2019年5月土地价值研判房地产项目测算

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1、大数据时代下土地价值研判，房地产项目测算及精准提升企业利润实操技能时间：2019年5月25-26日地点：青岛贾利 1766/0951/286【课程简介】大数据、人工智能化时代，人们日常生活的各个领域都面临快速而深刻的变革。不可避 免的，大数据与人工智能已走入房地产行业，迈出了变革性进步。一些用以记录客户购房时最 看重的内容项目区位及周边配套设施、房产位置及产品特性、单位面积与售价、物业收 费及升值空间等等。这个数据有助于确定房产的预测价值，便于开发商对多种竞争要素、便利 设施及产品建造标准等多可选项，进行成本效益分析，并用于指导前期土地获取、营销策划、 产品规划、成本控制、投融资，后期的工程管

2、理、盈利保障与物业服务。随着大数据时代下房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产企业越来越重视前期的土地获 取，土地价值评估、项目的可行性分析以及拿地阶段项目测算方式与技巧，如何进行地块属性 研究和精准测算并提升企业利润，越来越成为优秀房企开发前期工作的必备技能。本课程梳理、分析了数家标杆地产的成功案例，总结了多位职业经理人二十多年来的工作 实践数据，对房地产投资拿地整个过程的土地价值进行解读、分析和研判，并对标杆企业的拿 地前后的项目测算计算方式和技巧进行分析总结，让房地产行业的投资拓展、成本、财务和策 划、规划人员对土地获得的整个过程有个全面的了解和掌握，以成功案例和失败教训为镜，以 标杆企业

3、为对标坐标，在大数据广泛应用的发展机遇和不断竞争与变革的形势下，根据自己企 业的特点，有所为和有所不为，作出最优是抉择决策。【课程对象】房地产企业高管、企业投资部门负责人、投资经理、成本和财务经理、设计研发及工程经理等。【授课方式】操盘案例讲解、交流体验、标杆实例研讨、Q&A答疑及典型问题互动。【课程收益】1、了解房地产企业投资拿地的一般规律和黄金法则，提高定性分析及定量测算的技巧；2、顺应天时、地利、人和，了解投资拿地新法，掌握新项目拿地前后测算、精算的重点、难 点和关键点，避免常规错误的发生；3、掌握土地价值判断的技术逻辑与计算方法，熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目 建议书和可研报

4、告提高拿地方案的实操本领；4、领会并掌握标杆房地产企业拿地研判技巧和项目测算方法，结合自己公司特质，有效嫁接 和合理借鉴。5、看地测评的方式及各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避和管控？6、培养和留住前期投资拓展和策划规划的核心人才，进而精准提升企业的开发利润。【专家介绍】杨老师：国家注册建筑师，高级工程师，国内资深土地拓展运营专家，北大、清华等高校 房地产MBA班特聘讲师。房地产土地拓展运营专家，房地产行业最受欢迎的讲师之一，有近 20余年房地产行业实操管理经验。杨老师长期从事房地产一线开发管理工作，对房地产开发的各个业务链条均有涉足，特别是对 房地产前期开发、建筑设计、成本管理等模块有

5、深入的研究和系统的总结。能集思广益，善于 整合资源并为企业提供可持续进步的技术管理正能量，擅长项目执行和监管方面的统筹协调工 作，在一、二级开发实践中有突出的业绩。其先后担任亚东建设集团副总工程师，苏宁环球集 团副总经理兼设计总监，九洲投资集团地产中心副总经理兼总建筑师等职位。并经常受邀为清 华大学、北京大学、重庆大学和浙江大学等高校的房地产EMBA总裁班授课。【课程提纲】第一部分：土地估价方法与房地产估价方法 一、宗地地价评估基本方法与预测1、收益还原法2、市场比较法3、成本逼近法4、剩余法5、基准地价系数修正法案例：大数据下的房屋与成交量的预测二房地产评估基本方法1、市场比较法2、收益法3

6、成本法4、假设开发法5、基准地价修正法案例：基准地价修正法如何对土地和房产价第二部分：地块价值判 一一项目建议书与 可研报告的编制一、地块属性研究1、做好地块属性研究的三个问题？（一）如何看地？（二）项目地块的属性？（三）看问题的方法？2、如何拿地？（一）拿地的两种方式（二）看地拿地时要注意的几个问题：（三）拿地新法（天时地利人和）解析（四）土地获取黄金法则总体思维框架（定 性）3土地价值研判的意义及目的（一）地块研究到底是要研究什么？（二）地块的区位分析的三个基本层面（城 市、区域、地段）2地块考察和分析考察报表：宗地社会条件调查表和自然条件 调查表等3区域市场分析4竞争楼盘分析考察报表：市

7、场调研任务书的决策核心：产品规划（三）意义：发现地块本身的优势和劣势 所在，明确地块的产品适宜性（四）目的:为项目的定位奠定重要依据4、XX标杆地产成功模式的借鉴（一）土地土地要素构成基础与分析（二）传统开发流程及以客户为导向的开发5项目定位七步骤案例：地块现场考察的主要关注点6项目获取需要关注的六大风险：调研报表：项目获取风险评估表 案例分析：2019房地产项目尽职调查流程（三）七对眼睛是解决什么问题的？ 案例解析：项目拓展相关经验借鉴（产品 客户、土地之间的内在逻辑）5、土地储备结构与决策评判案例：XX新晋20强地产的三个“漏斗”决 策依据与要点1企业自身产品密切相关的产品规划模板设 计2

8、投资（或研发）部门如何进行设计强排？3如何通过产品规划实现项目销售总额、销售 利润最大化？ 实操案例：xx收并购项目的最优化强排方法 的介绍和实践6、土地储备结构与优质低价土地的选择7、土地获取方式的常规与非常规操作方式1、项目建设计划和成本构成8、房地产项目前期拿地投资决策2、项目销售计划和收入估算（）企业投资战略和惯性（二）如何选城市-城市评价标准和指标体 系（三）企业自身产品定位一“有所为和不为”（四）有准备拿地有选择布局（五）前期投资测算定位和风险控制案例：如何判读估价报告与实例点评 二竞争分析和土地评估1土地市场分析3房地产投资收益分析:项目的静态投资和动 态测算4项目投资建议书5

9、简要实用的可行性报告的编制要求和问题 点案例解析：XX项目的可行性报告的编制要 点 第三部分：房地产企业拿地实操技能 思考一：项目利润是怎么计算出来的？思考二：需要哪些要素投入房地产开发和经 营？思考三：什么样的房地产才能算好项目（投 入/产出、付出/回报）思考四：如何掌握项目经济评价中测算要点 及其在决策中的作用一、土地市场1、市场基本面分析2、竞争分析及延伸理解3产品分析与常见拿地模式及案例1）、政府主导模式，成功案例：广东惠 州xx科技小镇的选择与攻坚2 ）、企业主导模式，成功案例：A、碧桂 园评价土地的两大核心工具，B、标杆地产xx项目拓展相关经验二、房地产企业拿地方式1、国内地产企业

10、通行的拿地方式五个模式十 种方式：招拍挂介绍（二种方式）土地转让介绍（一种方式）股权转让介绍（四种方式）合作经营介绍（二种方式）委托代建介绍（一种方式）2. 品牌房企的各种独门绝技及其拿地策略1）融创的收并购模式2）万科的模式3）碧桂园的模式4）常见企业勾地技巧、门槛条件设置3非招拍挂的三种最常见的拿地方式（1 ）、股权转让，万科大宗购并南都集团案 例（2 ）、合伙成立项目公司（3 ）、以联合开发的名义4其他拿地方式的局限性（4）、兼并或合并，中交并购绿城案例（5 ）、在建项目转让，南京xx小镇转让案 例（6 ）、股权托管（7）、变更用地类型（8 ）、染指“插花规划”5房地产并购实务及案例分析

11、（1 ）、法规政策（2 ）、交易结构（3 ）、尽职调查（4 ）、交易文件讨论与点评：什么是适合企业自身拿地条件 的最佳方式？三.房地产项目测算的基本知识（测算意义、 思路、假设）1、测算意义（测算必要性/测算作用/测算精 度要求）2、测算思路（融资计划/成本/收入/税收/利 润等）3、测算假设（模拟开发进程/财务评价）1、投资成本费用 土地费用（土地征收拆迁费/ 土地出让地价 款/ 土地转让费/ 土地租用费/ 土地投资折价） 前期工程费 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建 设费、公共配套设施建设费） 期间费用（管理费用、销售费用、财务费 用） 开发期间税费 其他费用 不可预见费等小结：开发建

12、设费用投资估算表2、项目收入：项目收入的关键要素（收入估 算/开发方案/租售方案及价格） 开发计划 销售计划：某项目案例 价格估算：市场比较法/成本法及某案例：价格估算及预测表 租售收入及某项目案例 税费估算与税费表 税费估算：土地增值税与“营改增”后的 房地产行业具体规定及注意事项3、项目利润 利润的基本概念：资金价值/现金流量（经营、投资、筹资活动）/现金量与利润的关系/经济评价指标等 核心指标：内部收益率（财务内部收益率 的计算）/销售净利率/财务净现值/投资回收 期 参考指标：（）地价支付贴现比及xx城市花园项目案 例（二）启动资金获利倍数（三）销售毛利率（四）资金峰值比例（五）获利指

13、数（现值指数）4、相关分析 盈亏平衡分析（本、量、利分析） 敏感性分析（步骤及案例）5、重点说明 经济评价的常见误区 经济评价报告步骤 指标体系说明 填报模版参考案例: XXXXX项目投资分析报告五、经济测算表格分析1、测算参数2、项目盈利预测3、现金流预测案例：XXXXX项目节点计划编制模板案例：xx产业地产拿地的财务成本分析第四部分：房地产企业各种实操拿地模式的 风险1、二级市场拿地方式实操及风险防范 1）哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、 挂牌三种方式适用范围？2）招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析3）企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过 二级市场拿地？症结何在？4）“招拍挂”获取土地

14、会踩到哪些“雷区” ？5）如何避免“招拍挂”雷区？6）真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂” 无效及其后果7）真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获 取土地的操作规程及技巧2、直接进行项目转让获取项目实操及风险 防范1“精心策划的项目转让为什么到头来竹 篮打水一场空”？2）如何避免直接项目转让不至于因违反法律 禁止性规定而无效3）如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动4）如何合理合法降低项目转让过程中的税收 成本5）真实案例全程展现直接进行项目转让获取 土地实操及风险防范3、股权收购获取项目实操及风险防范1）收购不同性质企业股权取得房地产项目会 遇到哪些法律障碍2）股权收购如何做好合理避税3）通过股

15、权收购取得房地产项目的利弊分析4）通过股权收购取得房地产项目风险事前、 事中如何防范，事后如何处理？5）真实案例全程展现股权收购取得房地产项 目实操 第五部分：如何展现和提升企业的“拿地能 力” ?投资部门地位和使命1、房地产企业开发模式的分析2、房地产企业开发模式对投资拿地的影响3、如何提升企业的拿地能力”？1 ）综合能力的积累2）合理的项目信息来源3）了解及研究政府规划动向4）品牌价值5）开发思路的引导性6）提高资金解决能力分析讨论：企业自身的开发模式是什么？对 投资拿地有什么要求和避讳？4、房地产投资部门的龙头地位和工作使命1 ）地块投资在企业系统中的地位2）国内标杆房地产的投资管理方式和组织架 构3）投资经理需要掌握的基本技能4）公司的目标和投资部的任务分解5）房企投资部门的年度目标是什么？实现目 标的路径是什么？案例：若干实操收并购拿地分享与答疑互动