房地产企业企业所得税政策

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1、第三章 房地产公司公司所得税政策第一节 房地产业公司所得税管理方法（ 国税发200931 号文件）一、竣工产品的条件（与国税发200631 号相同）。第三条： 公司房地产开发经营业务包括土地的开发，建筑、销售住处、商业用房以及 其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品吻合以下条件 之一的，应视为已经竣工：（一）开发产品竣工证明资料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已获取了初始产权证明。依照以上规定，只要吻合产品竣工的三个条件之一，无论会计上可否吻合收入实现条件， 可否计算出实质利润，计算所得税时就应该依照实质利润计算应纳税所得额。二

2、、收入总数的规定（与国税发200631 号相同）。第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中获取的全部价款，包括现金、 现金等价物及其他经济利益。公司代相关部门、单位和公司收取的各种基金、花销和附加等， 凡纳入开发产品价内或由公司开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品 价内并由公司之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。注意：这里所说的发票，包括公司开出的各种收据，只要以公司名义收款就要纳入收入； 什么时候付出，再作扣除。三、收入实现的条件。第六条：公司经过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所获取的收入， 应确认为销售收入的实现。（一）新旧政

3、策的不一样点：1、国税发【2006】31 号文件规定，必定吻合竣工产品条件，才能确认收入；2、国税发【2009】31 号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说， 从公司所得税的角度，不再存在“预收帐款”的看法，只要签订了销售合同、预售合同 并收取款项，无论产品可否竣工，全部确认为收入。因此，这里有必要提示大家：依照新政策规定，房地产公司“所得税收入”是不一样于 “会计收入”的。（二）思虑： 这一规定带来的直接结果是什么？公司赞成扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。依照以上 规定，公司在2008年今后以“预收账款”为基数计算的广告费、业务宣传费、业务招待费

4、将赞成扣除（由于预收账款已经被确认为收入）。四、视同销售收入第七条：公司将开发产品用于捐赠、资助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、补偿债务、换取其他企事业单位和个人的非钱币性财产等行为，应视同销售，于开 发产品全部权或使用权转移，或于实质获取利益权益时确认收入（或利润）的实现。确认收 入（或利润）的方法温序次为：（一）按本公司近期或今年度近来月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，详尽比率 由主管税务机关确定。新方法取消了“将开发产品转作固定财产”视同销售的

5、规定。这样一来，营业税、土地 增值税、公司所得税的规定基本一致。可否视同销售，最根本的标志是“产权可否转移”五、预计毛利率的规定。第八条：公司销售未竣工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地 方税务局按以下规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区 的，不得低于15%。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。1、新旧变化：这一规定，与以前的政策对照有较大的变化。（1）与国税发2006 31号文件对照，第一、除经济适用

6、房之外，毛利率宽泛下调5%； 第二、使用3%毛利率的项目，在经济适用房的基础之上，又增添了限价房和危改房，范围 扩大。（2）与国税函【2008 299号文件对照，又将“预计利润率”改为“预计毛利率”这 样计算出来的“预计毛利额”与“预计利润额”含义大不一样样。六、预计毛利额和应纳税所得额的计算方法。第九条：公司销售未竣工开发产品获取的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月） 计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品竣工后，公司应及时结算其计税成本 并计算此前销售收入的实质毛利额，同时将其实质毛利额与其对应的预计毛利额之间的差 额，计入当年度公司本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”【

7、相关链接1：与预计收入相关的花销、税金及附加可否赞成扣除】 国税发【2006】31号文件规定：“在未竣工前采用预售方式销售的，其预售收入先按 预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间花销、营业税金及附加后再 计入当期应纳税所得额。”国税发【2009】31 号文件规定：“公司销售未竣工开发产品获取的收入，应先按预计 计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。”两者的不一样在于原政策规定“扣除相关的期间花销、营业税金及附加”后再计入当期 应纳税所得额” ；新政策没有扣除规定，那么按新方法可否应扣除相应花销及税金？解析：看以下两个公式：毛利额=销售收入一销售成本

8、所得额=利润总数=（假设不需调整）=销售收入一销售成本一销售税金一期间花销从以上公式能够看出，毛利额与所得额是两个不一样的看法。是无法合并的。只有将毛 利额经过调整变成所得额后才能合并。而要想将毛利额变成所得额只有在扣除“相应的税金 及其花销”后才能实现。依照以上解析，依照新方法规定，计算公司应纳税所得额时，与预计收入相般配的税 金、附加及相关花销应该予以扣除。特别是依照前面关于收入的界定原则，与预计收入相般 配的广告费、业务宣传费、业务招待费也应予以扣除。【相关链接2：应纳税所得额终究应怎样计算】新方法规定：“开发产品竣工后，公司应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实 质毛利额，同时将其

9、实质毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度公司本项目 与其他项目合并计算的应纳税所得额。”那么应纳税所得额终究应怎样计算？【案例31】（1）某房地产公司（坐落在省城）2008年度开发A项目，预售房款78000000 元，当年开发产品未竣工。当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间花销6500000元。2009 年度A项目全部竣工，实现收入120000000元，开发成本60000000元，该项目2009年度 缴纳营业税金及附加2331000元。（2）2009年度又开发了 B项目，截止到年终项目也竣工, 共实现收入45000000元，开发成本27000000元，缴纳营业税金及附加24

10、97500元。该公司 2009年度期间花销共发生8900000 元。计算该公司2008、2009两年应缴纳公司所得税（假 设不需进行其他纳税调整）。解析并计算：1、2008 年：公司的利润总数=0 6500000=6500000元该公司产品未竣工，应依照国税发【2009】31 号文件第八条、第九条规定计算缴纳公 司所得税。应纳税所得额=78000000X15%4329000 6500000=871000 元应纳公司所得税=871000X25%=217750元。2、2009 年：公司 的利 润 总 数= 12000000045000000 60000000 27000000 4329000 23

11、3100024975008900000=59942500元本期扣除的先期营业税金及附加 4329000 元应作纳税调增（调整的税金填在“纳税调 整表”第六项“其他”栏内）；上期按预计毛利率计算的预计毛利11700000元应予以调减（调 整的“预计毛利额”填在“纳税调整表”第五项“房地产公司预售收入计算的预计利润”栏 内。应纳税所得额=59942500432900011700000=52571500元。应缴纳公司所得税=52571500X25%=13142875元【注：A项目此前销售收入的实质毛利额=78000000X60000000三120000000X100% = 36000000元；A项目

12、实质毛利额与预计毛利额的差额=3600000011700000 = 24300000元】七、成本花销扣除范围。第十二条：公司发生的期间花销、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增 值税准予当期按规定扣除。以上应注意两个词，一个是“发生的”；一个是“按规定”。依照这两个词我们能够理 解为只若是公司实质发生的吻合税法规定的花销、成本税金及附加等都能够扣除。所谓按规 定能够理解为依照公司所得税法及其推行条例等规定。比方：广告费、业务宣费、业务 招待费必定依照收入的必然比率计算扣除。八、取消相关“广告费、业务宣传费、业务招待费”的特别规定： 原来国税发200631 号文件规定：“广告费、业务宣传

13、费、业务招待费。按以下规定进行办理:（1）开发公司获取的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项花销的 计算基数，至预售收入转为实质销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发公司在获取第一笔开发产品实质销售收入以前发生的，与建筑、销售开发产 品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，能够向后结转，按税收规定的标准扣除,但结转 限时最长不得髙出3个纳税年度。”现在正式取消这一规定。以上做法表示：（1）不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的 基数；（2）取消了“新办开发公司在获取第一笔开发产品实质销售收入以前发生的，与建筑、 销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业

14、务招待费，向后结转限时最长不得髙出3个纳 税年度。”的规定。九、利息花销的扣除。第二十一条：公司的利息支出按以下规定进行办理：（一）公司为建筑开发产品借入资本而发生的吻合税收规定的借款花销，可按公司会 计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务花销性质的借款花销，可直接在税前扣除。（二）公司公司或其成员公司一致直金融机构借款分摊公司内部其他成员公司使用的, 借入方凡能出具从金融机构获取借款的证明文件，能够在使用借款的公司间合理的分摊利息 花销，使用借款的公司分摊的合理利息准予在税前扣除。注意：利息的扣除与国税发200631号对照变化主要表现在以下两点：1、国税发200631号第（1）条规定，开发

15、产品竣工前发生的利息计入“开发成本”， 开发产品竣工后发生的利息计入“财务花销”，现在规定按会计准则规定执行；2、取消了 “借入关系方资本髙出其注册子本50%的，髙出部分的利息支出不得扣除” 的规定。改按财税2008121号执行：在计算应纳税所得额时，公司实质支付给关系方的 利息支出，不髙出以下规定比率和税法及其推行条例相关规定计算的部分，准予扣除，髙出 的部分不得在发生当期和今后年度扣除。其接受关系方债权性投资与其权益性投资比率不髙 出 2：1。【相关链接：公司贷款后又借给关系公司应怎样缴纳营业税？】【案例32】假设房地产公司和建筑公司是同一个老总，3月份建筑公司从银行贷款 200万元，转入

16、房产公司用，请问两家公司怎样做帐务办理？建筑公司可否需要缴纳营业 税？辨析答疑：1、会计办理：（1）建筑公司账务办理： 获取贷款时：借：银行存款 贷：短期借款（长远借款） 借给房地产时：借：其他应收款 贷：银行存款 回收借款和利息时： 借：银行存款 贷：其他应收款（借款本金） 其他应付款（回收应由房地产公司负担的贷款利息） 还银行贷款及利息时： 借：短期贷款 其他应付款 贷：银行存款（本金加利息）（2）房地产公司账务办理： 借入资本时：借：银行存款 贷：其他应付款 按月计息时： 借：财务花销（或开发成本）贷：其他应付款 还款、支付利息时： 借：其他应付款（本金加利息）贷：银行存款2、税收政策：

17、（1）公司所得税问题：依照国税发200931号文件： “公司公司或其成员公司一 致直金融机构借款分摊公司内部其他成员公司使用的，借入方凡能出具从金融机构获取借款 的证明文件，能够在使用借款的公司间合理的分摊利息花销,使用借款的公司分摊的合理利 息准予在税前扣除。”（2）营业税问题：财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问 题的通知（财税字20007号）： 为缓解中小公司融资难的问题，对公司主管部门或公司公司中的核心公司等单位（以 下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资本分拨给手下单位（包括独立核算单位和非独 立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向手下单位收取用于归

18、还金融机构的利 息不征收营业税。 统借方将资本分拨给手下单位，不得按髙于支付给金融机构的借款利率水平向手下单 位收取利息，否则，将视为拥有从事贷款业务的性质，应付其向手下单位收取的利息全额征 收营业税。依照以上规定，建筑公司不用缴纳营业税。相关链接：房地产公司向个人借款可否赞成扣除？】【案例33】某房地产公司由于经营需要，2008年月1日向张先生借款15000000元，借 款限时为一年，双方约定年息为10%（银行同期同类贷款利率为6%）。问，在计算2008年公司 所得税时，该公司支付给张先生的利息可否能够扣除？若是能够扣除的话应扣除多少？利息 支出应获取什么票据？辨析答疑：1、有人认为能够扣除

19、，有人认为不能够扣除，我认为能够扣除。要点在于： 第一、怎样理解税法中的“非金融公司”这一看法？看下面的两种理解：（1）非金融“公司”从事金融行业之外的“公司”。（2）非“金融公司”除“金融公司”之外的全部单位和个人。若是理解成第一种，个人利息就不能够扣除；若是理解成第二种，个人利息就能扣除。 我自己倾向于第二种，应该恩赐扣除。第二、怎样重新老税法连结中来理解。原公司所得税暂行条例推行细则第九条：条例第六条第二款（一）项所称金融机构，是指各种银行、保险公司以及经中国人民银行 赞成从事金融业务的非银行金融机构。” （这里讲解的不是“机构”）依照以上理解，“非金融机构”应该包括“银行、保险公司以及

20、经中国人民银行赞成从 事金融业务的非银行金融机构”之外的 全部单位和个人。因此，新法中的“非金融公司” 也能够理解为金融公司之外的全部单位和个人。第三、怎样理解新税法的立法原则。新税法与老税法对照，目的是要赐予纳税人更加宽松的税收环境，更有力的激励社会生 产与经营，因此在利息的扣除上也应该比原来更宽松。而不至于比原来还紧。第四、怎样理解相关法律规定。最高人民法院关于怎样确认公民与公司之间借贷行为效力的批复（法释1999第3 号）规定：公民与非金融公司（以下简称公司）之间的借贷属于民间借贷，只要双方当事人 意思表示真实即可认定有效。但是，拥有以下状况之一的，应该认为无效：一是公司以借贷 名义非法

21、向职工集资的；二是公司以借贷名义非法向社会合资的；三是公司以借贷名义向社 会公众发放贷款的；四是有其他违反罪律、行政法规行为的。只要公司不存在上述四种状况 之一的，其向个人借入资本的行为，以及个人将资本借贷于公司的行为，属于民间借贷，是 合法的。别的，依照最高人民法院关于人民法院审理借款案件的若干建议（法民发199121 号）规定：民间借贷的利率能够合适高于银行的利率，但最高不得高出银行同类贷款利率的 4倍，4倍以内的利息依法受法律保护，高出部分不受法律保护。2、应依照公司所得税法推行条例规定，按不高于金融公司同期同类贷款利率扣除。 应扣除金额= 15000000X6% = 9 0万元3、应获

22、取服务业发票。依照营业税税目凝望国税函发1995156号文件。只若是 “贷款”就应该缴纳营 业税。而依照最高人民法院关于怎样确认公民与公司之间借贷行为效力的批复（法释1999 第3号）规定：民间借贷也是贷款，因此也应缴纳营业税。既然是营业税应税收入，在获取 收入时就应该给对方开具营业性发票“服务业发票（到税务局代开）。十、土地闲置费扣除问题。第二十二条：公司因国家无偿回收土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按相关 规定在税前扣除。【相关链接：关于促进节约集约用地的通知（国发20083 号）】严格执行闲置土地办理政策。土地闲置满两年、依法应该无偿回收的，坚决 无偿回收，重 新安排使用；不 吻合

23、法定回收据件的，也应 采用改变用途、等 价置 换、安排临时使用、纳入政府储备等路子及时办理、充分利用。土地闲置满一年 不满两年的，按出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是 闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同相关部门抓紧研究拟订详尽 方 法 。 2008 年 6 月 底 前 ， 各 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 人 民 政 府 要 将 闲 置 土 地 清 理 办 理状况向国务院做出专题报告。遇到土地闲置费问题，应积极与当地税务部门联系。 十一、自用开发产品折旧扣除问题。第二十四条 ：公司开发产品转为自用的，其实质使用时间累计未高出12 个月又销售 十二、成

24、本对象确定原则。第二十六条规定：（一）可否销售原则；（二）分类归集原则；（三）功能划分原则；（四）定价差异原则；（五）成本差异原则；（六）权益划分原则。 并规定“成本对象由公司在动工以前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一 经确定，不能够随意更正或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关赞成。”【案例34】同一开发项目中有多层和高层建筑怎样划分成本核算对象？同一开发项目中有多层和高层建筑应分别确认成本核算对象，第一： （1）多层建筑与高层建筑应负担的土地成本不一样样。假设，A公司开发一住处小区，甲楼盘与乙楼盘基座面积均为1000平方米，甲楼盘为六 层，建筑建成后建筑面积为600

25、0平方米；乙楼盘为30层建筑，建成后建筑面积为30000平方 米。该小区的土地成本为每平方米4500元，那么甲楼盘每平方米建筑面积应负担的土地成本 等于4500X1000三6000 = 750元；乙楼盘每平方米建筑面积应负担的土地成本等于4500X 1000三30000 = 150元；（2）多层建筑与高层建筑因设计要求、建筑结构等不一样样，应负担的建筑成本也不 一样样。一般来讲高层建筑的建筑成本要高于多层建筑的建筑成本。同一项目中，既有多层建筑，又有高层建筑，土地成本的分摊应按以下方法进行：（1）将开发用地分为多层建筑楼盘基座占地面积、高层楼盘基座占地面积、其他公共 用地占地面积三部分；（2）

26、属于楼盘基座的占地面积，依照楼盘自己的建筑面积进行分摊（国土资源管理部 门确定各业主土地使用证书面积也是依照楼基座面积为标准，依照各业主所购置房屋建筑面 积占该楼总建筑面积比率分配的。）；其他公共用地占地面积，依照整个项目总的建筑面积进 行分摊。（注：以上依照了成本差异原则）十三、计税成本支出的内容。第二十七条规定：（一）土地征用费及拆迁补偿费；（二）先期工程费；（三）建筑安装工程费；（四） 基 础设施建设费；（五）公共配套设施费；（六）开发间接费。以上基本上是会计核算的内容。这里在税法中明确，关于一些详尽项目可否能够在税 前扣除起到了确定的作用。十四、共同成本、间接成本的分配方法：第二十九条

27、规定：（一）占地面积法；（二）建筑面积法；（三）直接成本法；（四）估量造价法。【案例35】某房地产开发公司，2008年在获取的8000平方米的土地进步行房屋开发，规划建筑总面积48600平方米。本期建筑61型多层住处9600平方米，占地面积（含小区内 道路、绿地等公摊面积）2400平方米；建筑30层型高层住处18000平方米，占地面积2200平 方米；余下土地3200平方米待下一期开发。为开发该片土地公司共发生不能够划分成本对象 的“共同花销”、“开发间接花销”7800万元。要求依照占地面积法、建筑面积法在以上成本 对象之间进行分摊。解析：1、占地面积法：(1) 本期开发土地面积占总土地面积的

28、比率=(2400+2200)三8000X100%=57.5% 本期应负担的花销=7800X57.5% = 4485万元(2) 本期开发多层住处占地面积占实质开发土地面积的比率=2400三(2400 + 2200)X100%=52.17%本期多层住处应分摊的花销=4485 X 52.17%=2339.82万元本期髙层住处应分摊的花销=44852239.82 = 2145.18万元2、建筑面积法：(1) 本期开发建筑面积占总规划建筑面积的比率=(9600 + 18000)三48600X100% =56.79%本期应负担的花销=7800X56.79%=4429.62万元(2) 本期开发多层住处建筑面

29、积占实质开发建筑面积的比率=9600三(9600 + 18000)X100%=34.78%本期多层住处应分摊的花销=4429.62X34.78%=1540.62万元 本期髙层住处应分摊的花销=4429.621540.62=2889万元(注：采用不一样的分配方法，不一样的成本对象分担的成本花销不尽相同，实质工作 中尽可能采用较合理的分配方法。本案按建筑面积法比较合理)十五、特别业务成本分配方法：第三十条规定：(一)土地成本，按占地面积法进行分配。 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性获取土地分期开发房地产的状况,其土地 开发成本经商税务机关赞成后可先按土地整体估量成本进行分配,待土地整体开发

30、达成再行 调整。以上规定表示：“土地开发成本能够依照工程概算来进行分配，而不用依照实质发生 的成本，能够部分预提土地的开发成本了”。(二) 公共配套设施成本，按建筑面积法进行分配。（三）借款花销，按直接成本法或按估量造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由公司自行确定。 十六、以非钱币交易方式获取的土地的成本的确定 第三十一条规定：公司以非钱币交易方式获取土地使用权的，应按以下规定确定其成本：（一）公司、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资公司的，按以下规定进行 办理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建筑的，接受投资的公司在接受土地使用权时暂 不确认其成本，待首次分出开发产品时，

31、再按应分出开发产品（包括首次分出的和今后应分 出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权 的成本。（如涉及补价，土地使用权获取成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价 款）。2.换取的开发产品如为其他土地开发、建筑的，接受投资的公司在投资交易发生时，按 应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土 地使用权的成本。（如涉及补价，土地使用权的获取成本还应加上应支付的补价款或减除应 收到的补价款。）【案例 36】A 公司与甲房地产公司签订协议，将其名下 150 亩土地（按评估价每亩 1000000 元，总价 1500000

32、00 元转让）用于与甲房地产公司合作开发，待项目开发达成后， 分得该项目 30000 平方米房屋，房地产公司获取该项土地时支付各项税费3750000元，分配 开发产品时，房屋的单位成本价为每平方米30000元，公允价值为每平方米5500 元。计算 该项土地的成本。该土地的成本=5500X30000+3750000 = 168750000 元 注意：（1）不能够依照转让价作为成本；（2）不能够依照开发产品的成本价作为成本。【案例 37】A 公司与甲房地产公司签订协议，用其名下 50 亩土地（按评估价每亩 1000000 元，总价 50000000 元转让）换取甲房地产公司名下一处房产。交换业务发

33、生时， 被交换房产的市场公允价值为58000000元。在土地转让过程中，房屋开发公司支付相关税 费 125 万元。该土地的成本=58000000+1250000=59250000元。注意：（1）以上两种状况，都是以换出产品的公允价值加上获取土地时的相关税费为 土地成本价；（2）不一样的是，成本确认时间不一样，前者是在分配产品环节，后者是在接 受土地环节。（二）公司、单位以股权的形式，将土地使用权投资公司的，接受投资的公司应在投资 交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费 计算确认该项土地使用权的获取成本。（如涉及补价，土地使用权的获取成本还应加上应支 付

34、的补价款或减除应收到的补价款）。”十七、预提花销的扣除：第三十二条规定：除以下几项预提（应付）花销外，计税成本均应为实质发生的成本。（一）出包工程未最后办理结算而未获取全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发 票不足金额能够预提，但最高不得高出合同总金额的10%。【需要注意的是：原来国税发200631 号文件规定：“开发公司发生的各项应付花销, 能够凭合法凭据计入开发产品计税成本或进行税前扣除,其预提花销除税收还有规定外,不 得在税前扣除。”现在正式取消这一规定。】（二）公共配套设施还没有建筑或还没有竣工的，可按估量造价合理预提建筑花销。此 类公共配套设施必定吻合已在售房合同、协议或广告、模型

35、中明确承诺建筑且不能撤掉，或 依照法律法规规定必定配套建筑的条件。（三）应向政府上交但还没有上交的报批报建花销、物业完满花销能够按规定预提。物 业完满花销是指按规定应由公司肩负的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。” 十八、 停车场库的成本确定。第三十三条规定：公司单独建筑的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场 所，作为公共配套设施进行办理。注意： 地下基础设施无论可否对外销售、无论可否已经对外销售，均作为公共配套设 施一次性进入开发成本。等到停车场所今后出租也许销售的时候，一次性作为收入办理，但 是，不能够再次结转成本。十九、未获取合法凭据的支出的扣除规定：第

36、三十四条规定：公司在结算计税成本时其实质发生的支出，应该获取但未获取合法凭据的，不得计入 计税成本，待实质获取合法凭据时，再按规定计入计税成本。注意：1、依照以上规定，今年未获取合法凭据的支出，不予扣除；2、今后再获取合法凭据的，也不再调整原所属年度的成本、利润，而是作为获取合法 凭据当年的支出办理。这一规定显然与权责发生制原则不符。依照权责发生制原则，在实质获取合法凭据时， 应调整原所属年度的成本、利润、所得额，计算应退公司所得税。这样做计算程序相比较较 复杂，特别是涉及到退税的问题，更复杂。改按现在的方法，诚然与权责发生制不符，但是，在推行比率税率的状况下不，最后 形成的可是时间性差异。而

37、且，更重要的是简化了核算与计税的程序。但是，开发公司还应该尽量在有收入的年度获取合法凭据，也许说尽早获取合法凭据， 以防范今后年度即使获取了合法凭据也没有收入同其相当比。若是公司没有后续开发项目， 那么这部分无合法票据支出就变成了永久性差异。也就意味着公司最后多缴了一部分公司所 得税（也就是说这一规定对公司不是一个利好）。【相关链接：房地产公司支付拆迁补偿费可否需要开具发票？】【案例38】国税函199787号文件规定：关于土地承包人获取的土地上的建筑物、修 筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应依照中华人民共和国营业税暂行条例的“销售 不动产其他土地附着物”税目征收营业税。依照这一规定，补偿收入

38、也属于营业收入， 接受补偿的单位或个人在获取收入是，应给付款单位开具营业性发票。那么，房地产公司在 开发过程中支付拆迁补偿费、青苗补偿费、土地补偿费时，可否必定获取发票才能列支？辨析答疑：1、拆迁补偿费赞成税前扣除：公司所得税法第八条规定：公司实质发生的与获取收入相关的、合理的支出，包括 成本、花销、税金、损失和其他支出，准予在计算所得额时扣除。公司所得税法推行条例 第二十七条规定：公司所得税法第八条所称相关支出，是指与获取收入直接相关的支出。所 谓合理的支出，是指吻合生产经营活动老例，应该计入当期损益也许相关财产成本的必要和 正常的支出。依照以上规定，对获取土地使用权的公司依照政府规定的补偿

39、标准支付给原土地使用者 的补偿花销，能够作为土地价款的一部分计入开发成本，并按房地产公司所得税相关规定予 以税前扣除。2、拆迁补偿费不属于营业性收入：房地产开发公司的建设用地只能经过“出让”的方式获取。而国家出让的土地，一种 是国家经过收储方式获取的国有土地；一种是经过征收的方式获取的集体土地。无论收储还 是征收都是一种国家行为。因此，在收储也许征收过程中支付的全部资本，都应属于补偿性 款项。关于被拆迁者来讲，都不属于营业性收入。土地管理法（2004年8月25日校正）第四十七条规定：“征收土地的，依照被征收土 地的原用途恩赐补偿。” “征收耕地的补偿花销包括土地补偿费、部署补助费以及地上附着

40、物和青苗的补偿费。”物权法（2007年3月16日宣告）第四十二条规定：“征收集体全部的土地，应该依法 足额支付土地补偿费、部署补助费、地上附着物和青苗的补偿费等花销，安排被征地农民的 社会保障花销，保障被征地农民的生活，保护被征地农民的合法权益。” “征收单位、个人 的房屋及其他不动产，应该依法恩赐拆迁补偿，保护被征收人的合法权益；征收个人住处的， 还应该保障被征收人的居住条件。”城市房屋拆迁管理条例（2 0 0 1年6月6宣告）第四条：“拆迁人应该依照本条例的规定，对被拆迁人恩赐补偿、部署。”依照以上法律规定，补偿收入不属于生产经营收入。3、非经营性收入不缴纳营业税:国税发1993149号土

41、地全部者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地全部者的行为，不征 收营业税。国税函2008277号国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地全部者行 为营业税问题的通知 2008年3月27日纳税人将土地使用权归还给土地全部者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府回收 土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资本本源可否为政府财政资本，该行为均属 于土地使用者将土地使用权归还给土地全部者的行为，依照国家税务总局关于印发营业 税税目说明（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。4、非经营性收入不需开具营业性发票：征管法第二十一条：单位、个人在购销商品、供应也许

42、接受经营服务以及从事其他 经营活动中，应该依照规定开具、使用、获取发票。因此补偿收入不需要开发票，原土地使用者获取补偿款开具的收据能够作为税前扣除的 凭据。高出政府规定支付标准的补偿款不得扣除。5、拆迁补偿费应获取的票据：房地产公司支付给个人的拆迁补偿费等，要有收款人的签章、地址、身份证号码、工作 单位和联系电话，以便核实；除此之外，支出的其他花销无合法凭据的不得在税前扣除。无论是从上位法优于下位法的原则，还是新法优于旧法的原则，都能够判断“国税函 199787号”文件规定无效（此文件现在没有作废，目前还有很多地方依此执行）。二十、以本公司为主体联合其他公司合作开发应纳税所得额办理。第三十六条

43、规定：公司以本公司为主体联合其他公司、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项 目未成立独立法人公司的，按以下规定进行办理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品 的，公司在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品 的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方 的投资额视同销售收入进行相关的税务办理。注意：在分配开发产品的状况下，若是“分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额 之间的差额”为正数，调减应纳税所得额；反之，调增应纳税所得额。【案例39】某房地产开发公司与A公司合作（合资）开发房

44、地产项目，合同约定投资各 方分配开发产品，A公司投资额为800万元，该项目于2008年12月竣工，按约定A公司分得销 售成本为1000万元的房屋，问怎样进行公司所得税办理？若是未结算计税成本分得房屋又应 怎样进行公司所得税办理？解析：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发公司在首次分配开发 产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产 品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资 方的投资额视同预售收入进行相关的税务办理。在已结算计税成本的状况下：计税成本与投资额的差额=1000 800 = 200万，应调减

45、应 纳税所得额200万元。在未结算计税成本的状况下：应将投资额800万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳 税所得额。（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行办理：1. 公司应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额一致申报缴纳公司所得 税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能够因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税 前扣除相关的利息支出。2. 投资方获取该项目的营业利润应视同股息、盈余进行相关的税务办理。”第二节与房地产公司相关的其他公司所得稅政策一、国家税务总局关于公司所得税若干税务事项连结问题的通知（国税函2009 98号）（一）关于利息收入、租金收入和特许权使用费

46、收入的确认新税法推行前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入， 在新税法推行后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以 前年度已依照其他方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。【案例310】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业公司，约定租期为三年，2010 年6月30日到期，每年租金60万元。租金于2010年6月25日至31日之间一次付清。2007 年公司已经结转租金收入30万元，问2008年应结转收入多少元？解析：依照公司所得税法推行条例第十九条：租金收入，依照合同约定的承租人应 付租金的日期确认收入的实现。依以上规定：房地

47、产公司应于2009年6月确认收入180万 元，因此，2008年不应确认收入。由于2007年已经确认收入30万元，2010年6月实质应 确认收入150万元。【案例311】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业公司，约定租期为三年，2010 年6月30日到期，每年租金60万元。约定租金于合同签订日一次付清。但是由于经济瓜葛， 商场2007年只付给租金30万元，其他租金素来在协商中。问2008年应结转收入多少元？解析：依照公司所得税法推行条例第十九条：租金收入，依照合同约定的承租人应 付租金的日期确认收入的实现。截止到2008年终，已经髙出合同规定的应付款日期，因此 应视为已到应付款日

48、期，2008年应确认租金收入150万元。（二）关于以前年度职工福利费、职工教育经费余额的办理2008年及今后年度发生的职工福利费、职工教育经费，应第一冲减公司2008年以前依 照规定计提但还没有使用的职工福利费、职工教育经费余额，不足部分按新税法规定扣除； 仍有余额的，连续留在今后年度使用。公司2008年以前节余的职工福利费，已在税前扣除，属于职工权益；若是改变用途的， 应调整增添公司应纳税所得额。（三）关于以前年度未扣除的广告费的办理公司在2008年以前依照原政策规定已发生但还没有扣除的广告费，2008年推行新税法 后，其还没有扣除的余额，加被骗年度新发生的广告费和业务宣传费后，依照新税法规

49、定的 比率计算扣除。【案例312】某房地产公司2007年实质发生广告费700万元，当年实质扣除200万元。2008年实现 销售收入30000000元，今年发生广告费，280万元，问该房地产公司2008年应扣除广告费 多少元？解析：1、公司所得税法推行条例第四十四条规定，公司当年发生的广告费费，不髙出当年 收入15%的部分赞成扣除。2、国税函200998号规定：公司在2008年以前依照原政策规定已发生但还没有扣 除的广告费，2008年推行新税法后，其还没有扣除的余额，加被骗年度新发生的广告费和 业务宣传费后，依照新税法规定的比率计算扣除。依照以上规定，该房地产公司2008年能够扣除广告费以下：（

50、1）2008 年广告费扣除标准=30000000X15%=4500000 元（2）扣除今年发生广告费后还节余=4500000-2800000=1700000元（3）还可以够扣除2007年广告费1700000元（4）共计应扣除广告费450万元（5）2007年度的广告费节余的3300000 （700 200 170）元，还可以够在2009年今 后的年度扣除。二、国家税务总局关于公司所得税执行中若干税务办理问题的通知（国税函 2009202 号）（一）关于销售（营业）收入基数的确定问题公司在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等花销扣除限额时，其销售（营业）收入 额应包括推行条例第二十五条规定的视同销

51、售（营业）收入额。（二）2008年1月1日以前计提的各种准备金余额办理问题2008年1月1日今后实质发生的相应损失，应先冲减2008年1月1 日前依照原公司所得税法规定计提的各种准备金余额。余额按实质损失依新的财产损失办理方法办理。（三）关于特定事项捐赠的税前扣除问题公司发生为汶川地震灾后重建、举办北京奥运会和上海世博会等特定事项的捐赠，（凡 是经过县以上人民政府和非营利性社会合体捐赠的）能够据实全额扣除。公司发生的其他捐 赠，应按公司所得税法第九条及推行条例第五十一、五十二、五十三条的规定计算 扣除。（年度会计利润的 12%以内）三、财政部 国家税务总局关于公司手续费及佣金支出税前扣除政策的

52、通知（财税 200929 号）（一）扣除标准：房地产公司：按与拥有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代 理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。（二）扣除限制：1、除委托个人代理外，公司以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除2、公司为刊行权益性证券支付给相关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。3、公司不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等花销。4、公司已计入固定财产、无形财产等相关财产的手续费及佣金支出，应该经过折旧、 摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。5、公司支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合

53、同金额，并照实入账。（三）扣除凭据：公司应该照实向当地主管税务机关供应当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料， 并依法获取合法真实凭据。（四）执行日期： 本通知自印发之日起推行。新税法推行之日至本通知印发之日前公司手续费及佣金所得 税税前扣除事项按本通知规定办理。四、财政部 国家税务总局关于部署残疾人员就业相关公司所得税优惠政策问题的通知（财税200970 号）（一）加计扣除的计算方法：1、公司部署残疾人员的，在依照支付给残疾职工薪水据实扣除的基础上，能够在计算 应纳税所得额时依照支付给残疾职工薪水的100%加计扣除。2、公司就支付给残疾职工的薪水，在进行公司所得税预缴申报时，赞成据实计算扣

54、除； 在年度终了进行公司所得税年度申报和汇算清缴时，再依照本条第一款的规定计算加计扣 除。（二）残疾人员的范围： 适用中华人民共和国残疾人保障法的相关规定。（三）残疾人员的条件： 公司享受部署残疾职工薪水100%加计扣除应同时具备以下条件：1、依法与部署的每位残疾人签订了1年以上（含1 年）的劳动合同或服务协议，而且 部署的每位残疾人在公司实质上岗工作。2、为部署的每位残疾人按月足额缴纳了公司所在区县人民政府依照国家政策规定的基 本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。3、如期经过银行等金融机构向部署的每位残疾人实质支付了不低于公司所在区县适用 的经省级人民政府赞成的最低薪水标

55、准的薪水。4、具备部署残疾人上岗工作的基本设施。（四）执行时间：本通知自2008年1月 1日起执行。五、国家税务总局关于公司政策性迁居或办理收入相关公司所得税办理问题的通知 （国税函2009118 号）（一）政策性迁居或办理收入的看法： 公司政策性迁居和办理收入： 是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，公司需要整体迁居（包括部分迁居 或部分拆掉）或办理相关财产，“按规定标准从政府获取的迁居补偿收入”、“办理相关财 产收入”、以及“经过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）获取的土地使用权转让收入”。（二）政策性迁居或办理收入的公司所得税办理： 1、公司依照迁居规划，异地重建后恢复原有或变换新的

56、生产经营业务的： 用公司迁居或办理收入购置或建筑与迁居前相同或近似性质、用途也许新的固定财产和 土地使用权（以下简称重置固定财产），或对其他固定财产进行改良，或进行技术改造，或部 署职工的，准予其迁居或办理收入扣除固定财产重置或改良支出、技术改造支出和职工部署 支出后的余额，计入公司应纳税所得额。2、公司没有重置或改良固定财产、技术改造或购置其他固定财产的计划或立项报告的： 应将迁居收入加上各种拆迁固定财产的变卖收入、减除各种拆迁固定财产的折余价值和 办理花销后的余额计入公司当年应纳税所得额，计算缴纳公司所得税。3、公司利用政策性迁居或办理收入购置或改良的固定财产：能够依照现行税收规定计算折旧

57、或摊销，并在公司所得税税前扣除。4、公司从规划迁居次年起的五年内，其获取的迁居收入或办理收入暂不计入公司 当年应纳税所得额，在五年期内达成迁居的，公司迁居收入按上述规定办理。六、公司财产损失税前扣除管理方法（国税发200988号）（一）财产损失的范围： 本方法所称财产是指公司拥有也许控制的、用于经营管理活动且与获取应税收入相关的 财产，包括现金、银行存款、应收及预付款项（包括应收票据）等钱币财产，存货、固定财 产、在建工程、生产性生物财产等非钱币财产，以及债权性投资和股权（权益）性投资。本 方法所称财产损失的范围也限于以上财产的损失。（二）财产损失的申报： 财产损失在发生的当年扣除； 当年未能

58、正确扣除的经赞成可追补确认在损失发生的年度税前扣除。【案例313】某房地产公司2008年8月份，因管理不善，造成项目建设用水泥被雨 水浸泡，损失总价值大体480000元。在进行2008年度公司所得税汇算时因对水泥标号和单 价统计错误，只向税务局申报损失270000元，并获取赞成扣除。汇算清缴今后发现该项损 失报批错误，少申报损失210000元。假设，该公司2008年度应纳税所得额为200000元， 缴纳公司所得税50000元。问这部分漏报损失应怎样办理。解析：1、会计办理：发现少报损失后：借：待办理财产损益流动财产损益 210000贷：原资料水泥210000税务机关赞成后：借：以前年度损益调整

59、210000（今年度记：营业外支出）贷：待办理财产损益一流动财产损益2100002、税务办理：经过调整后公司2008年度实质应纳税所得额为一10000元，应退公司所得税50000元 （也许抵顶下年度应缴公司所得税）。实质损失10000元待今后年度填充。（三）财产损失的审批1、不需经税务机关审批扣除的财产损失以下财产损失，属于由公司自行计算扣除的财产损失：（1）公司在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定财产、生产性生物财产、存 货发生的财产损失；（2）公司各项存货发生的正常耗费；（3）公司固定财产达到或高出使用年限而正常报废清理的损失；（4）公司生产性生物财产达到或高出使用年限而正常死亡发生

60、的财产损失；（5）公司依照相关规定经过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金 融衍生产品等发生的损失；（6）其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他财产损失。2、需经税务机关审批后才能扣除的财产损失上述之外的财产损失，属于需经税务机关审批后才能扣除的财产损失。公司发生的财产损失，凡无法正确鉴识可否属于自行计算扣除的财产损失，可向税务机 关提出审批申请。3、损失审批的权限。税务机关审批权限以下：（1）公司因国务院决定事项所形成的财产损失，由国家税务总局规定财产损失的详尽 审批事项后，报省级税务机关负责审批。（2）其他财产损失按属地审批的原则，由公司所在地管辖的省级税务机关依照损

61、失金 额大小、凭据涉及地区等因素，合适划分审批权限。（3）公司捆绑财产所发生的损失，由公司总机构所在地税务机关审批。4、损失审批的时限（1）受理审批的时限。 负责审批的税务机关应付公司财产损失税前扣除审批申请即报即批。 税务机关受理公司当年的财产损失审批申请的截止日为今年度终了后第45日。公司因特别原因不能够准时申请审批的，经负责审批的税务机关赞成后可合适延期申 请。（2）作出审批决定的时限： 由省级税务机关负责审批的，自受理之日起30个工作日内； 由省级以下税务机关负责审批的，其审批时限由省级税务机关确定，但审批时限最长 不得高出省级税务机关负责审批的时限。 因状况复杂需要核实，在规按限时内

62、不能够作出审批决定的，经本级税务机关负责人 赞成，能够合适延长限时，但延限时期不得高出30天。同时，应将延长限时的原因见告申 请人。（四）财产损失确认凭据1、自行计算扣除损失的凭据 相关财产“会计核算资料”、“原始凭据”、“内部审批证明”等。2、需报批损失的凭据 公司按规定向税务机关报送财产损失税前扣除申请时，均应供应能够证明财产损失确属已实质发生的合法凭据，包括：“外面凭据”和“内部凭据”。外面凭据，主要包括：（1）司法机关的判决也许裁定；（2）公安机关的立案了案证明、回复；（3）工商部门出具的注销、取消及休业证明；（4）公司的破产清理通知或清账文件；（5）行政机关的公文；（6）国家及授权专

63、业技术判断部门的判断报告；（7）拥有法定资质的中介机构的经济判断证明；（8）经济仲裁机构的仲裁文书；（9）保险公司对投保财产出具的出险检查单、理赔计算单等；（10）吻合法律条件的其他凭据。内部凭据，主要包括：（1）相关会计核算资料和原始凭据；（2）财产盘点表；（3）相关经济行为的业务合同；（4）公司内部技术判断部门的判断文件或资料（数额较大、影响较大的财产损失项目， 应邀请行业内的专家参加判断和论证）；（5）公司内部核批文件及相关状况说明；（6）对责任人由于经营管理责任造成损失的责任认定及补偿状况说明；（7）法定代表人、公司负责人和公司财务负责人对特定事项真实性肩负法律责任的声 明。（五）财产损失扣除方法的执行日期本方法自2008年1月 1日起执行。六、财政部 国家税务总局关于补充养老保险费 补充医疗保险费相关公司所得税政策 问题的通知（财税200927号 2009年 6月2日）自 2008 年 1 月 1 日起，