写字间经济效益分析

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1、细心整理写字间经济效益浅析2008年高档写字间收支状况分析数据来源局部依据内部资料 单位：万元 国际出租率为98%/5万平 盼望出租率为60%/4.6万平 差额比率工程名称收入 5,456.71 8,338.10 2,881.38 52.80%支出总计 3,967.11 6,204.67 2,237.56 56.40%员工费用 243.00 310.00 67.00 27.57%办公费用 25.00 50.00 25.00 100.00%消消耗用主营业务本钱 551.00 683.00 132.00 23.96%大修支出 20.00 50.00 30.00 150.00%税金支出营业、房产、印

2、花 963.11 1,471.67 508.56 52.80%保险支出公共责任、财产险 15.00 40.00 25.00 166.67%折旧费房屋、设备设施 2,150.00 3,600.00 1,450.00 67.44%利润 1,489.60 2,133.42 643.82 43.22%投资利润率3.55%3.14%-0.41%-11.54%本钱费用利润率37.55%34.38%-3.16%-8.43%营业利润率27.30%25.59%-1.71%-6.27%一、报告的前提假设1、因锦联大厦运用年限较长，与公司将来的开发工程可比性小，故此报告选取了大连较有代表性的国际金融大厦及盼望大厦作

3、为调研对象进展比对分析。2、参照对象特征：地理位置位于中山区CBD金融商务区内；中山路沿线；5A级办公、楼宇限制、通信、消防、大楼信息管理；绝大局部房间为开发商持有物业，以租赁为主营业务。3、财务数据为两大厦2008年单年度财报，因调研条件有限，其中约40%的数据来自于大厦依据以往经营经验推导得来。4、国际金融大厦员工按65人计算，建筑面积56500平，自用面积560平，可供出租面积为50850平，单价：3元/平/天，出租率为98%，依据写字间常规经济测算，此大楼总投资约4.2亿，设备折旧费每年预估为50万，员工费用中包含年底双薪。盼望大厦建筑面积为89585平，员工按84人计算，可经营面积为

4、89585*85%=76147平，单价：5元/平/天，出租率为60%，依据写字间常规经济测算，此大楼总投资约6.8亿，设备折旧费用每年预估为200万，员工费用中包含年底双薪5、调研中两大厦地下室的收入无法分列，故数据中的面积均指总建筑面积。二、数据及指标分析1、盼望大厦单层面积1918平，地上40层，平均费用支出为693元/平/年6204万/89585平。国际金融单层面积1955平，地上28层，平均费用支出为702元/平/年3967万/56500平。2、盼望大厦共配备人员84人，国际金融65人，平均楼层配备2人。两大厦年均人工费用接近，约在3.6万元/年/人，建筑面积每增加1600平须要增加1

5、人。3、依据上表中数据可以看出，虽然盼望大厦出租率较低，但其高定位的租赁单价是利润较高的确定因素这是由写字间的前期定位确定的。但利润的增长率与收入的增长率并非同步，收入增长52%，费用支出增长56%，利润只增长43%；国际金融平均单位利润为0.72元/平/天1489万/56500平/365天，盼望大厦为0.65元/平/天2133万/89585平/365天。4、国际金融平均单位费用为1.92元/平/天3967元/56500平/365天，而盼望大厦为1.89元/平/天6204元/89585平/365天，国际金融的已出租面积为5万平，而盼望大厦为4.6万平，两者相差仅8%，而单位费用却仅相差1.6%

6、。盼望大厦在出租面积比国际金融少4000平的前提下，年度能消耗却比其高了132万元。因此写字间面积越大，假设团队经营实力出租率无法保障的话，单位费用的消耗比例特殊大。同时，写字间的固定费用在总费用中所占比例是较大的，根本在75%左右依据经验指标推算，这里不含根本的能源及物耗等。也可以理解为假如两个写字间的出租率一样，面积较大的写字间无论总费用及单位费用都特殊高。5、同理，盼望大厦的单位面积每平年费用为693元，而国际金融的单位面积每平年费用为702元。是因为即使出租率不高，但固定的费用支出也较大，因此虽然盼望大厦的出租率远远低于国际金融，而每平米所占费用的金额与国际金融相差却微小。6、国际金融

7、的本钱费用利润率为37.55%利润/总支出，比盼望大厦的本钱费用利润率34.38%高8.43%，即国际金融每实现一个利润点所支付的本钱费用较盼望大厦低8.43%，在单价较低的前提下其高水平的运营实力保障了利润的实现。7、依据估算数据显示，一个5A级的写字间，随着出租率的上升，固定费用根本是不变的，如：资产折旧、房产税、财产保险、绿化费、年检费、管理人员费用等。但变动费用的变更却不同，从出租率60%到70%，变动费用的增长率为5%左右，从70%上升到80%，变动费用增长6%中，从80%上升到90%，变动费用增长7%左右，假如出租率由60%上升到95%，变动费用增长22%左右，这些费用包括设备设施

8、维护费、物料消消耗、基层人工费、保洁费、大修费、能源消消耗等。这说明即使出租率在60%，这些固定费用的支出也是必需的，其他管理费用及物料消那么随着出租率的增长大小不同会有所提高，但提高比例不大。8、假设1866工程定位为5A级写字间，建筑面积38500平，除自用局部全部作为持有物业租赁经营，租赁单价为3元/平/天。如依据上述经验值进展推算，1866工程的年度总支出至少在2700万元左右，那么出租率至少到达75%可盈亏平衡。三、论点描述1、无疑，写字间的经营主旨是保证高出租率，而影响出租率的主要因素包括如下几方面：1大厦地理位置。在大连市场反响的尤为明显，CBD中心商务区聚集了银行、保险、财团及

9、外企等绝大多数优质客户，保障了客户资源的丰富。典型例子为世贸大厦，虽然其物业管理水平的口碑普遍反映不好，但通过多年的积累目前出租率也到达较高水平。2大厦定位。包括开发前期所拟定的价位、租售比例及品牌造势等方面。例如盼望大厦，其始终坚持价位全市最高森茂除外，并抛除其历史因素，因此在出租率连续两年未实现突破的前提下，利润却比其他大厦高；宏源大厦前期以售为主，持有物业比例不大，因此在物业管理较为混乱、出租率上不去的状况下，其经营压力却不大；国际金融大厦本为中银大厦，有足够的运作资本，工程的前期包装高档售楼处及楼书、造势、建筑水平均属一流，因此吸引了招商银行、国开行等优质客户，经过5年运作到达了搞出租

10、率。天安国际大厦也依靠高档的定位吸引了大连银行共8层，但其出租率因定价与物业效劳水平的失衡始终未有突破。3政策及主题。如锦联大厦和时代大厦，虽然非人民路沿线5A级别，但科技园政策保障了约30%左右的科技客户；森茂大厦较为特殊，8元/平/天的超高定价全部面对日资企业，主题明确，客户针对性极强。4外观及楼体设计水平。典型例子为宏誉大厦，港资，1996年建成运用，楼体设计却至今未落伍，保证了其高水平的入住率大局部为反租。5团队运营水平。这是一个根本性因素，因为出租率的凹凸很大程度上取决于团队营销实力、物业管理实力及品牌塑造实力，而恰恰这一点最难精确量化。面对大财团、大客户的5A级写字间的优秀管理团队

11、目前在国内比拟缺乏，盼望大厦、天安国际大厦及国际金融大厦均将运营权外包给戴德梁行等国际专业团队就是最明显的例子。2、通过上面的数据分析大致可以看出高档写字间工程的开发成功与否并非取决于规模和体量，尤其是作为开发商持有物业以租赁为主营的经营模式，其地段、定位、营销实力等因素都有可能影响出租率，从而形成“楼越大亏得越多”的不利局面，使投资回收期无限延长。3、值得重视的是，目前大连写字间市场销售状况很不好，因此从反面刺激了租赁市场。新开盘的一方大厦、中港世银甚至销售业绩为零，裕景的公寓跟写字间销售业绩也有特殊明显的差异。因此我们在工程的运作方式上应更贴近于市场，不能单纯追求规模。备注：依据目前写字间常规经济测算，估算国际金融大厦的财务费用每年约为1700万元，盼望大厦约为2500万元。因无法考虑施工单位垫付、延期付款、边建边贷等资本运作因素，故大厦的投资回收期无法判定。 锦联大厦 2009年2月6日