可行性研究报告方案

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1、可行性研究报告方案可行性探讨报告方案 北京华隆昌房地产开发有限责任公 司房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商 业项目可行性探讨报告报告编号:世联咨字BJZX03007号 4月日项目可行性探讨报告 询问报告名称：北京华隆昌房地产开发有限责任公司房山区良乡玉 竹园一里畅龙苑商业项目可研报告 询问报告编号： 世联咨字BJ X7号评估机构: 深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司 评估日期: 3月31日至 月8日 北京华隆昌房地产开发有限责任公司： 承蒙信任，我们特别荣幸地提交我公司mdash;&mdas；深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司对贵公司托付的房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性探讨

2、报告，以供参考。 须要说明的是，本报告中项目规划功能、功能分区指标、功能分区改造装修标准、建设工期、出租出售模式约定、租售安排等均依据贵公司供应的有关资料及沟通结果，假如相关数据发生变更,我们的测算结果也需相应做出调整。 我们的方案是基于目前北京市及房山区区域房地产市场状况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目四周相关物业仔细细致的调查探讨而完成的，希望通过我们的努力,为贵公司供应有价值的建议。顺颂 商祺 深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司 4月日联系 人 :王江红付雪超 联系电话:32129760 39002541 项目可行性探讨报告 项目询问负责人: 王宜强&mdash；&mdas

3、h；深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司总经理、注册房地产估价师 王江红&mdsh;&dah；深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司投资询问部技术总监、注册投资询问师、注册房地产估价师、注册土地估 价师、注册资产评估师、注册造价工程师、高级经济师 项目询问参与人员： 付雪超—&ds;深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司投资询问部市场总监 薛 峥—&mda；深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司投资询问部询问顾问 目 录一 项目总论 .1 1.1项目背景 .1 .项目询问说明 . 3 1.3可行性探讨结论 .41.4项目风险及防范建议. 7二 项目概况

4、与背景 . 2.1项目概况. .2项目建设合法性分析. 4 2.3项目建设规模 . 4 2.4项目建设合作状况 . 5 三 项目市场分析 .6 3.1北京市房地产行业发展环境及现状分析. 6 .北京市城市总体规划概况 . 13.3区域市场分析 . 1 34 项目定位 .5 3.5项目SWOT分析及定位推断 . 5 3. 分析结论 . 26 3.7 项目销售价格确定及销售率预料. 6四项目总投资估算与资金筹措 . 28 .1测算原则及前提条件. .2项目总投资估算 . 284.3项目投资安排.30 4项目资金筹措安排 .五项目经济效益评价. 325.1项目销售(出租)收入和销售(经营)税金测算

5、. 32 5.2项目利润、成本利润率 . 2 5.3 赢利实力分析. 33 5.4 项目综合经济效益分析. 33 5.5项目敏感性分析 . 3 六附表 . 七 附件 . 36 一 项目总论 1.1项目背景.11项目名称 北京市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性探讨报告 1.12托付方 北京华隆昌房地产开发有限责任公司（以下简称：华隆昌公司) 1.1.3担当可行性探讨工作的单位 受托单位:深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司 单位地址:北京市朝阳区建国门外大街甲号中环世贸C座层1.4探讨工作依据国家有关法规、政策文件 ៦； 房地产开发项目经济评价方法（建设部:建标00020

6、号)#61618; 建设项目经济评价方法与参数(发改投资135号） #616;关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程询问公司:咨经199811号) 其他有关法规、政策文件v 北京市建设工程概算定额#16; 北京市建设工程工期定额 61618; 北京市建筑工程价格信息 企业供应的相关资料 房屋全部权证(京房权证房股字第020006号、京房权证房股字 第05010号) &6118； 建设工程规划许可证(2000-房规建字-010、0-房规建字 -019)#6168; 国有土地运用证(京房国用(20)字第45号） #6118; 建设用地规划许可证(1999房规地字-

7、000、1999-房规地字 -001、201-房规地字03) &168； 北京市国有土地运用权出让合同(京房房地出让合字(199)第0号、京房房地出让合字(199）第01号、京房房地出让合字（19)第090号)项目可行性探讨报告 #161; 房屋土地测绘成果报告书  竣工验收报告 ᠘畅龙苑商厦销售安排᧚ 改造公寓材料作法  玉竹园一里面积说明1.1.项目建设规模和内容 依据郡原地产供应的相关资料，经济技术指标如下表： 表:项目主要规划指标注:表中指标来源国有土地运用证、房屋全部权证及玉竹园一里面积说明等相关资料。 116项目开发、销售手续#65

8、6;项目土地运用权取得 依据国有土地运用证(京房国用(204)字第405号），204年月由华隆昌公司取得土地运用权。 #6156; 项目房屋全部权取得依据房屋全部权证（京房权证房股字第206号、京房权证房股字 全部权。ٸ项目销售合法性手续 玉竹园一里（畅龙苑）项目住宅部分已全部销售完毕,涉及本项目部分权属清楚、权证完备，具备合法销售条件,项目可租、可售。通过以上分析，我们认为本项目的权属来源清楚合法。1.项目询问说明12.1项目简介 本项目所在为1号楼及2号楼1层商业部分、甲1号楼、2号楼及甲1号楼地下部分、4北号楼及地下室，设计用途、建筑面积、建筑结构、建成年头、装修状况、设施设

9、备状况详见下表： 项目 1号楼（1-3层) 设计用途 商业建筑面积(m2) 23.3 建筑结构钢混 建成年头 203 运用现状 空置 装修状况 地砖地面、乳胶漆墙面及天花,楼梯间大理石地面及不锈钢栏杆地砖地面、乳胶漆墙面及天花，楼梯间大理石地面及不锈钢栏杆 地砖地面、乳胶漆墙面、 格栅吊顶、楼梯不锈钢栏 杆 水泥地面、乳胶漆墙面及天花 1-层为地砖地面、乳胶漆墙面及天花;层走廊及会 议室地砖地面、墙面乳胶 漆、硅钙板吊顶，办公室 水泥地面、乳胶漆墙面及 天花 毛坯 设施设备状况 烟感、喷淋、暖气等简洁设备 2号楼(-3层) 商业 2219.8 钢混 2003 空置 烟感、喷淋、暖气等简洁设备

10、甲1号楼(1-2层) 商业 43. 钢混 23空置 烟感、喷淋、暖气等简洁设备 2、甲1号楼地下室 商业 1238.27钢混 200空置 烟感、喷淋、暖气、通风系统等 北号楼 商业 4.76 混合 001 空置烟感、喷淋等简洁设备 地下室合计 商业 51. 491.1钢混200 空置 简洁设备 注：本项目公寓部分目前正在改造装修，工期34个月,拟定5月份出租;商业、消遣部分为毛坯状态,可随时租售。 2.询问说明事项 ْ本次询问项目为华隆昌公司拟安排向信托公司申请6,00万元贷款，用于公司新项目开发。华隆昌公司特托付我司对本项目进行综合评价,以便为信托贷款决策供应参考依据。本案中，对

11、项目的功能布局、规划利用及租售分析均参考托付方供应的相关资料。 ᠘ 本项目为玉竹园一里(畅龙苑）小区的商业部分，据托付方介绍原玉竹园一里(畅龙苑）6400平方米建筑总工期为年，总投资.4亿元，00年开工，当年贷款2000万元,贷款期限1年，小区住宅实现销售后，已全部归还贷款并进行了后期滚动开发，全部项目已于2004年完成竣工验收手续。据与托付方沟通，公寓部分的改造、装修拟全部自筹资金，故本项目全投资按自有资金进行测算。 ； 由于玉竹园一里（畅龙苑)小区开发较早,当年总投资较少,尤其土 地取得成本较低,本次评价中按现行成本及合理建设工期进行测算。 ᠑ 本次评

12、价是以符合本项目预期租售标准的模拟投入与现有市场收益为 基础的，不涉及各股东之间的利润安排。 ʕ 本项目所涉及的三类物业,其中商业、消遣经营模式为可租、可售，如出售可办理产权过户手续，托付方意向为出售;公寓则只能出租，并据托付方拟经营模式,为出售商业用地剩余32年的租赁权。本次评价中商业、消遣部分按出售模式测算,公寓按一次性出租剩余年限运用权测算。 1.3可行性探讨结论 1.3.1市场可行性探讨᠘区域土地市场活跃,成交量及成交楼面价格均有大幅提高，土地成交 类型由以居住用地为主，目前品牌开发商为获得土地的主力军。&1618; 北京房地产市场整体呈现回暖迹象，总体市场成交活

13、跃，但供应明显 不足,伴随需求大幅上涨,价格自 下半年上涨明显; &6618；在房地产政策环境趋紧的大形势下，预料 北京房地产投资额 和市场供应将增长,但部分区域短期内仍面临供应不足，总体市场交易活跃程度仍会保持良好水平,房价在 将维持高位并呈小幅震荡趋势; ɨ 在北京市要将房山区定位为中心休闲区(CSD)的发展战略下，房山 的区域价值渐渐得到认同，将发展成为继顺义、通州之后房地产市场的热点板块;ɪ； 地铁线的催化效应进一步增加了房山区房地产市场的板块作用;᧚ 目前区域内房地产市场呈现经济型户型占主流，中高档楼盘开发渐渐增加、主要客户由中低端人群向中高端发展的特点

14、。 1.2经济可行性探讨 1.3.2.投资估算 项目可行性探讨报告 项目总投资8,6.5万元,其中,建设期总投资7,818.47万元，构成如下： 表:投资估算表单位:万元 2、单价是按本项目总建筑面积分摊计算的单价。 .3.2.2资金筹措 建设期投资资金来源包括自筹资金和销售收入。 项目总投资为8,69.5万元，其中自筹资金为7，00.0万元,占总投资比例能够达到;自有资金不低于建设总投资2%;的要求,其他为销售收入1,399.25万元。资金筹措状况如下表所示：表：项目资金来源表 单位:万元 12.项目利润 经测算项目的利润总额、税后利润(净利润)、成本利润率等指标详见下表,项目盈利实力均高于

15、行业平均水平：表：项目利润估算表 1.3项目评价结论 #656; 项目权属证书齐备 依据托付方供应资料了解,目前,本项目已取得国有土地运用证(京房国用(2004)字第4号)、房屋全部权证（京房权证房股字第020006号、京房权证房股字第050012号),权属无瑕疵事项,不涉及他项权利事项,可以在公开市场上自由出售、出租。  项目改造、装修资金有保证 本项目所在玉竹园一里(畅龙苑）小区已全部于0年完成竣工验收手续，据托付方介绍,本项目商业及消遣部分拟以现状出售(出租),公寓部分拟自筹资金或以出售租赁权收入作为改造、装修的后续资金。 61656;项目具有良好的社会效益 项目的建设有

16、利于改善区域环境，完备区域配套设施,充分发掘区域价值,增加财政税收，创建就业机会。  项目经济效益属于行业平均水平 经测算项目的结果指标见下表所示: 表:结果指标表1 占地面积 4,640.1 2 总建筑面积(含地下) ，915.17 3 项目总投资 8，699.25万元 4 项目经营收入 2,1.38万元 5 利润总额 2,975.62 万元6 税后利润 ,31.71 万元7投资利润率(税前) 34. %8 投资净利润率（税后) 5.% % 9 财务净现值（FPV)912.69 万元 10 财务内部收益率（IR） 22.% %1 动态投资回收期(年).82 年 结论： 616

17、;项目经济评价均属于行业平均水平,具备肯定抗风险实力; 61656; 项目公寓、商业、消遣三类物业定位符合市场供应需求，市场租售前 景良好。 综合评价项目整体可行。 1.4项目风险及防范建议 1项目风险  本项目土地用途为商业，土地运用终止年限为202年1月，公寓、 商业、消遣三类物业只能按商业剩余年限约32年进行租售，尤其公寓部分存在着租赁到期不能变为住宅用途的风险;᠑ 改造装修后的公寓部分只能出售商业用途剩余32年期的租赁权,签 订租赁合同,无法办理分隔后单套产权证; v 作为区域中较早的楼盘项目,存在市场竞争风险。 1.4.2风险防范建议#61618； 抓

18、住市场时机,适时并多渠道进行项目的宣扬,确保项目胜利推出； &661； 随时关注房地产政策动向，并刚好实行必要的防范措施； 61618； 随时关注北京市及区域房地产市场供求动向,刚好实行应对措施； &616； 做足项目的市场调研和客户需求调查; #61618;随时关注主力客户的需求,刚好调整营销策略; &61618; 打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险实力;&1618; 把握项目本体及周边日渐成熟的环境，适时定位产品类别及目标价位。综上所述，在模拟现行成本的前提下本项目仍具有尚好的经济效益，建议托付方在甄别市场供求的状况下,以销售为主要方式，或市场动向不明、客群购买意愿不明的状况下，考虑

19、短期出租，并在适时阶段进行销售。信托贷款机构则应关注贷款投向的新项目的可行性探讨。二 项目概况与背景2.1项目概况2.1.项目整体概况华隆昌公司分别于198年、199年通过协议出让方式签订出让合同,取得玉竹园一里(畅龙苑)整体土地运用权,项目总用地面积1,17平方米，总建筑面积6，000.0平方米，容积率214，项目2001年开工，205年全部竣工入住，总投资1.4亿元。项目位于良乡新城规划中心位臵,东临高校城，西邻西南物流中心，北接良乡镇政府、房山区政府,南侧紧邻六环路出口，轻轨S5号线东阳庄站不到15米。 2.1.2本项目位臵 玉竹园一里商业配套项目位于房山区良乡长虹东大街北侧玉竹园一里，

20、项目四至如下: 北临:玉竹园一里住宅楼； 南临：长虹东路; 西临：中国移动营业厅； 东临:昊天塔街西侧路。 图：项目位臵示意图 图：东侧(昊天塔街西侧路) 图:南侧(长虹东路) 图：西侧(中国移动营业厅)图:北侧(玉竹园一里小区） 2.3项目开发觉状 玉竹园一里商业配套项目目前为可售商品房，已取得房屋全部权证及玉竹园一里小区国有土地运用证。图:甲号楼外观图项目可行性探讨报告 图：1号楼、2号楼外观图 图：4北号楼外观图 2.1.4项目周边及交通状况周边环境:项目处于房山区良乡长虹东大街北侧玉竹园一里，周边多住宅小区,分布较近的住宅小区主要有鸿顺园(二手房）、新建楼盘有瑞雪春堂、阳光邑上、财宝广

21、场公寓等。微观交通条件：项目微观位臵较志向，对外通达性好。现状可通过南侧的长虹路干脆与外部交通网实现连接，将来待城铁房山线开通并在此设站,对外交通将更加便利。 周边交通条件：项目所处宏观区位路网交通也较为便利,项目位于房山区良乡，东西向有主干道长虹路、六环路，南北向有主干道拱辰大街、07国道，次干道良常路、长于路等。另外，再加上 下半年即将开通的城铁房山线,城市交通干道和各生活干道在项目周边交织成便捷的交通网。 图：项目地块外部交通网络示意图 .2项目建设合法性分析 22.项目开发合法性手续一览表本项目权属清楚合法。 .3项目建设规模依据华隆昌公司供应的资料,项目主要经济技术指标如下表： 表:

22、项目主要经济技术指标 等相关资料。 2.4项目建设合作状况 表:项目建设合作单位表 三 项目市场分析 .1北京市房地产行业发展环境及现状分析 .1 北京市社会经济发展状况分析 北京市GDP连续9年保持快速增长, 金融危机席卷全球，而 则是国际金融危机负面影响集中释放的一年。 北京市全年实现地区生产总值15.9亿元，比上年增长10.1，人均地区生产总值1070美元,地方财政收入增长0.3%，城乡居民收入分别实际增长9.7%和3.4%，城镇登记失业率限制在44%，居民消费价格指数下降1.5%。 表:人均GDP统计表 图片:人均GP及增长率3.1.2北京市房地产市场发展的现状 32. 商品房开发、销

23、售状况 北京房地产投资平稳增长，商品房施工面积、竣工面积、销售面积均有所上升，空臵面积限制在肯定幅度内。依据北京市统计局资料显示， 北京市房地产开发投资总额达到2,3.亿元,同比 增长22.5%。商品房施工面积97.万平方米，比上年下降2.9%;商品房竣工面积278.万平方米，上升47;商品房销售面积（含现房和期房)232.3万平方米，比上年上升7.%；商品房空臵面积351.4万平方米,比上年下降6%。 表：00年 北京市房地产开发、销售状况表 表:2003年 北京市商品住宅开发、销售状况表 .1.2.2商品房市场价格分析 从下图可以特别清楚的看出，204年到 间,北京的新增供应总体呈现出快速

24、下降的趋势，在2004年新增供应面积曾经达到3600多万平方米,而到了 则仅有不到100 万平方米。短短几年时间,新增供应总量就下降了一倍还多。供应量的急剧下降导致销售价格飙升，商品房 销售价格从200年的单价不到500元每平米飙升至 的接近2500元每平米，而且这种趋势始终保持到 第一季度。 图片：204- 北京供应总量与商品房成交均价对比图 表：201年 北京市商品住宅销售价格表 图片: 北京商品住宅期房供应、交易及价格改变图 .123二手房市场分析 后,经过三年新居成交量的持续萎缩和二手房成交量的稳步上扬, 二手房市场成交量首次超越新居，成为市场最重要的组成,对市场 变。 从 11月起先

25、到 春节，二手房市场基本处在一个初步的成交回暖期,在经验了近2个月的低位徘徊(月成交量在200 套左右)后,成交量起先缓慢回升,月成交量达到 00套左右，基本 的成交量水平。 春节过后，全市各区域二手房成交量都呈现爆发式增长,尤其是 3 月之后，月均成交量一举突破20套,远远超过 月均78套的历史最高水平。成交量的突然放大，一方面是因为首次臵业群体的集中入市;另一方面也是改善型客群和投资型客群已经起先进入市场，但新居供应远远不足所造成。5 月之后,伴随四环外区域供应的逐步稀缺(相较 和 1-5 月)以及四环内区域的放量成交,京城二手房市场起先迈入价格拉升阶段,其市场表现就是成交量在维持前一阶段

26、水平的基础上略有增加，而成交均价则快速上涨。进入 4 季度后，伴随 CPI、PPI连续回升以及整个宏观经济中流淌性的空前高涨,通货膨胀、货币收紧以及相关实惠政策终止三种预期起先主导二手房市场,干脆引发了客群对将来价格上涨和交易成本上升的剧烈推断，并最终造成年末的恐慌性抢购。其市场表现就是成交量的再次暴增以及价格的短期急速攀升。 图片:2003-北京新居、二手房市场成交状况 312.4户型面积特征分析 经济好用户型渐渐成为市场的主流产品。目前新上市的新项目中，小户型项目明显增多，成为市场关注的焦点,在商品住宅均价在不断攀升的状况下，由于面积的缩小而进一步降低了总价的门槛,吸引了经济实力相对较 弱

27、的年轻人的留意。但总体上以二居室为重心的经济户型仍旧是市场的主流。3.13北京市房地产市场的将来预料 房地产行业快速摆脱了 的低迷萧条之势。成交量不断上涨，房价也是一路蹿升。到了下半年,虽然成交量高峰期已经过去,但是房价好像并没有放慢涨价的步伐。开发商对楼市的预期好像也是充溢信念，这一点从 不断涌现的;地王;现象就可以窥见一斑。对于明年楼市走向，将可能出现一下走势: 3.1.3 经济环境不断改善,房地产行业投资环境利好增加 从经济环境方面来看， 的经济形势还将保持回暖之势,从国家统计局公布的统计数据来看,今年保八的经济增长率是毫无悬念的。虽然,将来我国经济将会面临结构性增长冲突和通胀的压力。但

28、是，在政府;看得见的手;的作用下，产业结构调整的深化,将来的各项调控措施仍将发挥效力。从消费层面来看，消费信念仍旧保持增长态势，在各种利好政策的刺激下，居民巨大的购买力将被挖掘出来。政府对于一般商品房供应、保障性住房的供应仍会加大力度,从事这些产品开发的企业仍将会受到政府的激励，也能享受到相关的利好政策。 3.1.3.2商品住宅供应量前紧后松，结构性供需冲突仍会出现 由于担忧金融危机的影响及对前期楼市的不看好，导致了 上半年住宅建设开工量不足，同比出现了较大的下滑态势。直到下半年楼市回暖火爆后，开发商才又加快了开发建设的步伐。受此影响, 上半年楼市整体的供需关系仍旧比较惊慌，结构性供需冲突仍旧

29、会出现。3. 房价仍旧保持上行走势 京城房价上涨的速度和幅度都是令人惊异的。从三、四月份的快速回暖,到五、六月份的逐步火爆,再到九、十月份的量跌价涨，京城楼市的房价咆哮而来,所向无敌。造成房价快速上涨的缘由有许多,如刚性需求、投资性臵业、产业转移、通胀因素、开发商人为因素等，这些因素在 仍将接着作用于楼市。由此 房价的总体走势仍旧会保持上行。之所以这么推断,一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于 土地价格不断上涨,地王屡创新高，在成本因素作用下,将来的房地产价格必定会出现上涨。此外,从需求层面来看，由于北京的大城市效应,不但刚性需求旺盛，投资性需求也比

30、较强大。多重客观因素的叠加作用下, 房价仍将保持 上行走势。32北京市城市总体规划概况图：北京市城市总体规划 3.21北京市城市发展战略:完善;两轴;、发展;两带；、建设；多中心;,形成;两轴&mdas;&mdas;两带&mdash；&dsh;多中心;的城市空间新格局。&118; ;两轴;—&mda;城市传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴,是北京城市的精髓。 #6161;两带;dash;&ash;；东部发展带;北起怀柔、密云，重点发展顺义、通州、 亦庄等地区;西部生态带;与西部山区生态屏障相联系，包括延庆、昌平、沙河、门城、良乡、黄村等地。 ᧚； ;多中心;—

31、&dsh;指在市区范围内建设B、奥运公园、中关村等多 个综合服务区;在市域范围内的;两带；上建设若干新城。 .2北京将来空间发展战略：旧城有机疏散;市域战略转移;村镇重新整合;区域协调发展。北京将来发展的目标应主要定位在四个方面: 国家首都&da;—政治中心，国际交往中心; 世界城市&dash；‐世界级服务中心，世界级大都市地区的核心城市; 文化名城——文化、教化、科技创新中心，世界历史文化名城；宜居城市—mdash;充分的就业机会，舒适的居住环境,创建以人为本、可持续发展的首善之区。 3.2.3城市总体规划目标 完善;两轴;,保障首都

32、职能和文化职能的发挥；强化;东部发展带;,疏导新北京产业发展方向;整合；西部生态带;,创建宜居城市的生态屏障;构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。 图：北京市市中心区功能布局 行政 商 业 3.4北京市功能分区格局  中北京—&md;老城区为中心的行政、居住、商业综合区。 ɨ； 西北京&mdsh;&mah;大型传统工业区。 ْ； 南北京——政府主导的城市发展方向,北京城市发展预留区。᠑ 东北京—&ash；朝阳中心商务区(CBD)、使馆区,以及以酒仙桥和西坝 河、通州卫星城

33、为中心的大型居住区。 &1618; 北北京&mdash；&mdah；以多园一体的中关村高科技园区为中心的高科技工业园区 带;以清华-北高校院区和学院路八高校院区为核心的海淀文化教化区；以北京沙河学园都市为中心昌平新兴教化文化区；以亚运-奥运体育中心区，八达岭、十三陵风景区等组成一个大型科教文化区。 北京的政治、经济、文化功能主要分布在城市的北部区域。其中：西片为技术主导经济,中关村；东片为金融主导经济，CBD；中部为政治文化功能，国家机关、故宫、奥林匹克中心。 3.3区域市场分析3.3房山片区概况及规划3.1 区域概况房山位于北纬9°3&rime；39e;5&pime;,东经115d；

34、2rim;116°1&prme;,处华北平原与太行山交界地带,西部和北部是山地、丘陵,东部和南部为沃野平原。在北京市区西南方向,东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤,北部与门头沟接壤。 房山区总面积为平方公里,区域下辖28个乡、镇河街道办事处，共有13个居委会， 462个村委会, 末常住总人口90.5万，随着高校城的建成投入运用,将来的常住人口会越来越多。区府所在地良乡是北京市总体规划中首都四个中心卫星城之一，距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程,距天津塘沽港10公里,区位优势较为明显。房山区人文资源和旅游资源尤为丰富,是京郊出名的；旅游胜地;,被评为世界地质公园,旅游

35、资源有巨大的开发潜力。 3.312交通状况 房山区内贯穿京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。区域内京石高速路、107、108国道等马路干线,区、乡、村马路总长100多公里，马路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。公共交通便利迅捷,公交车91、993、91(燕化换乘中心-前门西）、46、92、616、71、21等直达市中心;建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。 房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路S5线。地铁房山线的规划路途已确定，并于 4月开工,起点丰台区郭公庄，与地铁9号线相连，终点良乡苏庄大街。将于 建成通车。5线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站(

36、即永定门站)，经丰台、长辛店、良乡，然后接着向南服务于窦店、琉璃河等地区。&61; 地铁房山线房山区域内设车站座:苏庄大街站、南关站、东杨庄站、高校城站、理工高校站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站座:世界公园站、郭公庄站。下图中的方案三为中选方案。  马路交通 在马路交通方面,原安排 开工的京石其次高速提前至9年下半年开工。京石其次高速是从张(张家口)石（石家庄）高速马路衍生出来的一条分支。在张石高速的保定市涞水出口，将再建设一条高速马路从涞水通往北京市的房山区。京石其次高速预料为双向6车道，北京段起于门头沟区108国道旁边,经房山区至北京市与河北省边界

37、，接河北段通向涞水县,然后并入张石高速。道路工程将根据高速马路标准设计,道路限制红线宽0米，其中山岭重丘区段设计速度100公里/小时，其余路段设计速度20公里/小时，道路全长约65.4公里。京石高速现在日均通车流量已高达9万辆,高峰期简单引起堵塞。京石其次高速建成通车后,将大大缓解目前京石高速繁重的交通形势，同时，对房山区域也会形成良好的拉动效应。3.31.3 境内资源 房山区主要山脉大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔,海拔2035米;最低处是东南部立教洼,海拔为米。境内有大小河流13条，拒马河、大石河回旋曲折,永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有

38、丰富的地热资源，水温高达摄氏0度,日出水量000立方米。31.4 经济发展房山区前三季度在固定资产投资的拉动下,全区GP总量保持了12%以上的增速，各项税收和财政一般性预算收入增速达到五个城市发展新区之首，其次产业企稳回暖，第一产业和第三产业增势平稳，房地产市场再现火爆,经济发展的政策性利好因素和发展条件渐渐增多，整个经济运行从年初至今出现了止滑回升、先抑后扬的态势,各项税收和财政一般性预算收入有望大幅度超额完成全年任务，土地基金收益达到峰值。3.3.将来规划 依据北京城市规划对房山区新的功能定位,房山将成为将来北京西南的经济重心、北京发呈现代制造业和现代农业的主要载体，成为疏散城市中心区产业

39、与人口的重要区域，担当北京面对区域发展的重要节点。良乡高教园区位于北京西南良乡卫星城规划区东部，京广铁路以东，规划六环路以北。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为29.17万平方米，总投资约70亿人民币。高校城根据功能定位分为四大区，其中:学校的教学生活区614亩，占总用地面积的63.；中心设施区1423亩，占总用地面积的14.1%；西部配套区829亩,占总用地面积的.2%;中心绿化景观区133亩，占总用地面积的39 。一期入驻中国社会科学院探讨生院、北京工商高校、北京理工高校、首都师范高校、首都医科高校所国内闻名高校。良乡物流基地位于良乡卫星城西南部,总占地面积约为5平方公里。是北

40、京市规划建设的三大物流基地之一。 3.31.6 教化状况房山区目前拥有的学校有苏庄幼儿园、北京才艺O幼儿园、良乡中心小学、良乡三中、北京师范高校良乡附中、北京现代管理高校等。同时，在房山新城区域规划中，还有即将动工的良乡高校城，中国社会科学院探讨生院、北京理工高校、北京工商高校、首都师范高校、首都医科高校等院校都将入驻其中。 3.31.7 医疗状况 在公共医疗资源方面，房山区目前拥有房山区妇幼保健医院、房山老年病医院、良乡医院预防保健科、房山区良乡地区社区卫生服务中心房山区红十字华盛医院、房山区康复医院、房山中医医院良乡分院、苏庄北路全科门诊等医疗机构,较能满意居民对公共医疗卫生服务的需求。.

41、3.2房山片区房地产市场探讨 .3. 板块划分房山区房地产开发是以京石高速为纽带,向东西两侧拓展的,京石高速以东区域是个乡镇的政府所在,房地产发展较快。房山区的房地产板块基本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。 3.32 土地市场 自 至今,房山区共成交住宅类用地1宗,成交楼面地价909400之间，相对于其他区域价格较低。 .3市场供应 从数量上也可以看出房山供地量的大幅增加。 以前，房山区年度供地约为500公顷， 房山加快城市化进程,加大了土地储备开发力度, 110月完成征地项目3个，面积75公顷，相当于2003年至 批准储备项目征地总面积

42、的5倍,全年可完成征地10公顷，假如根据每年20公顷向市场供应土地,可以满意将来五年的城市发展用地需求。 目前,房山区在售项目包括沸城、西棕榈滩、加州水郡、碧桂园温泉小区、原香小镇、曦城国际、天恒乐活城、瑞雪春堂等。依据中国不动产探讨中心数据库统计，房山区在售项目的户型主要集中在二居室和三居室,偏重居住舒适度。同时，区域内户型序列较为丰富，从46平米的一居到20平米以上的四居，包括复式产品均有供应。这主要是由于房山区房地产市场起步较晚，整个区域公共基础设施和配套设施尚未完善，潜在消费者大多以自住型购房为主,改善型和投资型较少。因此，中小户型成为供应的主力。尤为值得留意的是,几个大型的在售项目都

43、已进入销售后期，下半年房山区潜在供应量达到了314.4万平方米，供应量的进一步放大将与区域内一级市场的火爆相呼应,使区域受到更多的关注。 33.2.市场价格 房山区的购房客户一大部分来源于北京主城区,近来也引起了外地投资客 的关注,尽管房山区房地产市场受金融危机影响比较严峻,房山区商品房销售均价飞速上涨， ,房山地区的房价也不过4000000元/平方米, 则快速攀升到70080元/平方米,房山区良乡镇的房价更是高至900-150元每平方米。按项目的物业类别划分，目前别墅的价格基本在14000元/平方米以上,花园洋房价格在000元/平方米以上，一般住宅在00-100元/平方米不等,按一般住宅所在

44、板块划分,配套比较好的良乡和燕山石化区房价较高，配套较好的项目售价在100元平方米左右,其他配套不是很完善的区域价格在000元平方米左右。3.3.5 价格比较通过北京和房山区 1至月商品住宅成交均价的对比,可以看出,北京整体市场商品住宅成交价格呈现明显上升趋势,从月份的107元上升至8月份的14454元/平米，上涨幅度达到42.59%。相对于北京的大幅上涨,房山区的成交价格却表现的较为平稳，1至8月成交价格的峰值和谷值仅相差820元/平米,详见下图: 在成交量方面，房山区成交量也基本保持稳定,除1月、月和8月，由于加州水郡、瑞雪春堂等项目入市带动成交量攀升外,区域市场并无明显波动。1至8月，北

45、京市商品住宅成交总套数为11135套，房山区商品住宅成交总套数为5489套,占北京成交总数的4.%,详见下图: 33.2.6 在售楼盘 在售楼盘主要集中在良乡和阎村,目前片区典型楼盘状况如下表: 表:片区典型楼盘一览表3.3.2.7 典型楼盘扫描 #61; 53号大厦开 发 商:北京祥龙房地产开发有限公司 建筑设计:北京远洋阳光设计有限公司商厦占地面积100平方米，总建筑面积 132 平方米,容积率2.9,绿化率0,共九层,地上七层,地下二层，停车位个， 开工日期： -720物业管理费:3元/平方米bul；月项目特点：由企业自主建设经营的综合性大型商业设施，地上一至五层为商业，六七层为写字办公

46、,地下一层可做餐饮，地下二层为停车场。户型:开间面积100平方米 价位：项目 4月开盘，目前租金走扣率，5%&mds；22%,含物业费;之前元平方米.天250元/平方米.天#61618;碧桂园商业街 开发 商: 北京市碧桂园房地产开发有限公司 建筑设计单位：北京市立人设计有限公司（甲级资质） 项目规模:碧桂园温泉小区位于北京市房山区长阳镇,占地约75亩，总建筑面积3万多平方米,绿化率近40，容积率.06,规划住户6400户。由多层、高层板组成,总投资超过25亿元。其中商业街建筑面积4000平方米,地下一层至地上四层为商业。 项目特点：为大型综合性物业,小区配套齐全,规划有商业、幼儿园、九年一贯

47、制学校、停车场、运动主题公园等配套设施。 户 型：开间面积:500平方米60平方米 销售均价:2000元/平方米 瑞雪春堂 开发商:北京瑞雪春堂房地产有限公司 建筑设计:北京京林园林绿化工程有限公司 项目规模:项目总建筑面积51万平方米,容积率2.0 ，绿化率30%。8栋(400余户)小高层纯板式建筑,良乡地区目前在售的较大的住宅区之一。 项目特点：所属楼盘规模大、品质较高、入住率目前较低、社区住宅底商户型较小 户 型:90平方米左右 销售均价:底商尚未开盘，报价200元/平方米 主力客户:本地及外地投资者 ᠘ 绿城百合 开发商:北京阳光绿城房地产开发有限公司 建筑

48、设计：浙江绿城建筑设计有限公司，北半球景观设计询问有限公司项目规模：项目总占地面积82亩，建筑容积率约1.13,其中南区容积率仅为0.9，绿化覆盖率高达5.7;总建筑面积约6万平方米。绿城&bull；百合北区总建筑面积约32万平米,共计37幢楼,具有;小镇中的小镇;特色，依据建筑的空间围合形态划分为叠翠、春云、流虹、霁雪、玉泉五个组团,配有100平米欧式休闲商街及800平方米会所。 项目特点:所属楼盘品质高、社区成熟度较高、社区步行街独栋商业 户型:整层商业10平方米左右 销售均价： 底900元/平方米，目前仅剩步行街独栋商业二层整层出售，报价000元/平方米 主力客户：本地及外地投资者 &#

49、6118; 曦城国际 开 发 商北京森阳房地产开发有限责任公司 项目规模:曦城国际居住区总建筑规模约0万平米，共分为两个居住组团,其中南侧A组团2003年开发觉已全面入住。目前开发建设为北侧B组团,占地面积.68公顷，建筑面积约14万平米，其中住宅面积2万平米,容积率.1，绿化率35.2%。 项目特点:大型居住社区，建筑形式为10-层板点混合式空中洋房,小区内拥有区域内唯一座国际双语幼儿园,3万平米；走W;商业街区。户 型:板楼为一梯二至三户,7-150平米灵动空间组合,居室以二三居为主;塔楼两梯八户，全部为0平米以下的精致一居、二居。 销售均价:13500元/平方米,一次性付款,银行按揭 主

50、力客户：本地及外地投资者 3.3.28区域市场特征 ْ 旅游地产 房山区拥有丰富的自然资源和旅游资源，旅游业始终是当地政府重点发展的产业。房山十渡地质公园因其北方喀斯特地貌特征，两边地层悬崖陡壁宏伟,溶洞沉积物也较有特色,逐步形成了北方地区特别的地质景观。除此之外，房山还拥有古人类遗址、云居寺这样的人文景观,丰富了地质公园的内涵。依据房山区政府的规划,在将来几年,房山区将围绕;打造环境、引进强区;的主线，形成以;两城;、；四镇;为主体的城市化建设体系，全力打造京西南的绿色生态屏障，不断提高房山区域经济发展的承载力。依托地产;的概念，美丽的自然环境、良好的居住环境都成为各个项目的卖点

51、。  中心休闲购物区D 9月13日,在房山中心休闲购物区(CSD)启动新闻发布会上,随着房山区新品牌标识；Funll；揭幕,房山区中心休闲购物区规划项目正式启动。中心休闲购物区S一般选址在城市之间的交通枢纽上,多以主题公园、旅游胜地、超大规模商业中心等业态为经济核心，是聚集商贸、信息、文化、体育、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的城际中心。依据规划,房山区政府将于奥特莱斯（Olets)开展战略合作，共同建设集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目。该项目毗邻京石高速,坐落在森林公园旁边,项目设计充分的与房山优越的自然环境相结合，展示区域资源特点。该项目总投资近0亿元,吸纳国际品牌300余家,预料 年底动工, 年底正式营业。 SD的建成将会将房山区经济水平带入新的发展阶段，实现以会展经济、休闲购物为可持续发展的经济动力,同时辅以酒店、餐饮、消遣等配套服务。房山区也将会借助CS形成的聚