突围难度不大想出彩，有难度想出彩，有难度项目项目小户型市场，小户型市场，属于租客导向属于租客导向性市场，想出性市场，想出彩，必须从源彩，必须从源头做起头做起小户型的使用客户到底是哪些？小户型的使用客户到底是哪些？他们需求什么样的小户型产品？他们需求什么样的小户型产品？另一思考另一思考项目项目面积区间面积区间()月租金水平月租金水平租客构成租客构成内部配套内部配套提供服务提供服务运河东运河东1 1号号40401000-14001000-140015%15%外籍外籍;60%;60%白领白领;10%;10%的二奶的二奶;15%;15%个体工商户个体

13、工商户家电齐全家电齐全城市高尔夫城市高尔夫40401200-14001200-140015%15%外籍外籍;60%;60%白领白领;10%;10%的二奶的二奶;15%;15%个体工商户个体工商户家电、游泳池、篮球场等家电、游泳池、篮球场等家政服务家政服务/10/10元元/小时小时博客公寓博客公寓39(39(复式复式)20002000职业经理人、白领、职业经理人、白领、SOHOSOHO族族游泳池、篮球场、羽毛球、乒乓游泳池、篮球场、羽毛球、乒乓球球国泰名苑国泰名苑30-4030-401000-12001000-1200白领、白领、SOHOSOHO族族游泳池、沐足游泳池、沐足家政服务家政服务151

14、5元元/小时小时元美广场元美广场36-4536-45900-1500900-1500白领、个体工商户白领、个体工商户家电齐全家电齐全鸿福广场鸿福广场35-4535-451000-15001000-1500白领、个体工商户白领、个体工商户1-31-3层裙楼商业配套、会所层裙楼商业配套、会所新中银新中银3535600-900600-900白领白领(80%)(80%)、个体户、个体户网球、篮球、游泳池、综合商场网球、篮球、游泳池、综合商场丽阳时代丽阳时代40401000-15001000-1500白领、外籍、个体工商户白领、外籍、个体工商户游泳池、乒乓球等游泳池、乒乓球等河畔广场河畔广场353511

15、00-13001100-1300白领、白领、SOHOSOHO族族家电齐全家电齐全国泰公寓国泰公寓42421000-12001000-120070%70%公寓公寓,15%,15%二奶二奶,15%,15%个体工商个体工商户户现代会议室、健康会所现代会议室、健康会所怡丰都会广怡丰都会广场场45451100-13001100-1300白领、白领、SOHOSOHO族族家电齐全家电齐全中信新天地中信新天地3030900-1200900-1200职业经理人、白领、个体工商户职业经理人、白领、个体工商户幼儿园幼儿园第一国际第一国际40401200-14001200-1400白领、外籍、职业经理人、个体白领、外

16、籍、职业经理人、个体工商户工商户家电齐全家电齐全东泰花园东泰花园约约4040900900白领、个体工商户白领、个体工商户家电齐全家电齐全东莞市房屋租赁市场分析东莞市房屋租赁市场分析东莞公寓租金水平高，对售价产生强有力的支撑租赁市场旺盛，空置成本降低，使公寓的投资客队伍不断装大另一方面，公寓的附加值挖掘不够，服务严重不足东莞高端租客集中区域东莞高端租客集中区域项目租金水平装修租客租赁卖点金月湾5000元3房/7000元4房豪装欧美人,大型企业的职业经理人成熟配套、酒吧街、社区环境。物业管理新世界花园5000元2房/8000元4房豪装欧美,台客东城中心2000-3000元3房精装港台丽阳时代白领租

17、金低，近公交站地王广场3500-4500元3房精装韩国,台湾,高技术人才沃尔玛、早期租赁东湖花园、区域熟悉东湖花园2500-3000元3房精装欧美居多外籍人士外籍人士港台客户港台客户高端技术人士高端技术人士职业经理人职业经理人白领白领东莞东莞高端高端租赁租赁客户客户东莞高端租客特征分析东莞高端租客特征分析东莞高端租赁客户重点集中区域重点集中区域关注点关注点特点特点支付能力支付能力（元（元/月）月）租金来源租金来源外籍人士外籍人士东城中心、金月湾、东城中心、金月湾、新世界花园、城市新世界花园、城市高尔夫高尔夫1.1.看重小区园林看重小区园林;2.;2.更倾向于更倾向于多层住宅多层住宅;3.;3.

18、对配套要求高对配套要求高以家庭为单位租以家庭为单位租房，需求户型偏房，需求户型偏大大6000-80006000-8000公司支付公司支付港台人士港台人士金月湾、东湖花园、金月湾、东湖花园、地王广场地王广场1.1.在乎装修风格在乎装修风格,偏好于简洁偏好于简洁风格风格;2.;2.房间景观面房间景观面;3.;3.会所会所配套配套;以家庭为单位以家庭为单位,租赁户型以租赁户型以1 1房房2 2房为主房为主5000-60005000-6000公司支付公司支付职业经理人职业经理人东泰花园、星河传东泰花园、星河传说、景湖春晓、阳说、景湖春晓、阳光奥园光奥园1.1.在乎小区品牌形象在乎小区品牌形象;2.;2

19、.看重看重物业管理物业管理;3.;3.档次档次 服务服务 身份身份体现体现以高档酒店式公以高档酒店式公寓为主寓为主2000-30002000-3000个人支付个人支付白领白领东泰花园、丽阳时东泰花园、丽阳时代代1.1.装修装修 家电家电;2.;2.小区配套小区配套;3.;3.租金水平租金水平单身公寓为主单身公寓为主800-1500800-1500个人支付个人支付商务人士商务人士星级酒店、第一国星级酒店、第一国际、博客公寓、城际、博客公寓、城市高尔夫公寓市高尔夫公寓1.1.商务便利商务便利;2.;2.配套配套;3.;3.中心中心区或景观资源丰富区或景观资源丰富单身公寓单身公寓4000-50004

20、000-5000公司支付公司支付阶段性专家阶段性专家星级酒店、第一国星级酒店、第一国际、博客公寓、城际、博客公寓、城市高尔夫公寓市高尔夫公寓1.1.商务便利商务便利;2.;2.配套配套;3.;3.中心中心区或景观资源丰富区或景观资源丰富单身公寓单身公寓5000-60005000-6000公司支付公司支付特征：特征：对租金敏感度低；对租金敏感度低；关注小区内外配套；关注小区内外配套；便利的交通；便利的交通；对会所要求高；对会所要求高；良好的物业管理；良好的物业管理；身份和地位对等身份和地位对等服务向酒店看齐服务向酒店看齐2 2他山之石他山之石发达国家公寓的发展发达国家公寓的发展公寓起源于二战工棚

21、早期公寓往往分布在充满活力的城市、跟国际交往和区域交往的中心城市中心（旧金山/纽约/东京/大阪），交通接驳点随着市场的发展和社会的进步，公寓市场开始出现细分，出现了商务公寓老年公寓教授公寓渡假公寓等在大城市，商务公寓往往都与城市商业中心或者是旅游度假区，或者是高级写字楼和酒店的组成部分，而这些区域往往都是交通非常方便目前，在美国和日本，一些优质公寓价格甚至超过别墅高档的公寓大部分采用的是酒店式管理肯尼迪夫人之死公寓类型公寓类型特征特征商务型公商务型公寓寓高贸中心、文、娱、高贸中心、文、娱、体、商集中地区、服体、商集中地区、服务良好务良好渡假型公渡假型公寓寓景观丰富、交通便景观丰富、交通便利、服

22、务良好利、服务良好白领公寓白领公寓配套成熟，交通便配套成熟，交通便利，租金较低利，租金较低专家公寓专家公寓配套成熟，交通便配套成熟，交通便利，有品味、服务利，有品味、服务良好良好老年公寓老年公寓僻静、环境较好、僻静、环境较好、服务服务公寓的发展均属交通导向型，并引入酒店管理服务公寓的发展均属交通导向型，并引入酒店管理服务租客需求租客需求交通便利交通便利配套成熟配套成熟会所会所身份和地身份和地位位良好物管良好物管发达国家经验发达国家经验引入酒店管引入酒店管理理贴身物管贴身物管片区特性片区特性1.国际花园城市中心国际花园城市中心的中心的中心2.会展中心会展中心3.文体中心文体中心4.交通抠纽交通抠

23、纽5.睿智高薪人群聚集睿智高薪人群聚集中心中心6.大社区大社区公寓市场公寓市场同质化严重；同质化严重；供给量过大；供给量过大；避开与中信避开与中信九号公寓的九号公寓的直面竞争直面竞争本项目应开发酒店式商服公寓本项目应开发酒店式商服公寓三种发展方向的比较三种发展方向的比较发展方向性质特点销售优缺点对发展商分类产权式酒店私人酒店 返租后,由酒店统一经营,售后返租省心，不成套使用率低，业主不负责出租经营，持房能力差营运时间长时权酒店 纯产权酒店 养老型酒店 度假村 时值度假型酒店酒店式商服公寓含商服功能的公寓酒店式服务,公寓式管理直接销售使用率高，成套，商居两宜短平快，价格提升有空间纯投资型小户居住

24、一般性物业管理 直接销售使用率高，成套，商居两宜短平快，但价格提升有难度酒店式公寓对本项目的价值拉升空间更大酒店式公寓对本项目的价值拉升空间更大客户定位客户定位典型楼盘客户构成典型楼盘客户构成曼哈顿时代曼哈顿时代未来世界二期未来世界二期怡丰昌盛大厦怡丰昌盛大厦都市阳光都市阳光尚书苑尚书苑国泰名苑国泰名苑香槟时代园香槟时代园花样年华花样年华城区投资客镇区投资客外地投资客白领过渡产业升级，白领阶层快速成长，两地居住空间受到重视产业升级，白领阶层快速成长，两地居住空间受到重视;本地客户投资热情高涨，大多属持有性投资本地客户投资热情高涨，大多属持有性投资跨区域投资明显跨区域投资明显,外地来莞投资现象逐

25、渐凸显外地来莞投资现象逐渐凸显.典型楼盘客户分析典型楼盘客户分析 物业名称置业目的客户构成精英名都约七成投资袁屋村居民购买作为投资元美广场约八成投资周边元美村本地居民用来投资，年情白领自住城市假日六成自住，四成投资个体户占30、白领占24、公务员占12鸿福广场八成投资，二成自住元美村本地人为投资客，年轻白领外来人口自住中信新天地投资和自住约各一半本地村民用来投资，外来人口为自住阳光大厦七成自住，三成投资周边写字楼办公人员自住，机关事业单位人员投资昌盛大厦七成投资，三成自住本村人结婚置业，以低价吸引了中心区的不少白领曼哈顿广场投资八成，二成自住附近村民及东城、南城投资客。外来白领投资未来世界花园

26、投资四成，六成自住外来白领，公务员，投资客尚书苑投资七成，自住三成本地居民、公务员、同行人士香缤时代园投资六成，自住四成公务员、投资客户、外来白领都市阳光公寓投资八成，二成自住投资客，厚街部分投资客中小户型中小户型:投资为主投资为主,投资自住比投资自住比-6:4;公寓产品公寓产品:绝大部分投资绝大部分投资,投资自住比投资自住比7：3购房客户以本地居民购房客户以本地居民公务员公务员个体工商户个体工商户白领为主白领为主,以镇区以镇区和外来投资客为铺和外来投资客为铺东莞小户型公寓购买客户构成东莞小户型公寓购买客户构成数据来源：东湖花园、香缤时代、尚书苑,3000份问券区域职业特征置业目的比例镇区白领

27、过渡自住3.6%城镇常往来的经常人士投资2.9%镇区富裕居民投资4.5%公务员投资6.7%城区白领过渡自住19.3%经营者自住,SOHO13.2%本地富裕居民投资26.0%港台人士过渡自住,SOHO4.6%公务员投资11.0%深圳投资客投资8.0%-以以城区城区本地本地富裕居民投资富裕居民投资白白领过渡居住领过渡居住经营经营者为主者为主,-以城区公务员以城区公务员镇区客户投资及镇区客户投资及深圳客户为铺深圳客户为铺客户定位客户定位核心客户层核心客户层重点客户层重点客户层游离客户层游离客户层六大核心客户六大核心客户中信追随客户本地富裕居民中心区工作的职业经理人城区SOHO族公务员白领重点客户重点

28、客户港台人士镇区富裕居民镇区公务员偶得客户偶得客户深圳投资客外籍人士六大核心客户特征描述六大核心客户特征描述中信追随客户中信追随客户(投资投资)城区城区SOHOSOHO族族(自用自用)本地富裕居民本地富裕居民(投资投资)购置过中信物业,认同中信品牌和经营理念,具有较强的投资实力,对中心区的发展充满信心多次置业,多处收租,有较强的支付能力,对投资的理解是长期持有物业并获得稳定的现金流好跟风,易引导,置业以眼见为准,购房时讲究性价比看中中心区的发展,城长型的小企业(贸易公司律师广告公司礼品公司)需要工作区形象;方便商务往来工作;对商服要求高;对会所和配套要求高公务员公务员(投资投资)白领白领(过渡

29、型自住过渡型自住)中心区工作的职业经理人中心区工作的职业经理人(过渡型自住过渡型自住)年龄在30-40岁,薪金水平高,事业有成,阶层感强注重环境,需要良好的商服业务,细节能体现尊贵,与身份相对现用于自住,再跟据工作的调动情况,选择出售年龄在25-35岁,薪金水平较高,工作压力大,生活节奏快,有主见,事业处于上升期,对未来充满信心,看准中心区的发展注重环境,需要良好的服务,见证了中心区的发展和房价的上涨,对中心区未来充满信心认同项目的定位,对高端使用客户有信心相信中信的实力有大量的灰色收入和闲散资金六大使用客户需求分析六大使用客户需求分析目标使用客户个性要求点公建部分服务白领MORNINGCAL

30、L1.豪华的酒店式大堂2.公建部分上档装修3.可视对讲4.智能化系统5.稳重成熟的立面6.豪华(或精)装修7.集中供暖中央空调中央供水直饮水8.网络入户9.景观品位设计1.名符其实的星级酒店式管理2.餐饮3.咖啡厅,茶厅4.干洗5.会所(游泳池健身房运动房)6.代定车定票7.家政服务8.免费指路9.VOD点播10.城区SOHO族商务功能职业经理人商务功能财经信息港台人士商务功能双语服务外籍人士商务功能双语服务阶段性专家商务功能双语服务产品建议产品建议4 4缘于市场竞争缘于市场竞争缘于使用客户的需求（在外面章节中略）缘于使用客户的需求（在外面章节中略）需要提高产品的性价比需要提高产品的性价比增强

31、项目的首创性和空间的灵活性增强项目的首创性和空间的灵活性在功能上，在功能上，要在一般小户型项目的基础上加以提高和完善要在一般小户型项目的基础上加以提高和完善在视觉效果上，在视觉效果上，与一般项目形成档次差异与一般项目形成档次差异在精神层面上，在精神层面上，在潜移默化中体现在潜移默化中体现“公园生活公园生活”理念，并得到理念，并得到客户的高度认同客户的高度认同产品附加值产品附加值产品性价比挖掘凸窗入户花园户型舒适性提升宽厅设计多面采光空间可变空间户型功能弹性功能空间预留弧形凸窗、落地凸窗内花园转角阳台、超宽阳台阳台花架、空调板可拆卸WINZIP户型户型形象及案名形象及案名5 5酒店式商务公寓酒店

32、式商务公寓项目：六大特征项目：六大特征区位：六大中心区位：六大中心市场：六大问题市场：六大问题客户：六大核心客户：六大核心租客：六大组成租客：六大组成国际：交通国际：交通导向的公寓导向的公寓开发模式开发模式TOD导向模式下的导向模式下的TOP 公寓公寓Transit Oriented Development，即交通，即交通导向性开发导向性开发,以交通枢纽以交通枢纽结合商业服务和其他公结合商业服务和其他公共活动场所为中心，以共活动场所为中心，以步行距离为半径的居住步行距离为半径的居住单元为基础，以公共交单元为基础，以公共交通线路为纽带组织居住通线路为纽带组织居住生活用地的模式。生活用地的模式。6

33、TOP:顶级顶级,代表档次和高度代表档次和高度6:体现项目需要打造的体现项目需要打造的6大大价值体系价值体系公寓公寓:项目的户型特征项目的户型特征中信中信TOP6TOPTOP公寓公寓,城市中央城市中央,繁华之上繁华之上目的:提升区域价值,形成片区关注途径:挖掘CBD价值,放大CBD影响引入TOD导向的城市发展模式展示未来城市发展方向和魅力每座城市只有一个CBDCBD永远属于TOP族TOD将使CBD更加CBDTOP公寓,属于CBD轻轨提速CBD300亿投资精装CBD升级城市优化CBD六大价值体系六大价值体系（）（）TOPTOP公寓公寓,科技导航科技导航,高于生活高于生活途径:打造超现代的居家理念

34、目的:赢合忙碌的高端客户,形成差异,获取超额利润智能窗中央吸尘六大价值体系六大价值体系（）（）人面识别系统智能锁酒店式VOD点播系统免提通话方式，可视交流更随心小区住户间可互相通话可显示来电信息，并可将其存储，以便查询。访客来访，在家可打开梯口门锁，方便之至业主留言或需要帮助，可随时联系中心突发事件发生时可按下紧急按钮，第一时间求助管理中心。具备多个防区的监控及报警在线信息发布，信息提示支持小区电子公告，方便物业主人不在家时，以动态方式记录并储存来访客人的图像及声音。不想被打扰时，可呼转至留影留言。用户终端机的故障，产品能自动检测，并上报给管理中心可通过管理中心异地对各终端设备的参数进行设置和

35、修改可通过管理中心异地升级各终端设备的功能具有图片、语音、文字的帮助提示信息可视对讲系统无线上网系统小区篮牙操作系统中央空调系统恒温恒湿系统直饮水系统太阳能中央热水系统六大价值体系六大价值体系（）（）TOPTOP公寓公寓,生态空间生态空间,公园生活公园生活途径:将公园生活引入公寓居住理念之中目的:体现公寓建设对人性健康的尊重六大环境监测六大环境监测,健康居家无忧健康居家无忧空气环境空气环境,流体力学流体力学CFD模拟实验辅助设计模拟实验辅助设计,热环境热环境:贴铝箔的封闭空贴铝箔的封闭空气间层的气间层的,光环境光环境:自然采光自然采光,避免光污染避免光污染,水环境水环境直饮水系统直饮水系统雨水

36、收雨水收集利用系统集利用系统上下水处理上下水处理,声环境声环境水泵、风机、发电机房等均设于地下，水泵、风机、发电机房等均设于地下，并考虑减震、消声措施。上下水管设在管井内及室外，减少用水噪音。并考虑减震、消声措施。上下水管设在管井内及室外，减少用水噪音。绿化环境绿化环境:屋顶露台设屋顶花园屋顶露台设屋顶花园,立面绿化处理立面绿化处理 立体绿化箱无土草墙墙体立面饰花将公园的气息带到每个角落天台观景会所及双休日及夜晚业主自助式咖啡吧,六大价值体系六大价值体系（4）TOPTOP公寓公寓,细致入微细致入微,精雕细凿精雕细凿途径:将选材用料施工的各环节展示,以示对质量的重视,对客户的重视目的:体现发展商

37、的社会责任感十关选材八关验材六关施工四关验收二十八关六大价值体系六大价值体系（5）TOPTOP公寓公寓,顶级配置顶级配置,顶级阵容顶级阵容途径:豪华的酒店式大堂信报箱大理石材铺面的公共空间世界名牌电梯国际一流装修材料国际环保检测材料目的:体现客户身份与尊贵感为为塔楼形式塔楼形式,在形象和建筑构成在形象和建筑构成上看更适合于商上看更适合于商务办务办公人士公人士挑空挑空10米米偏冷色偏冷色调调，增，增强强庄庄严严、肃肃静的静的商商务办务办公氛公氛围围设设置酒店式接待台和休息区置酒店式接待台和休息区设设背景音背景音乐乐大堂大堂(A栋栋)现代现代SOHO空间空间样板房样板房大堂大堂(BC栋栋)BCBC

38、栋为板楼形式栋为板楼形式,更适合于居更适合于居住住大堂挑空至大堂挑空至1010米，设豪华水晶米，设豪华水晶吊灯吊灯采用暖色调，增强居住式温馨采用暖色调，增强居住式温馨感。感。信报箱信报箱统统一一标标号，采用号，采用优质优质不不锈钢锈钢。纯金样板房纯金样板房纯金样顶级板房纯金样顶级板房A.服饰设计师的家服饰设计师的家波西米亚在微笑波西米亚在微笑B.媒体传播人的家媒体传播人的家展翅高飞的源泉和力量展翅高飞的源泉和力量直木式和木格式放直木式和木格式放在一起初看很不调在一起初看很不调和，但厨房里多处和，但厨房里多处出现整体木色，缓出现整体木色，缓和了冲突，增加了和了冲突，增加了多元感。多元感。打通睡房

39、的主壁，将漱打通睡房的主壁，将漱洗室和浴室设计成一个洗室和浴室设计成一个开放单位，以纱玻璃作开放单位，以纱玻璃作隐约间隔，生活透明隐约间隔，生活透明 休闲时，把视线放低，身边休闲时，把视线放低，身边四周全是土系色调，能提供四周全是土系色调，能提供一份稳定心情，墙上思绪有一份稳定心情，墙上思绪有点激动的抽象画，还是主人点激动的抽象画，还是主人心血来潮之心血来潮之 空间：空间：是休憩的家也是朋友聚会的场所。细节：细节：散落在书房的书籍和最新出版的CD、招帖画、名人传记。用具：用具：卧室一隅的时尚电脑组合是传媒人不可缺的助手。夜深人静的脑力激荡也正是思如泉涌之时。以职业特征为装饰风格以职业特征为装饰

40、风格C、IT职业经理人的家点击.COM空间：空间：工作工作+生活生活装饰：装饰：简洁明快，不同功能房间风格迥异，色彩简洁明快，不同功能房间风格迥异，色彩对比强烈，开放式厨房对比强烈，开放式厨房细节：细节：两台电脑（台式与手提各一台分别在卧室两台电脑（台式与手提各一台分别在卧室和书房）、办公桌就是餐桌和书房）、办公桌就是餐桌竹帘把主人房一分为二，睡觉的空间因此更具隐私。小平台是休闲角落，在这里沏茶聊天，最理想不过。D.自由职业者一半是海水，一半是火焰国际一流品牌嫁结国际一流品牌嫁结与大堂相承接的暖色与大堂相承接的暖色调调，尤其注重灯光、，尤其注重灯光、细节细节的的处处理。突理。突显显尊尊贵贵。电

41、梯间电梯间夜间体灯光效果夜间体灯光效果六大价值体系六大价值体系（6）TOPTOP公寓公寓,TOP,TOP服务服务,TOP,TOP尊荣尊荣途径:引进国际知名的酒店式管理公司进行管理目的:体现客户的身份与象征提供：Morning callB TO B中英双语交流平台商务助理、旅行安排、家务托管24小时保安执勤巡逻专人日清环保公共设施维护、绿化养护、餐饮提供、衣物洗涤、代订预购、房屋委托租赁、钟点服务等；代收发邮件速递、为长期在外的业主照看房屋、代业主联系医疗服务、代办客户产权过户事宜、代为介绍保姆等 服务就在您身边服务就在您身边电梯视频做为小区信息发布(每天天气预报招租信息重大财经新闻)联动卡森林

42、湖凯旋城一年免费使用金卡和终身95折消费推广推广6 6导入期积蓄期启动期强推期引入话题聚引关注（起）回应观望提升高度（承）产品亮相锻造体验（转）赢得声望口口相传（合）知名度知名度导入期引入话题聚引关注关键词：神密制造关注点（起）导入任务=引入话题,制造社会论点+迎合市人猎奇心理，制造神密感+审视CBD价值，赢得关注第第（1 1）步步（起）（起）导入导入策略核心：策略核心：悬念入市悬念入市,导入东莞公寓发展的新概念导入东莞公寓发展的新概念推广主题：推广主题：东莞公寓市场的发展方向东莞公寓市场的发展方向?TOD TOD将导航公寓市场将导航公寓市场第第（1 1）步步（起）（起）导入导入推广原则推广原

43、则:以制造话题为主以制造话题为主采取便于传播的广告通路采取便于传播的广告通路,做阶段性的讨论做阶段性的讨论与总结与总结媒体策略：媒体策略：以报纸以报纸(软文软文)和网络为主和网络为主活动方式活动方式:论谈论谈积蓄期回应观望提升高度关键词：冲击奠定形象基础（承）形象任务=公寓形象入市，明确属性+凸显CBD的稀缺性+在视觉上冲击第第（）（）步步（承）（承）形象形象策略核心：策略核心：结合结合CBDCBD地段优势地段优势,促公寓高端形象入市促公寓高端形象入市 凸显凸显CBDCBD公寓的稀缺性公寓的稀缺性 推广主题：推广主题：TOP TOP 公寓公寓,永远的永远的CBD CBD,一场永不落幕的盛宴一场

44、永不落幕的盛宴阶段性任务：阶段性任务：提高项目形象提高项目形象,区别一般公寓项目区别一般公寓项目 让客户对号入座让客户对号入座 形成市场共鸣形成市场共鸣6第第（）（）步步（承）（承）形象形象推广原则推广原则:控制经费控制经费,控制形象在有效的范围内控制形象在有效的范围内传播传播媒体策略：媒体策略：以户外广告以户外广告 围墙广告为主围墙广告为主辅以电视辅以电视 报纸报纸 网络网络(项目网站项目网站 与与租赁市场对接租赁市场对接)第第（）（）步步（承）（承）形象形象外国人唱中国歌外国人唱中国歌TOP通过带有国际性质的活动聚集高端租客群体,作为准租赁客户的积累提高影响力,提升形象和档次融入国际化6S

45、P活动：活动：启动期关键词：标准建立产品标高（转）产品任务=全面引入TOP 公寓总形象+转入产品凸出优势演绎+保证开盘旺销产品亮相锻造体验6第第（3 3）步步（转）（转）产品产品策略核心：策略核心：借助项目形象建设过程中的国际影响力借助项目形象建设过程中的国际影响力,开始开始CBD-TOPCBD-TOP公寓产品价值的全面诉求公寓产品价值的全面诉求 推广主题：推广主题：6 6大价值体系成就大价值体系成就CBD-TOPCBD-TOP公寓公寓阶段性任务：阶段性任务：阐述清楚阐述清楚TOP公寓的价值构成公寓的价值构成 提高投资者信心提高投资者信心,引导投资客购买引导投资客购买第第（3 3）步步（转）（

46、转）产品产品推广方式：推广方式：媒体选择媒体选择:报纸报纸 网络网络 电视电视 短信短信 直邮直邮(双语双语)SPSP活动活动:产品及服务新闻发布会产品及服务新闻发布会(对项目特色的介绍对项目特色的介绍,),)东莞首个生态公寓亮相东莞东莞首个生态公寓亮相东莞样板房样板房预约收费预约收费参观参观 （合）服务任务=6星组酒店式管理+客户群体聚集,圈层营销+后继服务工作开展,做到名符其实强推期赢得声望口口相传建立市场标高关键词:服务第第（4 4）步步（合）（合）服务服务策略核心：策略核心：借助强销期的影响力借助强销期的影响力,扩大租客层面扩大租客层面,推广主题：推广主题：TOP TOP 与与CBDC

47、BD一样永不落幕一样永不落幕阶段性任务：阶段性任务：解决投资客户的后顾之忧解决投资客户的后顾之忧,增强客户的信心增强客户的信心.促进销售促进销售6第第（4 4）步步（合）（合）服务服务建筑艺术装修品评会时尚艺人会音乐会红酒会冷餐会艺术展收藏品拍卖会新车新装发布会SP活动开盘开盘认筹认筹1-21-22-32-33-43-45-5-导入期导入期:以论谈为以论谈为主主:TOD:TOD导导向下的东向下的东莞公寓发莞公寓发展方向展方向形象期形象期:TOPTOP永远永远的的CBDCBD外国人外国人唱中国唱中国歌歌TOP6TOP6启动期启动期:6 6大价值体大价值体系成就系成就CBD-TOPCBD-TOP公

48、寓公寓新闻发布会新闻发布会三金样板房三金样板房付费看楼付费看楼,科技住宅展科技住宅展开盘开盘:TOP6TOP6表演表演开盘开盘:联动卡申请联动卡申请建立租赁中建立租赁中心心售价预判售价预判7 7项目入市时间均价（元/）备注尚书苑2006.86500带装修香槟时代园2006.116600带装修曼哈顿2006.56500带装修花样年华2006.125500带装修博客公寓2005.116800带装修备注：价格的高低取决于项目本身质素及相关合作公司的共同打造。销售均价 -东莞典型小户型销售价格通过市场比较法，中原初步预估2007年本项目带装修销售均价为6800元，按照保守的房地产价格增长率15%算（东

49、莞06年房价增长率为17%）项目2008年推售的市场均价是：78207820元元/基于：基于：项目片区成熟居住氛围，板块价值稀缺性进一步凸现；中信十年客户资源、十年强势品牌，引领东莞地产开发市场；中原全国金牌代理品牌，06年东莞金牌代理企业，强大客户资源；高科技技术的运用;700-1000元/豪华装修酒店式公寓的管理豪华的大堂及精细公共空间的打造有效的炒做因此：中信中原对项目价格有10-20提升空间。项目2008年销售均价为：均价范围：均价范围：9000-95009000-9500元元项目售价项目售价中心区房价比中心区房价比东莞：深圳东莞：深圳=6000：18000中心区租价比中心区租价比东莞

50、：深圳东莞：深圳=30：50按租金横向对比按租金横向对比推算推算,东莞东莞CBD公公寓的房价空间可寓的房价空间可10800元元/TOPTOPTOPTOP一场一场一场一场永不落幕的盛宴永不落幕的盛宴永不落幕的盛宴永不落幕的盛宴公寓公寓公寓公寓公寓公寓6 69、静夜四无邻，荒居旧业贫。4月-234月-23Wednesday,April 12,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。16:17:1416:17:1416:174/12/2023 4:17:14 PM11、以我独沈久，愧君相见频。4月-2316:17:1416:17Apr-2312-Apr-2312、故人江海别，几度隔山川。16:17:1

51、416:17:1416:17Wednesday,April 12,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。4月-234月-2316:17:1416:17:14April 12,202314、他乡生白发，旧国见青山。12 四月 20234:17:14 下午16:17:144月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 234:17 下午4月-2316:17April 12,202316、行动出成果，工作出财富。2023/4/12 16:17:1416:17:1412 April 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。4:17:14 下午4:17 下午

52、16:17:144月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。4月-234月-23Wednesday,April 12,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。16:17:1416:17:1416:174/12/2023 4:17:14 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。4月-2316:17:1416:17Apr-2312-Apr-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。16:17:1416:17:1416:17Wednesday,April 12,202313、不知香积寺，数里入云峰。4月-234月-2316:17:1416:1

53、7:14April 12,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。12 四月 20234:17:14 下午16:17:144月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。四月 234:17 下午4月-2316:17April 12,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/4/12 16:17:1416:17:1412 April 202317、空山新雨后，天气晚来秋。4:17:14 下午4:17 下午16:17:144月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。4月-234月-23Wednesday,April 12,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。1

54、6:17:1416:17:1416:174/12/2023 4:17:14 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。4月-2316:17:1416:17Apr-2312-Apr-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。16:17:1416:17:1416:17Wednesday,April 12,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。4月-234月-2316:17:1416:17:14April 12,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。12 四月 20234:17:14 下午16:17:144月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。四月

55、 234:17 下午4月-2316:17April 12,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/4/12 16:17:1416:17:1412 April 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。4:17:14 下午4:17 下午16:17:144月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉