公共租赁住房运营管理方案

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1、细心整理高铁新区A片区公共租赁住房运营管理个人看法稿方案泰安市细心整理第一章 运营管理整体设想与筹划第一节 运营管理的意义租赁管理 + 物业管理 = 运营管理。租赁管理内容详细包括公租住房租金的收缴、运用和管理，确保公共租赁住房安康开展，经营理念“保本微利、效劳民众、效劳社会”；公租房小区物业管理，由市住房保障机构组建或选聘的专业物业效劳公司担当，经营理念“保本微利、留意效率、留意效劳质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利为目的，侧重管理与效劳，两者结合，可以更好的起到工作连接有效，幸免工作内容单一，工作量缺乏问题，假如物业管理做到“全封闭”运作，只做公租房，这样可以

2、有效限制亏损，事半功倍。其次节 运营管理的机制经营租赁管理人员经租管理人员既担当租赁管理的详细工作，又担当物业管理的局部工作分工。要求驾驭保障房与物业管理的相关政策、法规及行业效劳标准标准，要求人员具有较强的组织协调实力、综合管理实力、沟通实力、处理突发事务实力，对物业管理中出现的冲突可以刚好化解，对上级有关工作精神精确做到上通下达。详细讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房子又为住户供应各种物业效劳。工程设备管理人员工管人员既是小区内楼宇设施设备的大管家又是修理工，负责小区内楼宇设施设备的正常、平安运行，对公共区域内的设备定期巡检刚好修理，对承租户提报的修理供应无偿或者

3、有偿的效劳。要求有较强的协调沟通实力和组织管理实力，有良好的职业素养和团队合作精神，熟悉房地产开发建立流程，驾驭施工图纸和设计变更，负责工程后期内部资料、各类工程档案资料归档整理，全部操作人员持证上岗。依据工种分为：工程师、水电修理工、特种设备电梯维护、消防监控、特种岗位值班。另外还应包括财务人员、前期特地人员等，详细操作局部须要秩序维护保安人员、保洁绿化人员等。第三节 运营管理的机制设置设立公共租赁住房运营管理中心，下设综合协调办、财务、经租管理办、工程部。综合协调办由不少于2人组成，负责协调、统一调配各室工作，接收来自承租户的电话、保修、反应看法等；经租办由物业管理分工详细明确岗位分属，全

4、部人员均担当租赁管理的详细工作，又合理分工担当物业管理的详细工作；工程部在工程师的统一支配下依据工种分工详细工作，对整个小区的设施设施平安正常运行负有责任。其中协调办、经租办负责人、工程师干脆对运营管理中心主任负责。主要岗位职责：一、综合协调人员岗位要求、岗位职责：1、驾驭保障房与物业管理的相关政策、法规及行业效劳标准标准；2、具有较强的组织协调实力、综合管理实力、沟通实力、处理突发事务实力，对上级有关工作精神精确做到上通下达；3、对运营管理中心人员状况、联络方式、人事档案做到分类有序，部门之间擅长找寻平衡点；4、驾驭各室、各部门的动态，要做到刚好驾驭、精确汇报；5、谨慎接听承租户电话，对反映

5、的问题刚好整理、刚好解决、刚好汇报；6、协作经租办对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼；7、对配租家庭的动态监管工作，做好查台帐记录，并将实施巡查过程中发觉的变更状况刚好向住房保障机构等有关部门和单位通报；8、完成领导交办的其他工作。二、经租管理人员岗位要求、岗位职责：1、驾驭保障房与物业管理的相关政策、法规及行业效劳标准标准；2、具有较强的综合管理实力、沟通实力、处理突发事务实力，对物业管理中出现的冲突可以刚好化解，对上级有关工作精神精确做到心中有数；3、帮助持有住房保障机构出具的资格认定通知单和实物配租房屋调拨单的配租

6、家庭办理租赁入住手续；4、每月向公共租赁房、廉租住房实物配租家庭或单位收取房屋租金，并按户建立配租家庭的租赁台帐记录，并将实施巡查过程中发觉的变更状况刚好向综合协调办通报；5、协作综合协调办做好对配租家庭的动态监管工作，配租家庭实施季度巡查，做好查台帐记录，并将实施巡查过程中发觉的变更状况刚好向住房保障机构等有关部门和单位通报；6、对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼。7、完成领导交办的其他工作。三、工程管理人员岗位要求、岗位职责1、驾驭施工图纸和设计变更；2、负责内部资料、各类工程档案资料归档整理；3、负责房屋及配套设施

7、设备的定期检查维护与修缮；4、对于房屋报修的承租家庭或单位进展登记、支配派工单与修理；5、修理记录每月统计，材料购进与支出建立台帐，杜绝奢侈、分类管理。6、完成领导交办的其他工作。四、经租管理人员中物业管理分工的岗位要求、岗位职责1、负责秩序维护保安员与保洁绿化人员的选聘、管理工作；2、对秩序维护保安员与保洁绿化人员进展定期培训，对管理中心制定的各项政策落实到位；3、负责秩序维护保安员与保洁绿化人员的考勤、日常考核、工作分工、岗位调整等工作；4、变更中不断完善秩序维护保安员与保洁绿化人员的岗位职责和工作纪律的有关规定；5、完成领导交办的其他工作。五、组织构造图表1运营管理中心财务室经租管理办工

8、程部综合协调办物业各办第四节 运营管理中的管理方法公租房运营管理中的问题要以管理方法的形式表达，并在租赁合同中明确约定。一、租赁管理签订公共租赁住房租赁合同，合同的签约主体、合同期限要明确，要规定承租户应疼惜并合理运用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进展装修。要规定因运用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责修理或赔偿。要规定承租户应按时交纳政府规定的公共租赁住房租金和房屋运用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业效劳等费用。二、退出管理 建立申请者信用档案，应规定凡接受供应虚假证明材料等欺瞒方式取得公共租赁住房的；转租、出借的；变更公租房构造或运用性质的；承租人无正值理由连续空置6个月以上的；

9、拖欠租金、物业效劳费累计6个月以上的；在公租房中从事违法活动的；违反租赁合同约定的，解除租赁合同，收回公租房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租赁住房。三、监视管理动态监管应授权运营管理中心对承租户履行合同约定状况进展监视检查，有关单位和个人予以协作，照实供应资料；在监视检查过程中，应规定2名以上工作人员可持工作证，在至少1名成年家庭成员在场的状况下，进入公租房检查运用状况；应规定检查工作人员对违法违规行为予以制止并责令改正的权利；应规定对供应虚假证明材料的有关部门的干脆责任人通报其单位追究责任；应规定房产中介机构承受租赁户托付代理出租、转租的的处理措施。其次章 拟接受的管理方式和工作准

10、备第一节 拟接受的管理方式在整体设想和管理筹划可行的前提下，管理思路可以概括为：“一种模式，二项承诺、三个重点、四大措施”。一种模式：缔造性的接受1+1管理模式，即：租赁管理 + 物业管理 = 运营管理。接受的经营理念是：保本微利、效劳民众、效劳社会。工作要求是：封闭运作、留意效率、留意效劳质量。二项承诺：1、对政府的承诺：标准市公共租赁住房运营管理，包括标准租金收入管理，保障房屋租赁双方的合法权益，使政府投资保值增值。2、对承租户的承诺：依据合同约定标准管理包括租赁合同和物业管理协议向承租户供应效劳，以“客户满意”为标准，真诚效劳每一位承租户。三个重点：针对公共租赁住房管理的特点和工作中的难

11、点，确定运营管理中的三个重点：重点之一：房屋租金、物业效劳费等的收缴做为公租房租金收入的详细执收单位，应按国家有关规定做好公租房租金收入的应收、实收和欠缴数据等统计工作，加强会计核算并建立明细账；对符合廉租住房保障条件的公共租赁住房承租人，按公布的廉租房租金标准收缴公共住房租金，做好其差额的结算工作。精确核算物业管理本钱，依据山东省物业管理条例、山东省物业效劳收费管理方法以及泰安市房产管理局有关文件精神，完成物业管理效劳费测算与定价。重点之二：公共租赁住房运营管理中的日常管理政府解决了城市住房困难群体的住房问题，做为体系中一个重要局部，公租房的运营管理不行能完全靠市场，只要政府的支持落到实处，

12、就能保证保障性住房的运作有足够的“底气”。 1、房管所工作重心的转移，脱离原来直管公房的管理思维；2、加强职工责任心、学习法律法规、加强协作、团结协作。通过不断的探究与实践，稳中求进，努力使公共租赁住房的管理走到全省的前列。重点之三：公共租赁住房动态监管与退出管理不断完善动态监管工作，授权运营管理中心对承租户履行合同约定状况进展入户监视检查，对检查出的问题有权接受措施。对于承租户租赁合同期满后，应退出公共租赁房，须要续租的，在合同期满前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同；对承租人通过购置、获赠、继承等方式获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房；对退

13、出确有特殊困难的，赐予必需的过渡期，拒不腾退的，按合同约定处理，必要时申请人民法院强制执行。四大措施：措施之一：效劳信息反应体系与职工激励机制的建立确保公租房运营管理工作措施落实到位公共租赁住房在日常的管理中留意效劳信息的采集与发聩。信息源要全面、会聚与公共租赁住房运营管理有关的全部问题，对不合格的效劳制订订正的处理措施，使反应具有必需的范围和频度，信息采集真实、科学。保证信息反应通道畅通，信息处理集中，全部信息聚集到综合协调部，经过分析整理，并由综合协调部发出指令，跟踪检查。激励是人性化管理的主要方式。在以人为本的激励系统中，进展适时管理，充分发挥每位职工的主观能动性，增加主子公意识和自我实

14、现意识，使其在授权范围内缔造性地开展工作。奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩清晰。通过嘉奖“引”着员工往前走，通过惩处“赶”着员工朝前走。做到人人有动力，个个有压力，嘉奖的类型有物质嘉奖和精神嘉奖等。效劳社会、承租户和缔造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出缔造良性环境。措施之二：多头并举，接受一对一模式，确保承租户验房入住正常有序开展对持有住房保障机构出具的通知单和摇号确定单号的配租家庭办理租赁入住手续，带着其看房发钥匙，签订各种文书，是一件工作量大，但又须要极为细致的工作。提前着手准备，将全部可能出现的问

15、题，进展汇编，以明白纸的形式发放的承租户手里。确定派发时间依次，与承租户一对一交待明白，并做好文字性材料或表格的记录保存。进一步标准效劳行为，一方面挖掘业主的潜在需求，满意承租户深层次的物质和精神须要，承租户想到的必需做到，承租户没想到的也已想到并且做到，做人之未做，做人之难做。措施之三：装修管理上情理手段、经济手段、行政手段、法律手段等四种手段并用为确保公共租赁住房无一例违章装修，接受运营管理中心引荐3家装饰公司与承租户自找相结合的方式，对运营中心联系的3家提前确立，提前沟通，并与其签订装饰有关问题的协议书。对承租户自找的装饰队伍，收取装修保证金，全部楼内装饰工人戴证进楼，严格把关、严格限制

16、、强调预防为主、有错必纠。预防上我们狠抓传播培训，对承租户、装修单位和员工进展装修制度、装修要求等方面的教化，明示制度，有据可依。在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙。加强追踪监管，接受工程修理员、保安员齐抓共管的方法，将违章装修歼灭在萌芽状态。一旦发生违章装修，我们首先晓之以理，动之以情，运用情理手段解决。解决不了的，通过罚没装修押金等手段强制执行，并通过上报房管部门接受行政手段予以约束。依据有关规定，建筑装修垃圾实行指定地点统一运输的原那么，装修搬运过程中电梯运用制定科学标准措施。我们最终的解决方法就是诉诸法律。保证各种冲突自行处理，就地解决，绝不上交。措施之四：

17、物业管理各部工作，保安、保洁、工程修理、有序停车等措施得当，协作租赁管理使其更加完善首先明确各部门负责人，保安保洁工作一个全管，使其成为一个协同协作的团体，打破以往各自为营的局面。更加留意人事聘请关，宁缺勿滥，使每位聘请的员工都个个是精兵强将，责任心、工作纪律进一步加强，制定保洁绿化人员岗位责任制、保安人员岗位责任制，及相应的考核嘉奖制度，充分调动起踊跃性，充分监视其动态；保安保洁负责人要对每位员工了如指掌，对各岗位人员合理分工，做到人尽其用。工程修理做为工程部直属力气，是公共租赁住房小区楼宇正常、平安运用的“疼惜神”，也是为承租户供应日常修理的中坚力气，全部人员应做到持证上岗，一专多能。对楼

18、内的重要设施设备在工程师的指挥下做到定期检查定期修理，并做好记录，对接到综合协调办发来的修理指令，要立刻前往修理，并刚好反应信息；照实填写派工单，修理完毕刚好归队；工程部要制定的确可行的工程修理人员岗位责任制和考核制度，定期组织培训，参加各类技能学习。总之，以上各部围绕经租管理这一个中心，既是独立的各部，又是统一的整体，协作好租赁管理的各项工作，听从支配，统一协作。其次节 拟接受的工作准备一、运作程序系统1、整体运作流程图提 前 介 入机构组建拟定方案岗位培训验收接收办理入住装修管理日常管理2、内部运作流程图管理层运营管理中心指 挥反应 监视操作层各部员工3、信息反应系统流程图 2、接收：综合

19、协调办1、承租户1、员工4、监控1、其他5、反应1、上级相关部门相关部门3、叮嘱4、激励系统流程图激励机制工资福利机制奖惩机制造就提升机制文化活动机制思想工作机制二、工作准备依据管理方式和管理流程,将工作准备分为前期管理、入住管理和常规管理三局部，遵照轻重有序、科学实效的原那么，拟定如下管理工作准备：1、前期管理工作准备序号项 目内 容备 注一前期介入1、探究规划设计意图，驾驭工程施工现状；2、从物业管理的角度，提出合理化建议。正在进展二拟订运营管理方案1、总结以往物业管理的成功经验；2、对公租房小区绽开深化的调查探究；3、针对公共租赁住房特点，拟订管理方案。已完成三组建运营管理队伍1、人员的

20、选拔；2、人员的培训；3、人员的上岗。四完善管理及办公条件1、支配管理用房；2、支配员工宿舍；3、管理用物质装备。未建立管理用房五制定管理规章制度1、制定切合实际的各项制度、奖惩条例；2、健全质量管理体系。正在制定六物业的验收与接收1、 依据标准，逐项检查发觉问题，督促整改；2、 办理书面移交手续，做好遗留工程备案。2、入住期管理工作准备序号项 目内 容备 注一入住手续办理1、 准备好入住资料，协作入住仪式举办；2、 合理设置办理入住手续的流程和岗位；3、 为业主办理入住手续，供应便利效劳。二业主装修管理1、 对业主和装修队伍的培训；2、 装修申报审批；3、 装修施工过程监管；4、 装修的验收

21、。三档案的建立和管理1、 收集承租户档案资料；2、 科学分类；3、 建档；4、 运用。四对承租户的传播和培训1、进展楼内智能化设施设备的传播和培训；2、组织开展针对性的特约效劳及培训。3、正常期管理工作准备序号项 目内 容备 注一公共设施修理保养1、 制定养护和修理准备方案；2、 修理管理；3、 养护管理。二机电设备的修理养护1、 设备的根底资料管理；2、 设备的运行管理；3、 设备的修理管理；4、 设备能源和平安管理。三安保管理1、 治安管理；2、 交通、车辆管理；3、 消防管理。四智能化设施管理1、 智能化设施的日常运用操作；2、 智能化设施的维护；3、 智能化系统的完善。五小区环境管理1

22、、 园林绿化管理；2、 清洁卫生管理；3、 环保管理。六财务管理1、 财务账务；2、 费用收取。七社区文化活动开展1、 社区传播；2、 举办社区活动；3、 供应社区效劳。八便民效劳和完善配套1、 为业主供应便民效劳；2、 供应丰富多彩的无偿或有偿效劳工程。4、公租房租金和物业费收缴工作准备依据局有关准备支配派出专人负责完成。第三节 管理人员的培训及管理目前房管所职工存在平均年龄偏大，专业技术性人才缺失等问题，要实现管理人员的素养的提升，必需标准单位的培训制度，把培训作为单位的开展战略并常抓不懈。确定了极具针对性的公共租赁住房运营管理人员培训目标，确立了全员终身培训准备。同时，确立 “全员培训、

23、全过程考核”的培训方针，使培训真正落到实处。一、培训目标培训目标是：提高全体员工的思想品质、业务水平和全面素养，适应本岗位和新技术开展的要求，使公共租赁住房运营管理工作更加卓有成效。二、培训方案1、员工上岗前培训保障房政策文件、物业管理根底学问培训，包括国家及省市保障性住房管理方法、物业管理法规、物业管理根本理论、经济法、劳动法等与相关学问；岗位专业技能培训，包括相应岗位专业学问、岗位职责、运作流程、考核标准等。2、员工年度长期培训资质培训、业务培训、岗位培训；电脑网络学问培训；礼仪培训；物业管理实践培训；应急事务培训等。3、绩效考核，有效激励对员工的“德、能、勤、绩”制定详细的量化考核标准，

24、将实际绩效与综合测评相结合，按绩效大小、素养凹凸，分别赐予嘉奖与惩处，对绩效较低或连续排在末位的员工，分析缘由刚好换岗或淘汰，从而激发活力。除了通过考核激励，探究情感谢励、文化激励等与多种有效机制，努力为人才缔造时机，让时机也缔造人才，让每一名员工在工作中都找到认同感、归属感、成就感，从而更自觉地全身心投入到工作中，做出更大的奉献。第四节 管理规章制度的建立规章制度在日常公租房运营管理实务运作中既是运营管理的保障，又是实施运营管理的准那么，要在长期的运营管理实践中，慢慢摸索出一系列适合于运营管理的规章制度，形成一整套涵盖公租房运营管理运作和行政运作各环节的制度保障体系，其主要内容有以下几个方面

25、组成：1、岗位制度公租房运营管理中心负责人岗位责任制、综合协调办公室人员岗位责任制、经租管理人员岗位责任制、工程部修理效劳人员岗位责任制、修理值班人员岗位责任制，涉及到详细操作层的公共秩序维护员保安岗位责任制、保洁员岗位责任制、绿化员岗位责任制等。2、考核制度公租房运营管理负责人考核标准、员工考勤制度、综合协调办公室人员考核标准、经租管理人员考核标准、工程部修理效劳人员考核标准、修理值班人员考核标准，详细操作层员工考核评分标准等。3、根底工作制度办公制度、财务管理制度、看法反应处理工作制度、仓库管理制度、材料领用制度、效劳宗旨等。4、修理效劳工作制度公共租赁住房运营管理修理效劳工作制度、公租房

26、运营管理修理效劳承诺制度、公租房运营管理修理效劳运作程序，水、电、消防设施修理保养规定、修理回访规定、电工平安修理规定、防火检查的根本形式与方法、火灾隐患的认定与处理、平安用电措施、电梯运行维护规定、修理工具管理规定、特约效劳工程等。5、公共秩序维护保安工作制度公共秩序维护保安员工作纪律标准、公共秩序维护队员执勤违纪惩处规定、人员出入管理规定、大件物品出入管理规定、公共秩序维护队交接班规定、处理各类突发事务的根本原那么、突发事务处理程序、当队员同他人出现打架斗殴事务紧急处理预案、公共秩序维护队员消防管理标准、公共秩序维护队员消防管理制度、消防应急预案、报警事务的处理方法、报警设施的运用管理规定

27、、报警设施的维护保养规定、公共秩序维护值班用品管理方法、紧急事故处理预案、机动车辆管理规定、非机动车辆管理制度等。6、卫生保洁工作制度保洁效劳质量标准、道路清洁规程、绿化带保洁规程、公共楼道保洁规程、垃圾清运规程、歼灭“四害”管理标准、环卫设施管理标准等。7、绿化养护工作制度绿化养护工作制度、绿化养护管理规定、绿化效劳质量标准、绿化养护细那么、绿化美化达标要求等。8、文化建立工作制度员工学习制度、员工职业道德标准、公租房运营管理人员职业道德标准、标准用语、忌用语，公租房管理区域精神文明建立公约。9、公众管理制度承租户管理公约、效劳指南等。第五节 档案建立与管理随着社会的开展，管理队伍专业化、电

28、子化的要求，信息成为管理资源中又一重要因素。公租房管理档案的建立与管理必需接受先进电子计算机技术，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学程序，运用计算机内置的先进资料检索程序，便于上级主管单位对工作检查和监视，更便于运营管理的各方面工作，使档案管理真正为公租房运营管理效劳。1、管理的原那么做到有本可查、有源可求、收集原始档案资料，分类明确、资料详实，系统化处理、智能化利用，标准化、制度化、数据化、常常性相结合，专业素养的管理人员和标准化的运行制度和管理必不行少。2、建立运营管理档案流程第一是收集：收集范围从工程报批、前期介入竣工验收、承租户签约入住等各个环节、公租房配方资料等的全部资料，如：

29、工程报建手续、各类工程安装施工技术、各类修理改造资料、设施设备资料等。其次是整理分类：收集工程档案范围从总体平面图、建筑物竣工图、构筑物竣工图、公共设施竣工图、室外管网竣工图、机电设备竣工图、绿化工程竣工图，安装、修理、改造、扩建等工程资料、图纸等，工程预算及其结算图纸。管理工作资料、记录含电脑文档、音像记录运营管理中心的文件、通知、资料、历次活动记录管理规章及内部管理制度资料最终是归档：运营管理中心重要资料如开发建立单位供应的资料接收必需经过运营管理中心负责人或其指定负责人验收，完善交接手续前方能分卷归档。运营管理中心日常管理文件进展发放及接收记录，并分卷归档、分类保存。全部借用查阅档案，要

30、进展登记。3、档案资料的管理要求接受各种形式的文档存储方式，如电脑U盘、视频文件、音频文件、照片、图表等，并接受相适应的保管、存储方法，尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存，以便于储存、查找和利用；原始文件遵照文件的运用性质及重要性进展分类，并编制相应的文件书目；档案管理必需由运营管理中心负责人或其指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等作出确定，其他未经授权人士无权确定。第六节 其他工作开展公租房社区文化活动作用一是活泼社区气氛，二是传播和执行保障房管理法规、规章，三是塑造精神文明新风气，开展便民效劳工程通过自营努力拓展效劳工程，提高效劳质量，满意承租户其他须要。