物权法课堂笔记

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1、物权法课堂笔记第一章 物第一节 物的概述一 物的概念与特征（ 一 ） 物的概念广义上的物：指一切具有物理意义上的物狭义上的物 （法律研究的对象） ：仅限于能够作为民事法律关系客体的物， 具体而言是指人身之 外能够为人力所控 制并具有经济价值的有体物。 （客体，权利义务指向的对象）（ 二 ） 物的特征：1. 必须存在于人体之外2. 必须为有体物（占据一定的空间，由人的感官可以感觉到的）3. 必须能够为人力所支配4. 必须独立为一体，且能够满足人的需要5. 必须是特定物二物和物权客体的区别 物权客体：权利义务指向的对象 物权客体范围大于物的客体第二节 物的分类一 不动产和动产不动产的概念：是指土地

2、以及附着于土地的建筑物和其他定着物，建筑物的固定附属设备指不能移动，若移动会减少其价值的物体区分二者的法律意义：流通的范围和性质不同 物权变动的法定条件不同 纠纷管辖不同二 主物和从物从物：以交易习惯或当事人明确意思表示经常辅助主物而使用的物即为从物。从物的三个构成要件：非主物的构成成分辅助主物使用 主物和从物必须是同一个人流通物、限制流通物和禁止流通物流通物：指能够在不同主体之间进行流转产生私法上交易效果的物 限制流通物：指按指令性计划限制购销的物品（炸药，烟草，化肥，黄金白银，公民收藏 的文物，麻醉药品和精神药品，医疗用的毒性药品和放射性药品，运动枪支 国营企业闲置的资产，关停并转的资产）

3、禁止流通物：军用枪支，国家专有物资，土地，矿藏，水油（指所有 四. 代替物和不代替物 代替物：可以用同品种、数量、质量的物来代替可作为消费的物 不代替物：不可以用同品种、数量、质量的物来代替可作为消费的物（古玩字画） 区别的意义：代替物可以成为消费的物，不可代替物只能作为租赁和租赁的物五. 特定物和不特定物 特定物：指具有独立特征或因权利人的指定而被特别化的物 划定特定物和不特定物的法律价值主要体现在物发生毁损时的后果承担六. 消费物和不消费物 消费物：不能重复使用，一经使用就会改变原有的形态性质 不消费物：可以重复使用，不改变其形态和性质 区分意义：消费物只可作为消费的对象，不消费物可作为借

4、贷和使用的对象七. 可分物和不可分物 可分物：依物的性质可以分割，且分割后不影响其价值的物区别意义：决定债是可分之债还是不可分之债共同财产是可分的还是不可分的八. 单一物、合成物和聚合物（集合物） 单一物：形态上独立为一体的物（一物一权） 合成物：由数种物结合而成的物 聚合物：由多个独立存在的单一物或者合成物通过聚集而形成的物，每个物可独立发生作用区分三者的法律意义：有利于对所有权存在状态的判断有利于对损害赔偿的判断九. 原物、孳息原物：指能够产生收益的物，可以自然存在也可以人为创造孳息：天然孳息 法定孳息必须要与原物脱离，才可以算孳息十 物的观念的扩张1. 无形的自然力（声、热、电、光、磁、

5、波） ，若他们可以为人力所控制，就可以作为 种物的扩张2. 特定的空间3. 人力尚不能支配的物十一 特种物1. 货币（具有高度可替代性的代替物）特征，占有即所有2. 有价证券：设定一定的金额，并证明持券人有权取得一定财产的权利的书面凭证 种类：票据、债券、股票、提单、仓单债务人是特定的第二章 占有第一节 占有和占有权的概念一 占有的概念：对物进行管领的事实 占有的构成要件：对物的支配必须是现实的；必须是明确的、肯定的、具有稳定性的； 必须具有一定的外观二 占有权的概念：指物的占有人，根据占有的事实依法享有的权利1. 占有权与占有权能所有权其中包括权能，权能又包括占有使用收益处分三 占有制的社会

6、作用1. 占有制有利于稳定现实的占有关系，维护社会经济秩序2. 占有制有利于维护商品交易的安全，促进商品经济的发展3. 占有制有利于维护社会的正义与和谐第二节 占有的分类自主占有和他主占有自主占有：以所有的意愿为占有他主占有；不以所有的意愿为占有区分的法律意义： 1.只有自主占有才适用取得实效和先占取得所有权的余地，他主占有不适用这两种制度2. 只有自主占有才能依先占原则来取得物的所有权例：自主占有：在买卖关系中，买受人占有买卖标的物；他主占有：土地使用权人、借用人、留置权人二 直接占有和间接占有直接占有： 不以他人的占有为媒介， 事实上占有其物，直接对物有事实上的管领力 （如质 权人、保管人

7、、承租人等基于物权或债权关系而直接占有他人之物）间接占有： 以他人的占有为媒介，非现实的占有， 仅对物有间接的管领和支配，基于一定 法律关系对事实上占有其物之人有返还请求权， 因而间接的对该物有事实上的 管领力的占有（如出 质人、出租人）区分的法律意义：赋予间接占有有直接占有的一种效果三 自己占有和辅助占有自己占有： 在不使用辅助人， 仅依自己的行为对物进行的占有 （例， 所有人亲自支配与控制所有物） 辅助占 有：占有人在使用辅助人的情况下，辅助人依占有人（银行出纳接受储户的存款）区分的法律意义： 1.自己占有为独立存在的占有，辅助占有不能独立存在2. 占有辅助人不享有因占有而产生的权利义务，

8、其所管领的物受他人侵害时，不 享有占有保 护请求权四 单独占有和共同占有单独占有：单独的一个占有人的占有（如某甲对于其房屋的占有 ） 共同占有：单独的数人同对一物而为的占有（如数人共同租赁一房） 五 正权源占有和无权源占有正权源：有合法依据的占有（合法占有，有权占有）无权源：没有合法依据的占有（非法占有，无权占有）区分的法律意义：有权占有人可以拒绝他人为本权的使用，而无权占有人是有本权人请求返还占有物，有返还义务六 善意占有和恶意占有善意占有：占有人不知道也不可能知道这个占有是无权源占有，而误信其有正当权源且没有 怀疑的占有（如对于盗 赃物，买受人信赖出卖人有所有权而买卖并且占有，仅以 占有时

9、的主观来认定是否是善意占有）恶意占有：占有人明知对物没有占有的权源，或对于该物自己是否有权占有虽有怀疑而仍为占有（如对于盗赃物买受人明知出卖人无所有权而买卖并且占有）区分的法律意义：善意占有受善意取得制度的保护，而恶意占有不受保护七 瑕疵占有和无瑕疵占有瑕疵占有： 1.强暴占有，占有的取得和保护均采取暴力2, 隐秘占有，怂恿他人知晓而藏匿，不公式示与众的占有无瑕疵占有：公然占有，和平占有第三节 占有的取得一 概念： 占有的取得，也称占有的发生，只占有人基于某种事实或原因对物产生事实上的支配与控制二 取得方式1. 原始取得：指不以他人既存得占有为根据而取得的，占有是对于无主物和遗失物的占有和抢夺

10、，抢夺物的占有不是所有权的取得2继受取得：转正（买卖、互换） 继承第四节 占有的效力一 概念 ：占有的效力指占有的法律效力，是指法律依据法律占有的事实而赋予占有人所为的一定行为在一定情形下产生的法律后果二 权利推定 ：一般只适用于动产的权利推定，对于不动产不适用，要从表面和实质上共同分析三 善意取得和时效取得： 会保护善意取得和时效取得四 善意占有人的使用收益权五占有人返还原物所有权人的原物的权利和义务占有人在占有物时， 原物所有权人可能会向占有人请求返还， 若是非法的， 则有归还的义务，若是善意占有的，占有人愿意返还则原物所有权人需支付一些费用，占有人不愿返还，则可以不返还五 占有的物上请求

11、权： 返还原物请求权、妨害防止请求权、妨害除去请求权第五节 占有的保护一 物权法上的保护1. 占有人的自力救济权：又称之为私力救济权，如正当防卫、紧急避险、自助行为 自力防御权：依自己的力量来进行防御 自力取回权：物被他人占有后以自己的力量取回占有物而回复原有状态的权利2. 占有人的请求权：指占有人在占有被侵害时可以请求侵害人回复其圆满状态的权利 包括返还原物请求权、妨害 防止请求权、妨害除去请求权 二 债权法上的保护1. 不当得利返还请求权： 物的占有人的物， 在不合法的情况下， 被取走人取走， 基于这种情况， 物的占有人可以有请求权。2. 侵权损害赔偿请求权第六节 准占有一 概念： 也称权

12、利占有，只对于不必占有物也可行使权利的财产权为事实上的行使 准占有的对象（客体） ： 是财产权【财产权包括物权、债权、继承权】 占有 的 对象（客体） ：是物二 构成要件1. 准占有权的客体是财产权2. 属于不是因为物占有而形成的财产权（不是因为对物的直接占有而形成的财产权）3. 须是事实上行使的权利三 效力： 准占有的效力适用于占有第三章 物权第一节 概述一 物权的概念： 指民事主体依法对特定的物进行管理、支配并且享受物之利益的排他性的权利二 物权的性质、地位： 在财产的其中，物权是作为其它财产权的前提与归宿而存在的三 物权的特征1. 支配性：物权的权利人享有对物进行直接支配的权利，即物权是

13、对物支配权表 现：利用物的使用价值：物权：1自物权：所有权n 他物权： a 用益物权：使用权b 担保物权：抵押权、质权、留置权 利用物的交换价值2. 排他性：在对外关系上可排除他人意思或者行为的介入 物权具有直接排除不法妨碍的性能 内容相同的物权之间具有相互排斥的性质以下几个方面并不表示物权的排他性：多人享有共有权 一物之上所有权与他物权并存 一物之上可有数个互不影响的物权同时存在 法律针对物权所规定的限制3. 对世性：物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的4. 绝对性：物权的实现不需要义务人的积极行为予以协助，权利人在合法范围内能够无条件的绝对的实现其权利，即物权的绝对权。第二节 物权

14、的种类自物权和他物权 自物权：也称完全物权，指权利人依法对自有物所享有的物权他物权：也称限制物权、 不完全物权、定限物权等，是指权利人依法律的规定或法律的约定，对他人所有之物享有的物权区别：作为自物权就是所有权，而他物权为他主物权 自物权是原始物权，而他物权为派生物权 自物权是完全物权，而他物权是限定物权 自物权是无期物权，而他物权是有期物权二 用益物权和担保物权 这是以他物权设立目的不同为标准对他物权所做的区分 用益物权：以物的使用收益为目 的而设立的物权担保物权：为担保债务履行而在债务人或其他人的物上设立的他物权区别：用益物权是对物的使用价值方 面进行支配，担保物权是对物的交换价值方面进行

15、支配 用益物权具有独立性，担保物权具有从属性 用益物权的行使须以占有标的物为前提，担保物权可以直接占有标的物也可以不直接占有标的物 担保物权具有物上代位性， 当物消失时， 可用其它物来代替， 而用益物权则无三 不动产物权和动产物权区别：对不动产一般只可以设立用益物权，动产不可以设用益物权对不动产的取得有特别的限制，而对动产则没有四 本权和占有本权：凡具有物权实质类内容的性质，均为本权（本权包括所有权、他物权、债券和租赁权五 .普通物权和准物权准物权：是由特别法规定的，具有物权性质的财产权区别：作为普通物权，国家干预的成分比较少，准物权国家干预的成分比较第三节 物权的效力.物上请求权： 因为物受

16、到侵害，使其支配力无法正常行使，则可有物上请求权 包括返还原物请求权、排除妨害请 求权、恢复原状请求权妨害预防请求权 优先效力 （主要表现为物权优于债权）1. 物权破除债权：当在同一物上，既有物权又有债权时，则物权优于债权2. 优先受偿权：例一个公司破产，银行对其享有抵押权（物权），其他人享有债权，则在财产拍卖时，银行的物权优先3. 优先购买权：4. 物权优先效力的例外 买卖不破租赁（前提是租赁关系发生在前，买卖关系发生在后） 预告登记债权优先于物权 追及效力 概念：指物权的标的物，无论辗转落入何人之手，除法律另有规定外，债权人均可追及 物之所在，行使物权的法律效力。主要表现： 当标的物由无权

17、处分人转让给第三人时，除法律另有规定外物权人有权向第三人返还原物；当抵押人擅自转让抵押物給第三人时， 抵押人可以追及抵押物之所在， 行 使抵押权；物权追及效力的限制： 善意第三人对标的物的占有受时效取得制度、 即时取得制度的 保护 物权未按法定方式公示的， 不具有对抗善意第三人的法律效力 物权登记错误时， 登记名义人进行交易的善意第三人， 受登记 公信力的法律保护。第四节 物权的变动一概念： 物权的取得、变更和消灭二物权的取得： 设立、设定原始取得继受取得：转移的方式、创设的方式三 物权的变更广义：包括物权的主体、客体及内容等任一物权要素发生改变 狭义：仅指物权的客体、内容等方面部分改变 物

18、权客体的变更：指物权标的物的变化（例标的物数量的变化） 物权内容的变更：指在不影响物权整体的情况下， 权利内容的扩充或缩减等四 物权的消灭广义：绝对对的消灭和相对的消灭 狭义：绝对的消灭第四章 物权法第一节 物权法的概念一 概念 ：物权法是通过规定各种物权， 调整物之占有、 归属和利用关系的法律规范的总和 二 物权法的调整对 象： 物的占有关系、物的归属关系、物的利用关系物权法的基本原则 一 坚持 社会主义基本经济制度，平等保护国家、集体和私人物权的原则二 物权法定原则： 物权的种类、内容和创设方式由法律规定三 一物一权原则： 在一个物上只能存在一个所有权四 物权的公示、公信原则（一）.物权公

19、示1. 概念：指物权的享有及变动，可取信于社会公众的外部表现形式2. 不动产物权的公示：以登记的方式展现 动产物权也必须登记（例船舶、航空器和机动车） 登记性质：行政 行为、物权行为登记权属证书；登记簿 异议登记；预告登记 登记的效力：基于当事人的民事法律行为而变动不动产物权的，非 经登记不生效 基于其他法律事实变动不动产物权的，非经登记不得处分3. 动产物权的公示 -占有和交付 占有的公示：直接占有 交付的公示 交付的方式：a现实交付（直接交付）b 简单交付c 占有改定d 指示交付（返还财产请求权的让与）二）：物权公示的公信力1. 概念：指具有使社会公众相信物权公示的正确、全面的效力2. 不

20、动产物权登记的公信力：自物权登记名义人处取得物权的善意第三人受到保护向登记名义人履行给付义务的人受到保护3. 动产占有的公信力：自动产占有人处取得物权的善意第三人受到保护区分原则：把民事法律行为区分为债权行为和物权行为。物权行为可看成是债的履行行为第五章 所有权概说 第一节 概述一所有权的概述（从三方面理解）：所有权法律制度；所有权法律关系；所有人对自己的物享有的权利二 所有权的特征：自物权；独占权；完全物权；原始物权；具有弹性力（回归力）；具有永久性三 所有权的作用与限制（一）作用：定分止争二）限制： 1.民法禁止权利滥用原则在所有权行使上的适用2. 相邻权对不动产所有权及用益物权的限制3.

21、 赋予国家对个人和集体财产征收、征用的权利4. 国家所有权、集体所有权是一种社会化的所有权，有更重的社会义务第二节 所有权的权能（内容）第一章第二章占有权能： 实际掌握和控制的权能使用权能 ：按照物的性能和用途，对物加以利用，以满足生产生活的需要第三章第四章第五章收益权能 ：收取由原物产生出来的新增经济价值的权利处分权利： 依法对物进行处置排除他人干涉妨害权能第六章 所有权的类型第一节 国家所有权、集体所有权、私人所有权一 国家所有权一）概念：国家对全民所有的财产进行占有、使用、处分的权利二）特征： 1.主体具有唯一性2. 客体范围具有广泛性和专属性3. 取得方式具有特殊性4. 行使具有特殊性

22、三）国家所有权的主体和行使1. 主体：国家2. 行使： 1）国务院代表国家来统一行使国家所有权2）国家依法授予国家机关、事业单位经营管理国家特定的财产3）国家投资设立的企业使用或经营某些国有的财产4）国家作为特殊的民事权利主体，以国家的名义进行民事活动，行使国家所有权四）国家所有权的客体1. 专属于国家所有的自然资源（1）法律规定属于国家所有的野生动植物资源（2）无线电频谱资源（3）国家专有的国防资产2. 非专属于国家所有的自然资源和财产3. 国家机关所支配的财产4. 事业单位经营使用的财产5. 国家出资的法人财产二 集体所有权一） 概念：劳动群众依法对集体所有财产来占有、使用、处分的权利二）

23、 特征： 1.主体具有团体性、多元性2. 客体范围的限定性3. 集体所有权取得方式的有限性三）类型： 1.农民集体所有权2. 城镇集体所有权三 私人所有权（一）概念：私人对其所有的财产进行占有、使用、处分的权利（二）特征： 1.主体是私人个人，但不限于私人个人2.取得方式有多样性（三）类型： 1.自然人个人所有权2.法人所有权3. 社会团体所有权不动产所有权、动产所有权 一 土地所有权特性：社会公益性大于私益性。土地所有权优位向土地用益权优位的转变 二 我国的土地所有权禁止土地所有权交易 国家土地所有权和农民集体土地所有权第七章 共有第一节 共有的概念、特征一、 概念 ：指两个以上的权利主体对

24、某项财产所享有的所有权共有关系、共有人、共有物二、 特征 ：1.权利主体是多元的2.客体是一项统一的财产3. 内容是共有人对共有物共享权利共享义务4. 共有是所有权的联合，不是一种独立的所有权类型三 共有的类型1.按份共有2.共同共有四 准共有 物权权利：共有：所有权的量的分割 准共有：所有权以外的财产权的共有 用益物权的准共有 担保物权的准共有第二节 按份共有一、 概念 ：共有人按确定的份额对共有财产分享权利和分担义务的共有二、 特征 ： 1.对共有财产的权利存在一定份额2.按份共有人的权利、义务是及于财产的3. 按份共有人对其应有份额享有相当于分别所有的权利三 管理和处分协商一致原则有约定

25、，按约定无约定可临时协商协商不成按多数人意见处理应按占有份额的23以上统一进行处理四 按份共有人的权利和义务一） 权利1. 处分自己份额的权利2. 按份共有人享有优先购买权二） 义务：按份共有人应承担按份共有财产的一切义务第三节 共同共有一 概念 ：共有人对全部共有财产不分份额，分享权力和分担义务的共有二 特征：（一）共同共有是不分份额的共有（二）共同共有是比按份共有联系更为紧密的共有（三）共同共有的共有人只有在共有关系消灭时才可协商确定各自的共有份额（四）形成和持续是以婚姻家庭和一定身份关系为前提三 类型 ：（一）夫妻共有（二）家庭共有（三）遗产分割前财产的共有四 共有物得分割（一）分割形式

26、1. 实物分割2. 变价分割3. 作价补偿（二）分割的效力分割之后，共有关系就消灭了如果共有物上有瑕疵，共有人仍应承担担保责任在行使所第八章 不动产相邻关系一 不动产相邻关系的概念： 指相互毗邻或邻近的不动产的所有人或使用人之间。有权或使用权时因相互间依法应当给予方便或接受限制二发生的权利义务关系二 处理原则 ：有利生产；方便生活；团结互助；公平合理三 相邻关系的种类1. 相邻土地的通行关系2. 修建、修缮建筑物和管线铺设关系3. 通风、采光、日照关系4. 相邻的用水和排水关系5. 关于固体废物、有害物质的排放6. 相邻关系损害防免关系第九章 建筑物区分所有权一 概念 ：指建筑物区分所有权人（

27、业主）对建筑物类的住宅、经营性用房等专有部分享有 的所有权和对专有部分以外的共有部分享有的共有权及对建筑物进行共同管理的成员权构 成的复合性权利二 特征 ：（一）主体身份具有主合性（二）内容具有复合性（三）专有权具有主导性（四）客体具有构造和使用上的独立性三专有权对专有部分所享有的权利专有部分范围：空间说、墙面说、壁心说、墙面与壁心结合说 建筑物其它区分所有权人不享有优先购买权 住宅性用房改为经济性用房四 共有权共有部分：建筑物专有部分以外的其他建筑物和附属设施 分为：全体业主的共有部分和部分业主的共有部分共有人的权利：（一）对共有部分的使用权（二）对共有部分的收益权（三）对建筑物进行改良修缮

28、（四）对共有部分的共同管理权共有权人的义务：（一）共有权人不得单独处分共有权和请求分割共有部分（二）不得随意改动共有部分的结构和设置（三）对管理修缮共有部分产生的费用进行分担五 成员权成员权人的权利一） 投票表决权（二）订定建筑物的管理规约权（三）选举及解除管理者的权利（四）撤销权成员权人的义务（一）执行区分所有权人管理团体会议作出的决议的义务（二）遵守管理规约的义务第十章 所有权取得的特别方法物权取得的方法：原始取得和继受取得基于法律行为取得非基于法律行为取得（事实行为）一 先占取得（一）先占的概念：指占有人以所有的意思占有无主动产，而取得所有权的法律事实先占的法律性质：法律行为说（以权利义

29、务为发生的行为） 准法律行为说（非表现行为） 事实行为说（二）先占的构成要件： 1.先占的客体须是无主动产2.占有的意思是以所有的意思占有3. 占有的行为合法（三）先占的法律效力：先占人可以取得无主动产的所有权二 添附取得（一）添附的含义：指不同所有人的财产合并在一起，形成一种不能分离的关系狭义的添附：符合和混合广义的添附：混合符合和加工（二）附合：不动产和动产的附合；动产与不动产的附合（三）混合：参照符合（四）加工：对他人的财产进行制作或改造而形成新的财产的方式p31？三 收取孳息孳息：原物所产生的收益分为天然孳息和法定孳息物权法：母物主义合同法：与交付相联系四 拾得遗失物（一）遗失物的含义

30、（有主物、动产、非本人意愿） ：他人不慎丢失的动产，也包括漂流物、 失散的动物，不包括所有人抛弃或因他人侵害而丢失的财产拾得遗失物（事实行为）发现遗失物并加以占有的事实归属问题：罗马法上所强调的否定主义的立法原则；日耳曼法上所强调的肯定主义的立法原则（二）构成要件1. 拾得遗失物的标的须为遗失物2. 行为须为拾得行为（发现并拾得）（三）法律效力1. 拾得人的义务： （1）通知或公示义务（ 2 ）保管义务（ 3 ）报告交付义务（向公安等有关部门报告）（ 4 ）返还义务2 拾得人的权利： （ 1）拾得人的费用偿还请求权（ 2 ）报酬支付请求权（ 3 ）取得遗失物的所有权（在无法找到失主的情况下）五

31、 善意取得（一）涵义：又称即时取得。指受让人从无处分权人处受让动产、不动产或其他财产权时， 若受让人在取得该财产时 出于善意，则受让人取得该财产的所有权（二）制度价值：牺牲财产的静态安全，保护财产的动态安全（三）构成要件：1. 标的物为动产、不动产不得善意取得的：禁止流通物、赃物；可善意取得的较特殊的：货币、有价证券2. 让与人无处分权3. .取得该财产时时善意的：所谓善意，是指受让人在受于动产、不动产时，不知道让于人 没有处分该项动产不动产的权限，并且对该项事实的不知情没有重大过失4. 受让人须有偿取得5. 让与行为是通过交易行为取得（四）法律效果1. 受让人与原所有权人之间，一般原所有权人

32、不得取回2. 受让人与出让人之间3. 出让人与所有权人之间，作为原所有权人丧失所有权，可向出让人要求赔偿六 时效取得（一）概念：指依取得实效的法律规定而取得所有权（二）构成要件： 1 标的为动产、不动产2 是自主、和平、公然、持续的占有3 占有期间必须符合法律规定（三）法律效力：占有人取得物的所有权、弥补了占有权力的瑕疵第十一章 用益物权一、 概述（一）概念：权利人对他人所有的不动产和动产依法享有占有使用和收益的权利（二）特征： 1 用益物权是他物权2 以利用为目的3 一般要以对标的的占有为条件二、 建设用地使用权国有土地建设用地使用权农民、集体所有土地建设用地使用权（宅基地使用权）（一）概念

33、： 是指自然人、 法人或其他组织依法享有的在国有或集体所有的土地表面或其上 下进行建筑，并保有建 筑物、构筑物及其附属设施所有权的用益物权（二）特征： 1 是一种空间利用权2 是一种长期物权3 原则上是有偿取得（三）调整对象： 1 房屋建设用地2 构筑物的用地3 环境用地（四）国有建设用地使用权：1 国有建设用地出让使用权：使用人根据法律规定，以出让的方式取得建设用地的使用权取得步骤： 1 出让方和受让方签订土地出让合同出让方（卖方） ：土地管理部门受让方（买方） ：个人或单位合同性质：民事合同、标准合同（格式合同）出让方式：拍卖、投标、协商、挂牌出让2 双方进行土地使用权登记土地使用的期限：

34、 （1）居住用地 70 年（2）工业用地，教育科学文化体育卫生用地50 年（3）商业、旅游、娱乐用地 40 年（4）综合或其它用地 50 年双方的权利义务：受让方的权利： （ 1）获得土地使用权（2）可在土地上建筑（3）可对土地转让、出租和抵押受让方的义务： （ 1）不得擅自改变土地的用途，要经相关部门批准终止：（1）土地使用年限届满（2）提前收回（3）土地丧失2 国有建设用地划拨使用权行政划拨：无偿、无限期使用行政划拨的土地使用限制：（1）国家机关和 p36? ?用地（ 2 ）城市基础设施和公益事业用地（ 3 ）国家重点扶持的能源、交通、水利用地（ 4 ）法律、行政法规规定的其它用地这种划拨

35、使用权不能转让、出租或抵押（五）农民集体所有建设用地使用权1 便民范围的严格限制若是国家使用农民集体所有土地，必须先征后用2 使用主体：村民、乡镇、村企业、公益事业单位3 农民宅基地土地使用权（ 1 ） 一个农户只能拥有一个宅基地，其标准不可超出省、直辖市、自治区的标准（ 2 ）必须符合乡镇土地整体利用规划取得程序： （ 1）提出用地申请（ 2 ）向土地行政部门进行行政审查批准（县级人民政府）（ 3 ）依法进行登记4. 乡（镇）村企业的建设用地使用权三 农民集体所有土地承包使用权（一） 土地承包使用权的取得方式1 、家庭承包取得（发包人， 3 个；承包人，农户）2. 拍卖、招标、公开协商取得：

36、优先满足本组织内部的人，组织外部的人员，组织想 要承包回荒土地，需经过本经济承包组织的村民代表 2/3 同意（二）承包期限：耕地的承包期限为30年，草地的承包期限为 30-50年，林地的承包期限为 30-70 年，对四荒土地的承包期限可由双方协商确定（三）土地承包的收回： 1 承包方自愿交给承包地2 承包人全家近郊区的市，并转为非农业户口（四）土地承包的调整：原则上不得调整土地 经本经济组织村民代表大会村民2/3以上同意， 经乡镇人民政府批准，县级人民政府农业行 政主管部门批准，就可进行调整（五）土地承包收益归属：承保收益在土地收回、调整、承包人死亡之时（作为遗产继承） 应归之于承包人（六）土

37、地承包使用权的继承 可以继承的情况： 1 林地的承包使用2 由招标、拍卖、公开协商所取得的承包四 地役权（一） 概念：指为了实现自己不动产的便利或价值的提高，而使用他人不动产的权利 自己的不动产 需役地 他人的不动产 供役地（通行、修建设施、通风、采光、眺望、取用水等）二） 特征1. 以存在两个不动产为条件2. 是为需役地的便利或价值的提高而设立的3. 主体不限于需役地和供役地的所有人4. 地役权具有从属性5. 地役权具有不可分性6. 地役权的享有不以对供役地的占有为必要（三）取得1. 合同方式取得：书面合同2. 依法转让的方式3. 继承方式（四）权利和义务1. 地役权人的权利和义务使用供役地

38、从事供役地的行为，供役地设施的建造 不得破坏供役地2 供役地人的权利和义务对供役地设施的享有五） 消灭1. 事实上不能2. 土地被征收3. 抛弃或混合4. 有序期间届满或其他约定的法定事由的出现5. 供役人行使法定解除权，解除地役权合同第十二章 担保物权第一节 概述一、担保物权的概念：指以确保债务清偿为目的，而与债务人或第三人的特定物或权利上设定的他物权担保物权人 - 债权人担保人 债务人或第三人担保物 债务人或第三人的财产或财产权利 二、特征（一）以担保债权的实现为目的（二）担保物权是支配特定财产的交换价值（三）担保物权是在债务人或第三人的特定财产中的第二节抵押权一概念：指债权人对于债务人或

39、第三人不转移占有，而为债权提供担保的抵押财产债务人不履行债务时，或发生当 事人约定的实现抵押权的情形，依法治享有的具有该物变价、拍卖、折价并优先受偿的担保物权抵押权人 -债权人抵押人 债务人或第三人抵押物 抵押财产二类型1. 普通抵押权特殊抵押权：共同抵押权浮动抵押权最高额抵押权2 不动产抵押权动产抵押权权利抵押权三抵押物1 允许抵押的财产 -【物权法】 180 条2 禁止抵押的财产 -【物权法】 184 条3 抵押的特殊规定 如果建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该工地上的建 筑物一并抵押 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇、村企

40、业的厂房等建筑物抵押的， 其占用范围内的建设用地使用权一并抵押四、抵押登记1. 登记效力【物权法】 187：登记生效主义【物权法】 188、 189：登记对抗主义五、抵押权的登记1. 登记生效主义（针对不动产）2. 登记对抗主义（针对动产）3. 抵押合同成立，抵押权成立不动产抵押，登记生效（可对抗善意第三人） 动产抵押，不登记也生效（不可对抗善意第三人）六、抵押权的效力1. 抵押权对债权的效力 债权的范围：主债权、利息、违约金、损害赔偿金、保管和实现抵押物的费用2. 抵押权对抵押财产的效力从物；孳息；添附物；代位物；增建物3. 抵押权的顺位4. 抵押权对抵押人的效力：抵押人仍然可以对抵押物进行

41、占有、使用、收益和处分行为抵押权和租赁权 先抵押后租赁，抵押权优先于租赁权先租赁后抵押，租赁权优先于抵押权抵押权和留置权 留置权优先于抵押权 抵押权和质押权 已登记的抵押权优先于质押权 未登记的抵押权与质押权 先抵押后质押的，质押权优先于抵押权 先质押后抵押的，质押权优先于抵押权 （留置权已登记的抵押权质押权未登记的抵押权）七、特殊抵押1. 共同抵押：为担保同一个债权，而在几个动产、不动产或权利上设定的抵押权2. 浮动抵押（动产） ：以自己的全部财产，包括现有和将来可能取得的财产，抵押物是不固 定的，但其所担保的债 权是确定的，浮动抵押权自抵押合同成立时生效；未经登记的，不得 对抗善意第三人。

42、3. 最高额抵押：抵押财产是固定的，而担保的债权是不固定的最高债权的确定： 【物权法】 p206 债权确定之后，如果实际发生的债权高于抵押财产的价值，以抵押财产的价值实 现抵押权； 若实际发生的债权低于抵押财产的价值，以实际发生的债权为限度实现抵押权八、禁止流押（流押契约） 禁止：在当事人签订的抵押合同中，当债务人不能履行债务时，由债权人取得该抵押物物权法：绪论，总论，分论绪论：物，占有（占有是物的表现状态）总论：物权，指人对物所享有的权利物权法，指规定物的权力规范的法律总称分论：物权所有权（自物权）：一般所有权，共有权，相邻权，建筑物区分所有权他物权：a用益物权土地承包经营权建筑用地使用权宅 基地使用权地役权b担保物权抵押权质权留置权民法体系：a民法典b民法单行法民法通则物权法合同法担保法民事权利：a人身权人格权身份权b财产权物权债权知识产权继承权