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1、建筑物区分所有权和相邻权的区别适用（人民法院报2012年1月12日）陈明霞李春艳原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产 测绘队所有楼房的同一单元内。该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该 单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。原告认为，火锅 店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼 梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店 及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼 楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从 房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。法
2、律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内 涵在此不作阐述。应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选 择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有 部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主 应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通 行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较 差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形 成冲突。在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出 诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑
3、物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物 区分所有权本应优于相邻权得到保护。因此，处理业主提起的区分所 有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是 否受到侵害进行考察。本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门 的开设是否侵犯了业主的共有权。楼梯间是同一楼层的业主过往的通 道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属 于建筑物的共有部分。根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火 锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭 二楼边门。而一楼边门确系擅自开设，已侵害了业主的共有权，应当 予以封闭。此外，为全面保护业主的合法利益，妥善处理纠纷，还应分析边门 的存在是否侵害了其他业主的相邻权。一方面，火锅店对二楼边门的 使用客观上导致水从厨房内通过门缝外流至楼梯间；另一方面，火锅 店较易引发火灾，应有符合规定数量的出口以保障消防安全。业主的 相邻权与公共安全利益两利相权，再考虑到商用两住楼的性质和基于 相邻关系业主应承担的容忍义务，在能够采取其他措施最大限度排除 居民通行障碍的情形下，不应封闭二楼边门。法院判决由被告对二楼 边门采取从房内加设水坝型门槛的措施，正是反复权衡各方利益后做 出的决定。（作者单位：江苏省扬州市中级人民法院）
建筑物区分所有权和相邻权的区别适用
