2010世茂厦大项目前期策划报告

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1、2010世茂厦大项目前期策划报告 2010年01月目 录第一部分宏观环境- 1 -一、经济状况- 1 -1、2005-2009GDP增长走势- 1 -2、城镇居民消费水平趋势分析- 3 -3、人口结构情况- 4 -4、厦门产业结构分析- 5 -二、城市整体规划及项目周边地块的规划- 6 -1、城市区域划分及城市发展- 6 -2、思明区在厦门的位置及发展概况- 10 -3、各板块特点分析- 11 -4、区域房地产市场分析- 13 -5、厦港片区发展规划及房地产市场解析- 25 -三、近年厦门土地市场分析- 33 -1、近三年厦门公开出让各类土地供应分析- 33 -2、未来土地供应趋势- 35 -

2、四、项目调查及分析- 36 -1、项目概况- 36 -第二部分项目竞争市场分析及产品建议- 38 -一、重点在售楼盘及三级市场分析- 38 -1、重点在售楼盘分析- 38 -2、房地产三级市场分析- 39 -二、写字楼、SOHO办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调- 40 -1、写字楼市场现状调研- 40 -2、SOHO办公空间市场现状调研- 51 -3、高端酒店式公寓市场现状调研- 54 -4、酒店市场现状调研- 67 -目录-2-第一部分 宏观环境一、 经济状况1、 2005-2009GDP增长走势年度GDP(亿元)户籍人均GDP(元)常住人均GDP(元)财政收入(亿元)农民纯收入(元)

3、人口(万人)城镇人均住房面积农村人均住房面积200049637654/924030130/200155640968/111442513418.4740.2020026484658930328126472213718.3140.1320037605362135029149515214219.5943.1620048836017540146160564714721.544.42005 103067320457582106230153224520061162.377247649887275.176868160.3822.934820071375.268223356595348.447637167.2

4、431.9252.3320081560.028982762651410.148475173.6729.5554.102009(1-8)968.94300.58厦门市近年经济得到迅速发展，国内生产总值（GDP）从2000年的496亿元，增加到2008年的1516亿元，提高了3倍，财政收入410亿元。户籍人均GDP实现89827元，城镇人均可支配收入23948元，农民人均纯收入也达到了8475元，人们生活水平得到明显提高。居住条件也有明显的改善，2008年城镇人均住宅面积29.55平米，农村人均住宅面积54.1平米。2、 城镇居民消费水平趋势分析人均可支配收入(元)人均消费支出(元)2002年11

5、76885042003年1291594592004年14443107392005年16403118492006年18513141622007年21530163802008年23948171172009年上半年96678856 数据显示：2002年以来，厦门居民生活水平逐渐提高，收入保持稳定增长，年平均增加可支配收入1686.25元，年增长率为12.9%，居民生活消费支出保持稳定，年平均增加消费性支出1414.5元，2003-2008年居民消费性支出呈现高速增长，年平均增长率达到13.5%。3、 人口结构情况 分类 年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年200

6、8年户籍人口134.36137.16141.76146.77153.22160.38167.24173.67城镇人口69.7376.383.7491.0496.18109.24114.16118.58城市化率51.90%55.63%59.07%62.03%62.77%68.11%68.26%68.28%外来常住人口73.2474.2475.2474.1471.7872.6275.7675.33外来/户籍54.51%54.13%53.08%50.51%46.85%45.28%45.30%43.38%全市常住人口210.4211217220.91225233243249未来厦门人口预测：近年来，厦

7、门市人口增长率保持在4%左右；截止2008年，厦门全市常住人口249万人。全市户籍人口173.67万人，其中城镇人口118.58万人。按照近年来的增长速度，预计未来5年全市户籍人口将达到210万人左右，外来常住人口达到100万人，全市常住人口规模将达到310万人。4、 厦门产业结构分析年度第一产业第二产业第三产业合 计亿元比例亿元比例亿元比例亿元比例2004202.27%52459.34%33938.39%883100%2005212.04%57355.58%43742.39%1031100%2006181.60%62854%51644.40%1162100%2007171.30%73553.

8、50%62345.20%1375100%200821.81.40%81752.40%72146.20%1560100%200911.61.20%48149.60%47749.20%969100%厦门市产业结构经过多年的调整，目前已比较合理，以第二产业为主，第三产业为辅，两者相辅相成；第一产业比重很小。2009年上半年国内生产总值中，三大产业所占比例之比为1.2：49.6：49.2. 二、 城市整体规划及项目周边地块的规划1、 城市区域划分及城市发展(1) 厦门城市规划综述2000年经国务院正式批复的总体规划明确厦门城市性质为我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。根据国务院的

9、批示，2006在通过的厦门市“十一五”规划纲要中也明确提出，厦门的城市发展定位是“现代化港口风景旅游城市和海峡西岸重要中心城市”。同时，在2004年初，福建省提出海峡西岸经济区概念，明确指出“以厦门为中心的厦门湾城市群，其定位是海峡西岸经济区的龙头。通过体制上的优势，走在福建发展的前沿、生产力的前沿，以此带动漳州的经济发展，并向闽西、闽中、粤东、赣南拓展。”在“国际性港口风景旅游城市”及“海西主要中心城市”的发展定位上，厦门市制定了建设“海湾型”城市的城市发展与规划战略，具体是以厦门岛为中心，形成一个以环厦门湾为背景的扇形状海湾，数个岛屿和优良港口沿东、西海域周边展开布局，从而形成“一环数片、

10、众星拱月”的城市格局。厦门“海在城中，城在海上”的特殊城市形态，是国内独特的城市景观。(2) 城市规划功能布局结合城市空间自然形态和城市行政空间分布，在厦门市规划中对厦门城市的空间结构描述为：“一心两环、一主四辅八片”的组团式海湾城市。“一心”：即厦门本岛“两环”：环西海域的“两湾三区”,环东海域及同安湾的“东部地区”；“一主（城）”：即厦门本岛（含鼓浪屿），作为全市的政治、经济和文化的中心;“四辅（城）”：海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城；“八片（区）”：海沧辅城的马銮片区，集美辅城的杏林和集美片区，同安辅城的大同和西柯片区，翔安辅城的马巷和新店刘五店片区;按此组团式结构发展规划，将使

11、厦门的城市中心分布呈现为“单心多核”的模式。主城与辅城由海域分隔，辅城之间由海湾、自然山体分隔，辅城的组团之间也由海湾、自然山体或防护绿廓分隔，总体形成与自然生态环境配合较好的规划布局结构模式。(3) 未来城市发展方向目前厦门本岛发展日趋成熟饱和，未来城市发展空间主要向海湾地区和内陆腹地拓展，未来空间发展总体应以“优化本岛、拓展岛外、两翼并举、各有侧重、集约高效、持续发展”为指导方向。具体为：n 厦门岛内发展一直处于由西向东扩展的过程中，由于地处海岛，尽管人居环境优越，但岛内剩余土地资源的稀缺一直是制约城市发展的瓶颈，岛内东北部片区拥有的较大规模可开发土地就成为城市发展的必然方向和重中之重，甚

12、至被视为“厦门岛内最后的奶酪”。n 选择岛外东西两翼为今后城市空间拓展的重要方向，根据两翼的发展现状和实际条件，采取“同时发展、各有侧重”的方式，从空间上真正实现从海岛型向海湾型的发展。n 杏林和集美以用地功能完善和优化为主，辅以适度的外延拓展。杏林和集美是岛外开发最早的功能组团，已经具备一定的规模，功能仍需完善，但缺乏有规模的可建设用地，应以功能完善和优化为主。n 推进同安城区的完善与拓展的同时，积极引导同安的集中城市化和农业产业化进程。在发展时序上，由于本岛向大陆的北通道（厦门大桥、集美大桥、BRT、公铁大桥）和西通道（海沧大桥）已形成，因此，介于两个门槛之间沿西海域的海湾地区为空间拓展的

13、首先区域，包括杏林湾、集美北部以及马銮湾等区域，成为近期发展建设重点。上述地区跨市政走廊向西北延伸的地区，包括后溪、灌口及东孚地区为空间拓展区域，已进入发展建设阶段。随着翔安隧道的修建，东部翔安地区成为适应本岛产业转移和近期产业发展的方向，将以马巷为依托，刘五店、新店等区域成为重点发展区域。同安区依托同集路交通优势，近期向南集中发展西柯潘涂片区，莲花、五显地区，在上述发展趋势基础上形成的环东海域片区成为几个片区交汇的重点发展区域。(4) 城市规划对房地产发展的影响厦门建设国际性港口风景旅游城市及海西主要中心城市的发展定位，并以此进行的城市发展规划，对提升城市综合竞争力，更快更好的发展打好了坚实

14、的基础，同时也对厦门房地产业发展带来了机遇。厦门国际性港口风景旅游城市的建设，改善了厦门市的居住环境，提高了人们的生活质量，使厦门成为更适宜居住的城市，提高了城市知名度，这从而改善了厦门房地产发展的环境，给房地产业发展带来机会。同时，海西主要中心城市的发展建设，吸引了海峡两岸、国内外众多的投资者，带来了人流、物流、资金流，为行业发展带来了机遇。厦门“海湾型”城市发展战略，以及围绕其展开的众多具体措施，拓宽城市发展思路，给岛外社会经济发展带来了机遇，众多政策的倾移，道路交通、医疗等众多城市基础设施的建设，使得岛外配套日益完善。使厦门房地产逐步走出厦门岛，走向岛外，从最初的岛内房地产独大，到目前岛

15、内到外平分秋色，厦门房地产业在逐步走出厦门岛的过程中，逐步壮大。2、 思明区在厦门的位置及发展概况 厦门本岛由思明区和湖里区组成，思明是是厦门市的经济、政治、文化、金融中心，辖区面积76平方公里，常住人口近80万人（其中户籍人口60万人），2008年全区完成地区生产总值480.3亿元，财政总收入76.3亿元，社会消费品零售总额246.9亿元。经济总量已跃居全省各县（区）首位。 区域规划：“一带、两地、三圈、四区” “一带”环岛路经济带；“两地”厦门高新技术研发与产业基地、区域外工业基地；“三圈”中山商圈、富山商圈、会展商圈；“四区”观音山国际商务营运中心区、鹭江道中心商务区、环筼筜湖商务休闲区

16、、东坪山休闲度假区。湖里区思明区 片区内按照市场特征划分为市中心环湖板块，厦大厦港板块、环岛路板块、莲前前埔板块、莲坂江头板块本项目位于厦大厦港板块，是成功大道、环岛路、环岛干道等城市主干道交汇处，交通直达性强；距离机场15分钟车程、距火车站10分钟车程、距厦门港10分钟车程；3、 各板块特点分析 内容厦大厦港板块环筼筜市中心板块莲前前埔板块莲坂江头板块环岛路板块区块规划教育、科技、文化交流与合作的重镇和平台，厦港建设为体现传统与现代生活交融的浓厚的文化艺术气息的可持续社区厦门行政中心、商务中心大中型住宅社区集中分布的区域厦门重要的商圈之一海景自然观光带，商务营运中心土地资源寸土寸金。需拆迁才

17、能获得新的地块寸土寸金。地块资源极少有较多尚未开发的地块土地稀缺有较多尚未开发的地块人口环境以高校教师为代表的高素质人口密集富人区，高素质人口也较多工薪阶层、务实家庭商贸人士为主，受教育程度低村庄村民与高收入人群并存，人口少功能定位兼具CBD功能和文化、旅游购物、休闲功能的“财富港湾”和“文化家园”。金融商务、 行政中心区，文化娱乐、旅游休闲为辅居住功能为主，具有会展会务和一定的商业购物功能购物、餐饮、休闲、娱乐功能为主观光、旅游、居住环境依山傍水，文化机构众多，居住环境舒适，蕴涵丰富的人文景观。景观丰富，出行便捷，配套较齐全。基础教育设施缺乏环境一般。只有会展一带临海环境较好。环境较嘈杂，依

18、山傍水，环境清幽。医疗、公交等生活配套相对较弱商业环境休闲气氛浓厚，公交便利，但停车位严重不足汇聚了厦门市各政府机关、金融单位，环境优越购物、休闲氛围还较差，商业氛围正在快速发展中人口众多交通发达，购物环境成熟，商业氛围浓厚购物氛围不成熟。商业、金融等生活配套较弱经济环境创意产业、教育产业、CBD金融产业、购物、休闲产业、商务氛围较浓厚会展经济发展良好商业发达观光旅游业4、 区域房地产市场分析(1) 思明区思明区位于厦门市南部，由厦门本岛南部和鼓浪屿全岛组成，北面与湖里区毗邻，东、西、南面与小金门诸岛及漳州市隔海相望，是厦门市的政治、经济、文化、金融中心。2008年至今思明整体供销比为0.72

19、，住宅供需整体相对平衡。2009年1-8月，思明区商品住宅累计新增供应45.5万平米，累计销售90.2万平米。2009年8月区域住宅销售量延续前两个月上涨势头，共成交住宅14.8万平米，占全市住宅销量的53%，环比上升22%，同比大幅增长6倍；销售均价再创新高，为15578元/，环比上扬19%。 2007年以来思明区项目销售率一览表（数据截止2009年8月31日）月份预售证号项目名称销售率销售价格07年4月20070029鲁能陶然北岸94.04%11791 07年5月20070039康桥圣菲98.77%10238 07年6月20070046云顶至尊25.21%17614 20070047巴厘香

20、墅五组团100.00%8317 20070048新华城97.32%11015 20070056上东美地100.00%11402 07年7月20070062百源双玺66.93%15660 20070063嘉盛新村二期G组团 69.20%10283 07年8月20070072万科金域蓝湾花园二期81.30%21103 07年9月20070080翡翠城二期96.56%9515 20070081鸿图嘉园二期95.21%10880 07年10月20070094鹭江海景花园二期94.21%13122 20070095南中山景叠院99.27%14352 20070097瑞景公园三期100.00%8297 0

21、7年11月20070102万科金域蓝湾花园三期99.54%14520 20070105鲁能领秀城二期37.91%14226 20070108海峡国际社A区一期92.21%16675 07年12月20070110香山碧海晴空83.06%8126 20070115海峡国际社区A区二期52.27%31946 20070116香港时代广场43.29%14579 08年1月20080003怡富花园二期3#、11#100.00%7718 20080005国际广场48.21%13647 20080006玉滨城三期54.86%13028 08年2月20080011中山海景广场99.02%10538 20080

22、012英皇湖畔华庭 96.86%10896 08年3月20080017万科金域蓝湾花园B地块一期95.35%12579 08年4月20080021罗宾森广场一期96.20%7454 08年5月20080026万科金域蓝湾花园B地块三期(10#楼)100.00%13090 20080027世贸铂勋63.70%12895 20080030新景5.897.13%10240 08年7月20080038领秀中山80.19%12674 08年8月20080057万科金域蓝湾花园B地块二期 94.95%11950 08年10月20080072新景禾祥龙郡65.90%14096 08年11月20080077塑

23、胶总厂综合楼49.13%2754 09年4月20090011御园92.19%13530 20090012亿力百家苑97.25%8306 20090014禾祥观斓88.38%12097 20090015森海丽景72.24%8728 09年5月20090018林海阳光90.83%9746 20090019鲁能领秀城一期0.00%009年7月20090031海峡国际社区A区二期11#-22#楼50.23%16197 09年8月20090032皇府御园（A-E型）0.00%0 思明区由于地处城市中心区，因土地的稀缺性和各种生活配套的便利性，最受购房者青睐，销售量和房价长期占据全市各区中的第一。2009

24、年前8个月，全区销售量约占全市1/4。(2) 湖里区湖里区是厦门经济特区的发祥地，位于厦门岛北部，三面临海。陆地面积61.41平方公里，占全岛46.33%，海岸线长达24公里。湖里区依靠五缘湾和湖边水库的科学规划建设，吸引了越来越多的购房置业者。2009年1-8月，湖里区商品住宅累计新增供应23.6万平米，累计销售59.6万平米。供不应求矛盾突出。 2009年8月湖里区无新批准预售面积，区域市场供应较为不足。本月住宅共成交5.1万平米，环比缩减24%，同比增长2倍；销售均价小幅滑落，为11418元/，环比降幅5%，同比下跌29%。2007年以来湖里区项目销售率一览表月份预售证号项目名称销售率销

25、售价格07年2月20070017源昌豪庭(一期)94.50%12559 07年5月20070041国贸蓝海99.04%17925 07年7月20070065翰林苑81.10%13603 20070067书香佳缘99.16%11317 07年8月20070073禹洲香槟城95.24%9832 07年9月20070083芙蓉苑五期92.77%7409 20070084幸福密码97.99%7991 20070085源昌鑫海湾(二期)51.67%22960 20070086源昌鑫海湾(一期)75.88%23163 20070089源昌鑫海湾(三期)58.01%21579 07年10月20070098水

26、晶森林-晶尚名苑70.85%11272 07年11月20070101佳馨美墅35.64%14410 07年12月20070111源昌鑫海湾(四期)37.09%18423 08年1月20080001联发五缘湾1号一期67.31%12005 08年2月20080010福隆国际65.66%11836 08年5月20080023东渡村改造(都市港湾)99.86%7944 08年7月20080041富贵门花园一期39.39%16190 08年9月20080059新景缘50.30%11880 20080065富贵门花园(二期)66.09%7636 09年1月20090004凯悦新城55.23%9018 0

27、9年3月20090008幸福密码2期83.61%7725 09年4月20090016鹭岛新筑17.40%10374 09年5月20090022御之苑69.04%9697 09年7月20090028国际邮轮城(一期) 56.33%10598 (3) 海沧区海沧位于厦门岛西面、闽南金三角突出部，西与漳州接壤，北与集美相连，东南与厦门本岛隔海相望。海沧区是离岛内最近的区域，拥有环山、面海、临湖的景观资源，知名开发商的进驻提升了区域楼盘品质。09年1-8月，海沧区商品住宅累计新增供应10.6万平米，累计销售55万平米。供销比为1：5海沧区8月无新批准预售面积，区域在售房源有限，显现供不应求局面。8月海

28、沧区住宅共成交2.5万，环比下降52%，同比则增长24%；成交均价7723元/，环比抬升6%，同比大幅度上涨22%。月份预售证号项目名称销售率销售价格07年1月20070005泉舜滨海上城A地块80.17%7871 07年2月20070013加州海岸水印象100.00%6948 20070014厦门海沧绿苑商城99.45%6857 07年4月20070024未来海岸天成47.06%8542 20070025海岸1号99.61%9582 20070037未来海岸天御93.80%6243 07年7月20070064尚海46.26%7010 20070066滨海阳光100.00%5936 07年9月

29、20070082绿苑海景国际84.63%7550 07年10月20070096禹洲华侨金海岸98.90%6938 07年11月20070103未来海岸天心岛（1#-3#、5#-10#楼）68.21%5630 20070104未来海岸天心岛（ 11#-13#、15#-20#楼）88.96%5611 20070106东方高尔夫别墅40.18%30196 20070107彼岸Patio89.56%5960 07年12月20070112泉舜滨海上城B地块71.71%6743 08年5月20080029绿苑水岸名筑99.86%4430 20080031金海华景83.16%7499 08年6月200800

30、36海景奥斯卡92.03%7896 08年8月20080051绿苑水岸名筑1-11#楼99.36%4271 09年1月20090006幸福港湾96.54%5283 09年7月20090027禹洲华侨城（B地块）19.37%7661 2007年以来海沧区项目销售率一览表（数据截至8月31日）(4) 集美区集美位于福建省东南沿海，居闽南金三角中心地段，西北与漳州长泰县交界，东北与同安区接壤，西南与海沧区毗邻，东南由厦门大桥及高集海堤连接厦门岛，是进出厦门经济特区的重要门户。09年1-8月，集美区商品住宅累计新增供应18.4万平米，累计销售54万平米，供销比为1：3。8月份集美区依然是住宅销量缩减幅

31、度最大的区域，销售均价继续在上行通道运行，整体表现为量缩价升的态势。本月集美区仍无新增住宅供应量，已连续三个月无新增供应。本月区域共成交住宅2.1万，环比下降68%；成交均价7123元/，环比上扬6%。2007年以来集美区项目销售率一览表（数据截至8月31日）月份预售证号项目名称销售率销售价格07年2月20070020金海湾1-4号楼及三期4号楼95.67%6932 07年5月20070040金海湾二期5#楼、6#楼99.03%7041 07年6月20070051悦美筼筜1#4#楼92.16%6878 07年7月20070059中铁海湾华庭92.00%8086 07年8月20070076天鹅美

32、苑97.89%6621 07年11月20070099乐活小镇99.46%4536 20070100金海湾三期1-3楼97.51%6004 20070109夏商大学康城二期（A地块）99.57%5966 07年12月20070117 祥和雅筑78.32%5607 08年3月20080014 夏商大学康城二期1#楼70.73%5307 20080018 泉舜泉水湾1#地块58.85%8441 08年5月20080028 夏商大学康城二期（A地块）97.28%4618 08年8月20080052 万美花园7.82%7000 08年9月20080061 特房.红树康桥56.90%5864 200800

33、64 海韵华庭76.07%5586 08年11月20080078 集美中心花园六期1-7号楼100.00%7865 09年4月20090010 金博水岸(3#、4#、5#) 81.56%5833 09年5月20090017 古龙御景0.00%0(5) 同安区同安是厦门市六个辖区中面积最大的一个区，是厦门市建设海湾型城市的重要组成部分。同安房地产将是厦门未来住宅郊区化的重要区域，成为连接厦门岛外东部翔安、南部集美和西部海沧的中心，房地产发展的空间很大。09年1-8月，同安区商品住宅累计新增供应13.7万平米，累计销售49万平米，供销比为1：3.6。8月同安区住宅成交量继续下挫，成交均价有所上扬，

34、呈现量缩价升态势。本月同安区无新批准住宅面积。住宅销售量共为3.0万，环比下滑38%，同比增长6倍之多；成交均价为5021元/，环比上抬9%，同比下跌23%。2007年以来同安区项目销售率一览表（数据截至8月31日）月份预售证号项目名称销售率销售价格07年1月20070009星海湾R、R1、R2、S、T别墅54.99%12991 07年6月20070057大溪地43.73%6728 07年7月20070060厦航同城湾一期85.11%6136 07年8月20070074凤凰城一期96.56%5492 07年9月20070077湖居湖墅三期83.11%2929 20070078丽水云天88.68

35、%6830 20070087陆丰嘉园1号、2号楼34.81%5797 20070088汀溪山庄30.98%3921 07年10月20070092锦华金都商住组团56.87%6361 08年3月20080013我爱莲花41.95%3433 20080015同安大唐世家三期B1幢98.34%6192 20080016丽水云天F、G地块F1-F5、G1-G6幢 41.37%6848 08年4月20080022丽水云天B地块49.10%6512 08年5月20080025金利蓝湾新城 41.36%4421 08年6月20080032芸溪居住公园三期94.12%4092 20080034锦辉国际花园55

36、.89%4717 20080035古庄新村(南区)85.31%4390 08年7月20080037星海湾四期A1-A12(R、S型)别墅6.77%15938 20080039厦航同城湾二期90.42%4821 08年8月20080048丽水云天C地块 34.32%6504 20080058西池新城一期96.58%3510 08年12月20080080 禹洲大学城一期（1#-7#楼） 84.29%4256 20080083 阳光清境 86.55%5000 09年1月20090001祥顺新村(5#、7#、10#、11#)66.87%4049 20090005芸溪小区南段步行街（10-12#楼）0.

37、00%009年3月20090007 同安区西池小区E组团4#楼100.00%3464 09年5月20090021大兴商城1号、2号楼 0.00%009年7月20090025凤凰城二期13#-17#、21# 36.89%4435 20090026星海湾高层区3区3.12%4518 (6) 翔安区翔安区位于厦门东部沿海方向。东北与泉州市交界，西边与同安区接壤，南面隔海与厦门岛、金门岛相望，地理环境优越。是厦门市实施海湾型城市发展战略，重新调整行政区划后新设立的一个区，是厦门市最年轻的行政区。房地产发展起步时间较晚，但发展较快。截止2009年8月，翔安区住宅市场保持零新增供应量；住宅销售量、成交均价

38、均保持上个月水平，区域市场缓慢平稳发展。8月翔安区共成交住宅面积4616，与上个月持平，同比增长8倍多；成交均价为7075元/，保持上个月价格水平，同比跌幅12%。2007年以来翔安区项目销售率一览表（数据截至8月31日）月份预售证号项目名称销售率销售价格07年7月20070068特房锦绣祥安一期63.99%585307年12月20070113特房锦绣祥安二期12.02%598508年1月20080008特房美地雅登二期4.21%618520080009汇景新城中心45.71%69795、 厦港片区发展规划及房地产市场解析(1) 厦港片区发展规划A、 规划定位传承历史，打造城市新地标厦港片区规

39、划定位：体现传统与现代生活交融的浓厚的文化艺术气息的可持续社区。未来片区将以文化交流、旅游购物、休闲娱乐为主要功能，兼有少量办公、居住、旅馆功能。其中一期对原避风坞的改造是其重点，在保留避风坞的前提下，建设游艇码头、观景平台。B、 分期开发策略一期：民族路-大学路以西，环岛路以东，演武路以北，厦成海景花园以南，规划用地22.57公顷，可开发用地16.8公顷。理由：拆迁安置量小，符合产业发展策略，市场期望值较高，有条件改造。该范围与机场路及环岛路的关系较密切，其面貌关系到社区的整体形象，需要改造。二期：民族路-大学路以东，思明南路以西，蜂巢山路以南，演武路以北，规划用地27.05公顷可开发用地1

40、1.45公顷。理由：避风坞周边的改造提升了土地价值，商品房开发有了依托条件，相应的文化休闲及购物等需求增长，公共设施的开发有了市场前提和成熟度。三期：民族路-大学路以东，思明南路以西，碧山路以南，蜂巢山路以北，规划用地15.09公顷，可开发用地12.25公顷。理由：现状质量较好的建筑数量较多，建筑容量较大，改造难度大，而且地势复杂，分成小地块改造不利于整体面貌的塑造。该片区相对独立，改造要求不迫切，可选择在远期整片进行更新改造。C、 规划布局n 规划结构“一心两翼一带三片”“一心”：指沙坡尾避风坞文化艺术中心，是一期以及整个厦门港片区的核心。“两翼”：指沙坡尾避风坞文化艺术中心南北两侧，是对中

41、心的景观衬托和功能支撑的主体。“一带”：指滨海步行景观带，串连起各个功能区和主要的公共活动空间，是片区主要的休闲和观景空间。“三片”：包括南北中三个功能片区，即北部酒店、办公和居住综合功能组团，南部办公、商业和居住综合功能组团，以及中部沙坡尾避风坞文化艺术休闲功能组团。n 功能分布山海相连 相互借势片区的功能由居住、商务办公、文化娱乐、商业、酒店以及相关市政配套设施等部分构成，其中以居住、商务办公、文化娱乐为主。功能布局遵循“外侧（靠海一侧）公建、内侧（靠民族路一侧）居住、底层商业及配套”的布局原则，以控制好滨海的建筑景观效果。具体布局如下：厦港片区总平布局图1）在机场路以北布置底商住宅；2）

42、在机场路及避风坞北岸，外侧布置酒店，内侧底层布置110KV变电站及辅助用房（靠北裙房）和部分商业用房（靠南裙房），内侧塔楼部分布置办公楼；3）在避风坞周边布置文化娱乐、艺术创作和展示、文化休闲商业等功能；4）在浪琴苑南侧地块设置上部商务办公（外侧）和居住功能（内侧），裙房商业功能，并通过室内空中连廊将裙房商业串连为一体，裙房屋顶设置屋顶花园，供住户、工作人员观海之用；5）在浪琴苑东侧结合山海花园、恒达大厦以及已批综合办公楼，设置居住、停车楼、步行小型商业街等设施。n 土地利用规划塑造滨水活力社区规划区范围内除鸿山公园外的用地主要以居住用地、工业用地、特殊用地、市政用地及道路广场用地为主。厦港片

43、区内土地批租包括已批在建及已批未建用地，已批在建用地均为商品房用地，已批未建的用地以居住、酒店为主。规划区范围内除城市公园、军事用地、主要道路用地、新建设用地、风貌建筑保留用地以及公共卫设施配套需求用地等用地后，仅剩余82公顷可改造用地，而其中还有很大一部分用地，因拆迁量太大，近期难以改造。片区土地利用规划图图一期开发范围土地使用的总体原则是适当的功能混合，以增强滨水区的活力，同时兼顾土地使用的效率，可根据市场需求及反应，对商住或办公的地块功能进行适度的“浮动”，即保持商住与办公功能的兼容性。n 空间景观体系山海渗透错开布局一期范围既是良好的观景点，也是良好的景观点。在空间景观系统组织上，规划

44、充分考虑到景观的因借与构建。整体形成南北高、中间低，山海渗透的空间景观效果。外景借势充分引入山体与大海景观，留足山与海的对话通道，建筑采用错开布局方式，减少建筑相互之间的遮挡，在片区内形成多处观山望海的观景区域，提升建筑的景观价值。内景构建通过建筑高度与造型的控制，形成高低起伏的天际轮廓线效果。规划建议在北侧形成建筑制高点，建设标志性建筑单体（星级酒店）；中部避风坞周边建议以保留改造利用为主（艺术港，文化休闲区），远期再根据运营情况决定改造的方向，但必须始终保证避风坞周边的建筑必须以多层及低层为主，保证山海之间的视线通道；南侧通过办公楼建筑群体的景观效果，形成与标志性建筑单体呼应的标志性建筑群

45、体，同时也是片区内的建筑次高点。规划同时要求考虑道路对景点的空间景观效果，向海方向必须保持通透，落在建筑上的对景点必须精心处理。(2) 厦港片区房地产市场解析A、 片区市场概述作为厦门老市区的厦港片区，由于土地资源稀缺，近几年土地出让规模十分有限，片区房地产开发强度小，但稀缺的地段、完善的各项配套（特别是优质的教育配套）、绝佳的景观资源外等资源优势受到客户特别是厦门本地老市民客户的青睐。目前区域仅有鹭江海景二期一个在售项目，且处于尾盘阶段，市场放量小。B、 主要在售项目鹭江海景二期项目分析n 项目概况：项目思明区碧山路，生活配套完善，教育资源丰富。 项目为一栋34层的高层，总建筑面积39217

46、，住宅总套数265套， 地下车位137个，10层以上楼层可观海景，户型主要以二房、三房、四房为主，由实力开发商中粮地产开发。项目各项规划指标占地面积2902m建筑形态高层建筑面积39217m绿地率30%户数/套265套车位/个137建筑密度容积率11.9主力户型两房、三房、四房户型面积88m161 mn 项目户型配比及售价：户型户型面积（m2）总套数销售率两房两厅88-929892%三房两厅143-15313496%四房三厅157-1613394%备注：该数据来源房管局网上备案数据，截止09.11.6该项目于07年10月27日开盘，开盘当日起价8869元/ ，均价14000元/ ，开盘销售率超

47、过70%。此后市场形势急转直下，该项目销售基本处于停滞状态，目前项目销售率为94%，项目所剩房源基本上属于高楼层的房源，起价15000元/ ，均价约18000元/ ，滞销户型以高楼层的两房为主。n 项目客户分析： 项目70%以上的客户属于厦门本地居民，其中有很大部分属于老市区居民，外地客户较少，约占25%，其中晋江、泉州区域客户约占10%，龙岩、三明、莆田区域客户约占10%。大部分客户购房主要用于自住，用于改善居住环境，少量年轻客户购房用于婚房。客户购房过程中最关注项目的地段、景观资源（特别是海景），良好的教育资源也吸引了一部分客户。C、 未来市场供给 从短期来看，区域内仅有位于民族路与碧山路

48、交叉路口的当代天境项目，占地面积约5300平米，总建筑面积约2.9万平米，户型以大户型为主，预计2010年年中推出市场。三、 近年厦门土地市场分析1、 近三年厦门公开出让各类土地供应分析近4年酒店用地宗数土地面积万容积率建筑面积万总金额（万元）楼面地价（/元）200721.1 4.0 4.4 12030 2746 200824.3 0.7 2.9 2879 985 200924.9 1.0 1.5 15780 2209 合计1751 1.1 58 191089 3309 近4年办公用地宗数土地面积万容积率建筑面积万总金额（万元）楼面地价（/元）2007754.0 2.6 139.7 29397

49、0 2103 2008513.7 2.5 34.0 73161 2148 2009940.0 2.3 91.2 126330 1386 合计21107.72.5 265 493461 1863 在酒店式公寓用地方面：由于厦门酒店式公寓市场仍处于起步发展阶段，酒店式公寓项目特别是中高端项目数量较少，近几年基本上没有酒店式公寓用地的出让。(1) 商住用地A、 2005-2009年商住用地供应总量厦门近几年商住用地成交幅数维持在26-28之间，商住用地年出让总建筑面积在330万平米左右，08年宏观市场低迷使得08年商住用地出让规模严重萎缩，09年市场回暖使得商住用地成交量快速反弹至正常水平。在土地成

50、交价格方面，厦门全市商住用地平均成交楼面地价呈现快速上升态势，08年宏观市场低迷亦没有影响平均楼面价上涨趋势，商住用地具有越来越高的价值。商住用地成交总额除08年因土地出让规模急剧萎缩导致成交总额萎缩，其它年份呈现快速上涨态势。B、 高端商住用地供应目前厦门高端商住用地供应主要是以岛内为主，多在2007年土地市场火爆时出让，这里高端商住用地判定标准为地块成交楼面价高于7000元/。宗数土地面积万容积率建筑面积万总金额（万元）楼面地价（/元）2007638.9 2.1 80.7 966500 11979 200810.9 2.4 2.1 16700.0 7952 2009734.4 2.0 69

51、.8 720600 10321 合计1474.132.1 153 1703800 11165 2、 未来土地供应趋势(1) 供应重点区域岛外为主、杏林湾、环东海域、翔安、后溪片区等是未来供应重点区域(2) 土地出让方式 以挂牌为主四、 项目调查及分析1、 项目概况(1) 项目概况(2) 项目周边配套分析厦大国际会议中心（待建）厦大医院厦门大学南普陀寺厦大一条街华侨博物馆华侨中学演武小学中华儿女美术馆厦门理工学院项目地处文化底蕴浓厚的厦港片区，为厦门大学所在地，周边各项生活配套齐全，交通便利。(3) 项目主要资源盘点景观资源：厦港片区整体上为东北高，西南低的走势，区内有虎头山、峰巢山等山脉，东北

52、侧靠着万石山山脉，三面环山（起于厦大），一面向海的半圆形形状，对面为漳州招商局开发区。其山景、海景资源丰富。文化底蕴：项目周边有洪厝、李厝、蒋厝、卢厝等清化民居以及鹦哥楼、南华别墅区、华侨博物馆等中西合璧的建筑物。在这边依然可以清晰的看到包括闽南文化、延平文化等文化遗风以及滨海渔民的一些民俗活动。同时还有建于唐朝会昌、大中年间的千年寺院，现今每天都接待上万名四方游客来此观光。教育资源：由陈嘉庚先生于1921年创办的，同时也是我国“211工程”和“985工程”重点建设的高水平大学厦门大学与本项目紧临，还有厦门理工学院总部也与项目紧临，同时还有演武实验小学，华侨中学等，教育资源雄厚。交通：从厦港之

53、间横空穿越而过的成功大道贯通南北，对接演武大桥，鹭江道和美丽的环岛路。从项目地到厦门火车站、国际展览中心只需10分钟，到飞场只需15份钟、交通极为便捷。商业配套：区域内现有的商场有大学城商业中心、演武商业广场。大学城商业中心由于规划不合理，造成商业氛围差，商家进入较少，多数经营低档次产品，负一楼为新华都超市，经营较好。演武商业广场为08年新开业的商业中心，规划为立体式街，以学生及周边居民为主要消费对象，经营良好。同时带有文化休闲类的商业，如：咖啡厅、异国餐厅、书吧等正不断兴起。第二部分 项目竞争市场分析及产品建议一、 重点在售楼盘及三级市场分析鑫海湾（挑高）均价184001、 重点在售楼盘分析

54、五缘湾1号均价12,150国际邮轮城均价14000福隆国际均价11897海峡国际社区16500世贸国际均价18000岛内在售高端住宅项目以联发五缘湾1号、鑫海湾、海峡国际社区、云顶至尊、世贸国际、福隆国际、领秀城、国际邮轮城为代表云顶至尊均价22000领秀城均价160002、 房地产三级市场分析(1) 商品房市场与二手房市场对比二手房市场表现出强劲的发展态势，未来岛内二手房依然保持较大的交易量，近3个月二手房维持在30万平方米左右，与一手房市场份量相当。随着刚性需求的不断释放，未来二手房将是岛内商品房市场的重要替代产品。(2) 二手房市场对商品房市场的影响 二手房市场转移了部分刚性客户需求，特别对于首次置业阶层，二手房的地段优势、总价优势、现房优势等体现较为明显。在外来人口的逐渐增加，二手房作为过渡性产品将受到市场的青睐。二手房税收优惠政策将刺激未来市场放量。二、 写字楼、SOHO办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调1、 写字楼市场现状调研(1) 销售走势A、 市场整体销售走势分析 2003-2009年写字楼市场年均销售15万平方米，价格出现了较大的波动，新区大规模开发对整体市场影响