老旧小区综合整治节能改造工程项目管理业务手册(第二版)

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1、项目管理业务手册V北京远东工程顶目管锂有眼公司BEIJING YUANDONG CONSTRUCTION PROJECT M?NAGEMENT CO.LTD技术质量部2014 年 12 月目录1 总则 32 项目管理工作的总程序 43 项目管理机构 84 项目管理人员职责 95 熟 悉 施 工 图 纸 116 项目管理规划 126.1 一般规定 126.2项目管理规划大纲 126.3项目管理实施规划 137 工程资料分类与归档保存 16附录一中央和国家机关老旧小区综合整治工作规程（摘录）17附录二国管局老旧小区综合整治工作文件 30附录三国务院及部委关于老旧小区综合整治相关文件 32附录四北京

2、市关于老旧小区综合整治相关文件 331 总则1.0.1 为提高公司建设工程项目管理水平， 促进建设工程项目管理 工作的程序化、规范化、科学化，特编制本规程。1.0.2 本业务手册编制的依据是中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例、建设工程项目管理规范GB50326、建设工 程资料管理规程DB11/T695-2009等有关工程建设监理的法律、 法规和标准。1.0.3 本业务手册适用于北京地区内新建、扩建、改建建设工程的项 目管理工作。1.0.4 项目管理单位与建设单位的关系(1) 建设单位与项目管理单位的关系是委托与被委托的合同关系；(2) 项目管理单位直接对建设单位负责，在项目管理业务活动

3、中必 须维护建设单位的合法权益。1.0.5 建设工程项目管理应坚持以人为本和科学发展观，全面实行项 目经理责任制，不断改进和提高项目管理水平 实现可持续发展。2 项目管理工作的总程序2.0.1 项目管理单位应主动在可行性研究阶段或与建设单位签订项 目管理合同后，即可协助建设单位进行项目管理工作并形成基建 文件。2.0.2 基建文件从立项申请并依法进行项目申报、审批、开工、竣工 及备案全过程所形成的全部资料。按其性质可分为：立项决策、 建设用地、勘查设计、招投标及合同、开工、商务、竣工验收及 其他备案文件。2.0.3 项目管理工作总程序，见如下流程图项目管理流程图勘察单位 质量检查:北京市建设工

4、程开工审查表工程质量监督手续建设工程施工许可证;建设单位采购物资的质量证明文件及报; 验文件1测量成果及验线；工程竣工报告（施工单位）单位工程竣工预验收报验单（工程质量评估报告（监理单位）工程质量检查报告（勘察单位）工程质量检查报告（设计单位）建设工程规划验收合格文件（建设工程; 规划许可证附件上加盖规划验收章） ；列入城建档案丁 馆接收工程工程档案预验收形成沪建设工程竣工档案预验收意见（城建档案馆）形成形成工程接收形成:工程竣工验收报告（建设单位）:单位（子单位）工程质量竣工验收记录； 规划、公安消防、环保等部门出具的认可； 文件或准许使用文件;II亠竣工移交证书（监理单位）房屋建筑工程质量

5、保修书北京市建设工程竣工验收备案表等1 ” 备案文件2.0.4 立项决策文件包括：项目建议书（代可行性研究报告）及其批复、有关立项的会议纪要及相关批示、项目评估研究资料及专家建议等。根据项目大小、投资主体的不同，项目建议书的批复文件分别由国家、行业或北京市相关政府管理部门审批。2.0.5 建设用地文件包括：征占用地的批准文件、国有土地使用证、 国有土地使用权出让交易文件、规划意见书、建设用地规划许可 证等。建设用地文件分别由国有土地管理部门和规划部门审批形 成。2.0.6 勘查设计文件包括：工程地质勘察报告、土壤氡浓度检测报 告、建筑用地钉桩通知单、验线合格文件、设计审查意见、设计 图纸及设计

6、计算书、施工图设计文件审查通知书等。建筑用地钉 桩通知单、验线合格文件、审定设计方案通知书由规划部门审批 形成。招投标及合同文件包括：工程建设招标文件、投标文件、中标通知书 及相关合同文件。2.0.7 开工文件包括： 建设工程规划许可证、建设工程施工许可证 等。工程开工文件分别由规划部门和建设行政管理部门审批形成。2.0.8 商务文件包括：工程投资估算、工程设计概算、施工图预算、 施工预算、工程结算等。2.0.9 其他文件包括：工程未开工前的原貌及竣工新貌照片、工程开 工、施工、竣工的音像资料、工程竣工测量资料和建设工程概况 表等。3 项目管理机构3.0.1 项目管理单位执行建设工程委托项目管

7、理合同时，必须建立工 程项目管理机构项目管理部。3.0.2 项目管理部的组织形式和规模应根据建设工程委托项目管理 合同约定的服务内容、工程类别、规模、技术复杂程度、建设工 期、工程环境等因素确定。3.0.3 项目监理部人员配置一般不得少于三人，并应满足施工监理各 专业的需要。3.0.4 项目管理单位应于委托项目管理合同签订后十天内将项目项 目部的组织形式、人员构成及对项目经理的任命书面通知建设单 位。3.0.5 项目人员构成包括:项目经理、工程师、资料员。3.0.6 一般项目经理应在项目管理过程中保持稳定；必须调整时，应 征得建设 单位的同意；项目管理部的其他人员可根据工程项目进 展的需要调整

8、，但应书面通知建设单位。4 项目管理人员职责4.0.1 项目经理的职责1. 对建设工程委托项目管理合同的实施负全面责任。2. 负责管理项目管理部的日常工作，并定期向项目管理单位报告工作。3. 确定项目管理部人员的分工。4. 检查和监督管理人员的工作，根据工程项目的进展情况 可进行人员的调配， 对不称职的人员进行调换。5. 主持编写工程项目管理实施规划。6. 主持编写并签发项目管理月报、项目管理工作阶段报告、 专题报告和项目管理工作总结。7. 组织整理工程项目的基建资料。8. 主持设计交底、第一次工地会议。9. 签发项目管理部重要文件和指令。10. 指定一名工程师负责记录工程项目管理日志。11.

9、 建设单位应组织设计、监理、施工等单位对工程进行竣工验收，各单位应在单位（子单位）工程质量竣工验收记录 上签字并加盖公章。4.0.2 工程师的职责1. 负责编制项目管理实施规划中本专业部分。2. 负责审核施工组织设计施工方案中的本专业部分。3. 负责审核提交的涉及本专业的计划、方案、申请、变更， 并向项目经理提出报告。4. 负责本专业项目管理工作的实施并做项目管理日记。5. 负责本专业工程计量工作，审核工程计量的数据和原始 凭证。6. 负责本专业项目管理资料的收集、汇总及整理，参与编写 项目管理月报。4.0.3 资料员的职责1. 在项目经理及工程师的指导下开展项目管理工作。2. 复核或从施工现

10、场直接获取工程计量的有关数据并签署 原始凭证。3. 做好项目管理日记和有关的管理记录。4. 负责本专业项目管理资料的收集、汇总及整理，编写项目 管理月报。5 熟 悉 施 工 图 纸5.0.1 项目经理应组织工程师熟悉施工图纸，了解工程特点，以 及 质量要求。5.0.2 熟悉施工图纸时应检查的主要内容:1. 施工图纸审批签认手续是否齐全。2. 设计文件是否完整，是否与图纸目录相符。3. 应熟悉工程地质、水文地质勘察报告。4. 施工图纸中所用材料、构配件、设备等是否符合现行规范、规 程和规定的要 求。5. 施工图纸规定的施工工艺是否符合现行规范、规程的规定。6. 施工图纸中有无遗漏、差错或相互矛盾

11、之处 （如各部分尺寸、 标高、位置、地 上地下之间、上下楼层之间、各专业之间等）。7. 将发现的施工图纸中的问题汇总，书面提交给设计单位，必要 时应提出建议，以便与各方协商研究，统一意见。6 项目管理规划6.1 一般规定6.1.1 项目管理规划作为指导项目管理工作的纲领性文件，应对项目 管理的目标、依据、内容、组织、资源、方法、程序和控制措施 进行确定。6.1.2 项目管理规划应包括项目管理规划大纲和项目管理实施规划 两类文件。6.1.3 项目管理规划大纲应由组织的管理层编制。6.1.4 项目管理实施规划应由项目经理组织编制。6.2 项目管理规划大纲6.2.1 项目管理规划大纲是项目管理工作中

12、具有战略性、全局性和宏 观性的指导文件。6.2.2 编制项目管理规划大纲应遵循下列程序：1. 明确项目目标。2. 分析项目环境和条件。3. 收集项目的有关资料和信息。4. 确定项目管理组织模式、结构和职责。5. 明确项目管理内容。6. 编制项目目标计划和资源计划。7. 汇总整理 报送审批。6.2.3 项目管理规划大纲可依据下列资料编制：1. 可行性研究报告。2. 设计文件 标准 规范与有关规定。3. 招标文件及有关合同文件。4. 相关市场信息与环境信息6.2.4 项目管理规划大纲可包括下列内容 组织应根据需要选定：1. 项目概况。2. 项目范围管理规划。3. 项目管理目标规划。4. 项目管理组

13、织规划。5. 项目成本管理规划。6. 项目进度管理规划。7. 项目质量管理规划。8. 项目职业健康安全与环境管理规划。9. 项目采购与资源管理规划。10. 项目信息管理规划。11. 项目沟通管理规划。12. 项目风险管理规划。13. 项目收尾管理规划。6.3 项目管理实施规划6.3.1 项目经理应在签订委托项目管理合同及收到施工合同、监理合 同、设计文件后一个月内组织完成工程项目管理实施规划的编制， 经单位技术负责人审核批准后报送建设单位。6.3.2 项目管理实施规划的内容应有针对性，做到控制目标明确、控 制措施有效、工作程序合理、工作制度健全、职责分工清楚，对 项目管理实施工作有指导作用。6

14、.3.3 项目管理实施规划应有时效性，在项目实施过程中，视情况 变化宜做必要的调整。在调整时应由项目经理组织工程师研究修 改，按原报审程序经过批准后报建设 单位。6.3.4 项目管理实施规划应对项目管理规划大纲进行细化，使其具有 可操作性。6.3.5 编制项目管理实施规划应遵循下列程序：1. 了解项目相关各方的要求。2. 分析项目条件和环境。3. 熟悉相关的法规和文件。4. 组织编制履行报批手续。6.3.6 项目管理实施规划可依据下列资料编制：1. 项目管理规划大纲。2. 目条件和环境分析资料。3. 工程合同及相关文件。4. 同类项目的相关资料。6.3.7 项目管理实施规划应包括下列内容：1.

15、 项目概况。2. 总体工作计划。3. 组织方案。4. 技术方案。5. 进度计划。6. 质量计划。7. 职业健康安全与环境管理计划。8. 成本计划。9. 资源需求计划。10. 风险管理计划。11. 信息管理计划。12. 项目沟通管理计划。13. 项目收尾管理计划。14. 项目现场平面布置图。15. 项目目标控制措施。16. 技术经济指标。6.3.8 项目管理实施规划应符合下列要求：1. 项目经理签字后报组织管理层审批2. 与各相关组织的工作协调一致。3. 进行跟踪检查和必要的调整。4. 项目结束后，形成总结文件。7 工程资料分类与归档保存7.0.1工程资料分类与归档保存见建设工程资料管理规程DB

16、11/T695-2009中，附录A工程资料分类与归档保存表。附录一 中央和国家机关老旧小区综合整治工作规程（摘录）1.0.3 中央国家机关本级的老旧小区综合整治由国家机关事务管 理局（以下简称国管局）牵头组织，并负责政策制定、项目审批、投 资计划安排和监督管理工作。中央国家机关各部门（包括国务院各部门、最高人民法院、 最高人民检察院，有关人民团体）为项目责任主体，负责提出项 目立项申请，承担建设单位职责，组织实施本部门产权房的综合 整治招标采购、建设管理、竣工验收等工作。各部门所属单位的老旧小区综合整治工作由各部门组织实施。1.0.7 综合整治项目应严格履行建设程序，主要包括：项目立项 审批、

17、初步设计及投资概算审批、建设工程规划备案或许可、施工图 限额设计、投资概算分解、工程招标投标、建设工程施工许可、组织 工程施工、竣工验收、竣工财务决算等。1.0.10综合整治项目管理工作参照工作总流程（图 1）组织实施。 综合整治项目实行项目库管理制度。项目库以信息系统为依托，按照 建设管理职能和程序，对中央国家机关老旧小区综合整治项目和信息 进行阶段化、规范化、程序化的管理。 项目库按照项目阶段分为申报项目库、储备项目库、预备项目库、实 施项目库和竣工项目库等（图 2）。2.1 老旧小区综合整治范围2.1.1 中央国家机关各部门 1 990 年（含）以前建成的、建 设标准不高、设施设备陈旧、

18、功能配套不全的老旧小区。2.1.2 1 980 年以前建成的老旧房屋等建筑，按现行规范进 行抗震检测鉴定和必要的加固改造。2.1.3 1 990 年之后建成的老旧小区，重点解决安全隐患等 问题，开展节能改造。3.4.2 项目经国管局批复立项后，项目转入老旧小区综合整治储 备项目库。项目申报与立项工作流程见图3。4.5.3 项目初步设计及投资概算批复后，项目转入老旧小 区综合整治预备项目库。初步设计及投资概算申报与审批工作流程见 图 4。5.3.3 年度投资预算执行中，项目投资需求和支出情况如 发生变化，各部门应及时通报国管局。经国管局审核后，商发展 改革委、财政部调整投资计划和预算。投资申报与

19、预算下达工作流程 见图 5。6.1.3 建设单位如缺少工程管理专业技术人员，缺乏施工 组织管理能力，可委托具备专业资质、资格的项目管理单位，签 订项目管理委托合同，组织项目实施。委托专业化项目管理的，项目管理费用应从批准的建设单位 管理费中列支，但各部门的项目责任主体地位不变。 项目组织实施工作流程见图 6。6.3.2 实行投资分解预控制度。建设单位在工程招标前应按照中央国家机关建设项目概算分解控制办法（试行） （国管房地 2007291 号）的要求，根据批准的初步设计概算，细化分解投资概 算（图 7），明确招标采购项目的预算控制目标，编制统一格式的概 算分解控制表，报国管局房地产管理司审核备

20、案。未经审核备案的 项目不得开展工程招标工作。在项目实施过程中，建设单位应在每月5 日前随项目管理月报报 送上月概算分解控制表，反映投资控制动态，并说明投资控制的 重点环节、投资风险和拟采取的应对措施。6.5.3 加强工程变更管理。建设单位要按照中央国家机关建设 项目工程变更管理办法（试行）（国管房地 2008337 号）有关规定， 严格执行工程变更管理程序（图 8），按照规定的取责权限和操作流 程处理工程变更。工程变更应遵循先审核后实施、现场签认、量清价 定、总量控制的原则，对于涉及建设规模、标准发生较大变化的重大 变更，须事先报国管局审核批准后方可实施。未及时履行签认或审批 手续的变更洽商

21、，在工程价款结算时不予追认。工程变更造成的超概 资金由建设单位自筹解决。6.10.7 资金支付工作流程见图 9。7.4.4 竣工结决算与绩效评价工作流程见图 10。项目建设单位项目主管部门其他相关单位项目实施阶段项目库管理图 3 项目申报与立项审批流程图注：视项目进展情况，国管局商财政部预算下达方式。一级批复投资概算J二级r *、ZX一、工二、其他三、预概IIIIIII.程费用工程费-11111 IL1T.、 备费 J二.丿算 分 解 过 程明细表明细表（二）发包人工程费用 J三级四级五级1.固定费用明细表（一）总包 工程费用4.暂估I工程八材料设备2.预备金3.暂估价 材料设备明细表f ?1

22、.暂估价2.暂估I工程J明细表明细表投. 资 控 制 过 程每月随项目管理月报填报上月概算分解控制表图 8 工程变更工作流程图图 9 项目资金支付工作流程图图 10 竣工结决算与绩效评价工作流程图附录二 国管局老旧小区综合整治工作文件 1国管局、中直管理局、国资委、发展改革委、财政部、北京市政府关于开展中央和国家机关老旧小区综合整治工作的通知（国管房地 2013342 号）2国管局关于印发中央国家机关老旧小区综合整治工作实施方案的通知（国管房地 2013396 号）3关于开展中央国家机关老旧房屋抗震检测鉴定工作的通知（国管房地 2011610 号）4国管局关于印发中央国家机关建设项目管理办法（

23、试行）的通 知（国管房地 2004153 号）5国管局关于印发中央国家机关建设项目立项评估和初步设计评审管理办法（试行）的通知（国管房地 200637 号）6国管局关于印发中央国家机关建设项目概算分解控制办法（试行）的通知（国管房地 2007291 号）7国管局关于印发中央国家机关建设项目工程变更管理办法（试行）的通知（国管房地 2008337 号）8国管局办公室关于印发国务院机关事务管理局工程建设项目造价咨询管理办法（试行）的通知（局办 20137 号）9国管局关于印发国务阮机关事务管理局部门预算建设项目资金 支付管理规定的通知（局办 20117 号）10. 国管局房地产管理司关于规范项目管

24、理信息报送工作的通知 （局房地 200766 号）11. 国管局、中央国家机关人防委关于印发中央国家机关人民防空 工程和普通地下室安全使用管理办法的通知（国管人防 2011 498 号）12. 国管局、中央国家机关人防委关于印发中央国家机关人民防空 工程建设与拆除审核暂行办法的通知（国管人防 2009448 号）附录三 国务院及部委关于老旧小区综合整治相关文件1. 国务院关于加强城市基础设施建设的意见（有删减）（国发 201336 号）2. 国务院关于印发“宽带中国”战略及实施方案的通知（节录）（国发 201331 号）3. 国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发 2013 j 25 号）

25、4国务院关于进一步加强防震减灾工作的意见（国发 201018 号）5国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行 动方案的通知（国办发 2013l 号） 6城市危险房屋管理规定（建设部令第 1 29 号）7财政部、住房城乡建设部关于进一步深入开展北方采暧地区既有 居住建筑供热计量及节能改造工作的通知（财建 201112 号）8住房城乡建设部关于印发北方采暖地区既有居住建筑供热计量 及节能改造项目验收办法的通知建科 2009261 号）附录四 北京市关于老旧小区综合整治相关文件 1.北京市房屋建筑使用安全管理办法（北京市人民政府令第 229 号）2北京市人民政府关于印发北京市老旧小区

26、综合整治工作实施意见 的通知（京政发 20123 号）3北京市人民政府办公厅转发市规划委市残联关于“十二五期间 无障碍环境建设指导意见的通知（京政办发 201165 号）4北京市人民政府关于印发北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作 实施意见的通知（京政发 201132 号）5北京市人民政府关于印发北京市推进供热计量改革综合工作方案 的通知（京政发 201025 号）6北京市重大办关于转发市城管执法局关于落实老旧小区综合整 治和抗震节能改造工作中拆违事宜的意见的通知（京重大办 201245 号）7北京市住房城乡建设委关于加强老旧小区综合改造工程外保温材 料和外窗施工管理的通知（京建发 201346

27、4 号）8北京市住房城乡建设委关于抗震节能综合改造房屋面积变更登记 有关问题的通知（京建法 201316 号）9.北京市住房城乡建设委关于加强老旧小区房屋建筑抗屣节能综合 改造工程质量管理的通知（京建发 2012368 号）10北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局关于房屋建筑 抗震节能综合改造工程增加面积部分费用收取有关问题的通知（京建法 201222 号）11.北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划委、市国土局关 于印发关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）的通知（京建发 201218 号）12北京市住房城乡建设委关于老旧小区综合改造工程外保温材料专 项备案和使用管理有关事项的

28、通知（京建法 20129 号）13. 北京市住房城乡建设委关于加强房屋建筑抗震节能综合改造工程 招标投标管理工作的意见（京建法 20125 号）14北京市住房城乡建设委、市规划委、市财政局关于印发北京市房屋建筑抗震节能综合改造工程设计单位合格承包人名册管理办法北京市房屋建筑抗震节能综合改造工程设计单位合格承包人名册的通知（京建法 20126 号）15北京市住房城乡建设委关于印发北京市房屋建筑抗震节能综合 改造工程施工监理单位合格承包人名册管理办法、北京市房屋建筑 抗震节能综合改造工程施工单位合格承包人名册、北京市房屋建筑 抗震节能综合改造工程监理单位合格承包人名册的通知（京建法 20127 号

29、）16北京市住房城乡建设委关于印发北京市房屋建筑抗震节能综合 改造工程施工总承包招标文件禾范文本和北京市房屋建筑抗震节 能综合改造工程监理招标文件示范文本的通知（京建发 2012201 号）17北京市住房城乡建设委关于加强我市老旧小区房屋建筑抗震节能 综合改造工程质量安全管理工作的意见（京建发 201276 号）18北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划委、市财政局、 市质监局、市工商局关于印发北京市太阳能热水系统城镇建筑应用 管理办法的通知（京建法 20123 号）19.北京市住房城乡建设委、市政市容委、市规划委、市发展改革委、 市财政局关于印发北京市既有非节能居住建筑供热计量及节能改造

30、 项目管理办法的通知京建法 201127 号）20北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局、市规划委、 市国土资源局关于房屋建筑抗震节能综合改造增层及增加面积有关 问题的通知（京建法 201115 号）21北京市住房城乡建设委关于印发北京市房屋建筑安全评估与鉴 定管理办法的通知（京建发 2011207 号）22.北京市住房城乡建设委、市规划委、市质监局、市消防局关于印 发关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见的通知（京建发 2010590 号）23北京市市政市容管委关于加强供热计量与节能技术服务管理的通 知24北京市市政市容管委关于印发北京市既有居住建筑供热计量改造 技术和服务要求的

31、通知（京政容函 2012516 号）25北京市市政市容管委关于开展老旧小区公共区域整治工作的意见（京政容函 2012200 号）26北京市市政市容管委、市发展改革委、市住房城乡建谩委、市规 划委、市质监局关于印发北京市供热计量应用技术导则的通知（京政容发 2010115 号）27 北京市公安局、市住房城乡建设委、市规划委关于加强老旧小区 综合改造工程外保温材料使用与消防安全管理工作的通知京公消字 2012391 号） 28北京市公安局、市财政局、市住房城乡建设委关于印发北京市老旧小区综合整治消防设施改造工作要求的通知（京公消字 2012327 号）29北京市公安局、市财政局关于在 2012 年

32、老旧小区综合整治工作中加强小区安防设施设备改造的通知（京公人管字 2012326 号）30.北京市财政局、重大办、住房城乡建设委关于老旧小区节能及热计量综合改造市区负担范围有关问题的通知（京财经二 20121164 号）31北京市财政局、重大办、市市政市容委关于老旧小区综合整治小区公共区域改造项目市区负担范围有关问题的通知（京财经二 20121124 号）32北京市财政局、重大办、住房城乡建设委关于老旧小区抗震节能综合改造市区负担范围有关问题的通知（京财经二 20121022 号）33北京市规划委关于推进我市老旧小区综合整治工作有关规划措施的函（市规函 2012328 号）34北京市交通委关于北京市老旧小区停车位及其他交通设施改造工作的意见京交规发 201276 号）35北京市园林绿化局关于做好北京市老旧小区综合整治绿化美化工 作的意见（京绿城发 20124 号）36北京市城管执法局关于印发全市城管执法系统老旧小区综合整 治工作意见的通知（京城管发 201223 号）37北束市通信管理局关于配合老旧小区综合整治工作的通知 （京信设施发 2012178 号）38北京市邮政局、市住房城乡建设委、市财政局关于北京市已建住 宅楼房信报箱更新补建工作的实施意见（京邮管函 201132 号）